ربما تكلمنا عن ارباح اعمار وعن الخيارات المحاسبية وعن البدائل وعن اختيارات العبار وما الى غير ذلك
ولكن احب ان نتذكر حقيقة مهمة جدا
ارباح اعمار ال 3 مليار كلام فاضي وستتغير وسيعاد عرضها قريبا
حتى لو كانت 10 مليار سيعاد عرضها قريبا
مها كان الرقم سيعاد عرضه قريبا بالربع الاول
المعيار الجديد بالاسفل واضح بان التطبيق باثر رجعي
هذا هو المعيار الجديد لمن يحب الاطلاع
IFRIC 15 Agreements for the Construction of Real Estate
References
IAS 11 Construction Contracts
IAS 18 Revenue
History
IFRIC D21 was issued 5 July 2007. Click for Press Release
Comment deadline was 5 Octoberr 2007
IFRIC Interpretation 15 IFRS 15 Agreements for the Construction of Real Estate was issued 3 July 2008
Click for Press Release (PDF 55k)
Effective Date of IFRIC 13: Annual periods beginning on or after 1 January 2009. Earlier application permitted.
SUMMARY OF IFRIC 15
IFRIC 15 standardises accounting practice across jurisdictions for the recognition of revenue by real estate developers for sales of units, such as apartments or houses, ‘off plan’ – that is, before construction is complete.
Fundamental issue
The fundamental issue is whether the developer is selling a product (goods) – the completed apartment or house – or is selling a service – a construction service as a contractor engaged by the buyer. Revenue from selling products is normally recognised at delivery. Revenue from selling services is normally recognised on a percentage-of-completion basis as construction progresses.
IAS 11 or IAS 18?
IFRIC 15 provides guidance on how to determine whether an agreement for the construction of real estate is within the scope of IAS 11 Construction Contracts or IAS 18 Revenue and, accordingly, when revenue from the construction should be recognised:
An agreement for the construction of real estate is a construction contract within the scope of IAS 11 only when the buyer is able to specify the major structural elements of the design of the real estate before construction begins and/or specify major structural changes once construction is in progress (whether it exercises that ability or not).
If the buyer has that ability, IAS 11 applies.
If the buyer does not have that ability, IAS 18 applies.
If IAS 11 applies, what is the accounting?
If IAS 11 applies, revenue is recognised on a percentage-of-completion basis provided that reliable estimates of construction progress and future costs can be made.
If IAS 18 applies, service or goods?
Even if IAS 18 applies, the agreement may be to provide construction services rather than goods. This would likely be the case, for instance, if the entity is not required to acquire and supply construction materials. If the entity is required to provide services together with construction materials in order to perform its contractual obligation to deliver real estate to the buyer, the agreement for the sale of goods under IAS 18.
Impact of IFRIC 15
The main expected change in practice is a shift for some entities from recognising revenue as construction progresses to recognising revenue at a single time – at completion upon or after delivery. Agreements that will be affected will be mainly those currently accounted for in accordance with IAS 11 that do not meet the definition of a construction contract as interpreted by the IFRIC and do not transfer to the buyer control and the significant risks and rewards of ownership of the work in progress in its current state as construction progresses.
Effective Date
IFRIC 15 is effective for annual periods beginning on or after 1 January 2009 and must be applied retrospectively. Earlier application is permitted. Press Release
Click for the Press Release (PDF 55k).
نلاحظ ان التطبيق المبكر للمعيار مسموح ولهذا فتحت الباب لعدة سناريوهات
لا اخي الكريم المسالة ليست هكذا
معيار 11 اصلا مخصص لشركات المقاولات مثل ارابتك التي تسجل الارباح حسب نسب الانجاز والتي كلفه اصلا من مالك المشروع الحقيقي ببناء مشروع ما
وكانت اعمار تتبع معيار 11
معيار 18 طويل عريض يحدد الاعتراف بالايراد لكل الشركات الاخرى التي تبيع سلع او خدمات
ما فعله المعيار الجديد انه حرم على شركات التطوير مثل اعمار ان تتبع معيار 11 باعتبارها تبيع سلعة وبالتالي ينطبق عليها المبدا الاساسي لمعيار 18 ” اي لا يجوز تسجيل اي ايرادات الا عند انتقال كافة المنافع والمخاطر للمشتري ” All risks and rewards
اي ببساطة فقط عند تسليم مفتاح الشقة او الفيلا للمشتري
الاستثناء الذي تتكلم عنه انت معناه مختلف
فهو يشترط ان يكون للمشتري سيطرة على تصميم الشقة او الفيلا Control over design مثلا بان يحدد منذ البداية اريد شقة بهذا الشكل والمطبخ بهذا المكان وبهذه المساحة والحمامات والصالون …. الخ
وهذا لا ينطبق على مشاريع اعمار
المهم الان ما الذي سيحدث ؟
بالغالب ستعيد اعمار مع الربع الاول اصدار بيانات 2008 لتقول ان الارباح حسب السياسة الجديدة لم تكن 3 مليار ” بالغالب رقم اقل ” وحسب الوحدات المسلمة ب 2008
ارباح 2009 ؟؟؟
مبيعات الاراضي لا تتاثر بها السياسة الجديدة ولا التاجير ولا الفنادق
هو ايجابي لعام 2009 بشكل عام ولكن المشكلة انه ايجابي للربع الذي سيتم به تسليم مشاريع وخاصة برج دبي لان حتى الارباح المسجلة سابقا بالاعوام السابقة من البرج ستظهر مرة اخرى هذا العام
المشكلة ان كل الشركات التي تتبع هذا الاسلوب اصلا مثل الدار او الاتحاد العقارية وكل شركات العقار باوروبا تعوض فرق الارباح عبر اعادة التقييم
بينما اعمار لا هذه ولا ذاك الان لهذا قلت ان العبار اختار الاسوا
بارك الله فيك بو شهاب …..الكبير كبير
تسلم يمينك بو شهاب على هذه الاضافه الطيبه والتي كنت انتظرها لتفتح سيناريوهات اخرى صعب التكهن لها بجلسة الغد
.
المعيار المحاسبي الجديد يحدد متى يتم الاعتراف او متى يتحقق الدخل (البيع) بشركات التطوير العقارى:
حسب المعيار المحاسبي العالمى رقم 11 والذى يجيز للشركه ان تسجل الدخل (البيع) حسب نسب الانجاز بالمشروع
او
حسب المعيار المحاسبي العالمى رقم 18 و الذى يجيز للشركه ان تسجل الدخل فقط عند تسليم العقار
شركه اعمار تتبع المعيار المحاسبي العالمى رقم 11 حاليا و لن يكون هناك اى تعديلات بالارباح مستقبلا بما يخص السنوات السابقه لان التعديل الصادر حاليا ينص على انه اذا كان المشترى (وقت الشراء) لديه معرفه كامله بشكل العقار النهائى عند التسليم .. فان الشركه ملزمه بتطبيق المعيار رقم 11 و هو ما يتم تطبيقه فعليا
اذا لن يكون هناك اى تغيير بارباح اعمار مستقبلا و لن تتأثر الشركه بهذا التعديل
مب اول مرة يتم رفع الأسهم قبل الاعلان و من ثم الخسف بالسهم.
الله يعين اللي اتعلقوا يوم الخميس.
و اصلا سوقنا ما يمشي لا بالارباح و لا بالخساير. سوقنا طقه و يطير السهم.
لكن للأسف المستثمرين الكبار كلهم خسرانين في الاسواق العالمية و بالمليارات و نصهم خسرانين في سوق العقارات في دبي..و الآخر في مشاريع دبـي.
يعني الكل خسران و ماشي سيولة للسوق المالي الـــــــــــى أشعار آخــر.
اما بالنسبة لموضوع طريقة المحاسبة الجديدة اعلنها الأخ بوشهاب منذ فترة طوييييييييييييييييييله على ما اظن و حذرنا منها… لهذا السبب شركة الدار غيرت خطة اعلان الارباح في الربع الاخير.
اي انه سيتم خصم جميع قيمه الارباح المسجله سابقا في ميزانيه اعمار والتي تولدت عن ما تم تحقيقه من انجاز للمشاريع قيد البناء وما حسب على اساسها من نسبه ارباح.
وسيتم اعاده احتساب هذه الارباح مره اخرى عند تسليم المشروع كاملا 100%
اي ان ايه ارباح مسجله سابقا لمشاريع غير منجزه سيتم خصمها وتاجيل اظهارها الى حين ان تنتهي فعليا
يعني ارباح اعمار بالربع الاول ستكن كما يلي:
ارباح المشاريع التي انتهت فعليا- ارباح حسبت على اساس الانجاز سابقا
يعني اكلنا 0000000000