على هذا الرابط وقبل فترة كتبت موضوع توقعت فيه ان تكون الغلبة في 2008 للاسهم على العقار
في الحقيقة للان لم يصدق التوقع ومثل قال اخي القدير مستثمر واقعي انتهى الشوط الاول لصالح العقار
وقبل يومين قراءت مقابلة مطولة للاستاذ فردان الفردان يتوقع ايضا مثل توقعي لانخفاض العائد العقاري ل 5 % مقابل 35 % عائد متوقع للاسهم
طيب خلال الفترة الماضية من اشتغل بالعقار حقق الملايين وعائد خيالي بينما المشتغل بالاسهم حاله تعبان
بعض المؤشرات التي تنذر بكارثة بعالم العقار والله اعلم :
– ان العائد الايجاري ضعيف جدا مقارنة بالعائد على البيع السريع والفارق مخيف
5 % بالتاجير واذا اشتريت وبعت بعد 6 شهور ربما تحقق عائد 100 % على المضاربة !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
عندما كنت احضر دورة تدريبة حول التطوير العقاري الناجح سالت الخبير القادم من شيكاغو
لماذا لا تفرق بين سيناريو التاجير وسيناريو البيع عند اعداد دراسة الجدوى او النموذج المالي كما نفعل بشركتنا عند تقييم اي فرصة استثمارية
فكان رده وربما نظري نوعا ما ” لان الاصل وبسوق مستقر ان تحصل على نفس النتيجة من حيث معدل العائد الداخلي IRR وصافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية “
الفارق الان هائل ويشير الى :
اما العقار مبالغ بسعره جدا او الايجارات منخفضة جدا والاجابة لكم واضحة
– كل الخبراء او المشتغلين بالعقار المدافعين عن النشاط والذين لا يتوقعون اي تصحيح قبل 3 سنوان او 5 او 6 يتكلمون عن تزايد الطلب على العقار الذي لا يلبيه المعروض
ولكنهم لا يشيرون الى ان 90 % من هذا الطلب ومن الاشخاص الواقفين بالطابور هم ليسوا مشترين حقيقين لديهم الرغبة بشراء العقار بل مجرد مضاربين او قلابين Flippers اي يريدون قلب العقار وبيعه بربح بعد اشهر
تخيلوا موظف بسيط لديه طابف بالمارينا وطابف بالريم وفيلا بالراحة
عادي المدفوع فقط 10 او 5 % لحين التصريف
فمتى ستظهر مشكلة عدم وجود الساكن الاخير ؟؟؟
– حاول ان تزور احد اهم المواقع مثل ابراج ال GBR بالمارينا ليلا حيث يفترض ان يكون السكان على وشك النوم وكل السيارات بالمواقف بموقع تضاعف سعره واصبح ايجار الاستوديو به 120 الف !!
ماذا ستجد؟ مواقف خالية اي معظم المشترين مستثمرين وليسوا مستهلك اخير !!!
– ما حدث مؤخرا بابوظبي غريب جدا فقد بقيت العقارات المعروضة لفترة طويلة دون ارتفاع جوهري ربما لانها اصلا بدات باسعار مقاربة لما وصلت اليه دبي بعد سنوات وفجاة وبقدرة قادر ولعت الدنيا ابتداء من معرض ابوظبي الاخير والان الحديث الشائع ” اشتر اي شيىء بابو ظبي وباي ثمن وباسرع وقت !!!!!”
ولا اعلم من يروج ذلك ولكن بالتاكيد انها مضاربات اشعلها البعض وقد تصل لاوجها بمعرض ابو ظبي سيتي سكيب الشهر القادم ومن ثم تخمد او تهدا
– الكل يربح الان تماما كما كان الحال بالاسهم ب 2005 فهل تعتقدوا ان هذا سيستمر ؟
– ماذا يمكن ان يعني لنا هروب شركة مثل اعمار ب 70 % من محفظتها العقارية خارج الدولة بعد مشروع منطقة برج دبي !!! الاجابة لكم
فهل ما يجري بعالم العقار هو تصريف كبير يشبه التصريف الكبير للاسهم ب 2005 ؟
على العموم هنالك قاعدة مهمة جدا بالعقار
Location Location Location
ولهذا لا اتوقع تصحيح قاسي بالمناطق المهمة مثل برج دبي وبيزنس بيه وال دي اي اف سي
ولهذا ان كنت تحب الاستثمار بالعقار حاول ان تكون بالمناطق الرئيسيبة Prime Locations
ولكن الحذر مطلوب بشدة
مع التحية
هلا اخوي
وان لم اكن كويتيا
الا اني ولدت بالكويت وعشت فيها 21 سنة وتعلمت بمدارسها وجامعتها بالعديلية وشجعت الازرق واشتريت بنك ” الحب الاسود ” بالملاعب ولعبت بشوارعها وطلعت البر وصيدت كنار ولها في القلب اكبر ذكرى
كلامك سليم 100 % وقد عاصرته
نعم اخي الكريم
هو احد اسباب ارتفاع العقار ولا انكر
اضف اليهم الاموال المغسولة
ولكن الى اين ؟؟
لا يمكن ان يعتمد الطلب على العقار على هؤلاء والا ستصبح بالنهاية مدينة اشباح
يعني مجرد شقق فارغة
والارتفاع الذي حدث كافي مقارنة باسعار العقار بالعالم
اعتقد اخي الكريم ان كل المؤشرات تشير للوصول للقمة
واخرها تصريح الاستاذ عبد العزيز الغرير بان الايجارات بدبي اعلى من نيويورك
let me add something….i work in a bank in Abu Dhabi.. and we ahve tow schmes for Home loans(mortgage) one for investemnet, which means teh client is not an end user.. and one for residincial.. whish is uspposed to be the end use… gues what is the rate………….40% of clints are end users( residnciial) and 60 % are)for investement….
do tha math!!!!!!k
يعطيك العافية يا ابو شهاب
لي سؤال وهو ما مدى قدرة سوق العقار على الإحتفاظ بمكتسباته في ظل غياب شبه تام للمستهلك النهائي للعقار ؟
لقد راينا في سوق الأسهم ان غياب المستثمر الحقيقي وبعد انفجار فقاعة الأسهم ادى بسهم مثل اعمار لأن يتداول بنصف قيمته العادلة ومثله الكثير من الأسهم .
لو سألنا السؤال التالي:
كم تبلغ القيمة العادلة للقدم المربعة في دبي السكنية او التجارية … الخ وقارناها مع مثيلاتها في الدول الأخرى وكم يبلغ معدل دخل الفرد هنا وهناك
لو عملنا مقارنة بسيطة بين جملة القوانين المتعلقة بالمستثمر الأجنبي في دبي ” الخليج بشكل” عام وبين جملة القوانين المتعلقة به في الدول الأخرى
اعتقد بان دول الخليج لم تحسم امرها بعد فيما يتعلق بالإستثمار الأجنبي وفي الخلل في التركيبة السكانية ولا زالت الأمور ضبابية حتى لدى صناع القرار انفسهم
الخلاصة :هذه اموال مثل ما انسحبت من سوق الأسهم ستنسحب من سوق العقار
ونحن نرجوا الله ان لا يكون التصحيح او السقوط مدويا