على هذا الرابط وقبل فترة كتبت موضوع توقعت فيه ان تكون الغلبة في 2008 للاسهم على العقار
في الحقيقة للان لم يصدق التوقع ومثل قال اخي القدير مستثمر واقعي انتهى الشوط الاول لصالح العقار
وقبل يومين قراءت مقابلة مطولة للاستاذ فردان الفردان يتوقع ايضا مثل توقعي لانخفاض العائد العقاري ل 5 % مقابل 35 % عائد متوقع للاسهم
طيب خلال الفترة الماضية من اشتغل بالعقار حقق الملايين وعائد خيالي بينما المشتغل بالاسهم حاله تعبان
بعض المؤشرات التي تنذر بكارثة بعالم العقار والله اعلم :
– ان العائد الايجاري ضعيف جدا مقارنة بالعائد على البيع السريع والفارق مخيف
5 % بالتاجير واذا اشتريت وبعت بعد 6 شهور ربما تحقق عائد 100 % على المضاربة !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
عندما كنت احضر دورة تدريبة حول التطوير العقاري الناجح سالت الخبير القادم من شيكاغو
لماذا لا تفرق بين سيناريو التاجير وسيناريو البيع عند اعداد دراسة الجدوى او النموذج المالي كما نفعل بشركتنا عند تقييم اي فرصة استثمارية
فكان رده وربما نظري نوعا ما ” لان الاصل وبسوق مستقر ان تحصل على نفس النتيجة من حيث معدل العائد الداخلي IRR وصافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية “
الفارق الان هائل ويشير الى :
اما العقار مبالغ بسعره جدا او الايجارات منخفضة جدا والاجابة لكم واضحة
– كل الخبراء او المشتغلين بالعقار المدافعين عن النشاط والذين لا يتوقعون اي تصحيح قبل 3 سنوان او 5 او 6 يتكلمون عن تزايد الطلب على العقار الذي لا يلبيه المعروض
ولكنهم لا يشيرون الى ان 90 % من هذا الطلب ومن الاشخاص الواقفين بالطابور هم ليسوا مشترين حقيقين لديهم الرغبة بشراء العقار بل مجرد مضاربين او قلابين Flippers اي يريدون قلب العقار وبيعه بربح بعد اشهر
تخيلوا موظف بسيط لديه طابف بالمارينا وطابف بالريم وفيلا بالراحة
عادي المدفوع فقط 10 او 5 % لحين التصريف
فمتى ستظهر مشكلة عدم وجود الساكن الاخير ؟؟؟
– حاول ان تزور احد اهم المواقع مثل ابراج ال GBR بالمارينا ليلا حيث يفترض ان يكون السكان على وشك النوم وكل السيارات بالمواقف بموقع تضاعف سعره واصبح ايجار الاستوديو به 120 الف !!
ماذا ستجد؟ مواقف خالية اي معظم المشترين مستثمرين وليسوا مستهلك اخير !!!
– ما حدث مؤخرا بابوظبي غريب جدا فقد بقيت العقارات المعروضة لفترة طويلة دون ارتفاع جوهري ربما لانها اصلا بدات باسعار مقاربة لما وصلت اليه دبي بعد سنوات وفجاة وبقدرة قادر ولعت الدنيا ابتداء من معرض ابوظبي الاخير والان الحديث الشائع ” اشتر اي شيىء بابو ظبي وباي ثمن وباسرع وقت !!!!!”
ولا اعلم من يروج ذلك ولكن بالتاكيد انها مضاربات اشعلها البعض وقد تصل لاوجها بمعرض ابو ظبي سيتي سكيب الشهر القادم ومن ثم تخمد او تهدا
– الكل يربح الان تماما كما كان الحال بالاسهم ب 2005 فهل تعتقدوا ان هذا سيستمر ؟
– ماذا يمكن ان يعني لنا هروب شركة مثل اعمار ب 70 % من محفظتها العقارية خارج الدولة بعد مشروع منطقة برج دبي !!! الاجابة لكم
فهل ما يجري بعالم العقار هو تصريف كبير يشبه التصريف الكبير للاسهم ب 2005 ؟
على العموم هنالك قاعدة مهمة جدا بالعقار
Location Location Location
ولهذا لا اتوقع تصحيح قاسي بالمناطق المهمة مثل برج دبي وبيزنس بيه وال دي اي اف سي
ولهذا ان كنت تحب الاستثمار بالعقار حاول ان تكون بالمناطق الرئيسيبة Prime Locations
ولكن الحذر مطلوب بشدة
مع التحية
عدم التزام المطورين العقاريين بموعد تسليم الوحدات السكنية ينذر بصعود الأسعار
تقرير يتوقع انخفاض أسعار عقارات دبي في ..2009.والخبراء الخليجيون يستبعدون
دبي- مكتب الرياض:
اعتبر خبراء اقتصاديون خليجيون إن أي انخفاض في أسعار عقارات دبي بنسبة 10في المائة ستكون تأثيراته محدودة على سوق التمويل العقاري ، مشيرين إلى إن إجمالي الائتمان العقاري بلغ 11، 5مليارات درهم في نهاية سبتمبر أيلول 2006مقارنة بحوالي 8، 7مليار درهم في عام
2005.يبدو أن الآفاق المستقبلية لا تحمل في طياتها بوادر انخفاض أسعار العقارات في إمارة دبي الإماراتية ، ويشبه خبير عقاري توقعات أسعار العقار فيها بامتطاء ظهرالاسد وما يعنيه هذا الأمر من مخاطر جمة.
وارتفعت أسعار العقارات في إمارة دبي خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الجاري بحسب أرقام متخصصة بمعدل 13، 9في المائة، بشكل عام. ووصل الارتفاع في أسعار الفلل خلال الفترة إلى 16، 4في المائة في حين ارتفعت أسعار الشقق السكنية إلى 14، 8في المائة.. كم وصل مستوى النمو المجمل في أسعار العقارات الفاخرة هذا العام مقارنة بسعر إطلاقها إلى 30في المائة، مقابل 60في المائة مقابل الإطلاق في نهاية 2006، في حين تراجع معدل النمو من 30إلى 20في المائة بالنسبة للوحدات السكنية المتوسطة.. فيما أشاعت توقعات تقرير عقاري متخصص صدر في الآونة الأخيرة بان أسعار عقارات دبي ستبدأ بالانخفاض في العام 2009تفاؤلا حذرا لدى العديد من الأوساط المهتمة ، إلا إن العديد من أصحاب شركات التطوير العقاري في هذه الإمارة الخليجية التي تشهد طفرة عقارية ونهضة اقتصادية منذ نهاية العقد الماضي ، اعرضوا عما ورد في التقرير من توقعات حول انخفاض أسعار العقارات ، وذهبوا برمتهم إلى حد التأكيد على أن أسعار العقارات أن لم ترتفع في غضون السنتين المقبلتين فإنها في ابسط الأحوال ستحافظ على مستوياتها الحالية.
استبعد عدد من أصحاب و مسؤولي شركات التطوير العقاري في الإمارات خلال حديث لهم مع “الرياض” انخفاض أسعار العقارات في إمارة دبي .ففي حين أكد علي موسى أن أسعار العقار في إمارة دبي ستشهد ارتفاعا في السنوات الخمس المقبلة لافتا إلى جهود حكومة دبي لزيادة عدد سكان الإمارة إلى 5ملايين نسمة في العام 2015وكذلك ازدياد أعداد الشركات الراغبة بالعمل من دولة الإمارات، استبعد احمد علي النقبي انخفاض أسعار عقارات دبي وقال أن الأسعار ستحافظ على معدلاتها الحالية،وقال فهد علي موسى أن الفترة المقبلة ستشهد تصحيحا سعريا في بعض المجالات العقارية مشترطا لحدوث ذلك بدء تسليم المشاريع المطروحة سابقا خلال عامين المقبلين.
وقال إن السوق المحلي لن يشهد حالة تشبع كامل نظرا لازدياد الطلب، وارجع تقرير لمجموعة الأبحاث “ئي اف جي هيرمس” صدر مؤخرا أسباب ارتفاع أسعار العقارات في دبي إلى عدم التزام المطورين العقاريين منذ العام 2005بموعد تسليم الوحدات السكنية .حيث تم تسليم 11الف وحدة سكنية من أصل 57ألف وحدة كان يتوقع تسليمها في العام 2007، مبينا أن الأسعار ستشهد ارتفاعا خلال العام الجاري بمعدل يتراوح بين 10في المائة و 15في المائة ، وبين 5في المائة و 10في المائة في العام المقبل ويعول التقرير على بدء انخفاض أسعار العقارات في دبي بحلول العام 2009بسبب ما قال عنه بان شركات التطوير العقاري ستقوم بتسليم وحدات سكنية جديدة قدر عددها حتى العام 2010بحوالي 277ألف وحدة جديدة.
وبحسب التقرير فإنه سيتم تسليم 25ألف وحدة سكنية هذا العام و 64ألف وحدة جديدة في العام المقبل و 68ألف وحدة بحلول عام 2009، ولفت إلى أن مستوى الطلب على الوحدات السكنية الجديدة في إمارة دبي يواصل الارتفاع مع النمو المستمر في عدد السكان، ورجح أن يبلغ عدد سكان الإمارة إلى 1، 9مليون نسمة بحلول العام 2010مقارنة بحوالي 1، 4مليون نسمة في الوقت الحاضر ليصل بذلك مستوى النمو السكاني المتوقع في الإمارة إلى معدل 7، 9في المائة سنوياً مما سيؤدي إلى ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية إلى ما يتراوح بين 45و 50ألف وحدة سكنية كل عام.
وعزا التقرير السبب في تباطؤ عملية تسليم الوحدات الجديدة هذا العام إلى عدد من العوامل أهمها قصور عدد شركات التطوير العقاري المتخصصة والعمالة الماهرة. وارتفاع تكلفة المواد الخام وعملية البناء بشكل عام علاوة على قصور إمدادات معدات البناء مع ارتفاع مستويات الطلب.
وقال التقرير إن انخفاض أسعار العقارات سيؤدي إلى انخفاض في معدلات إيجارات الوحدات السكنية التي شهدت نموا خلال الأشهر الثمانية الأولى من العام الجاري بمعدل 16في المائة مقابل 30في المائة في عام 2006بأكمله.
وتوقع التقرير أن تواصل معدلات الإيجارات في التباطؤ حتى العام المقبل نتيجة للتأخر المتوقع في تسليم الوحدات الجديدة وبفضل قرار حكومة دبي بفرض سقف زيادة لا يزيد على 7في المائة للإيجارات السكنية، إضافة إلى ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية المتوسطة بصورة أكبر من نسب الطلب على الوحدات الفاخرة والتي مثلت القسط الأكبر من الوحدات المسلمة حتى الوقت الحاضر. وتناول التقرير كذلك قطاع العقارات التجارية لافتا إلى استمرار نمو الإيجارات وأسعار الوحدات التجارية مع النشاط الاقتصادي القوي للإمارة، ما أسهم في استقطاب العديد من الشركات العالمية لتقيم مقار لها في دبي، وقال التقرير أن القصور في المعروض من الوحدات التجارية أدى إلى ارتفاع لافت في الإيجارات وفي الأسعار بالنسبة للوحدات المتاحة للبيع.
وذكر التقرير أن إيجارات المكاتب ارتفعت بمعدل 40في المائة هذا العام وحتى الوقت الحاضر، وفي الوقت ذاته نمت أسعار الوحدات المكتبية الخاضعة لنظام التملك الحر بمعدل 17في المائة. وبحسب التقرير يتوقع أن تدخل أغلبية الوحدات التجارية الجديدة إلى السوق بشكل فعلي في العامين المقبلين لتبدأ عندها الإيجارات في التراجع ويعود مؤشر أرباح بيع الوحدات التجارية في دبي ( 20في المائة حاليا) إلى مستوى يتساوى مع المعدلات العالمية (بين 7، 6في المائة)، وتقدر نسبة الإشغال الحالية للمكاتب والوحدات التجارية بحسب التحليلات السوقية الحالية،بما يزيد على 99في المائة في الإمارة بشكل عام.
وبين التقرير إن دبي باتت اليوم واحدة من أغلى مدن العالم من حيث تكلفة استئجار الوحدات المكتبية
حيث يصل إيجار القدم المربعة في دبي في المتوسط إلى 89دولارا مقابل 97دولارا في هونغ كونغ و 112دولارا في باريس و 120دولارا في موسكو. وتوقع التقرير أن يتضاعف عدد الوحدات التجارية 3مرات بحلول عام 2011مقارنة بعام ، 2006ليصل مع نهاية الفترة إلى 75مليون قدم مربعة.20
جريدة الرياض : تقرير يتوقع انخفاض أسعار عقارات دبي في ..2009.والخبراء الخليجيون يستبعدون
بارك الله في جهدك
اخي وحبيبي
انا اخوك الصغير من الكويت ممكن تسمحلي اعلق على هذي الجمله اللي قلتها
(بالنهاية العقار لا يموت , ولا يخسر , وبرأيي اذا حدث تصحيح بقطاع العقار بالامارات فذلك سيكون تصحيحا قليلا جدا وقد لا يشعر به الأكثريه)
حدث بالكويت في بداية الثمانينات ارتفاع كبير للعقار بشكل غير طبيعي وفي نهاية الثمانينات انهار العقار بشكل اكبر
اموال تدخل وتطلع
اذكر كان عند جدي ارض اشترها بداية ارتفاع اسعار العقار 20 الف دينار كويتي (اوائل الثمانينات) ووصل سعرها اكثر من 150 الف في اخر الثمانينات وفي اشهر قليله حدث الانهيار وصارت الارض ماتسوى حتى 10الاف دينار وكان يقول جدي ياليتني بعتها 150 الف وكان كل ماينزل يقولون عادي (العقار يمرض ولايموت) ارجو الانتبها لان المضاربه الخياليه لاتعرف عقار وارض ولا غيره مثل ما يدبل فوق يدبل تحت مثل مزاين الابل
هذا حدث بسيط وفي ناس كان عندها ملايين من العقار وبعدين راحت بيوم وليله
مو معناته ان العقار بينزل او شي انا ماعرف اكثر منكم بالعقار بس حبيت اوضح جملة وقع فيها الكويتين بالعقار علما بان الانهيار كان قبل سنة 1990 يعني لا سبب حرب ولا شي
لا أتوقع انه في حد ممنا لا يتوقع حدوث تصحيح لسوق العقار وخصوصا في الوضع الراهن ولكن متى وما مدى قوته أتوقع السؤال أصبع صعب جدا …
– حدوث أزمة اقتصاديه سببها سوق العقار الأمريكي ( ادي الي غلاء عالمي وهبوط للدولار ولأي عمله مرتبطه فيها كالدرهم ) بالنسبه للعقار أصبحت تكلفه البناء ترتفع بنفس النسبه مما قد تقلل من قوه التصحيح
– مشاريع سكنيه عملاقه في كل مكان في الدوله و حركه عمرانيه مخيفه بالفعل والكل يتسائل من سوف يسكن فيها ! ( حتى لو دخلت في دوامه المضاربات والاستثمار هي في النهايه تكلفه للمستهلك الأخير المالك أو المستأجر )
موضوع العرض والطلب اتوقع انه اصبح واضح وحتى لو كنا نفرض في الدوله عليها اقبال كبير من المستثمرين والعماله الوافده فهم قد يؤخرون التصحيح ولكنه واقع لا محاله …
[quote=بو شهاب;1989696]اهلا بك اخي الكريم
بصراحة ردودك مواضيع بحد ذاتها واذكر اخر رد بموضوعي ” لاعتذر لمحبي اعمار “
قراءته بتمعن ولعدة مرات ولكن لم اكن احب الرد على اي مشاركة فتقبل اعتذاري
ارى ان الاجابة تاتي من ضمن طرحك
فكما هي القاعدة العامة ان تصحيح العقار لا يوجع وان العقار يمرض ولا يموت
وكما ان وضع الامارات غير منطقي كما تفضلت فقد لا تنطبق عليها القاعدة العامة
صعود جنوني وربما سقوط حر تماما مثل الاسهم وارجو ان تدقق بتجربة الكويت
نعم لركوب الموجة ولكن وجب التنويه انها باشارات مختلفة تبدو بنهاياتها
والله يعين المتعلق الاخير
اسمحلي بو خالد ان اقول انك من الأشخاص القلائل الذين يجعلون من علم الإقتصاد والمال علم مثير ويستحق ان نغوص فيه , فأنت تقتل الملل والسلبيه من خلال طرح مواضيع شيقه بالفعل و وبغض النظر عن اتفاقي او تعارضي معك بوجهة النظر فالهدف هو المناقشه .
بعدين لا تزعل حالك على اعمار استاذي , وين بدو ايروح ؟؟ خليه ايروح وين ما بدو , مصيرو يرجع يطلع ويفرح الجميع , وعلى رأي اخواننا المصريين , مصيرها اتروق وتتعدل .
أشكرك على جهودك الرائعه .