في الواقع كنت اتناقش مع صديقي المحلل الراقي مستثمر واقعي بعد ان اصبحنا من كبار المساهمين باحد الشركات بمبلغ تافه 
كنا نتساءل عن نسبة المخاطرة ونسبة كونها فرصة لن تتكرر بالتاريخ بعد ان وصل سعر السهم الى ارقام خرافية دنيا
الاجابة على نسبة المخاطرة كانت واحدة ومشتركة لا خيار ثاني لها وهي
الافلاس
اي اننا لا نتوقع انخفاضا اخر بسعر السهم ولكن الاحتمال الوحيد الممكن هو ان نخسر كامل المبلغ المستثمر باعلان افلاس الشركة او ان نحقق ثروات ولو بعد 5 سنوات ان صمدت الشركة وتحسن وضع القطاع الذي تعمل به بدورة اقتصادية جديدة
اثناء الازمة العالمية اعلنت الكثير من الشركات بالعالم افلاسها وخاصة بالقطاع العقاري ومنها مثلا الشركة العقارية التابعة لاعمار برعم تاريخها العريق بامريكا وهذا يدفعنا لتساؤلين :
الاول : كيف تفلس الشركات ؟
الثاني : كبف لم تفلس اي شركة عقارية بالامارات مع ان الانهيار العقاري بالدولة يغتبر الاشد بالعالم ؟
بالبداية يجب ان نرجع الى مبادىء المحاسبة الاساسية وعادلة الميزانية وهي
الاصول = حقوق الملكية + المطلوبات
بمعنى انك قد تنوي افتتاح محل بقالة مثلا يكلف 100 الف درهم ولكنك تملك فقط 60 الف فتقترض الباقي وهو 40 الف من البنك
فتكون اصولك 100 الف وحقوق ملكيتك 60 ومطلوباتك 40
100 = 40 + 60
بعض الشركات افرطت بالاقتراض وقت الطفرة للتوسع وشراء اراضي باسعار الطفرة وباسعار مواد البناء الجنونية ووصلت نسبة الاقتراض ببعضها الى 4 او 5 ال 1 اي ان اصولها ممولة بنسبة 70 او 80 % من الاقتراض وليس من راس المال
بعد الانهيار تنهار اسعار الاصول وقد لا تظهر ذلك بالدفاتر وقد تصبح اصلا غير قابلة للتسييل لعدم وجود طلب بالسوق وتبدا اقساط القروض بالاستحقاق فتطلب الشركة اعادة الجدولة ولكن وضع السوق لا يتحسن والسيولة كلها بكونكريت غير قابل للتسييل رغم ان قيمته بالدفاتر تفوق بكثير المطلوبات دفتريا وتستحق الاقساط مرة اخرى دون جدوى فلا تملك الشركة الا طلب الحماية من الدائنين اي
اعلان الافلاس
وهو ما يسمى بامريكا Chapter 11
المطلع على بيانات شركاتنا العقارية واسعار اسهمها يقول ان الكثير منها معرض لهذا الوضع بالنظر لنسبة القروض الى الاصول وبالنظر الى الشلل العقاري الحالي فلماذا لم تظهر لنا حالة واحدة للان !!!!
في الواقع وبتقديري الشخصي لكل شركة سبب مختلف في ذلك مثلا :
الدار لولا مبادلة لافلست وهي لديها اعلى نسبة اقتراض
الاتحاد العقارية لولا دعم والقروض التجسيرية من بنك دبي الامارات لافلست
ديار الاقرب الى الافلاس لولا دبي الاسلامي لافلست
صروح نسبة الاقتراض بها مقبولة وبعيدة للان عن فكرة الافلاس
راس الخيمة العقارية كذلك مثل صروح عداك عن دعم جكومة الامارة
اعمار لديها تدفقات نقدية جيدة من التاجير والفندقة لخدمة الدين وكذلك نسبة القروض للاصول لا تتجاوز 18 % فهي بعيدة عن فكرة الافلاس
السؤال الحائر الطائر
الى متى سيستمر هذا الدعم من اطراف اخرى والى متى الصمود ؟
ومتى سيبدا القطاع العقاري بالتحسن ؟ ومتى ستعود املاك وتمويل ؟
ولماذا تم اقرار قانون جديد للافلاس بدبي !!!!
قناعاتك حول هذه الاسئلة ولكل شركة على حدا ستجيبك
فرصة تاريخية او تفليسة
لو حصل اي افلاس لا سمح الله (وهو امر استبعد حدوثه حالياً .. لمكانة دبي العالمية .. ودعم البنك .. وتأثير حالة الإفلاس على الحالة الاقتصادية والسوق ككل ..) ..
مالذي يحصل لملاك الأسهم ؟؟ هل هناك أي عقارات تسعر او يتم دفع أي مبالغ او تعويضات ؟؟
شـكــ وبارك الله فيك ـــرا لك … لك مني أجمل تحية .
انا ايضا قصدت باعمال الانشاءات المقاول الرئيسي فهو ضابط الايقاع في اللعبه , و اتكلم معك كمقاول صاحب عمل منذ قبل ايام الطفره كما سبق و عملت بالباطن تحت شركات كبرى بعضها مدرج بسوق دبي. لا يوجد ربح في المقاولات 8% فهذه بنظرنا خساره او بالبلدي مو جايبه همها. دعك من الحسابات التي تصلك لكي تدققها.فلا تستطيع ان تدقق ما يجري في الموقع فالموقع -site- هو ميدان المقاول.ولا تستطيع ان تحضر اجتماعات المقاول و المورد و لا ان تضبط الاسعار التي اتفقوا ان يعلنوها. و لا اجتمات المقاول و الاستشاري ولا كل اجتماعات المقاول و المالك و يستحيل عليك تدقيق ال variation orders. ففي تلك الطيات يكمن المال و الربح المخفي فحسابات المقاولات يسهل التلاعب بها لما تحمله من خفايا.بكل صراحه و معذره لايوجد مقاول صادق في المال. المقاول يربح عندما يشتري المواد و لو تدري كيف يتفنن بتوفير اسعارها!! و عندما يركبها و عندما يسلمها و كل مسميات وظائف ال cost control في شركات الاستشارات و اداره المشاريع هي من البرستيج . باختصار لا احد يستطيع ان يضبط المقاول الا مقاول اكثر حنكه منه, و معظمهم و انا منهم قاريين عند شيخ واحد.
اقتباس:
الدار لولا مبادلة لافلست وهي لديها اعلى نسبة اقتراض
الاتحاد العقارية لولا دعم والقروض التجسيرية من بنك دبي الامارات لافلست
ديار الاقرب الى الافلاس لولا دبي الاسلامي لافلست
صروح نسبة الاقتراض بها مقبولة وبعيدة للان عن فكرة الافلاس
اقتباس:
السؤال الحائر الطائر
الى متى سيستمر هذا الدعم من اطراف اخرى والى متى الصمود ؟
ومتى سيبدا القطاع العقاري بالتحسن ؟ ومتى ستعود املاك وتمويل ؟
بعد ماحصل من إنهيارات بالترافق مع أثار الأزمة الإقتصادية العالمية
طبيعي أن يتم دعم الشركات المتضررة ونحن نعلم أن الجهات الداعمة لديها القدرة على إستمرار الدعم على أن يتم مراجعة المشاريع المطروحة وتصحيح مسارها في التنفيذ أوالتأجيل أوالإلغاء
وحركة الإصلاح مستمرة في الإمارة
وتصريحات الكبار تدل على ذلك
الدار مثلا لا يمكن أن تترك للإفلاس وهي التي تقود حركة العقار
في العاصمة ..
وديار هي الإبنة الشرعية لبنك دبي الإسلامي الذي لا شك لن يتركها تموت وهو الإبن البار لحكومة دبي
هل نفهم مثلا أن المساهمة في الشركات المدرجة في الأسواق
كانت وبالا على المساهمين وأن متداولي الأسهم في الأسواق
هم فقط ضحايا هذه الأزمات
وأن المجموعات التي أشرت إليها لا تعاني من مصاعب
هذه ولا حكاية ألف ليلة وليلة
تقديري
اخوي بالنسبة للعقارات في الشارقة..اسعارها لم تنزل كثيرا” اقصى حد 35% كمتوسط..اما اسعار الايجارت نزلت بحوالي 50%