أسعار الأراضي في أبوظبي تشتعل والشراء بضمانات “عرفية”

تضاعفت منذ صدور قانون السجل العقاري
أسعار الأراضي في أبوظبي تشتعل والشراء بضمانات “عرفية”

أبوظبي – رضا حماد:
علمت “الخليج” أن دائرة البلديات والزراعة في أبوظبي ستبدأ في إجراءات التسجيل العقاري وفقاً للقانون الذي أصدره صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة في شأن تنظيم السجل العقاري وإجازة تداول أراضي ومباني المنحة في أبوظبي مؤخراً أوائل الشهر المقبل.
وتعمل دائرة البلديات حالياً على وضع ضوابط لأسعار الأراضي ضمن ضوابط التسجيل التي تعمل على إعدادها حالياً للحد من المبالغة المتوقعة في الأسعار وتقوم البلدية أيضا بتوفير قاعدة بيانات موحدة للأراضي الممنوحة للمواطنين في أبوظبي.

وحسب مصدر مطلع في البلدية فإن الرسوم المقترحة على التسجيل ستكون في حدود لا تتجاوز 2% من المشتري ونحو نصف في المائة من البائع.

وعلى خلفية إصدار قانون التداول العقاري بدأت أبوظبي تشهد وللمرة الأولى ظاهرة العرض والطلب على شراء وبيع الأراضي السكنية والتجارية سواء داخل المدينة أو في المدن السكنية الجديدة قبل بدء إجراءات التسجيل العقاري.

واشتعلت الأسعار بصورة غير مسبوقة في بعض المدن رغم أن كل إجراءات الشراء تتم بموجب عقود مبدئية بضمانات يختلف الكثيرون حول جديتها لضمان حق المشترين على وجه الخصوص، وحسب متعاملين في السوق العقاري في العاصمة، فإن غالبية عمليات البيع والشراء تتم في مدينتي خليفة “أ” و”ب” فضلاً عن مدينة محمد بن زايد والمناطق خارج مدينة أبوظبي، وكلها تتم بعقود مبدئية بين المالك والمشتري مع بعض الضمانات التي تضمن حق المشتري في إبرام العقد النهائي والتسجيل عند بدء السماح بتسجيل العقارات والأراضي بينها ضمانات عبارة عن شيكات يوقعها البائع بمبلغ إجمالي لمضاعفات قيمة الشراء ومنها أيضا من يحصل على توكيل خاص موثق من وزارة العدل بالتصرف بالبيع والشراء في القطعة المتفق عليها أو تنفيذ نظام يسمى بنظام الرهن للأرض أو العقار.

وبالرغم من ارتفاع الأسعار بصورة ملفتة بسبب الإقبال على الشراء، يرى مختصون في السوق العقاري أن أسعار الأراضي والعقارات في وضعها الحالي تعد الأقل في الإمارات وأنها ستشتعل عند بدء إجراءات التسجيل.

ويقول يوسف بن حاتم البلوشي الرئيس التنفيذي لمجموعة “كسب” لاستثمار وإدارة العقارات ان القانون الذي أصدره صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة بإجازة تداول أراضي وعقارات المنحة والسماح بالبيع والشراء أحدث ثورة في قطاع العقارات في أبوظبي ومن شأنه أن ينعش السوق بصورة غير مسبوقة مما يساعد على مزيد من إنعاش الحركة الاقتصادية والعمرانية في إمارة أبوظبي والدولة.

وأضاف ان تأثيرات القرار انعكست على السوق بصورة سريعة فخلقت وللمرة الأولى نوعاً من العرض والطلب لم يكن مطروحاً في أبوظبي إلا في حدود دنيا تخص أملاك الورثة من أراض ومنشآت تجارية مشيراً إلى أن شركات الوساطة العقارية بدأت تستقبل بأعداد كبيرة عروضاً بالشراء والبيع من مواطنين ووفق أسعار يحددها السوق.

ويؤكد ابن حاتم أنه ورغم عدم بدء إجراءات التسجيل العقاري فعلياً إلا أن عمليات بيع وشراء كثيرة تمت في مناطق متفرقة في أبوظبي وتصاعدت الأسعار من يوم لآخر، فبعد أن كان سعر القدم المربعة في مدينة “خليفة أ” يتراوح بين 40 إلى 60 درهماً ووصلت في بعض المناطق إلى 100 درهم، ويتراوح السعر حالياً بين 60 و100 درهم للقدم المربعة مشيراً إلى أن الأمر نفسه ينطبق على بقية المدن الخارجية التي يرتفع فيها سعر القدم من يوم لآخر حيث تتراوح الأسعار في مدينة “خليفة ب” بين 25 و40 درهماً للقدم الواحدة وكذلك الأمر بالنسبة للأراضي في مدينة محمد بن زايد وغيرها من المدن الخارجية مشيراً إلى أن ارتفاع أسعار الأراضي في مدينة خليفة “أ” مقارنة مع المدن الأخرى يعود إلى قربها من منطقة شاطئ الراحة الذي سيشهد طفرة عمرانية وحضارية بالمشروع الذي تنفذه شركة الدار العقارية فضلاً عن اكتمال كافة مشروعات البنية التحتية فيها وجاهزيتها للسكنى.

وأشار إلى أن هذه الأسعار يمكنها أن تتضاعف أكثر من مرة عند بدء التسجيل لأن الغالبية العظمى من عمليات البيع والشراء تتم دون إطار قانوني يضمن حقوق المشترين اللهم إلا بعض الضمانات التي يتفق عليها الطرفان لضمان حقوق المشتري عند بدء إجراءات التسجيل غير أن الوضع سيختلف كلياً عند السماح بالتسجيل حيث سيدخل المستثمرون الكبار فضلاً عن الراغبين في الشراء والتسجيل مباشرة.

ويرى عيسى المزروعي مدير شركة برج العرب لإدارة العقارات أن الإقبال على البيع والشراء طبيعي بعد صدور القانون حيث ان التسجيل بات مسألة وقت لا أكثر غير انه أبدى مخاوفه من ظهور الكثير من المشكلات القانونية نتيجة لعدم كفاية الضمانات وخاصة بالنسبة للمشتري مشيراً إلى أن غالبية الضمانات المعمول بها حالياً تقوم على تحرير البائع شيكاً بمبلغ يزيد على قيمة الشراء بالإضافة إلى تعهد بالتسجيل وعقد مبدئي وهي جميعاً غير كافية لاسيما وأن الشيك يضمن حق المشتري في المبلغ لكنه لا يضمن حقه في الأرض.

وذكر أن صدور القانون قفز بالأسعار إلى معدلات كبيرة ويتوقع أن تشهد الأسعار مزيداً من الارتفاع في الشهور الأولى بعد بدء التسجيل غير أن السوق العقاري لن يستعيد استقراره ويكون له مؤشرات واضحة قبل نحو خمس سنوات من الآن.

وأكد بوراشد المنصوري صاحب مكتب لإدارة العقارات في أبوظبي أن الطفرة في الأسعار لم تشمل فقط الأراضي السكنية في المدن الخارجية وحدها بل ارتفعت كثيراً داخل مدينة أبوظبي على خلفية صدور القانون مشيراً إلى أن مؤشرات الأسعار في منطقة الكورنيش من الرأس الأخضر وحتى شيراتون أبوظبي تتراوح بين 8 و10 آلاف درهم للقدم المربعة الواحدة وهي تعد من أغلى المناطق في أبوظبي، في حين تتراوح بين 4 و6 آلاف درهم للقدم في الشوارع الرئيسية، قد ترتفع حسب موقع المبنى أو الأرض ومساحتها، أما في المدن الجديدة فالإقبال كبير على مدينة “خليفة أ” التي تضاعفت فيها الأسعار نحو مرة ونصف المرة بعد صدور قانون صاحب السمو رئيس الدولة مشيراً إلى أن الأسعار تتراوح حالياً بين 60 و100 درهم للقدم المربعة.

وقال لدينا العديد من طلبات البيع والشراء لكن المؤشرات الأولية تشير إلى أن الطلب يفوق المعروض بكثير وهو الأمر الذي يتوقع استمراره نتيجة محدودية الأراضي المسموح بتداولها وفقاً للقانون وبالتالي سترتفع الأسعار كثيراً عقب بدء إجراءات التسجيل.

ومن جانبه يرى احمد النيادي صاحب شركة صفا برايفت انفستمنت المتخصصة في الاستثمار العقاري أن السوق في حالة ترقب انتظاراً لبدء إجراءات التسجيل معتبراً أن غالبية ما تتلقاه مكاتب الوساطة العقارية من طلبات بيع تتم بغرض الاستفسار عن الأسعار واستكشاف السوق دون رغبة جدية في البيع.

وقال: نتلقى يومياً عشرات المكالمات من ملاك أراض يرغبون في بيع أراض أو عقارات في أبوظبي والعين وحين نجد مشترياً لما يعرضون نجدهم محجمين عن إتمام عملية البيع حيث يسعى الغالبية العظمى من هؤلاء إلى استكشاف السوق والتعرف الى قيمة أراضيهم أو عقاراتهم مشيراً إلى أن السوق متعطش للنظام الجديد وبالتالي فإن ظهور مثل هذه الظواهر أمر طبيعي حيث يمكن أن تختفي تماماً عند بدء إجراءات التسجيل.

وأضاف: الزمن وحده كفيل بإيضاح معالم السوق العقاري في أبوظبي والعين فعندما يتم التسجيل ستتضح الرؤية أمام البائعين والمشترين على حد سواء وستظهر جدية كل الأطراف من دون محاولات لاستقراء السوق أو التلاعب فيه مشيراً إلى أن ما يحدث حالياً وإن كان أمراً طبيعياً باعتبار أن تداول العقارات في أبوظبي نظام جديد لم يعتده الناس إلا أن إعلانات الصحف الكثيفة منذ الإعلان عن صدور القانون تتحمل جزءاً من المسؤولية في غموض الصورة والتأثير في ميول الناس نحو البيع والشراء.

المعروف أن القانون الذي أصدره صاحب السمو رئيس الدولة بصفته حاكماً لإمارة أبوظبي والخاص بالسماح بتداول الأراضي بيعاً وشراء يقضي بإنشاء إدارة لتسجيل الأراضي في بلدية أبوظبي وبلدية العين وأي بلدية قد تنشأ ضمن دائرة البلديات والزراعة.

وأجاز القانون للمواطنين بناء على موافقة كتابية من الدائرة المعنية بيع وشراء الأراضي السكنية أو التجارية أو الاستثمارية أو الزراعية المخصصة لكل منهم وغير ذلك من التصرفات عدا الأراضي الصناعية والأراضي المؤجرة من البلدية، وان يكون قد مضى على التخصيص خمس سنوات ميلادية تحتسب اعتبارا من تاريخ التخصيص وان يتعهد البائع كتابة بعدم المطالبة بأرض عوضا عن تلك الأرض التي يرغب في التصرف فيها.