اقتراحات بتعديل قانون الإيجارات في أبوظبي
في يوم الأحد, 11 يناير 2009
قال المستشار القانوني في غرفة تجارة وصناعة أبوظبي محمد ياسين منصور، بأن «هناك مقترحات بإجراء تعديلات على قانون الإيجارات رقم 20 لعام 2006 بشأن تحديد الحد الأقصى للقيم الإيجارية للوحدات السكنية”
وأضاف أن مقترحات التعديلات تشمل زيادة المدة الزمنية لطلب الإخلاء، والتقيد بواقع العقار حال طلب هدمه، من دون النظر الى المدة التي حددها القانون والتي تصل إلى 15 عاماً، لأن القانون لم يوصّف حجم الضرر حال تغيير المستأجر لمواصفات العين المؤجرة.
ونقلت جريدة «الإمارات اليوم» عن منصور قوله إن «المقترحات التي افرزتها الحلقة النقاشية التي نظمتها غرفة التجارة بالتعاون مع الأمانة العامة للمجلس التنفيذي، والتي سترفع اللجنة العقارية بغرفة التجارة والصناعة المقترحات لعرضها على الجهات المعنية، إذ ركزت على ضرورة تحديد «الحد الأقصى للقيم الإيجارية للوحدات السكنية والتجارية حسب الموقع والمساحة وعدد الطوابق وعمر البناء ونوعية التشطيب والخدمات المقدمة، وإلغاء نسبة الزيادة السنوية المحددة بـ5٪».
وتابع أن «المقترحات طالبت أيضاً بإسناد مهمة تحديد القيم الإيجارية في كل حوض او منطقة لشركة متخصصة لتحقيق العدالة السعرية»، لافتاً إلى أنه يجب التعامل مع الوضع الراهن بشيء من العدالة، فليس معقولاً وجود شقتين متقابلتين متطابقتين في المساحة ونوعية التشطيب الأولي قيمتها الإيجارية 40 الف درهم والثانية 225 الف درهم.
وزاد منصور أن «المقترحات تطالب بزيادة المدة الزمنية للإخلاء من ثلاث إلى ست سنوات للوحدات السكنية، ورفعها من خمس إلى ثماني سنوات للوحدات التجارية»، مشيراً إلى أن المادة 16 من القانون اعطت للمالك الحق بطلب الإخلاء بعد مرور ثلاث سنوات من العمل بقانون الإيجارات في ابوظبي، والتي تنتهي في نوفمبر من العام الجاري، مضيفاً أن مع واقع الأوضاع الاقتصادية الحالية طالبنا بتدخل تشريعي لتمديد المدة الزمنية، حرصاً على استقرار القيم الإيجارية.
وأشار منصور الى ان المادة «23» من القانون والخاصة بهدم العقار بعد مرور 15 عاماً بموافقة تسع جهات محلية في امارة ابوظبي تحتاج الى تعديل باعتبار ان «15 عاماً» ليست معياراً لمنح المالك حق الهدم، لافتاً الى ان المقترحات طالبت باعتماد واقع العقار في بقائه او هدمة من دون التقيد بفترة زمنية.
وقال إن القانون سمح للمالك بحق الإخلاء للعين السكنية المؤجرة حال عدم امتلاكه مسكناً، ولم يمنحه هذا الحق عند حاجته الى ممارسته للتجارة او احتياج احد ابنائه، متعللاً بأن الملاك سيستغلون السماح كذرائع لإخراج المستأجرين، مطالباً بحذف المادة من القانون او السماح للمالك او لأقاربه من الدرجة الأولى بالإخلاء بغرض السكن او ممارسة التجارة.
ويرى منصور ان القانون لم يحدد معيار الضرر على العين المؤجرة حال تغيير المستأجر لمواصفاتها، منوها بضرورة توصيف الضرر وتحديد درجة خطورته كشرط للإخلاء، داعياً إلى تعجيل صدور اللائحة التنفيذية لعقود الشقق الفندقية التي ورد بشأنها قرارات تنظيمية ملحقة بالقانون تأخر صدروها الى الآن.
وقال إن المادة ٢٨ من القانون تقرّ الحكم النهائي «حكم درجة اولى» في النزاع بين المالك والمستأجر اذا لم تتجاوز قيمة النزاع المالي في الدعوى 100 الف درهم، مضيفاً أنه يجب تقليل نصاب القيمة المالية للنزاع، لافتاً الى ان «قانون المعاملات المدنية حدد نصاب الاستئناف بـ20 الف درهم»، موضحاً ان المقترحات طالبت بإدراج بند يسمح بإعادة النظر في الحكم الأول والسماح بالاستئناف وتقليل قيمة النصاب.
ويرى المستشار القانوني ان النـزاع على تأخر سداد القيمة الإيجارية غير منصف، إذ إن بعد مراحل نزاعية تمتـد لمدة عام تكتفي لجنة المنازعات الإيجارية في ابوظبي بقبـول سداد القيمة الإيجـارية قبل صدور الحكم وتنتهي القضية، مضيفاً لوقوع الضرر على المالك اقترحنا توقيع غرامة على المستأجر لا تقل على 10٪ كحد ادنى لتخلفه عن السداد في موعده.
وذكر أن المادة 17 من القانون والخاصة بواقعة التأجير من الباطن تشير الى انه لا يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار او التأجير من الباطن، إلا بإذن كتابي أو اثبات من المالك ومع توجه الملاك لاثبات الواقعة تعين لجنة المنازعات خبيراً الذي يخطر المسـتأجر بموعد اثبات الحالة، فيعدل الأخير الوضع فيصعب اثبات الواقع. إذ اقترح بعض المشاركون تعديل المادة وجعل المعاينة مفاجئة للمستأجر لتحقيق العدالة في التطبيق.
وأكد مستشار الأمانة العامة للمجلس التنفيذي في إمارة ابوظبي، الدكتور حسن غنايم، على عدم أحقية المالك في رفع القيمة الإيجارية بصورة عشوائية بعد انتهاء العقد وخروج الساكن من العين المؤجرة.
ثلاث درجات للتقاضي تشمل الاستئناف والنقض
تعديلات على قانون الإيجارات في إمارة أبوظبي آخر تحديث:الخميس ,25/03/2010
أبوظبي سلام أبو شهاب:
1/1
حددت التعديلات الجديدة على قانون الإيجارات في إمارة أبوظبي ثلاث درجات للتقاضي بشروط في شأن قضايا الإيجارات، وتتضمن هذه التعديلات تشكيل ثلاث لجان تتبع دائرة القضاء في إمارة أبوظبي، وهي لجنة فض المنازعات الإيجارية، ولجنة الاستئناف، ولجنة النقض، أما لجان المنازعات الإيجارية السابقة، فتستمر في النظر في القضايا الإيجارية التي كانت محجوزة للحكم قبل صدور تعديلات القانون، حيث جاءت هذه التعديلات في القانون رقم 4 لسنة 2010 بتعديلات بعض أحكام القانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن إيجارات الأماكن، وتنظيم العلاقات الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي، الذي أصدره صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة “حفظه الله” بصفته حاكم إمارة أبوظبي، وذلك بتاريخ العاشر من فبراير/ شباط الماضي .
لم تحدث تعديلات في نسبة الزيادة السنوية المقررة للقيمة الإيجارية وهي لا تزيد على 5% حيث ظلت كما كانت عليه .
ونصت المادة الأولى من القانون الجديد على أن يستبدل بنصوص المواد (20) و(24) و(26) و(27) و(28) و(30) و(31) من القانون رقم (20) لسنة 2006 المشار إليه النصوص الآتية
مادة (20):1 يسرى عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه، ويجوز تجديده لمدة أو لمدد أخرى باتفاق الطرفين .
2 إذا انتهت مدة العقد، وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة مع علم المؤجر بذلك ومن دون اعتراض منه، يعتبر العقد مجدداً لمدة مماثلة وبذات الشروط .
3 إذا رغب أحد الطرفين في عدم تجديد العقد أو تعديل شروطه، يتعين عليه أن يخطر الطرف الآخر كتابة، وذلك قبل شهرين من تاريخ نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى، وقبل ثلاثة أشهر من تاريخ نهاية العقد بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض تجاري، أو صناعي، أو حرفي أو لمزاولة مهنة حرة .
4 مع مراعاة البنود السابقة في هذه المادة لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة استناداً لمضي المدة قبل تاريخ 9 فبراير ،2010 ويجوز بقرار من رئيس المجلس التنفيذي تمديد هذا التاريخ وفقاً لما يراه مناسباً .
5 للجنة أن تقرر إخلاء العين المؤجرة قبل التاريخ المحدد في البند 4 من هذه المادة إذا كان استمرار المستأجر في العين المؤجرة من شأنه أن يلحق ضرراً جسمياً بالمؤجر، بشرط أن يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنتين، وفي هذه الحالة يمنح المستأجر مهلة لا تجاوز ستة أشهر لإخلاء العين المؤجرة تبدأ من تاريخ قرار اللجنة .
6 تصدر بقرار من رئيس المجلس التنفيذي قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار المتعلقة بالعقارات الموجودة في الإمارة .
مادة (24): تنشأ لجنة محلية أو أكثر تسمى “لجنة فض المنازعات الإيجارية” تتبع دائرة القضاء في إمارة أبوظبي، وتكون برئاسة قاض، ويصدر بتشكيلها وتحديد مقارها ومكافآت أعضائها قرار من رئيس الدائرة .
مادة (26): 1 تنشأ لجنة محلية أو أكثر تسمى “لجنة الاستئناف”، تتبع دائرة القضاء في أبوظبي، وتكون برئاسة أحد قضاة الاستئناف، ويصدر بتشكيلها وتحديد مقارها ومكافآت أعضائها قرار من رئيس دائرة القضاء .
2 تختص لجان الاسئناف بالفصل على وجه السرعة في الطعن على الأحكام التي تصدرها لجان فض المنازعات الإيجارية وذلك بمراعاة المادة (28) من هذا القانون .
3 تنشأ لجنة عليا تسمى “لجنة النقض” تتبع دائرة القضاء في أبوظبي، يكون مقرها في مدينة أبوظبي، وتكون برئاسة أحد قضاة محكمة النقض، ويصدر بتشكيلها ومكافآت أعضائها قرار من رئيس دائرة القضاء .
4 تختص لجنة النقض بالفصل في الطعن على الأحكام التي تصدرها لجان الاستئناف، وذلك بمراعاة المادة 28 من هذا القانون .
5 تستعين اللجان المذكورة بلجنة استشارية من الخبراء والمختصين في الأمور العقارية والإيجارية، ويصدر بتشكيل هذه اللجنة وحالات الاستعانة بها قرار من رئيس دائرة القضاء .
مادة (27) : 1 يصدر قرار من رئيس دائرة القضاء بناء على اقتراح مجلس القضاء بالأنظمة واللوائح الداخلية والهيكل الإداري والوظيفي والمالي الخاص بلجان فض المنازعات الإيجارية، ولجان الاستئناف ولجنة النقض، والإجراءات الواجب اتباعها أمام هذه اللجان، وكيفية تنفيذ أحكامها، والرسوم الواجب تحصيلها عن الطلبات المقدمة أمامها .
2 تؤول كافة الرسوم لصالح دائرة المالية في حكومة أبوظبي .
3 تستثنى الجهات الحكومية من سداد رسوم الطلبات .
4 يقوم وكيل دائرة القضاء برفع الميزانية السنوية الخاصة بلجان فض المنازعات، ولجان الاستئناف، ولجنة النقض لرئيس دائرة القضاء لاعتمادها .
مادة (28): 1 يكون الحكم الصادر من اللجنة نهائياً، إذا لم تتجاوز قيمة المنازعات مائة ألف درهم .
2 تكون أحكام اللجنة فيما جاوز ذلك قابلة للاستئاف أمام لجنة الاستئناف، خلال خمسة عشر يوماً، تبدأ من اليوم التالي لصدور الحكم، إذا كان حضورياً، واعتباراً من تاريخ اليوم التالي لإعلان المحكوم ضده، أو علمه اليقيني، إذا كان الحكم غيابياً .
3 يجوز الطعن بالنقض في الأحكام الصادرة من لجنة الاستئناف، إذا جاوزت قيمة المنازعة خمسمائة ألف درهم، خلال ثلاثين يوماً، تبدأ من اليوم التالي لصدور الحكم الحضوري المستأنف، واعتباراً من تاريخ اليوم التالي لإعلان المحكوم ضده، أو علمه اليقيني إذا كان الحكم غيابياً .
مادة (30): يتبع في إجراءات نظر المنازعات والحكم فيها، أمام لجان فض المنازعات الإيجارية، ولجان الاسئناف ولجنة النقض، والإجراءات السارية وقت صدور هذا القانون، وذلك لحين صدور قرار رئيس دائرة القضاء في هذا الشأن .
مادة (31): 1 تحال جميع المنازعات الإيجارية المتداولة إلى اللجان المشكلة بموجب هذا القانون، ما لم يكن قد تم حجزها للحكم .
2 تنظر محكمة النقض المنازعات الإيجارية التي طعن فيها أمامها قبل صدور هذا القانون .
المادة الثانية: يضاف إلى أحكام القانون رقم (20) لسنة 2006 المشار إليه مادتان جديدتان برقمي 33 مكرراً (1) و33 مكرراً (2)، يضاف نصهما الآتي:
مادة 33 مكرراً (1): ينقل جميع موظفي ومستخدمي لجان فض المنازعات الإيجارية إلى دائرة القضاء، وذلك دون المساس بحقوقهم وامتيازاتهم، وتحول كافة المخصصات المالية اللازمة لهم إلى دائرة القضاء .
مادة 33 مكرراً (2): تنقل كافة الإيداعات والاعتمادات المالية المتعلقة بلجان فض المنازعات الإيجارية من الأمانة العامة للمجلس التنفيذي إلى دائرة القضاء .
المادة الثالثة: ينفذ هذا القانون من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية .