على هذا الرابط وقبل فترة كتبت موضوع توقعت فيه ان تكون الغلبة في 2008 للاسهم على العقار
في الحقيقة للان لم يصدق التوقع ومثل قال اخي القدير مستثمر واقعي انتهى الشوط الاول لصالح العقار
وقبل يومين قراءت مقابلة مطولة للاستاذ فردان الفردان يتوقع ايضا مثل توقعي لانخفاض العائد العقاري ل 5 % مقابل 35 % عائد متوقع للاسهم
طيب خلال الفترة الماضية من اشتغل بالعقار حقق الملايين وعائد خيالي بينما المشتغل بالاسهم حاله تعبان
بعض المؤشرات التي تنذر بكارثة بعالم العقار والله اعلم :
– ان العائد الايجاري ضعيف جدا مقارنة بالعائد على البيع السريع والفارق مخيف
5 % بالتاجير واذا اشتريت وبعت بعد 6 شهور ربما تحقق عائد 100 % على المضاربة !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
عندما كنت احضر دورة تدريبة حول التطوير العقاري الناجح سالت الخبير القادم من شيكاغو
لماذا لا تفرق بين سيناريو التاجير وسيناريو البيع عند اعداد دراسة الجدوى او النموذج المالي كما نفعل بشركتنا عند تقييم اي فرصة استثمارية
فكان رده وربما نظري نوعا ما ” لان الاصل وبسوق مستقر ان تحصل على نفس النتيجة من حيث معدل العائد الداخلي IRR وصافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية “
الفارق الان هائل ويشير الى :
اما العقار مبالغ بسعره جدا او الايجارات منخفضة جدا والاجابة لكم واضحة
– كل الخبراء او المشتغلين بالعقار المدافعين عن النشاط والذين لا يتوقعون اي تصحيح قبل 3 سنوان او 5 او 6 يتكلمون عن تزايد الطلب على العقار الذي لا يلبيه المعروض
ولكنهم لا يشيرون الى ان 90 % من هذا الطلب ومن الاشخاص الواقفين بالطابور هم ليسوا مشترين حقيقين لديهم الرغبة بشراء العقار بل مجرد مضاربين او قلابين Flippers اي يريدون قلب العقار وبيعه بربح بعد اشهر
تخيلوا موظف بسيط لديه طابف بالمارينا وطابف بالريم وفيلا بالراحة
عادي المدفوع فقط 10 او 5 % لحين التصريف
فمتى ستظهر مشكلة عدم وجود الساكن الاخير ؟؟؟
– حاول ان تزور احد اهم المواقع مثل ابراج ال GBR بالمارينا ليلا حيث يفترض ان يكون السكان على وشك النوم وكل السيارات بالمواقف بموقع تضاعف سعره واصبح ايجار الاستوديو به 120 الف !!
ماذا ستجد؟ مواقف خالية اي معظم المشترين مستثمرين وليسوا مستهلك اخير !!!
– ما حدث مؤخرا بابوظبي غريب جدا فقد بقيت العقارات المعروضة لفترة طويلة دون ارتفاع جوهري ربما لانها اصلا بدات باسعار مقاربة لما وصلت اليه دبي بعد سنوات وفجاة وبقدرة قادر ولعت الدنيا ابتداء من معرض ابوظبي الاخير والان الحديث الشائع ” اشتر اي شيىء بابو ظبي وباي ثمن وباسرع وقت !!!!!”
ولا اعلم من يروج ذلك ولكن بالتاكيد انها مضاربات اشعلها البعض وقد تصل لاوجها بمعرض ابو ظبي سيتي سكيب الشهر القادم ومن ثم تخمد او تهدا
– الكل يربح الان تماما كما كان الحال بالاسهم ب 2005 فهل تعتقدوا ان هذا سيستمر ؟
– ماذا يمكن ان يعني لنا هروب شركة مثل اعمار ب 70 % من محفظتها العقارية خارج الدولة بعد مشروع منطقة برج دبي !!! الاجابة لكم
فهل ما يجري بعالم العقار هو تصريف كبير يشبه التصريف الكبير للاسهم ب 2005 ؟
على العموم هنالك قاعدة مهمة جدا بالعقار
Location Location Location
ولهذا لا اتوقع تصحيح قاسي بالمناطق المهمة مثل برج دبي وبيزنس بيه وال دي اي اف سي
ولهذا ان كنت تحب الاستثمار بالعقار حاول ان تكون بالمناطق الرئيسيبة Prime Locations
ولكن الحذر مطلوب بشدة
مع التحية
موضوع يا بو شهاب يأسر العقل ويجعلني أقرأه أكثر من مره
. تستحق عليه الشكر والثناء .
أثقل الله ميزان حسناتك
صار لي فترة أبحث عن عقارات وعندما أقارن الأسعار ارى وجود انخفاض متواصل
فعلا الحذر مطلوب واللون يميل إلى الخطر أتمنى لك التوفيق يابوشهاب
مشاركات رائعه الواحد يستمتع بقراءتها .. كل الشكر لصاحب الموضوع بو شهاب على طرحه
انا في اعتقادي ان السوق العقاري مرتبط بالعرض والطلب فقط لا غير .. الذي يفكر في خطط الحكومه وتوسعها وطموحها لجذب اكبر عدد من الاستثمارات للبلد و ضخ الأموال فيها و محاولة زيادة اعداد السكان والسياح لا يخطر على باله ان سوق العقار في خطر ..
اي قطاع اعمال كما هو معلوم للكثيرين يمر بدورة Industry life Cycle هذه الدورة تتكون من عدة مراحل:
المرحلة الأولى: المقدمة و مرحلة تطوير الأعمال وتهيأة البيئة المناسبة للقطاع .. كما حدث (او لا يزال يحدث) في الدولة من سن التشريعات والقوانين العقارية وانشاء هيئة تنظيم القطاع العقاري وغيرها.
المرحلة الثانية: مرحلة نمو القطاع .. كما حدث في دبي (او لا يزال يحدث) من ا طلاق العديد من المشاريع الضخمة والاعلان عن الكثير من الخطط الطموحه والاستراتيجيه و زيادة اعداد شركات التطوير العقاري و مكاتب الوساطة وتنظيم المعارض وابتكار طرق جديدة للتسويق العقاري و حث باقي القطاعات للنمو لمواكبة القطاع المعني مثل قطاع الخدمات (الكهرباء والمياه والطرق والمواصلات) و السياحة في حالة قطاع العقار.
المرحلة الثالثة: مرحلة الاستقرار والنضوج .. عندما يصل القطاع الى حالة من التوازن والتقارب ما بين العرض والطلب وتتوفر الأدوات اللازمة لقياس هذا العرض والطلب و يصل جميع المتعاملين في هذا القطاع الى درجة جيدة من الوعي و الثقافة الاستثمارية ( هل وصلنا في قطاع العقار الى هذه المرحلة ام لا ؟).
المرحلة الرابعة: مرحلة التصحيح اذا زاد العرض على الطلب ولم تكن هناك اي بوادر مستقبلية لزيادة الطلب على العرض يبدأ القطاع في دخول هذه المرحلة .. نسبة الهبوط او التصحيح ومدة هذه المرحلة مرتبطة نوعا ما بنسبة نمو الاقتصاد بشكل عام.
هذه المراحل ذكرتها بشكل مختصر ومبسط على قطاع العقار في دبي .. السؤال في اي مرحلة يمر السوق الآن ؟
أخي المبدع بوشهاب آمل أن (أسمع) رأيك في ماعلق بذهني منذ سنوات مضت
فقد تعرفت على باكستاني يحمل الجنسيه الكنديه وكان يشتري العقارات بأسعار مبالغ فيها (اطلب تعطى) ….المهم بعدجهد قال:نحن مجموعه(group)وفي أسوأ الأحوال لن نكون في خساره إذا المليون صفى على النصف أو أقل.!!! هكذا….أموال مشبوهه بتعبير مؤدب
وهل لأمثال هؤلاء تأثير في سوق العقار ؟
آسف على التكرار