اخواني تجار العقارات و ملاك و اصحاب الاراضي في مدينة العين
الله يوفقكم في أعمالكم
7 thoughts on “اخواني تجار العقارات و ملاك و اصحاب الاراضي في مدينة العين”
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
من مبداء ما عاش من لا يعيش الناس معاه
اود ان اعلمكم انه يوجد لدي مكتب للأستشارات الهندسية وشركة للمقاولات العامة مصنفة في مدينة العين من يرغب بلتصميم والاشراف او البناء للفلل لاي اضافات في البيوت للبنايات كافة انواع التصاميم في البناء فنحن حاضرين لاي خدمة الحمد الله المكتب بدايته حلوة من يرغب بان يفيد ويستفيد بجلب العمل للمكتب مع احتساب عمولة لاي شخص يجلب عمل جديد بعد استخراج التصاريح لاي استفسار هذه رقم المسئوول في المكتب
0507137226 بشار
037669020 المكتب
ويوجد مهندسة مختصه للنساء
وسوف نقوم بادخل خدمة من يقوم بلتصميم لدينا سوف نقوم بلتصميم الداخلي له مجاناً مع مراعات اقل التكاليف في البناء للملاك
ولاصحاب الاراضي الاستثمارية اقل التكاليف ومع استخراج التصاريح البناء لعرضها للبيع مع التصريح
وهذه رقمي لاي استفسار 0503344044
للامانة من يقوم بلتصميم في مكتب الاستشارات لا نقوم للبناء له ( من باب حفظ الحقوق للغير )
توجد رسومات في طور التصميم لفلل سكنية من اسعار 750 الف الى 800 الى 900 ومليون درهم و 1100000 درهم مع التكييف و 1200000 الف درهم مع التكييف مع جميع مصاريف التصاميم والاشراف والمقاول يعني التسليم على المفتاح
ارباب
بالتوفيق ان شاء الله اخوي
كيف تتعلم فن تطوير العقار؟
هذه الايام لم يعد يكفي المستثمر العقاري ان يشتري عقارا ويؤجره ثم ينتظر الايجار الشهري ويأمل في ان تزيد قيمة العقار. فهناك دائما من يبحث عن افكار جديدة لرفع ارباح الاستثمار العقاري خصوصا في مراحل المشروع الاولى التي يتم فيها تحديد مواقع المشروع واستخراج تراخيص البناء لها.
في الماضي كان المقاول هو من يتعاقد على انشاء عقار بتقدير محدد للتكلفة على ان يتحمل اعباء العمالة والمواد الخام ويلتزم بمواعيد التسليم. ويستمر هذا النمط من العمل حتى الان في معظم المدن العربية وفي الغرب ايضا. ولكن المنافسة المتزايدة وندرة الاراضي داخل المدن جعلت المهمة صعبة في مجال تطوير العقار، خصوصا اذا كان الامر يتعلق ايضا بتدبير الموقع واستخراج تصاريح البناء والدخول في تعاقدات متعددة الاطراف مع بائعين وجهات رسمية والعديد من المشترين.
هذه التعقيدات افرزت جيلا جديدا من مطوري العقار Developers الذين يسعون وراء عقد الصفقات، وشركات متخصصة في تعليم حرفة تطوير العقار عن طريق «الفرانشايز» اي تدريب المقاولين الجدد وفتح ابواب تطوير العقار لهم مقابل نسبة من الارباح. احدى هذه الشركات اسمها تي إس دبليوTSW بدأت اعمالها في العام الماضي بتدريب 50 مقاولا جديدا واستطاعت عن طريقهم تطوير عقارات قيمتها مليوني جنيه استرليني، ومنحتهم عمولات بلغ حجمها ربع هذا المبلغ.
احد المتدربين قال انه حقق في العام الماضي ثلاث صفقات فقط بلغت ارباحه منها حوالي 100 الف جنيه استرليني. وهو يصف عمله بأنه اساسا اقتناص الفرص في منطقته المحلية لتحديد المواقع التي يمكن ان تقوم فيها مشاريع عقارية جديدة، ثم يسعى بعد ذلك لارضاء كل الاطراف حتى يمكن للمشروع ان يكتمل. قد تكون الفرص في اراض فضاء يمكن التفاوض على شرائها ثم البناء عليها، وقد تكون منشآت قديمة آيلة للسقوط بحيث يتم الشراء ثم الهدم ثم اعادة البناء. وقد تكون ايضا مواقع لشركات افلست او محطات بنزين اغلقت او عدة منازل متجاورة اتلفها حريق، وهكذا. وتحديد هذه المواقع مهم لان ندرة اراضي البناء داخل المدن مع تزايد الطلب على المساكن الجديدة يجعل من تطوير العقارات القديمة مهنة مربحة.
مطور العقار الذي يعمل في هذا المجال يحصل على نسبة 30 في المائة من صافي ارباح المشروع. وهي نسبة تكفل له دخلا عاليا لا يحتاج معه الا الى عدد صغير من الصفقات سنويا. وبين الحين والاخر يتم انجاز مشروع ضخم يكفل له دخل العام كله. ولا يجد مطور العقار صعوبة كبيرة في اقناع اصحاب الاراضي او العقارات القديمة ببيعها للاستفادة من قيمتها المجمدة. وتقع معظم المجالس المحلية تحت ضغوط متزايدة لاصدار المزيد من تراخيص البناء لسد الحاجات المتزايدة محليا، كما انها تسعى ايضا للبت في هذه التراخيص بسرعة.
والعثور على الموقع المناسب والتعاقد على الشراء جزء من الجهد لابد ان يتبعه جهد اهم وهو السعي للحصول على ترخيص البناء. فالارض بلا ترخيص بناء لا تساوي كثيرا. والترخيص هو الذي يحقق لها قيمتها.
وتضع الشركة المتخصصة في تدريب المقاولين الجدد طلابها في دورات دراسية سريعة. ويدفع كل متدرب مبلغ خمسة الاف جنيه للالتحاق بدورات التدريب ثم خمسة الاف اخرى من ارباح اول صفقة يحققها.
وتساعد الشركة خريجيها المتدربين بالدعم التقني لاستكمال اكبر عدد ممكن من الصفقات. وهي تجد لهم المشترين للمشاريع الجاهزة للتنفيذ بعد استكمال اتفاقات الشراء واستخراج تصاريح البناء.
ويحتاج من يدخل الى هذا المجال ان يلم بتفاصيل كيفية الحصول على تراخيص البناء بالاضافة الى معلومات عامة عن الهندسة المعمارية وقوانين البناء. كما تزيد الفائدة اذا كان مطور العقار مستثمرا في الوقت نفسه بحيث يلتقط الفرص من دون الحاجة الى استئذان بنك في قرض عقاري.
وتمد الشركة كل المتدربين بالنصائح وتقود خطواتهم في هذا المجال، بعد دورات تدريب تستمر حوالي ثلاثة اشهر. ولكنها تشترط عليهم ايضا توقيع تعاقد مدته 30 شهرا لعرض كل المشاريع الجديدة التي يتعاقدون عليها على الشركة اولا. واجتذب البرنامج العديد من المحترفين الذين وجدوا فرصتهم في العمل الخاص لفائدتهم الشخصية. وبين هؤلاء العاملين في هذا المجال حاليا مديرو بنوك ومدرسون ومستثمرون سابقون وايضا طيار مدني ترك وظيفته من اجل هذا المجال.
في انجلترا تتراوح قيمة الاراضي المتاحة لمثل هذه المشاريع بين 200 الف استرليني وخمسة ملايين استرليني، ومعظم طلبات تراخيص البناء هي لشقق جديدة لتلبية الطلب المتزايد عليها داخل المدن.
القدرات الشخصية: ويعتمد نجاح مطور العقار الجديد على قدراته الشخصية لان الدورات التدريبية تمنحه فقط اساسيات العمل ولابد له من تحفيز نفسه لاستكمال البحث والتعلم السريع من واقع السوق. كما عليه ان يطور مهاراته التفاوضية لانه سوف يحتاجها في الكثير من المواقف. فهناك التفاوض مع اصحاب الاراضي او العقارات القديمة، وهناك التفاوض مع المجالس المحلية حول التراخيص. كما عليه ان يعرف ايضا الاختلافات بين شروط ومطالب المجالس المحلية لاستصدار تراخيص البناء. هناك بعض المجالس التي تشترط مواقف للسيارات او تصاميم او الوانا معينة واخرى تطالب بتنفيذ مشروعات اسكان شعبي جنبا الى جنب مع المشروعات الفاخرة، وثالثة تهتم بالمنشآت الصناعية التي توفر فرصا للعمالة. والناجحون في هذا المجال يبنون لانفسهم شبكة اتصالات واسعة من سماسرة العقارات وشركات المسح العقاري ومهندسي المعمار. وهم يبحثون عن كل الاحتمالات ويطرحون الاسئلة ويطرقون الابواب من اجل استكمال صفقة مربحة لكل الاطراف المعنية.
احدى الصفقات صغيرة الحجم كانت لكوخ صغير على قطعة ارض كبيرة نسبيا. ثمن الكوخ باسعار اليوم كان يبلغ حوالي 300 الف استرليني. بعد اخذ كل شروط تصاريح البناء في المنطقة في الاعتبار تم التقدم لبناء منزلين على قطعة الارض يضم كل منهما خمس غرف. وبعد الحصول على الترخيص تم تقييم العقارين الجديدين بحوالي 350 الف استرليني لكل منهما. وبلغت تكاليف الهدم والبناء حوالي 200 الف استرليني، اي ان ترخيص البناء اضاف 200 الف جنيه على قيمة الارض.
وتشتري شركة تي إس دبليو الفرص العقارية المتاحة التي يقدمها لها فريق المتعاونين معها ثم تعيد بيعها بأرباح عالية لشركات التطوير العقاري مباشرة. ويقول رئيس الشركة ان فترة التدريب تتيح فرصة للمحترفين ان يحققوا ثلاث صفقات سنويا اذا بذلوا جهدا لا يزيد عن 20 ساعة اسبوعيا. واذا تمت هذه الصفقات فان العائد، في المتوسط، لا يقل عن 100 الف جنيه استرليني. ويمنح كل متدرب عقب تخرجه من الدورة منطقة كبيرة المساحة تقتصر عليه ولا ينافسه فيها احد من الشركة نفسها.
من الفوائد الواضحة لهذا النوع من الاستثمار العقاري انه لا يتطلب رأسمال مرتفعا ولا يرتبط بتقلبات سوق العقار، ويمثل افضل الحلقات المربحة في السوق. والمعادلة نفســـها تصلح للتطبيق في العديد من المدن العربيــــة التي يمكن ان تتــــــولى فيها شركات العقار الكبيرة تدريب فرق البحث لتحــديد المواقع المناسبة للمشاريع العقــــارية الكبيرة التي قــــد يكون بعضها في وسط المدن.
ارباب
اصحاب الاراضي الاستثمارية والصناعية
كلنا يعلم بان اي شخص يرغب بلاستفادة من ارضه وان لا يتم المبالغة في سعر البناء وان ترد الارض والبناء قيمته باسرع وقت ممكن اذاً
مساحة الاراضي الاستثمارية والصناعية في امارة ابوظبي ومدينة العين
100×100
80×80
80×60
وهلما جراء اي ارض بهذه القياسات القديمة وهيه سكنية دائمة تعتبر استثمارية لك الحق في بناء شقق بها ونحن في مكتب اركال للاستشارات الهندسية مستعدين ان نقدم دراسة جدوى للمشروع وحساب التكلفة الشاملة للبناء والدخل المتوقع للمنطقة المراد البناء وتوفير قيمة البناء باقل التكاليف على المالك لكي يجني ربحها
بخصوص الاراضي الصناعية
مما لا شك به ان الاراضي الصناعية لها خصوصية معينة والله على ما اقول شهيد انه قبل ثلاثة اشهر مرة علي بناية قام بتصميمها احد المكاتب في مدينة العين وقمت بحساب كلفة البناء فوق مليون وستمائة الف درهم هذه المبالغ كبيرة بلنسبة للاراضي الصناعية التي لا تقع على الشارع الرئيسي وكيف وبهذه البناية خلف مركز شرطة الصناعية بعدة شوارع الغرض من هذه الامر رفع الكلفة على صاحب البناية وهو من عائلة الدرمكي وتميت الله ان لا ترسى علي المناقصة لاني لست مقتنع بلبناية بشكل عام ولم يتم دراسة جدوى لها جيداً
اذا عمل دراسة جدوى وما هو متوقع للمستقبل يفيد صاحب البناء في التفكير بلبناء الصحيح التجاري والاستثماري والصناعي
بالتوفيق ان شاء الله اخوي
كيف تتعلم فن تطوير العقار؟
هذه الايام لم يعد يكفي المستثمر العقاري ان يشتري عقارا ويؤجره ثم ينتظر الايجار الشهري ويأمل في ان تزيد قيمة العقار. فهناك دائما من يبحث عن افكار جديدة لرفع ارباح الاستثمار العقاري خصوصا في مراحل المشروع الاولى التي يتم فيها تحديد مواقع المشروع واستخراج تراخيص البناء لها.
في الماضي كان المقاول هو من يتعاقد على انشاء عقار بتقدير محدد للتكلفة على ان يتحمل اعباء العمالة والمواد الخام ويلتزم بمواعيد التسليم. ويستمر هذا النمط من العمل حتى الان في معظم المدن العربية وفي الغرب ايضا. ولكن المنافسة المتزايدة وندرة الاراضي داخل المدن جعلت المهمة صعبة في مجال تطوير العقار، خصوصا اذا كان الامر يتعلق ايضا بتدبير الموقع واستخراج تصاريح البناء والدخول في تعاقدات متعددة الاطراف مع بائعين وجهات رسمية والعديد من المشترين.
هذه التعقيدات افرزت جيلا جديدا من مطوري العقار Developers الذين يسعون وراء عقد الصفقات، وشركات متخصصة في تعليم حرفة تطوير العقار عن طريق «الفرانشايز» اي تدريب المقاولين الجدد وفتح ابواب تطوير العقار لهم مقابل نسبة من الارباح. احدى هذه الشركات اسمها تي إس دبليوTSW بدأت اعمالها في العام الماضي بتدريب 50 مقاولا جديدا واستطاعت عن طريقهم تطوير عقارات قيمتها مليوني جنيه استرليني، ومنحتهم عمولات بلغ حجمها ربع هذا المبلغ.
احد المتدربين قال انه حقق في العام الماضي ثلاث صفقات فقط بلغت ارباحه منها حوالي 100 الف جنيه استرليني. وهو يصف عمله بأنه اساسا اقتناص الفرص في منطقته المحلية لتحديد المواقع التي يمكن ان تقوم فيها مشاريع عقارية جديدة، ثم يسعى بعد ذلك لارضاء كل الاطراف حتى يمكن للمشروع ان يكتمل. قد تكون الفرص في اراض فضاء يمكن التفاوض على شرائها ثم البناء عليها، وقد تكون منشآت قديمة آيلة للسقوط بحيث يتم الشراء ثم الهدم ثم اعادة البناء. وقد تكون ايضا مواقع لشركات افلست او محطات بنزين اغلقت او عدة منازل متجاورة اتلفها حريق، وهكذا. وتحديد هذه المواقع مهم لان ندرة اراضي البناء داخل المدن مع تزايد الطلب على المساكن الجديدة يجعل من تطوير العقارات القديمة مهنة مربحة.
مطور العقار الذي يعمل في هذا المجال يحصل على نسبة 30 في المائة من صافي ارباح المشروع. وهي نسبة تكفل له دخلا عاليا لا يحتاج معه الا الى عدد صغير من الصفقات سنويا. وبين الحين والاخر يتم انجاز مشروع ضخم يكفل له دخل العام كله. ولا يجد مطور العقار صعوبة كبيرة في اقناع اصحاب الاراضي او العقارات القديمة ببيعها للاستفادة من قيمتها المجمدة. وتقع معظم المجالس المحلية تحت ضغوط متزايدة لاصدار المزيد من تراخيص البناء لسد الحاجات المتزايدة محليا، كما انها تسعى ايضا للبت في هذه التراخيص بسرعة.
والعثور على الموقع المناسب والتعاقد على الشراء جزء من الجهد لابد ان يتبعه جهد اهم وهو السعي للحصول على ترخيص البناء. فالارض بلا ترخيص بناء لا تساوي كثيرا. والترخيص هو الذي يحقق لها قيمتها.
وتضع الشركة المتخصصة في تدريب المقاولين الجدد طلابها في دورات دراسية سريعة. ويدفع كل متدرب مبلغ خمسة الاف جنيه للالتحاق بدورات التدريب ثم خمسة الاف اخرى من ارباح اول صفقة يحققها.
وتساعد الشركة خريجيها المتدربين بالدعم التقني لاستكمال اكبر عدد ممكن من الصفقات. وهي تجد لهم المشترين للمشاريع الجاهزة للتنفيذ بعد استكمال اتفاقات الشراء واستخراج تصاريح البناء.
ويحتاج من يدخل الى هذا المجال ان يلم بتفاصيل كيفية الحصول على تراخيص البناء بالاضافة الى معلومات عامة عن الهندسة المعمارية وقوانين البناء. كما تزيد الفائدة اذا كان مطور العقار مستثمرا في الوقت نفسه بحيث يلتقط الفرص من دون الحاجة الى استئذان بنك في قرض عقاري.
وتمد الشركة كل المتدربين بالنصائح وتقود خطواتهم في هذا المجال، بعد دورات تدريب تستمر حوالي ثلاثة اشهر. ولكنها تشترط عليهم ايضا توقيع تعاقد مدته 30 شهرا لعرض كل المشاريع الجديدة التي يتعاقدون عليها على الشركة اولا. واجتذب البرنامج العديد من المحترفين الذين وجدوا فرصتهم في العمل الخاص لفائدتهم الشخصية. وبين هؤلاء العاملين في هذا المجال حاليا مديرو بنوك ومدرسون ومستثمرون سابقون وايضا طيار مدني ترك وظيفته من اجل هذا المجال.
في انجلترا تتراوح قيمة الاراضي المتاحة لمثل هذه المشاريع بين 200 الف استرليني وخمسة ملايين استرليني، ومعظم طلبات تراخيص البناء هي لشقق جديدة لتلبية الطلب المتزايد عليها داخل المدن.
القدرات الشخصية: ويعتمد نجاح مطور العقار الجديد على قدراته الشخصية لان الدورات التدريبية تمنحه فقط اساسيات العمل ولابد له من تحفيز نفسه لاستكمال البحث والتعلم السريع من واقع السوق. كما عليه ان يطور مهاراته التفاوضية لانه سوف يحتاجها في الكثير من المواقف. فهناك التفاوض مع اصحاب الاراضي او العقارات القديمة، وهناك التفاوض مع المجالس المحلية حول التراخيص. كما عليه ان يعرف ايضا الاختلافات بين شروط ومطالب المجالس المحلية لاستصدار تراخيص البناء. هناك بعض المجالس التي تشترط مواقف للسيارات او تصاميم او الوانا معينة واخرى تطالب بتنفيذ مشروعات اسكان شعبي جنبا الى جنب مع المشروعات الفاخرة، وثالثة تهتم بالمنشآت الصناعية التي توفر فرصا للعمالة. والناجحون في هذا المجال يبنون لانفسهم شبكة اتصالات واسعة من سماسرة العقارات وشركات المسح العقاري ومهندسي المعمار. وهم يبحثون عن كل الاحتمالات ويطرحون الاسئلة ويطرقون الابواب من اجل استكمال صفقة مربحة لكل الاطراف المعنية.
احدى الصفقات صغيرة الحجم كانت لكوخ صغير على قطعة ارض كبيرة نسبيا. ثمن الكوخ باسعار اليوم كان يبلغ حوالي 300 الف استرليني. بعد اخذ كل شروط تصاريح البناء في المنطقة في الاعتبار تم التقدم لبناء منزلين على قطعة الارض يضم كل منهما خمس غرف. وبعد الحصول على الترخيص تم تقييم العقارين الجديدين بحوالي 350 الف استرليني لكل منهما. وبلغت تكاليف الهدم والبناء حوالي 200 الف استرليني، اي ان ترخيص البناء اضاف 200 الف جنيه على قيمة الارض.
وتشتري شركة تي إس دبليو الفرص العقارية المتاحة التي يقدمها لها فريق المتعاونين معها ثم تعيد بيعها بأرباح عالية لشركات التطوير العقاري مباشرة. ويقول رئيس الشركة ان فترة التدريب تتيح فرصة للمحترفين ان يحققوا ثلاث صفقات سنويا اذا بذلوا جهدا لا يزيد عن 20 ساعة اسبوعيا. واذا تمت هذه الصفقات فان العائد، في المتوسط، لا يقل عن 100 الف جنيه استرليني. ويمنح كل متدرب عقب تخرجه من الدورة منطقة كبيرة المساحة تقتصر عليه ولا ينافسه فيها احد من الشركة نفسها.
من الفوائد الواضحة لهذا النوع من الاستثمار العقاري انه لا يتطلب رأسمال مرتفعا ولا يرتبط بتقلبات سوق العقار، ويمثل افضل الحلقات المربحة في السوق. والمعادلة نفســـها تصلح للتطبيق في العديد من المدن العربيــــة التي يمكن ان تتــــــولى فيها شركات العقار الكبيرة تدريب فرق البحث لتحــديد المواقع المناسبة للمشاريع العقــــارية الكبيرة التي قــــد يكون بعضها في وسط المدن.
ارباب
اصحاب الاراضي الاستثمارية والصناعية
كلنا يعلم بان اي شخص يرغب بلاستفادة من ارضه وان لا يتم المبالغة في سعر البناء وان ترد الارض والبناء قيمته باسرع وقت ممكن اذاً
مساحة الاراضي الاستثمارية والصناعية في امارة ابوظبي ومدينة العين
100×100
80×80
80×60
وهلما جراء اي ارض بهذه القياسات القديمة وهيه سكنية دائمة تعتبر استثمارية لك الحق في بناء شقق بها ونحن في مكتب اركال للاستشارات الهندسية مستعدين ان نقدم دراسة جدوى للمشروع وحساب التكلفة الشاملة للبناء والدخل المتوقع للمنطقة المراد البناء وتوفير قيمة البناء باقل التكاليف على المالك لكي يجني ربحها
بخصوص الاراضي الصناعية
مما لا شك به ان الاراضي الصناعية لها خصوصية معينة والله على ما اقول شهيد انه قبل ثلاثة اشهر مرة علي بناية قام بتصميمها احد المكاتب في مدينة العين وقمت بحساب كلفة البناء فوق مليون وستمائة الف درهم هذه المبالغ كبيرة بلنسبة للاراضي الصناعية التي لا تقع على الشارع الرئيسي وكيف وبهذه البناية خلف مركز شرطة الصناعية بعدة شوارع الغرض من هذه الامر رفع الكلفة على صاحب البناية وهو من عائلة الدرمكي وتميت الله ان لا ترسى علي المناقصة لاني لست مقتنع بلبناية بشكل عام ولم يتم دراسة جدوى لها جيداً
اذا عمل دراسة جدوى وما هو متوقع للمستقبل يفيد صاحب البناء في التفكير بلبناء الصحيح التجاري والاستثماري والصناعي
وسوف اقدم امثلة ومقارنات لاحقاً
ارباب
العفو اخوي
ارباب
والله يوفقك بكل شي يارب
ارباب