على هذا الرابط وقبل فترة كتبت موضوع توقعت فيه ان تكون الغلبة في 2008 للاسهم على العقار

في الحقيقة للان لم يصدق التوقع ومثل قال اخي القدير مستثمر واقعي انتهى الشوط الاول لصالح العقار

وقبل يومين قراءت مقابلة مطولة للاستاذ فردان الفردان يتوقع ايضا مثل توقعي لانخفاض العائد العقاري ل 5 % مقابل 35 % عائد متوقع للاسهم

طيب خلال الفترة الماضية من اشتغل بالعقار حقق الملايين وعائد خيالي بينما المشتغل بالاسهم حاله تعبان

بعض المؤشرات التي تنذر بكارثة بعالم العقار والله اعلم :

– ان العائد الايجاري ضعيف جدا مقارنة بالعائد على البيع السريع والفارق مخيف

5 % بالتاجير واذا اشتريت وبعت بعد 6 شهور ربما تحقق عائد 100 % على المضاربة !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

عندما كنت احضر دورة تدريبة حول التطوير العقاري الناجح سالت الخبير القادم من شيكاغو

لماذا لا تفرق بين سيناريو التاجير وسيناريو البيع عند اعداد دراسة الجدوى او النموذج المالي كما نفعل بشركتنا عند تقييم اي فرصة استثمارية

فكان رده وربما نظري نوعا ما ” لان الاصل وبسوق مستقر ان تحصل على نفس النتيجة من حيث معدل العائد الداخلي IRR وصافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية “

الفارق الان هائل ويشير الى :

اما العقار مبالغ بسعره جدا او الايجارات منخفضة جدا والاجابة لكم واضحة

– كل الخبراء او المشتغلين بالعقار المدافعين عن النشاط والذين لا يتوقعون اي تصحيح قبل 3 سنوان او 5 او 6 يتكلمون عن تزايد الطلب على العقار الذي لا يلبيه المعروض

ولكنهم لا يشيرون الى ان 90 % من هذا الطلب ومن الاشخاص الواقفين بالطابور هم ليسوا مشترين حقيقين لديهم الرغبة بشراء العقار بل مجرد مضاربين او قلابين Flippers اي يريدون قلب العقار وبيعه بربح بعد اشهر

تخيلوا موظف بسيط لديه طابف بالمارينا وطابف بالريم وفيلا بالراحة

عادي المدفوع فقط 10 او 5 % لحين التصريف

فمتى ستظهر مشكلة عدم وجود الساكن الاخير ؟؟؟

– حاول ان تزور احد اهم المواقع مثل ابراج ال GBR بالمارينا ليلا حيث يفترض ان يكون السكان على وشك النوم وكل السيارات بالمواقف بموقع تضاعف سعره واصبح ايجار الاستوديو به 120 الف !!

ماذا ستجد؟ مواقف خالية اي معظم المشترين مستثمرين وليسوا مستهلك اخير !!!

– ما حدث مؤخرا بابوظبي غريب جدا فقد بقيت العقارات المعروضة لفترة طويلة دون ارتفاع جوهري ربما لانها اصلا بدات باسعار مقاربة لما وصلت اليه دبي بعد سنوات وفجاة وبقدرة قادر ولعت الدنيا ابتداء من معرض ابوظبي الاخير والان الحديث الشائع ” اشتر اي شيىء بابو ظبي وباي ثمن وباسرع وقت !!!!!”

ولا اعلم من يروج ذلك ولكن بالتاكيد انها مضاربات اشعلها البعض وقد تصل لاوجها بمعرض ابو ظبي سيتي سكيب الشهر القادم ومن ثم تخمد او تهدا

– الكل يربح الان تماما كما كان الحال بالاسهم ب 2005 فهل تعتقدوا ان هذا سيستمر ؟

– ماذا يمكن ان يعني لنا هروب شركة مثل اعمار ب 70 % من محفظتها العقارية خارج الدولة بعد مشروع منطقة برج دبي !!! الاجابة لكم

فهل ما يجري بعالم العقار هو تصريف كبير يشبه التصريف الكبير للاسهم ب 2005 ؟

على العموم هنالك قاعدة مهمة جدا بالعقار

Location Location Location

ولهذا لا اتوقع تصحيح قاسي بالمناطق المهمة مثل برج دبي وبيزنس بيه وال دي اي اف سي

ولهذا ان كنت تحب الاستثمار بالعقار حاول ان تكون بالمناطق الرئيسيبة Prime Locations

ولكن الحذر مطلوب بشدة

مع التحية

111 thoughts on “التصـــــــــــــريف الكبيــــــــــــــــــــــــــــــــر !!”

  3. اخي وحبيبي
    انا اخوك الصغير من الكويت ممكن تسمحلي اعلق على هذي الجمله اللي قلتها
    (بالنهاية العقار لا يموت , ولا يخسر , وبرأيي اذا حدث تصحيح بقطاع العقار بالامارات فذلك سيكون تصحيحا قليلا جدا وقد لا يشعر به الأكثريه)

    حدث بالكويت في بداية الثمانينات ارتفاع كبير للعقار بشكل غير طبيعي وفي نهاية الثمانينات انهار العقار بشكل اكبر
    اذكر كان عند جدي ارض اشترها بداية ارتفاع اسعار العقار 20 الف دينار كويتي (اوائل الثمانينات) ووصل سعرها اكثر من 150 الف في اخر الثمانينات وفي اشهر قليله حدث الانهيار وصارت الارض ماتسوى حتى 10الاف دينار وكان يقول جدي ياليتني بعتها 150 الف وكان كل ماينزل يقولون عادي (العقار يمرض ولايموت) ارجو الانتبها لان المضاربه الخياليه لاتعرف عقار وارض ولا غيره مثل ما يدبل فوق يدبل تحت مثل مزاين الابل اموال تدخل وتطلع
    هذا حدث بسيط وفي ناس كان عندها ملايين من العقار وبعدين راحت بيوم وليله
    مو معناته ان العقار بينزل او شي انا ماعرف اكثر منكم بالعقار بس حبيت اوضح جملة وقع فيها الكويتين بالعقار علما بان الانهيار كان قبل سنة 1990 يعني لا سبب حرب ولا شي

    أشكرك أخي العزيز على التعقيب .

    من الصعب جدا مقارنة سوق العقار بالكويت بأيام الثمانينات بالنهضه او ” بالفقاعه ” اذا احببت ان تسميها الحاصله حاليا بالامارات بوجه عام بعد اكثر من 20 عاما , ولا اجد أنه من العادل ان نضع هذه المقارنه بين كفين , ولكن اذا وضعنا المبدأ وهو الإرتفاع الخيالي بأسعار العقار ومن ثم التصحيح قد نكون قد اصلحنا المعادله , لا شك أن التصحيح وارد , ولكني لست بصراحه مع المقولات التي تقول انه سيصحح بعنف بالامارات لدرجة انفجار فقاعه كبيره وحصول ازمه عقاريه على غرار ازمه العقارات العالميه على فرض .
    قد تكون هناك عوامل كثيره اخرى اثرت على انفجار فقاعة العقار بالكويت بالثمانينات منها مثلا الإثنين الأسود او ما اشتهرت بازمة سوق المناخ , قد تكون ساعدت بوجه او باخر على حصول ازمة العقار , قد تكون الحرب العراقيه الإيرانيه ساعدت بذلك ايضا !!! وقد تكون هناك اسباب كثيره اخرى أنا لا اعرفها لعدم وجودي كمتتبع بتلك الأوقات .

    قد يكون هناك تصحيح قوي للعقار بالامارات ولكني اشك أن يكون هناك تصحيح من اجل التصحيح نفسه , وقد تلعب عوامل اخرى خارجه عن السيطره أو التوقع للوصول الى انفجار فقاعة العقار , ككوارث الحروب او الكوارث الطبيعيه لا سمح الله .

    بسوق الأسهم يعد الإتجاه الجانبي تصحيحا ويطلق عليه البعض استراحه للمؤشرات أو لتعزيزها أو لتقويتها بعد الصعود المتواصل , وقد يختلف اثنين بتقييم سهم معين فمنهم من يقول انه يسو 20 ومنهم من يقول انه يسو 10 , واذا استمر الطلب على هذا السهم حتى لو كان ما يسو فهل سيهبط السهم !!

    أشكرك جدا على المداخله واسمحلنا بو خالد .

  5. المشكله هي انه في حاله حدوث تصحيح للعقار واذا افترضنا علي سبيل المثال 2009 – 2010
    وعلي فرض انه نسبه المشاريع وتسارعها مثل ما نشوف هالأيام…

    بيكون لها أثر كبير علي سوق الأسهم فالمعروف انه القطاع القيادي لدينا هو القطاع العقاري و الكل يدور في فلكه ( قطاع البنوك والتمويل )

    فقد تكون ضربه قاسيه علي الأقل لهذه القطاعات

Comments are closed.