على هذا الرابط وقبل فترة كتبت موضوع توقعت فيه ان تكون الغلبة في 2008 للاسهم على العقار
في الحقيقة للان لم يصدق التوقع ومثل قال اخي القدير مستثمر واقعي انتهى الشوط الاول لصالح العقار
وقبل يومين قراءت مقابلة مطولة للاستاذ فردان الفردان يتوقع ايضا مثل توقعي لانخفاض العائد العقاري ل 5 % مقابل 35 % عائد متوقع للاسهم
طيب خلال الفترة الماضية من اشتغل بالعقار حقق الملايين وعائد خيالي بينما المشتغل بالاسهم حاله تعبان
بعض المؤشرات التي تنذر بكارثة بعالم العقار والله اعلم :
– ان العائد الايجاري ضعيف جدا مقارنة بالعائد على البيع السريع والفارق مخيف
5 % بالتاجير واذا اشتريت وبعت بعد 6 شهور ربما تحقق عائد 100 % على المضاربة !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
عندما كنت احضر دورة تدريبة حول التطوير العقاري الناجح سالت الخبير القادم من شيكاغو
لماذا لا تفرق بين سيناريو التاجير وسيناريو البيع عند اعداد دراسة الجدوى او النموذج المالي كما نفعل بشركتنا عند تقييم اي فرصة استثمارية
فكان رده وربما نظري نوعا ما ” لان الاصل وبسوق مستقر ان تحصل على نفس النتيجة من حيث معدل العائد الداخلي IRR وصافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية “
الفارق الان هائل ويشير الى :
اما العقار مبالغ بسعره جدا او الايجارات منخفضة جدا والاجابة لكم واضحة
– كل الخبراء او المشتغلين بالعقار المدافعين عن النشاط والذين لا يتوقعون اي تصحيح قبل 3 سنوان او 5 او 6 يتكلمون عن تزايد الطلب على العقار الذي لا يلبيه المعروض
ولكنهم لا يشيرون الى ان 90 % من هذا الطلب ومن الاشخاص الواقفين بالطابور هم ليسوا مشترين حقيقين لديهم الرغبة بشراء العقار بل مجرد مضاربين او قلابين Flippers اي يريدون قلب العقار وبيعه بربح بعد اشهر
تخيلوا موظف بسيط لديه طابف بالمارينا وطابف بالريم وفيلا بالراحة
عادي المدفوع فقط 10 او 5 % لحين التصريف
فمتى ستظهر مشكلة عدم وجود الساكن الاخير ؟؟؟
– حاول ان تزور احد اهم المواقع مثل ابراج ال GBR بالمارينا ليلا حيث يفترض ان يكون السكان على وشك النوم وكل السيارات بالمواقف بموقع تضاعف سعره واصبح ايجار الاستوديو به 120 الف !!
ماذا ستجد؟ مواقف خالية اي معظم المشترين مستثمرين وليسوا مستهلك اخير !!!
– ما حدث مؤخرا بابوظبي غريب جدا فقد بقيت العقارات المعروضة لفترة طويلة دون ارتفاع جوهري ربما لانها اصلا بدات باسعار مقاربة لما وصلت اليه دبي بعد سنوات وفجاة وبقدرة قادر ولعت الدنيا ابتداء من معرض ابوظبي الاخير والان الحديث الشائع ” اشتر اي شيىء بابو ظبي وباي ثمن وباسرع وقت !!!!!”
ولا اعلم من يروج ذلك ولكن بالتاكيد انها مضاربات اشعلها البعض وقد تصل لاوجها بمعرض ابو ظبي سيتي سكيب الشهر القادم ومن ثم تخمد او تهدا
– الكل يربح الان تماما كما كان الحال بالاسهم ب 2005 فهل تعتقدوا ان هذا سيستمر ؟
– ماذا يمكن ان يعني لنا هروب شركة مثل اعمار ب 70 % من محفظتها العقارية خارج الدولة بعد مشروع منطقة برج دبي !!! الاجابة لكم
فهل ما يجري بعالم العقار هو تصريف كبير يشبه التصريف الكبير للاسهم ب 2005 ؟
على العموم هنالك قاعدة مهمة جدا بالعقار
Location Location Location
ولهذا لا اتوقع تصحيح قاسي بالمناطق المهمة مثل برج دبي وبيزنس بيه وال دي اي اف سي
ولهذا ان كنت تحب الاستثمار بالعقار حاول ان تكون بالمناطق الرئيسيبة Prime Locations
ولكن الحذر مطلوب بشدة
مع التحية
مرحبا اخويه بو شهاب………….
حبيت اشارك نقاشكم عن التصحيح العقاري ماهي مدتة؟ وما هي مؤشراته على الواقع؟
في الاسبوع الماضي التقيت بأحد الأخوة المستثمرين الكازاخستانيين في دبي وهو صاحب أحد المكاتب العقارية فيها وسألته ،قد يكون هناك تصحيح عقاري في دبي بالذات نتيجة التطور العمراني المتسارع والارتفاع الاسعار فأجاب:
قال أختي أولا مستحيل يكون هناك تصحيح عقار وفي طلب قوي على العقار في دبي وابوظبي بالذات وذلك لعدة اسباب:…………..
@ هناك كثيرا من الاجانب الذين يجدون في الامارات الملاذ الآمن لاستثمارتهم وذلك للأمان الذي تتمتع به الدولة.
@ عدم وجود ضرائب كالدول الاخرى.
@ الامارات ودبي بالذات دولة ناشئة والاستثمار مجدي فيها أكثر لما تتمتع به من جميع المميزات السياحية والجو الذي يظن الكثير انه حار بالعكس يقول إن الروس ينفقون أموالا طائلة على الكهرباء نتيجة البرد وافترة الطويلة التي يبقى فيها الجو هناك تحت الصفر مما يدفعهم لاستخدام الكهرباء للتدفئة لشهور طويلة بعكس الامارت لهذا يبحثون عن دولة يكون جوها معتدل.
@ دبي تمنح الاجانب حرية التملك لجذب الاستثمار وذلك عن طريق المناطق الحرة دون الحاجة لكفيل.
@ اجرى الاخ تصويت لأكثر دول الخليج كقطر والامارات وعمان والبحرين والكويت على الانترنت ليرى مدى رغبة الاجانب على مستو ى العلم الذي رغب العيش في دول الخليج وجد هناك مايقاب ال80% يصوتون للإمارات وأراني الموقع الذي وضعه ليأكد لي مدى قوة الدولة لجذب الإستثمار والرغبة في تملك ولو شقة في دبي بالذات .
@ كما قال إن كثير من رؤس الاموال التي لدى الاثرياء تنقل الى الامارات بالذات أثناء التغيرات السياسية فيها حتى لا تضع الحكومات الجديدة اليد عليها فتنقل الى الامارات لفترات طويل حتى تستقر الامور فيها.
@ ما تتمتع به الدولة من مزايا كثيرة تلبي رغبة الوافد اليها من العيش بحرية كما في دولهم وقيام دبي بالذات ببناء أكبر كنيسة بجبل علي حتى يتسنى للاديان الأخرى من ممارسة طقوسهم الدينية والامارات كدولة مسلمة تحترم الاديان الاخرى (لكم دينكم وليه دين).
@ كذلك تعتبر الامارات كدولة رخيصة بالنسبة للالجانب الاوربيين والامريكيين وسهولة العيش فيها ومستوى الرفاهية الذي تشهده الدولة هذه الايام من احد الاسباب القوية للجذب الخارجي.
@ كما قال ان نخلة جبل علي هناك مليون ونصف قادمون للعيش فيها ألا يحتاجون لمساكن تأويهم .
كيف يكون هناك تصحيح عقاي قادم ولا زالت الدولة دولة ناشئة.
@ كيف يكون هناك تصحيح عقاري وسلطان بروناي اشترى القدم المربع في مشروع كيشا ب3000 درهم هو والوليد بن طلال.
وجهة نظر نقلتها ربما تكون صورة من زاوية أخرى للموضوع.
الامارات عظيمة بكل شيء
باهلها وطيب اخلاقهم
بحكامها وحكمتهم وكرمهم
بنمط العيش
وللكويت تاريخ ايضا مضيىء يجب ان لا نغفله
كل الناس خير وبركة
اول مفتاح حلول مشاكلنا نحن العرب
ان نتذكر اننا شعب واحد وان نحب بعضنا البعض
واكرر محبة حقيقية من القلب دون مجاملات
والله اخى بوشهاب ذكرتنى بايام الطفوله الحلوه لانى من مواليد الكويت وذكرتنى بايام البنك خاصه ذو الحبه الكبيره المملح والجرجيعان وايام الخير والاستقرار ………………….. بس اخى بو شهاب وبصراحه وبكل صدق وجدت الامارات اامن والخير اكثر والناس اطيب وافهم ودبلوماسين اكثر وان خيرت اتمنى لاولادى الاستقرار بدولة الامارات بلد الخير والامان وانا هنا منذ 20 عاما .
هلا بالغالي بو سلطان
دائما مبدع
على العموم اعتقد ان المعروض للتاجير في دبي كبير
بو سلطان
اليس غريبا ان سعر بيع اعمار للقدم المربع بمنطقة البرج اعلى من سعره بالسوق الثانوي
حالة غريبة وشاذة
على العموم قد يشير هذا الى ان ساعة الصفر ستكون مع افتتاح برج دبي بعد ان تبيع اعمار اخر وحداتها بدبي
نعم تبدو الاجابة غريبة
ولكن اعمار هي الشركة التي هربت مبكرا من احتمال حدوث اي تصحيح عقاري
والعام القادم ستكون 70 % من محفظة اعمار العقارية باسواق اخرى واعدة وناشئة