التصـــــــــــــريف الكبيــــــــــــــــــــــــــــــــر !!

111 thoughts on “التصـــــــــــــريف الكبيــــــــــــــــــــــــــــــــر !!”

1. على هذا الرابط وقبل فترة كتبت موضوع توقعت فيه ان تكون الغلبة في 2008 للاسهم على العقار

   في الحقيقة للان لم يصدق التوقع ومثل قال اخي القدير مستثمر واقعي انتهى الشوط الاول لصالح العقار

   وقبل يومين قراءت مقابلة مطولة للاستاذ فردان الفردان يتوقع ايضا مثل توقعي لانخفاض العائد العقاري ل 5 % مقابل 35 % عائد متوقع للاسهم

   طيب خلال الفترة الماضية من اشتغل بالعقار حقق الملايين وعائد خيالي بينما المشتغل بالاسهم حاله تعبان

   بعض المؤشرات التي تنذر بكارثة بعالم العقار والله اعلم :

   – ان العائد الايجاري ضعيف جدا مقارنة بالعائد على البيع السريع والفارق مخيف

   5 % بالتاجير واذا اشتريت وبعت بعد 6 شهور ربما تحقق عائد 100 % على المضاربة !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

   عندما كنت احضر دورة تدريبة حول التطوير العقاري الناجح سالت الخبير القادم من شيكاغو

   لماذا لا تفرق بين سيناريو التاجير وسيناريو البيع عند اعداد دراسة الجدوى او النموذج المالي كما نفعل بشركتنا عند تقييم اي فرصة استثمارية

   فكان رده وربما نظري نوعا ما ” لان الاصل وبسوق مستقر ان تحصل على نفس النتيجة من حيث معدل العائد الداخلي IRR وصافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية “

   الفارق الان هائل ويشير الى :

   اما العقار مبالغ بسعره جدا او الايجارات منخفضة جدا والاجابة لكم واضحة

   – كل الخبراء او المشتغلين بالعقار المدافعين عن النشاط والذين لا يتوقعون اي تصحيح قبل 3 سنوان او 5 او 6 يتكلمون عن تزايد الطلب على العقار الذي لا يلبيه المعروض

   ولكنهم لا يشيرون الى ان 90 % من هذا الطلب ومن الاشخاص الواقفين بالطابور هم ليسوا مشترين حقيقين لديهم الرغبة بشراء العقار بل مجرد مضاربين او قلابين Flippers اي يريدون قلب العقار وبيعه بربح بعد اشهر

   تخيلوا موظف بسيط لديه طابف بالمارينا وطابف بالريم وفيلا بالراحة

   عادي المدفوع فقط 10 او 5 % لحين التصريف

   فمتى ستظهر مشكلة عدم وجود الساكن الاخير ؟؟؟

   – حاول ان تزور احد اهم المواقع مثل ابراج ال GBR بالمارينا ليلا حيث يفترض ان يكون السكان على وشك النوم وكل السيارات بالمواقف بموقع تضاعف سعره واصبح ايجار الاستوديو به 120 الف !!

   ماذا ستجد؟ مواقف خالية اي معظم المشترين مستثمرين وليسوا مستهلك اخير !!!

   – ما حدث مؤخرا بابوظبي غريب جدا فقد بقيت العقارات المعروضة لفترة طويلة دون ارتفاع جوهري ربما لانها اصلا بدات باسعار مقاربة لما وصلت اليه دبي بعد سنوات وفجاة وبقدرة قادر ولعت الدنيا ابتداء من معرض ابوظبي الاخير والان الحديث الشائع ” اشتر اي شيىء بابو ظبي وباي ثمن وباسرع وقت !!!!!”

   ولا اعلم من يروج ذلك ولكن بالتاكيد انها مضاربات اشعلها البعض وقد تصل لاوجها بمعرض ابو ظبي سيتي سكيب الشهر القادم ومن ثم تخمد او تهدا

   – الكل يربح الان تماما كما كان الحال بالاسهم ب 2005 فهل تعتقدوا ان هذا سيستمر ؟

   – ماذا يمكن ان يعني لنا هروب شركة مثل اعمار ب 70 % من محفظتها العقارية خارج الدولة بعد مشروع منطقة برج دبي !!! الاجابة لكم

   فهل ما يجري بعالم العقار هو تصريف كبير يشبه التصريف الكبير للاسهم ب 2005 ؟

   على العموم هنالك قاعدة مهمة جدا بالعقار

   Location Location Location

   ولهذا لا اتوقع تصحيح قاسي بالمناطق المهمة مثل برج دبي وبيزنس بيه وال دي اي اف سي

   ولهذا ان كنت تحب الاستثمار بالعقار حاول ان تكون بالمناطق الرئيسيبة Prime Locations

   ولكن الحذر مطلوب بشدة

   مع التحية

   على العموم انا كتبت هذا الموضوع ب 15/4 قبل شهر من سيتي سكيب

   وقلت به ان المضاربات ستصل الى اوجها بالمعرض

   وحدث فعلا

   ولكن ماذا بعد

   الله اعلم ؟

2. حياك الله

   في الحقيقة الاسعار العقاريه في مدينة ابوظبي ابتداءت من القمة مباشرة

   فعل يعقل ان يصل سعر القدم اكثر من 2000 و 3000 و5000 درهم في الريم وغيرها من المشاريع الجديدة في بداية طرحها

   سؤال ينتظر الاجابة في الايام القادمة

   اعتقد ان الحذر واجب

   والعقار يمرض ولا يموت ولكن المهم ان تشتري بمالك دون اعباء مالية وضغوط قد تطرك للبيع لسداد القسط الثاني او الثالث

   مع اطيب امنياتي بالتوفيق

   اخوي الغالي

   المسالة واضحة

   ولدي سؤال لاي شخص

   هل اسعار الايجارات بابو ظبي منخفضة الان ؟

   ام انها معظم سبب التضخم ولا تحتمل المزيد من الارتفاع والا ستصبح المدينة طاردة للسكان

   طرحت ذلك بمقدمة الموضوع

   هل شراء العقار الان بمستوى الايجارت الحالي مجدي ؟

   الاجابة لا

   اذا اما الايجار منخفض او ان العقار مغالى بسعره
   if
   the rent does not pay back your investment . there is something wrong

3. 
   طيب الله اوقاتكم بالخيرات والمسرات ………..

   الاخ العزيز والمحلل القدير بوشهاب
   جزاك الله الف خير على الموضوع والطرح القيم

   في الحقيقة لقد قرات كل ماكتب في هذا الموضوع واستمتع جدا في الاطلاع على افكار ووجهة نظر الاخوان بين متفائل باستمرار الطفرة العقارية كمان 3 او 5 سنوات او متشائم او متفائل على حذر

   واستوقفتني اكثر من كلمة لها مغزى ومعنى في الموضوع ……..
   – العقار يمرض ولا يموت ………..
   – روح لف في الامارات وحسب كم مكتب عقار فتح مب عشرات بل آلاف مكاتب السمسره فاتحه
   – ذاك الغبي الذي تتحدث عنه يعرف أنه يوجد من أغبى منه ليشتري منه نفس العقار بعد شهرين
   – فالله العالم ماتصير عندنا ازمة رهن عقاري مثل امريكا
   – اعتقد اخي الكريم ان كل المؤشرات تشير للوصول للقمة واخرها تصريح الاستاذ عبد العزيز الغرير بان الايجارات بدبي اعلى من نيويورك
   – المطورون ايضا انفسهم تحولوا لمضاربين يشترون من بعضعهم ويبعون بالسوق الثانوي ومحافظ عقارية عشوائية
   – الناس مثل القطيع………………….

   اعتقد اننا لخصنا الافكار الرئيسية التي دارت في الموضوع

   شخصيا اعتقد ان سوق العقار تضخم بما فيه الكفاية على الرغم من الطلب المتزايد على العقار الا ان هناك مرحلة ما سيصبح فيها الطلب غير قادر على استيعاب الثمن المطلوب وتبداء حالات التصحيح السعري وتراجع الاسعار وبتالي الضغط على المضاربين لسداد التزاماتهم وتتدرحج كرة الثلج بعدها ……..

   الان هناك مشكلة وخطر حقيقي كامن فيما يحدث
   صحيح ان العقار يمرض ولا يموت ولكن المضارب الذي تحمل اعباء مالية تفوق قدرته بعشرات المرات هو الذي سيموت او سيصبح في السجن لعدم تمكنه من تسديد باقي الاقساط ……….. وهذه حقيقة دون مجاملة

   الذي يحدث الان هو ان يشتري احدهم عقار بقيمة 2 مليون ويدفع 5% يعني 100 الف نقدي ثم يبيع العقار خلال شهر او اثنين او ثلاثه بمبلغ 2.3 مليون بمعنى انه استثمر 100 الف وحصل على 300 الف ربح

   ولكن هذا ليس مقياس للاستثمار الحقيقي بل هو استثمار وهمي ذو معدلات مخاطرة عاليه لان صاحبنا هذا عرض نفسه لالتزام ب 2 مليون وهو على الاغلب لا يملك سداد القسط الثاني او الثالث

   مالذي سيحدث اذا فجاءة توقف الطلب الجديد ل6 شهور مثلا لاي سبب كان اقتصادي او تضخمي او سياسي ماهو مصير صاحبنا المضارب الشرس وحال الالف مثله مالذي سيحدث للبنوك المحلية التي تمنح القروض سواء شخصية او تجارية عندما تتعرض لتعثر في سداد عملائها المدينيين ………..

   الوضع كله يذكرني بحالة 2005 في سوق الاسهم عندما ساد المكشوف وتم اغراق السوق بالسيولة الزائفه ومضاعفتها اضعاف ……….. قام القله الذكية بتصريف الكبير وشهدنا فصول المأساة جميعنا .

   لنتحدث عن بعض الامور الفنية في شرح دورة الاسواق العالمية بحسب النظريات العلمية

   وهذا اليخص دورة اي شيء يتداول بين بائع ومشتري بمعنى انه ينطبق على الاسهم والعقار

   ((( هذا الموضوع سبق ان كتبته في مشاركة قديمة )))

   – دورة الاسواق راس المال

   دائما من يحرك الاسواق هم المستثمرين بأنواعهم قصير والمتوسط والطويل يتبعهم المضاربين المحترفين ويتبعهم القطيع خلفهم .

   وتمر دورة اي سوق عبر ثلاث مراحل اساسية لها صفاتها واشكالها وخصائصها المميزة

   1- مرحلة التجميع Accumulation phase
   • ركود عام من الناحية الفنية
   • دخول مايعرف بالاموال الذكية او الاموال المؤسساتية سري للغاية (( ضد ما يعرف ويقال من اشاعات التجميع ولا يعرف الا بعد الانفجار ))
   • ممارسة اساليب الضغط والترهيب
   • ضمن مرحلة Undervalue اسعار اقل او قريبة من القيمة الدفترية استثمار مجدي
   • ابتعاد واختفاء الدور الاعلامي نظرا لعدم جاذبية القطاع
   • الفترة الزمنية حسب طبيعة المرحلة والموجة الزمنية من اسابيع الى اشهر وقد تصل سنيين

   2- مرحلة المشاركة العامة Public participation
   • بداية ما يسمى اسواق الثيران Bull Market
   • استمرار دخول الاموال الذكية ودعمها للسوق لان متوسط اسعارها اقل من الجميع –(( التجميع يكون دائما في الاتجاه الذي تتاجر فيه وليس عكس التيار )))
   • بداية الارتفاعات السعرية والرالي
   • بداية انتباه المحللين وتشكل التريندات صاعدة
   • زخم وترويج اعلامي وتطبيل واشاعات
   • الوصل الى مايسمى ب Fair value او القيمة العادلة استثمار جيد
   • دخول المضاربين ودخول رؤس الاموال الجديده الى السوق
   • دائما معركة بين الثيران والدببه يوم بيوم
   • لا حديث عن المؤامرات وانعدام الشفافية وووو لان الكل رابحين
   • المدة الزمنية بحسب الحالة الدورة والموجة السوقية

   3- مرحلة التصريف الذكي Smart Distribution Phase
   • الوصول الى مرحلة Overvalue لاجدوى من الاستثمار
   • ظهور بداية مايسمى Market Bearسوق الدببة او سيطرة البائعين
   • ترنح السوق عند مستويات سعرية ثابة وعالية ضد اخر معارك الثيران والدببة
   • استغلال هذه المعركة في التصريف الذكي مستوى 25- 29 اعمار مثال
   • ازدياد الزخم الاعلامي والتطبيلي المقروء والمسموع وفي وسائل الاعلام
   • دخول كافة طبقات المجتمع من يعرف ومن لا يعرف في الاسواق طمعا ودفعا من وسائل الاعلام وسط المعمعة بما يعرف بالاموال الغبية Dump Money والشراء من القمم وليس من القيعان , والشراء بالعاطفة
   • الخروج التدريجي للاموال الذكية واستمرار خروجها حتى اخر سهم (( سوقنا المحلي سوق المحافظ الفردية الكبيرة ))
   • وزيادة حالة التفائل العامة من انتصار الثيران كالعاده على الدببه , ولكن ……
   • بداية تراجع الاسعار وتشكل تريند هابط وانتصار الدببة وسط تراجاعات سعرية
   • بداية ظهور فساد مجالس الاداراة وظهور نتائج الاعمال المخيبة
   • انتشار نظرية المؤامرة وانعدام الشفافية والتضليل وووووو
   • اكتشاف الحقيقة وبداية موجات البيع الهيستيري واستغلال اي ارتداد فني للتصريف وسط اجواء انعدام الثقة

   **********************

   الان اذا نظرنا لحال العقار من خلال المراحل السابقة بصفاتها واشكالها التي ذكرناها

   نستطيع ان نحصي ثلاث مراحل حقيقية واضحة المعالم والزخم

   – مرحلة ماقبل عام 2002 (( مرحلة التجميع Accumulation phase ))
   اسعار العقار في مستويات منخفضة ورخصية نسبيا لا احد يتحدث بزخم الاعلامي الحالي عن العقار
   التجميع يتم في هدوء وحتى عمليات البيع تتم بهدوء الناس مشغولة باعمالها وتصريف امور معيشتها .

   – مرحلة من 2002 – 2007 (( مرحلة المشاركة العامة Public participation ))

   ظهور شركات الكبرى والمطورين العقاريين ضخ المليارات في السوق – الترويج العلامي وبيع الحلم بتملك شقة الاحلام – دخول المضاربين الشرسين وهم شركات العقاريه والافراد المحترفين الذين كان لهم الدور الكبير في تضخم الاسعار وسرعة ارتفاعها – زخم اعلامي مرافق للنهضة العقاريه – وصول العقار الى مرحلة الاسعار العادلة او تجاوزها بقليل

   – مرحلة مابعد 2008 (( مرحلة التصريف الذكي Smart Distribution Phase ))
   سوق مضاربه في مضاربه ولاجدوى فعليه من الاستثمار وتضخم الاسعار اعلى من قيمتها الحقيقية – زيادة حدة الزخم الاعلامي وقرع طبول الاحلام بالثراء السريع سواء بالمضاربه او بشراء بيت الاحلام – دخول كافة او معظم طبقات المجتمع للاسثمار والمضاربه في السوق ماقد يسمى بالاموال الغبيه

   ايها السادة ……..
   اكد ان اجزم اننا في المرحلة الثالثه من دورة العقار فالاشارات النفسية والاساسية والاجتماعية
   ومايحدث حولنا في الساحة كلها تعطي هذا الانطباع

   ولكن ………

   هذا لايعني ان تنهار الاسعار ولا ننظر بسوداوية وتشاؤوم فالمرحلة الثالثة وان بدات بحسب قناعتي الشخصية الا ان ذلك لا يعني انهيار الاسعار بالسرعة التي شهدناها مثلا في سوق الاسهم فلا تزال المنطقة تمثل عامل جذب مهم لطلب المتجدد واعتقد اننا قد نستمر اكثر من سنة الى سنتين قبل ان نبداء بتلمس الاثار التضخمية الحادة للاسعار والاحساس الحقيقي بلهيب الانخفاضات السعرية

   في المرحلة الحالية انصح الجميع بحسن الاختيار والانتقاء الجيد لنوع العقار والمكان ومستوى الاسعار
   حاول ان تكون انتقائي فيما يعرض عليك وحاول اختيار الافضل واكتشاف الفرص الجديدة
   حاول ان تخفف من المخاطر الائتمانية بمعنى اشتري شقة شقة وبيع حبه حبه لا تدخل لشراء 10 شقق وانت لا تملك ثمن نصف شقة

   حاول ان تحسب الحسبة على قدرتك الائتمانية لسداد 30 % على الاقل من قيمة اي عقار تشتريه بغرض المضاربه تحسب لاي طاريء قد يقع من تراجع الاسعار او ضعف للطلب .

   اعتذر للجميع على الاطالة ولكن الموضوع نفسه طويل

   مع اطيب امنياتي ودعائي بالتوفيق للجميع

   ما هذا يا استاذ

   ما هذه الروعة

   اولا تشرفنا بمرورك ومداخلتك التي لخصت كل شيء باسلوب رائع وسلس

   ولاني اسير معك بكل اتجاه التفكير لا املك ما اضيفه واعجبني تركيزك على ان السر باسلوب الدفعات والماساة التي يمكن ان تحدث ( في حال تغيرت عوامل العرض والطلب ) لان معظم المشترين لا يملكون القسط الثاني او الثالث وهدفهم البيع وتحقيق عائد على الاستثمار الفعلي النقدي ( القسط الاول ) 100 او 200 % خلال اشهر

   الغالي ابو عارف

   بالنسبة لسوق الاسهم باي مرحلة من المراحل الثلاثة تعتقد نحن الان ب 2008

   وشكرا الف شكر لمداخلة رجل يجمع بين النظرة الاقتصادية الثاقبة وفن التحليل

4. عنمدما حذرت شخص ما في شركتنا مما يحدث

   قال لي

   ما عليك الروس حاملين شنط كاش

   اخوي الفاضل بوشهاب..

   نتمنى خوي ان توافينا الجهات المختصه بحجم التدفقات النقديه للاستثمار في الجال العقاري ، والتي تاتي

   من الخارح، ..؟

   صدقني نسبه كبيره جدأً من تمويل العقار هي من قبل الشركات المحليه والبنوك المحليه ..

   اما شنط الروس فهي تاتي فارغه وتعود مملؤه,,

   الله يكفينا شرهم..

5. حياك الله

   في الحقيقة الاسعار العقاريه في مدينة ابوظبي ابتداءت من القمة مباشرة
   
   فعل يعقل ان يصل سعر القدم اكثر من 2000 و 3000 و5000 درهم في الريم وغيرها من المشاريع الجديدة في بداية طرحها
   
   سؤال ينتظر الاجابة في الايام القادمة

   اعتقد ان الحذر واجب
   
   والعقار يمرض ولا يموت ولكن المهم ان تشتري بمالك دون اعباء مالية وضغوط قد تطرك للبيع لسداد القسط الثاني او الثالث

   مع اطيب امنياتي بالتوفيق

   مشكور اخوي

Comments are closed.