على هذا الرابط وقبل فترة كتبت موضوع توقعت فيه ان تكون الغلبة في 2008 للاسهم على العقار

في الحقيقة للان لم يصدق التوقع ومثل قال اخي القدير مستثمر واقعي انتهى الشوط الاول لصالح العقار

وقبل يومين قراءت مقابلة مطولة للاستاذ فردان الفردان يتوقع ايضا مثل توقعي لانخفاض العائد العقاري ل 5 % مقابل 35 % عائد متوقع للاسهم

طيب خلال الفترة الماضية من اشتغل بالعقار حقق الملايين وعائد خيالي بينما المشتغل بالاسهم حاله تعبان

بعض المؤشرات التي تنذر بكارثة بعالم العقار والله اعلم :

– ان العائد الايجاري ضعيف جدا مقارنة بالعائد على البيع السريع والفارق مخيف

5 % بالتاجير واذا اشتريت وبعت بعد 6 شهور ربما تحقق عائد 100 % على المضاربة !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

عندما كنت احضر دورة تدريبة حول التطوير العقاري الناجح سالت الخبير القادم من شيكاغو

لماذا لا تفرق بين سيناريو التاجير وسيناريو البيع عند اعداد دراسة الجدوى او النموذج المالي كما نفعل بشركتنا عند تقييم اي فرصة استثمارية

فكان رده وربما نظري نوعا ما ” لان الاصل وبسوق مستقر ان تحصل على نفس النتيجة من حيث معدل العائد الداخلي IRR وصافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية “

الفارق الان هائل ويشير الى :

اما العقار مبالغ بسعره جدا او الايجارات منخفضة جدا والاجابة لكم واضحة

– كل الخبراء او المشتغلين بالعقار المدافعين عن النشاط والذين لا يتوقعون اي تصحيح قبل 3 سنوان او 5 او 6 يتكلمون عن تزايد الطلب على العقار الذي لا يلبيه المعروض

ولكنهم لا يشيرون الى ان 90 % من هذا الطلب ومن الاشخاص الواقفين بالطابور هم ليسوا مشترين حقيقين لديهم الرغبة بشراء العقار بل مجرد مضاربين او قلابين Flippers اي يريدون قلب العقار وبيعه بربح بعد اشهر

تخيلوا موظف بسيط لديه طابف بالمارينا وطابف بالريم وفيلا بالراحة

عادي المدفوع فقط 10 او 5 % لحين التصريف

فمتى ستظهر مشكلة عدم وجود الساكن الاخير ؟؟؟

– حاول ان تزور احد اهم المواقع مثل ابراج ال GBR بالمارينا ليلا حيث يفترض ان يكون السكان على وشك النوم وكل السيارات بالمواقف بموقع تضاعف سعره واصبح ايجار الاستوديو به 120 الف !!

ماذا ستجد؟ مواقف خالية اي معظم المشترين مستثمرين وليسوا مستهلك اخير !!!

– ما حدث مؤخرا بابوظبي غريب جدا فقد بقيت العقارات المعروضة لفترة طويلة دون ارتفاع جوهري ربما لانها اصلا بدات باسعار مقاربة لما وصلت اليه دبي بعد سنوات وفجاة وبقدرة قادر ولعت الدنيا ابتداء من معرض ابوظبي الاخير والان الحديث الشائع ” اشتر اي شيىء بابو ظبي وباي ثمن وباسرع وقت !!!!!”

ولا اعلم من يروج ذلك ولكن بالتاكيد انها مضاربات اشعلها البعض وقد تصل لاوجها بمعرض ابو ظبي سيتي سكيب الشهر القادم ومن ثم تخمد او تهدا

– الكل يربح الان تماما كما كان الحال بالاسهم ب 2005 فهل تعتقدوا ان هذا سيستمر ؟

– ماذا يمكن ان يعني لنا هروب شركة مثل اعمار ب 70 % من محفظتها العقارية خارج الدولة بعد مشروع منطقة برج دبي !!! الاجابة لكم

فهل ما يجري بعالم العقار هو تصريف كبير يشبه التصريف الكبير للاسهم ب 2005 ؟

على العموم هنالك قاعدة مهمة جدا بالعقار

Location Location Location

ولهذا لا اتوقع تصحيح قاسي بالمناطق المهمة مثل برج دبي وبيزنس بيه وال دي اي اف سي

ولهذا ان كنت تحب الاستثمار بالعقار حاول ان تكون بالمناطق الرئيسيبة Prime Locations

ولكن الحذر مطلوب بشدة

مع التحية

111 thoughts on “التصـــــــــــــريف الكبيــــــــــــــــــــــــــــــــر !!”

  2. للعلم فقط الثمانينات نهاية النهضه بالكويت او وقف النهضه الى الان
    بداية النهضه كانت في 1962 تحديدا اي في السيتنات وانتهاءها في السبيعنات بعد انتهاء مشروع ابراج الكويت الذي بدء في السيتنات تقريبا واكتمل في سنة 1975
    كيف تكون بداية النهضه بالكويت بعد 20 سنه من مشاريع الابراج وغيرها من المجمعات والاسواق الكبيره
    عفوا ممكن اقول لك كلمه باذنك (انا كويتي وادرا في بلدي)
    حرب ايران والعراق كانت بداية الثمانينات وكان بداية ارتفاع العقار وانتهة الحرب اواخر الثمانينات اعتقد 1989 بعد انهيار العقار يدل ذلك ان الحرب ليس لها علاقه

    أخي العزيز .

    يبدو وجود لبس بالموضوع , لم أقصد بالعشرين عاما انها بداية النهضه بالكويت , انا قصدت ان موضوع انهيار سوق العقار بالكويت كان قبل 20 عاما اي بالثمانينات ونحن الآن بال 2008 !!!

    موضوع اخر , تاكد ان الحرب تؤثر على كل شئ , اعني بقطاعات الإقتصاد , والمثل القائل رب ضرة نافعه ينطبق هنا لماذا ؟؟ لأن تحول الإستثمارات من البلد المنكوب بالحروب يؤدي الى طفره اقتصاديه بالبلدان المجاوره , الأمثله كثيره !! ماذا حدث بالأردن وبقطاع العقار بالذات بعد احتلال فلسطين وتشريد الملايين اليه !! طفره !!! ماذا حدث بحرب الخليج الأولى !!! طفره !!! ماذا حدث بحرب الخليج الثانيه !! طفره !! ماذا حدث بحرب لبنان !!! طفره !! كم من المليارات هربت من العراق الى الأردن على سبيل المثال ؟
    وكم من المليارات هربت من العراق بالثمانينات الى الكويت والى الخليج بشكل عام عند حدوث حرب ايران !! أنا لا اقول ان حرب ايران العراق هي السبب الرئيس لانهيار سوق العقار بالثمانينات ولكن لا يجب تحييد هذا الجانب لأنه احد الأسباب .

    اكيد يوجد شواذ لكل قاعده , واكيد أنت ادرى ببلدك مني ومن غيري ! ولكننا نتحدث عن قواعد اقتصاديه تتحكم بها الكثير من العوامل الداخليه والخارجيه .

  3. السلام عليكم ….

    شكرا على طرح المواضيع القيمه أخي العزيز وصديقي بوشهاب … وينك افتقدناك في العزيمه الأخيره وتركت اخوك وحيد وغريب بين المضاربين الأشاوس !!!!

    المهم عزيزي بوشهاب .. كانت هذه مشاركتي في موضوعك القيم عن العقار والأسهم …. وماذا حدث بعد ذلك … طار العقار … وتقهقر اعمار … حلوه تقهقر هاي !!! وكانت تلك السيوله وال8 و 9 مليار كلها سيوله زائفه دخلت لهدف سحب السيوله من سوق الأسهم والتوجه للعقار …..

    تماما كما ذكرت لك في المشاركه …

    السلام عليكم ..

    الحمدلله على السلامه … مبدع كالعاده أخي العزيز بوشهاب ….

    بالرغم من انني أتفق معك تماما فيما ذهبت اليه … ولكن أعتقد أن استنتاجك جاء متأخر قليلا هذه المره …

    حيث أن الأموال الذكيه قد خرجت من سوق العقار ودخلت سوق الأسهم منذ فتره طويله عند مرحلة قمة التشاؤم في سوق الأسهم وبداية مرحلة الهدوء في سوق العقار أو حتى قبل بدايتها ….

    وقد كتبت شخصيا عدة مواضيع خلال عام 2007 وتناقشنا حولها مع مجموعه من الأعضاء المميزين …. ومنها :-

    ربما المجال لا يزال مفتوح في سوق الأسهم ولكن يجب أن لا ننسا أن هناك أسهما ارتفعت بنسب عاليه وهي لا تستحق وتقف حاليا عند حافة نادي الفقاعه

    صحيح أن سوق الأسهم يبدو أكثر جاذبيه من سوق العقار هذه الفتره بالنسبه للأموال الجديده ولكن قد يكون الوقت متأخر الأن للخروج من سوق العقار ودخول سوق الأسهم بعد الارتفاعات الكبيره …

    بل ربما وبعد فتره قصيره واذا ما استمرت الارتفاعات في سوق الأسهم دون وجود مبررات ونسب نمو في أرباح الشركات تدعم تلك الارتفاعات … ربمل ذلك سيؤدي الى هجرة أسواق المال من جديد والتوجه الى سوق العقار … خصوصا وأن هناك مشاريع عقاريه ملياريه تنتظر الطرح … وبعض الشركات العقاريه ما زالت في بداية الطريق …

    كما أن مشاركة الأخ العزيز جمبري فيها الكثير من الصحه ولو أن ردك عليه كان كافيا … بارك الله فيك …

    تصحيح بسيط ….

    فلل حدائق الغولف التابعه لصروح تم بيعها بالكامل منذ فتره … والأسعار ارتفعت 10 %

    تحياتي للجميع ….

    بعض التعليقات على موضوعك الجديد :–

    – العائد على العقار وكما جاء في المقال الذي ذكرته ربما يتحدث عن القيام بتشييد عقار جديد شاملا أسعار الأراضي فهو كما قرأت يتحدث عن ارتفاع مواد البناء

    – الشقه ذات 3 غرف نوم في مشروع JBR مطله جزئيا على البحر يتم تأجيرها بمبلغ 200 ألف درهم وحتى أكثر يعني العائد يصل حتى 8 % على أسعار اليوم …. ويكون أكثر بكثير لمن قام بالشراء قبل فتره قصيره .. قد يصل العائد حتى 30 % لمن قام بالشراء عند الطرح …. وهم كثيرون ..

    – ما يتم عرضه للتأجير يذهب بسرعه …. والشقق الغير مستأجره تعود لمستثمرين لا يرغبون بتأجيرها وتستخدم وقت الاجازات …

    – نعم الموقع أهم ما يميز العقار وهو العنصر المهم هذه الأيام وأتفق معك في تميز المناطق التي ذكرتها … ولكن حتى اللحظه الارتفاعات تطال جميع المناطق وبدرجات متفاوته …

    – أثبتت الأيام حتى اللحظه ان المضاربين الذين يكتفون برح 10 % هم أكبر الخاسرين … فالارتفاعات وصلت حتى 100 % خلال فتره قصيره ….

    – في اعتقادي الشخصي … اعمار خرجت مبكرا من سوق الامارات ولم يحالفها الحظ في التوقيت … صحيح ان الشركه تتبع اسلوب ذكي في البيع حيث انها تبيع على دفعات … ولكن بعض مشاريعها ارتفعت بسب وصلت حتى 200 % خلال سنتين وكان بامكانها بناء تلك المشاريع وطرحها للبيع خلال هذه الفتره .. خصوصا وان السيوله كانت متوفره وكان بالامكان استخدامها لعمليات التشييد والبناء … وأفضل من بعض الاستثمارات الأخيره الغير موفقه ( ربما ذلك يقودنا لتفسير ان حتى اعمار لم تستطيع قراءة سوق العقار بشكل جيد … )

    تصور ان من قام بشراء وحدات سكنيه في بعض مشاريع اعمار خلال سنتين حقق أرباح كبيره تفوق ما حققه المستثمر في سهم اعمار !!!!! ( أليست هذه معادله غريبه )

    الخلاصه :—

    ساعة الصفر الحقيقه … واشارة الضوء الأخضر الحقيقيه لسوق الأسهم لم تعطى بعد وسوف تبقى عند الصفراء والحمراء …. ( يعني حبه فوق وحبه تحت )

    بعض ملامح ساعة الصفر :-

    تداولات يوميه لا تقل عن 3 مليارات ( كانت 5 وسوينا خصم !!!)

    غير ذلك لا بأس من التمركز وأخذ مواقع تحصينيه على بعض الأسهم

    والله أعلم

    تحياتي لك .. وللحديث بقيه …

  4. أشكرك أخي العزيز على التعقيب .

    من الصعب جدا مقارنة سوق العقار بالكويت بأيام الثمانينات بالنهضه او ” بالفقاعه ” اذا احببت ان تسميها الحاصله حاليا بالامارات بوجه عام بعد اكثر من 20 عاما , ولا اجد أنه من العادل ان نضع هذه المقارنه بين كفين , ولكن اذا وضعنا المبدأ وهو الإرتفاع الخيالي بأسعار العقار ومن ثم التصحيح قد نكون قد اصلحنا المعادله , لا شك أن التصحيح وارد , ولكني لست بصراحه مع المقولات التي تقول انه سيصحح بعنف بالامارات لدرجة انفجار فقاعه كبيره وحصول ازمه عقاريه على غرار ازمه العقارات العالميه على فرض .
    قد تكون هناك عوامل كثيره اخرى اثرت على انفجار فقاعة العقار بالكويت بالثمانينات منها مثلا الإثنين الأسود او ما اشتهرت بازمة سوق المناخ , قد تكون ساعدت بوجه او باخر على حصول ازمة العقار , قد تكون الحرب العراقيه الإيرانيه ساعدت بذلك ايضا !!! وقد تكون هناك اسباب كثيره اخرى أنا لا اعرفها لعدم وجودي كمتتبع بتلك الأوقات .

    قد يكون هناك تصحيح قوي للعقار بالامارات ولكني اشك أن يكون هناك تصحيح من اجل التصحيح نفسه , وقد تلعب عوامل اخرى خارجه عن السيطره أو التوقع للوصول الى انفجار فقاعة العقار , ككوارث الحروب او الكوارث الطبيعيه لا سمح الله .

    بسوق الأسهم يعد الإتجاه الجانبي تصحيحا ويطلق عليه البعض استراحه للمؤشرات أو لتعزيزها أو لتقويتها بعد الصعود المتواصل , وقد يختلف اثنين بتقييم سهم معين فمنهم من يقول انه يسو 20 ومنهم من يقول انه يسو 10 , واذا استمر الطلب على هذا السهم حتى لو كان ما يسو فهل سيهبط السهم !!

    أشكرك جدا على المداخله واسمحلنا بو خالد .

    للعلم فقط الثمانينات نهاية النهضه بالكويت او وقف النهضه الى الان
    بداية النهضه كانت في 1962 تحديدا اي في السيتنات وانتهاءها في السبيعنات بعد انتهاء مشروع ابراج الكويت الذي بدء في السيتنات تقريبا واكتمل في سنة 1975
    كيف تكون بداية النهضه بالكويت بعد 20 سنه من مشاريع الابراج وغيرها من المجمعات والاسواق الكبيره
    عفوا ممكن اقول لك كلمه باذنك (انا كويتي وادرا في بلدي)
    حرب ايران والعراق كانت بداية الثمانينات وكان بداية ارتفاع العقار وانتهة الحرب اواخر الثمانينات اعتقد 1989 بعد انهيار العقار يدل ذلك ان الحرب ليس لها علاقه

  5. بعت ارض في ابوظبي من فترة على شخص متحمس ولكن ادرك الان ان الارض تسوى اكثر من الذي قمت ببيعه من المنتديات ولكن اجريت بعض الابحاث عن اسعار العقار في العالم وليس فقط في الامارات ووجدت ما يخيف الكثير ممن هم على علم ولن استطيع التكمله لان الجدران لها وذان.

    بالتوفيق للذين اشتروا شقة في جزيرة الريم ب 3 مليون ويتوقعون بيعها ب 4 مليون.

    خخخخخخخخخخخخخخخخخخخخهههههههه.

    واقبلوا الاحترام،،،

Comments are closed.