اقتراحات بتعديل قانون الإيجارات في أبوظبي
في يوم الأحد, 11 يناير 2009
قال المستشار القانوني في غرفة تجارة وصناعة أبوظبي محمد ياسين منصور، بأن «هناك مقترحات بإجراء تعديلات على قانون الإيجارات رقم 20 لعام 2006 بشأن تحديد الحد الأقصى للقيم الإيجارية للوحدات السكنية”
وأضاف أن مقترحات التعديلات تشمل زيادة المدة الزمنية لطلب الإخلاء، والتقيد بواقع العقار حال طلب هدمه، من دون النظر الى المدة التي حددها القانون والتي تصل إلى 15 عاماً، لأن القانون لم يوصّف حجم الضرر حال تغيير المستأجر لمواصفات العين المؤجرة.
ونقلت جريدة «الإمارات اليوم» عن منصور قوله إن «المقترحات التي افرزتها الحلقة النقاشية التي نظمتها غرفة التجارة بالتعاون مع الأمانة العامة للمجلس التنفيذي، والتي سترفع اللجنة العقارية بغرفة التجارة والصناعة المقترحات لعرضها على الجهات المعنية، إذ ركزت على ضرورة تحديد «الحد الأقصى للقيم الإيجارية للوحدات السكنية والتجارية حسب الموقع والمساحة وعدد الطوابق وعمر البناء ونوعية التشطيب والخدمات المقدمة، وإلغاء نسبة الزيادة السنوية المحددة بـ5٪».
وتابع أن «المقترحات طالبت أيضاً بإسناد مهمة تحديد القيم الإيجارية في كل حوض او منطقة لشركة متخصصة لتحقيق العدالة السعرية»، لافتاً إلى أنه يجب التعامل مع الوضع الراهن بشيء من العدالة، فليس معقولاً وجود شقتين متقابلتين متطابقتين في المساحة ونوعية التشطيب الأولي قيمتها الإيجارية 40 الف درهم والثانية 225 الف درهم.
وزاد منصور أن «المقترحات تطالب بزيادة المدة الزمنية للإخلاء من ثلاث إلى ست سنوات للوحدات السكنية، ورفعها من خمس إلى ثماني سنوات للوحدات التجارية»، مشيراً إلى أن المادة 16 من القانون اعطت للمالك الحق بطلب الإخلاء بعد مرور ثلاث سنوات من العمل بقانون الإيجارات في ابوظبي، والتي تنتهي في نوفمبر من العام الجاري، مضيفاً أن مع واقع الأوضاع الاقتصادية الحالية طالبنا بتدخل تشريعي لتمديد المدة الزمنية، حرصاً على استقرار القيم الإيجارية.
وأشار منصور الى ان المادة «23» من القانون والخاصة بهدم العقار بعد مرور 15 عاماً بموافقة تسع جهات محلية في امارة ابوظبي تحتاج الى تعديل باعتبار ان «15 عاماً» ليست معياراً لمنح المالك حق الهدم، لافتاً الى ان المقترحات طالبت باعتماد واقع العقار في بقائه او هدمة من دون التقيد بفترة زمنية.
وقال إن القانون سمح للمالك بحق الإخلاء للعين السكنية المؤجرة حال عدم امتلاكه مسكناً، ولم يمنحه هذا الحق عند حاجته الى ممارسته للتجارة او احتياج احد ابنائه، متعللاً بأن الملاك سيستغلون السماح كذرائع لإخراج المستأجرين، مطالباً بحذف المادة من القانون او السماح للمالك او لأقاربه من الدرجة الأولى بالإخلاء بغرض السكن او ممارسة التجارة.
ويرى منصور ان القانون لم يحدد معيار الضرر على العين المؤجرة حال تغيير المستأجر لمواصفاتها، منوها بضرورة توصيف الضرر وتحديد درجة خطورته كشرط للإخلاء، داعياً إلى تعجيل صدور اللائحة التنفيذية لعقود الشقق الفندقية التي ورد بشأنها قرارات تنظيمية ملحقة بالقانون تأخر صدروها الى الآن.
وقال إن المادة ٢٨ من القانون تقرّ الحكم النهائي «حكم درجة اولى» في النزاع بين المالك والمستأجر اذا لم تتجاوز قيمة النزاع المالي في الدعوى 100 الف درهم، مضيفاً أنه يجب تقليل نصاب القيمة المالية للنزاع، لافتاً الى ان «قانون المعاملات المدنية حدد نصاب الاستئناف بـ20 الف درهم»، موضحاً ان المقترحات طالبت بإدراج بند يسمح بإعادة النظر في الحكم الأول والسماح بالاستئناف وتقليل قيمة النصاب.
ويرى المستشار القانوني ان النـزاع على تأخر سداد القيمة الإيجارية غير منصف، إذ إن بعد مراحل نزاعية تمتـد لمدة عام تكتفي لجنة المنازعات الإيجارية في ابوظبي بقبـول سداد القيمة الإيجـارية قبل صدور الحكم وتنتهي القضية، مضيفاً لوقوع الضرر على المالك اقترحنا توقيع غرامة على المستأجر لا تقل على 10٪ كحد ادنى لتخلفه عن السداد في موعده.
وذكر أن المادة 17 من القانون والخاصة بواقعة التأجير من الباطن تشير الى انه لا يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار او التأجير من الباطن، إلا بإذن كتابي أو اثبات من المالك ومع توجه الملاك لاثبات الواقعة تعين لجنة المنازعات خبيراً الذي يخطر المسـتأجر بموعد اثبات الحالة، فيعدل الأخير الوضع فيصعب اثبات الواقع. إذ اقترح بعض المشاركون تعديل المادة وجعل المعاينة مفاجئة للمستأجر لتحقيق العدالة في التطبيق.
وأكد مستشار الأمانة العامة للمجلس التنفيذي في إمارة ابوظبي، الدكتور حسن غنايم، على عدم أحقية المالك في رفع القيمة الإيجارية بصورة عشوائية بعد انتهاء العقد وخروج الساكن من العين المؤجرة.
لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة إلا بعد مضي أربع سنوات.
للجنة أن تقرر إخلاء العين المؤجرة قبل مضي المدة المنصوص عليها في هذه المادة على أن يتم منح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر لإخلاء العين المؤجرة تبدأ من التاريخ الذي تحدده اللجنة وأن يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنتين وذلك إذا كان من شأن استمرار المستأجر في شغل العين المؤجرة إلحاق ضرر جسيم بالمؤجر.
هل بعد هذا القرار سوف يعطي القانون المالك في اخلاء العين المؤجره بعد 4 سنوات تلقائي ام ان لجنة المنازعات هي التي تحدد اخلاء العين المؤجره.
خليفة يصدر قانونا بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في ابوظبي..
2009-04-18 17:42:43
رئيس الدولة/إيجار الأماكن/قانون
أبوظبي في 18 أبريل / وام / أصدر صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة حفظه الله بصفته حاكما لإمارة أبوظبي القانون رقم 4 لسنة 2009 بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم 20 لسنة 2006 المتعلقة بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي.
وفيما يلي نص القانون الذي أصدره سموه بشأن الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي.
نحن خليفة بن زايد آل نهيان حاكم أبوظبي بعد الإطلاع على القانون رقم 1 لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي وتعديلاته وعلى القانون رقم 2 لسنة 1971 في شأن المجلس الاستشاري الوطني وتعديلاته وعلى القانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي وبناء على ما عُرض على المجلس التنفيذي وموافقة المجلس عليه أصدرنا القانون الآتي..
– المادة الأولى..
يستبدل بنص المادة 2 من القانون رقم 20 لسنة 2006 المشار إليه، النص الآتي: تسري أحكام هذا القانون على العقارات والأماكن وأجزائها على اختلاف أنواعها- المؤجرة للسكنى أو لغرض ممارسة نشاط صناعي أو تجاري أو مهني أو حرفي بالإمارة كما تسري على العلاقات الإيجارية القائمة أو التي تنشأ بعد تاريخ العمل به ويستثنى من تطبيق أحكام هذا القانون..
الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها.
الأراضي والعقارات التي تملكها الحكومة المؤجرة لأغراض سكنية.
الأراضي والعقارات المخصصة لشركة أدنوك والتي تتولى تأجيرها لأغراض صناعية محددة بالخدمات البترولية.
العقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية بما في ذلك الشقق المفروشة.
المساكن التي تشغل لظروف العمل.
ويصدر بتنظيم العلاقة في شأن الحالات المنصوص عليها في البنود/ 1 و2 و3 و4 / قرار من المجلس التنفيذي.
– المادة الثانية..
يستبدل بنصي المادتين رقمي 16 و20 من القانون رقم 20 لسنة 2006 المشار إليه النصان التاليان..
مادة 16 ..
مع عدم الإخلال بحق المؤجر في المطالبة بالزيادة السنوية المقررة قانونا تكون الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار ملزمة للمتعاقدين طوال مدة الإيجار المحددة في العقد.
لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة المحددة في العقد إلا مرة واحدة كل سنة بنسبة لا تزيد على خمسة في المائة /5 بالمائة/ من تلك الأجرة ويجوز بقرار من رئيس المجلس التنفيذي زيادة أو إنقاص أو إلغاء هذه النسبة بحسب ما يراه مناسبا ويجوز لصاحب المصلحة اللجوء إلى اللجنة إذا تجاوز المؤجر نسبة الزيادة المقررة.
يطبق الحكم السابق على عقود الإيجار السارية وقت العمل بأحكام هذا القانون عند تجديدها مع المستأجرين الحاليين أو عند إبرامها مع مستأجرين جدد.
تبدأ مدة احتساب الزيادة السنوية للأجرة المشار إليها اعتبارا من تاريخ آخر عقد إيجار أو من تاريخ آخر زيادة للأجرة أيهما أقرب.
للجنة الحق في تخفيض نسبة الزيادة إلى الحد القانوني وفرض غرامة على المؤجر لا تجاوز إيجار سنة في حالة تجاوزه لنسبة الزيادة المقررة أو في حال عدم امتثاله لقرارها بتصحيح هذه المخالفة وللجنة فرض هذه الغرامة من تلقاء نفسها ولو لم يطلبها صاحب المصلحة.
مادة 20 ..
يسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه ويتجدد لمدة أو مدد أخرى مماثلة ما لم يعلن أحد الطرفين الطرف الآخر برغبته كتابة في إخلاء العين المؤجرة أو تعديل شروط العقد وذلك قبل انتهاء المدة السارية وفقا لما يأتي..
أ – بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى فيكون الإعلان قبل نهاية العقد بشهرين.
ب – بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير السكنى يكون الإعلان قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر.
لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة إلا بعد مضي أربع سنوات.
يكون للمستأجر الحق في تجديد عقد الإيجار المبرم مع المؤجر والذي تقل مدته الإيجارية عن أربع سنوات لمدة أو مدد أخرى وذلك بنفس الشروط والأحكام.
للجنة أن تقرر إخلاء العين المؤجرة قبل مضي المدة المنصوص عليها في هذه المادة على أن يتم منح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر لإخلاء العين المؤجرة تبدأ من التاريخ الذي تحدده اللجنة وأن يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنتين وذلك إذا كان من شأن استمرار المستأجر في شغل العين المؤجرة إلحاق ضرر جسيم بالمؤجر.
بمراعاة ما ورد في البنود السابقة يجوز بقرار من رئيس المجلس التنفيذي عند قيام المقتضى تعديل مدة عقد الإيجار سواء بالزيادة أو النقصان.
يبدأ احتساب مدة الأربع سنوات المشار إليها اعتبارا من تاريخ بداية السنة التعاقدية الأخيرة للعقود المبرمة قبل سريان القانون رقم 20 لسنة 2006 المشار إليه ومن تاريخ العقد بالنسبة للعقود المبرمة بعد سريانه.
يصدر بقرار من رئيس المجلس التنفيذي قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار السارية في الإمارة.
المادة الثالثة..
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من تاريخ صدوره.
/وام/مط/أب/.
وام/ا ب/سر
بكرا ببتحصل المواطن في السجن بتهمه خطيره …وهي رفع القيمه الايجاريه ….السجن سنه مع الابعاد ومصادره العقار ……
وأكد مستشار الأمانة العامة للمجلس التنفيذي في إمارة ابوظبي، الدكتور حسن غنايم، على عدم أحقية المالك في رفع القيمة الإيجارية بصورة عشوائية بعد انتهاء العقد وخروج الساكن من العين المؤجرة.
المال مالك واركب على الذيل ….
بصراحه كلام فاضي . وما عندهم سالفه والمتضرر الاول والاخير المواطن صاحب العقار ….واللي يحس ابوظبي غاليه عليه يسكن في الفجيره …شوي اشرح ولا عجمان