على هذا الرابط وقبل فترة كتبت موضوع توقعت فيه ان تكون الغلبة في 2008 للاسهم على العقار
في الحقيقة للان لم يصدق التوقع ومثل قال اخي القدير مستثمر واقعي انتهى الشوط الاول لصالح العقار
وقبل يومين قراءت مقابلة مطولة للاستاذ فردان الفردان يتوقع ايضا مثل توقعي لانخفاض العائد العقاري ل 5 % مقابل 35 % عائد متوقع للاسهم
طيب خلال الفترة الماضية من اشتغل بالعقار حقق الملايين وعائد خيالي بينما المشتغل بالاسهم حاله تعبان
بعض المؤشرات التي تنذر بكارثة بعالم العقار والله اعلم :
– ان العائد الايجاري ضعيف جدا مقارنة بالعائد على البيع السريع والفارق مخيف
5 % بالتاجير واذا اشتريت وبعت بعد 6 شهور ربما تحقق عائد 100 % على المضاربة !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
عندما كنت احضر دورة تدريبة حول التطوير العقاري الناجح سالت الخبير القادم من شيكاغو
لماذا لا تفرق بين سيناريو التاجير وسيناريو البيع عند اعداد دراسة الجدوى او النموذج المالي كما نفعل بشركتنا عند تقييم اي فرصة استثمارية
فكان رده وربما نظري نوعا ما ” لان الاصل وبسوق مستقر ان تحصل على نفس النتيجة من حيث معدل العائد الداخلي IRR وصافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية “
الفارق الان هائل ويشير الى :
اما العقار مبالغ بسعره جدا او الايجارات منخفضة جدا والاجابة لكم واضحة
– كل الخبراء او المشتغلين بالعقار المدافعين عن النشاط والذين لا يتوقعون اي تصحيح قبل 3 سنوان او 5 او 6 يتكلمون عن تزايد الطلب على العقار الذي لا يلبيه المعروض
ولكنهم لا يشيرون الى ان 90 % من هذا الطلب ومن الاشخاص الواقفين بالطابور هم ليسوا مشترين حقيقين لديهم الرغبة بشراء العقار بل مجرد مضاربين او قلابين Flippers اي يريدون قلب العقار وبيعه بربح بعد اشهر
تخيلوا موظف بسيط لديه طابف بالمارينا وطابف بالريم وفيلا بالراحة
عادي المدفوع فقط 10 او 5 % لحين التصريف
فمتى ستظهر مشكلة عدم وجود الساكن الاخير ؟؟؟
– حاول ان تزور احد اهم المواقع مثل ابراج ال GBR بالمارينا ليلا حيث يفترض ان يكون السكان على وشك النوم وكل السيارات بالمواقف بموقع تضاعف سعره واصبح ايجار الاستوديو به 120 الف !!
ماذا ستجد؟ مواقف خالية اي معظم المشترين مستثمرين وليسوا مستهلك اخير !!!
– ما حدث مؤخرا بابوظبي غريب جدا فقد بقيت العقارات المعروضة لفترة طويلة دون ارتفاع جوهري ربما لانها اصلا بدات باسعار مقاربة لما وصلت اليه دبي بعد سنوات وفجاة وبقدرة قادر ولعت الدنيا ابتداء من معرض ابوظبي الاخير والان الحديث الشائع ” اشتر اي شيىء بابو ظبي وباي ثمن وباسرع وقت !!!!!”
ولا اعلم من يروج ذلك ولكن بالتاكيد انها مضاربات اشعلها البعض وقد تصل لاوجها بمعرض ابو ظبي سيتي سكيب الشهر القادم ومن ثم تخمد او تهدا
– الكل يربح الان تماما كما كان الحال بالاسهم ب 2005 فهل تعتقدوا ان هذا سيستمر ؟
– ماذا يمكن ان يعني لنا هروب شركة مثل اعمار ب 70 % من محفظتها العقارية خارج الدولة بعد مشروع منطقة برج دبي !!! الاجابة لكم
فهل ما يجري بعالم العقار هو تصريف كبير يشبه التصريف الكبير للاسهم ب 2005 ؟
على العموم هنالك قاعدة مهمة جدا بالعقار
Location Location Location
ولهذا لا اتوقع تصحيح قاسي بالمناطق المهمة مثل برج دبي وبيزنس بيه وال دي اي اف سي
ولهذا ان كنت تحب الاستثمار بالعقار حاول ان تكون بالمناطق الرئيسيبة Prime Locations
ولكن الحذر مطلوب بشدة
مع التحية
حياك الله
في الحقيقة الاسعار العقاريه في مدينة ابوظبي ابتداءت من القمة مباشرة
فعل يعقل ان يصل سعر القدم اكثر من 2000 و 3000 و5000 درهم في الريم وغيرها من المشاريع الجديدة في بداية طرحها
سؤال ينتظر الاجابة في الايام القادمة
اعتقد ان الحذر واجب
والعقار يمرض ولا يموت ولكن المهم ان تشتري بمالك دون اعباء مالية وضغوط قد تطرك للبيع لسداد القسط الثاني او الثالث
مع اطيب امنياتي بالتوفيق
يعطيك العافية يابوشهاب موضوع مميز وبكل تاكيد من يدخل في العقار حاليا سيكون وضعه مثل الذي دخل سوق الاسهم بعام 2005 على سبيل المثال انا من الذي دخل في سوق الاسهم واخذت سهم اعمار على 28 وسهم دبي للاسثمار ب 23 درهم وبعدها بداء التصحيح العنيف رغم ان البعض كان يراهن بانه مستحيل ان يكون حدوث تصحيح في سوق الاسهم واخيرا نزول عنيف ودامي وسال الدم لييييييييييين الركب كل من دخل في عام 2005 واحتفظ في الاسهم ربنا يكون في عونه ومن يراهن اليوم بعدم تصحيح العقار فهو مخطي والله المستعان
شكرا لك اخي الكريم
خليك صامد مع اعمار
أخي العزيز بو خالد .
اسمحلي على المداخله هذه .
موضوع تصحيح العقار يختلف من دوله للأخرى , ولا يمكننا مقارنه بين دولة الامارات مثلا وأي دوله اخرى عربيه والأمثله كثيره , مصر , الأردن , قطر , السعوديه وغيرها , أعرف أنك لم تقارن ولكن عند الحديث عن تصحيح في قطاع العقارات وبوجهة نظري فان التصحيح لن يكون قويا او حتى قد لا يكون ملموسا .
الكثير الكثير سمع عن تصحيح العقار وفقاعه العقار بالدوله , وأنا كنت خارح الدوله اول ما سمعت به , وكل المحللين اجتمعوا انها فقاعه وستنفجر خلال سنتين وهذا كان الكلام بال 2001 , وماذا حدث ؟؟ هل انفجرت ؟؟ هل هبط سوق العقار ؟؟ وبنفس الوقت هل زاد الطلب وكافئ مع العرض ؟
الكثير حقق الملايين من سوق العقار بالدوله , قد يكون كلامك منطقيا بالحالات المنطقيه والقواعد العامه , ولكن هل الامارات تعيش حاله منطقيه ؟! او تعيش خلال قاعده عامه للإستثمار العقاري ؟
قد لا يختلف اثنين عن زياده المعروض عن المطلوب ويجب هنا ان نركز ان ذلك ينطبق فقط على العقار للسكن وليس على الإستثمار , اما اذا تحدثنا عن الطلب للإستثمار فهو فوق العرض !!!
الكل يشتري ويقبل على المشروع حتى قبل ان يدق مسمار واحد بالمشروع , ويكون المشروع مباع بطرفة عين , صحيح ان المشترون لا يستهدفون الإنتفاع من العقار المشترى بالسكن , ولكن كما قلت بالبيع بعد شهر او شهرين او قبل شهر او شهرين من التسليم !! ولكن ماذا يحدث بالمشتري الأخير !! بتقدر اتقول انه لبس بالحيطه !!! لأن عائد الإيجار لا يتعدى 6% من قيمه العقار , واذا انهبل وحب يسكن بتكون الكارثه الكبرى , الصيانه السنويه والخدمات تجعله يد بيد مع اللي مستأجر , يعني تكبد الخساره بالضعف .
حدث هذا الحوار بيني وبين أحد كبار المستثمرين قبل يومين :-
الغافل ” انا ” :- ما رأيك بموضوع بيع اعمار لآخر مشروع بقيمه 4 الاف و 4500 للقدم هل المشروع يستحق , ومن هو الغبي الذي يشتري بهذه الأسعار !!!
الذكي ” المستثمر ” :- اخي العزيز أعرف أن ذاك الغبي الذي تتحدث عنه يعرف أنه يوجد من أغبى منه ليشتري منه نفس العقار بعد شهرين او ثلاثه بسعر اكثر من 5000 درهم للقدم ! والغبي الوحيد هو من يشتري قبل التسليم بقليل او بعده !!
الا تجد ان هذا الكلام صحيح ؟؟ وبعد فتره ستسمع عن المشروع السابق واعادة البيع !!
بالنهاية العقار لا يموت , ولا يخسر , وبرأيي اذا حدث تصحيح بقطاع العقار بالامارات فذلك سيكون تصحيحا قليلا جدا وقد لا يشعر به الأكثريه .
اذا كان هذا الإستثمار سيصحح فلماذا لا أمشي مع الموج , فهو بلا شك حاليا افضل من سوق الأسهم , فقد خرج الكثير من سوق العقار قبل سنوات بسبب كلام عن التصحيح وقد خسروا الملايين من جراء ذلك وقد يكونوا اتجهوا الى سوق المال واتعلقوا من ……. !!!
امشي مع الموج سواءا بسوق الأسهم او العقار او سوق السمك , لا تضع البيض كله بسله واحده , واذا كانت اعمار تتجه للسوق الخارجي فهذا ليس معناه نهاية اعمالها الداخليه .
كانت دبي هي السباقه , لحقتها أبو ظبي من حيث لا ندري , لسه عنا الشارقه وعجمان ورأس الخيمه والفجيره وأم القوين والحبل على الجرار .
أشكر قراءتكم .
بارك الله فيك يوشهاب
تعم انتفخت الفقاعة العقارية حتى وصلت إلى ذروتها لكن السؤال متى ستنفجر …