على هذا الرابط وقبل فترة كتبت موضوع توقعت فيه ان تكون الغلبة في 2008 للاسهم على العقار
في الحقيقة للان لم يصدق التوقع ومثل قال اخي القدير مستثمر واقعي انتهى الشوط الاول لصالح العقار
وقبل يومين قراءت مقابلة مطولة للاستاذ فردان الفردان يتوقع ايضا مثل توقعي لانخفاض العائد العقاري ل 5 % مقابل 35 % عائد متوقع للاسهم
طيب خلال الفترة الماضية من اشتغل بالعقار حقق الملايين وعائد خيالي بينما المشتغل بالاسهم حاله تعبان
بعض المؤشرات التي تنذر بكارثة بعالم العقار والله اعلم :
– ان العائد الايجاري ضعيف جدا مقارنة بالعائد على البيع السريع والفارق مخيف
5 % بالتاجير واذا اشتريت وبعت بعد 6 شهور ربما تحقق عائد 100 % على المضاربة !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
عندما كنت احضر دورة تدريبة حول التطوير العقاري الناجح سالت الخبير القادم من شيكاغو
لماذا لا تفرق بين سيناريو التاجير وسيناريو البيع عند اعداد دراسة الجدوى او النموذج المالي كما نفعل بشركتنا عند تقييم اي فرصة استثمارية
فكان رده وربما نظري نوعا ما ” لان الاصل وبسوق مستقر ان تحصل على نفس النتيجة من حيث معدل العائد الداخلي IRR وصافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية “
الفارق الان هائل ويشير الى :
اما العقار مبالغ بسعره جدا او الايجارات منخفضة جدا والاجابة لكم واضحة
– كل الخبراء او المشتغلين بالعقار المدافعين عن النشاط والذين لا يتوقعون اي تصحيح قبل 3 سنوان او 5 او 6 يتكلمون عن تزايد الطلب على العقار الذي لا يلبيه المعروض
ولكنهم لا يشيرون الى ان 90 % من هذا الطلب ومن الاشخاص الواقفين بالطابور هم ليسوا مشترين حقيقين لديهم الرغبة بشراء العقار بل مجرد مضاربين او قلابين Flippers اي يريدون قلب العقار وبيعه بربح بعد اشهر
تخيلوا موظف بسيط لديه طابف بالمارينا وطابف بالريم وفيلا بالراحة
عادي المدفوع فقط 10 او 5 % لحين التصريف
فمتى ستظهر مشكلة عدم وجود الساكن الاخير ؟؟؟
– حاول ان تزور احد اهم المواقع مثل ابراج ال GBR بالمارينا ليلا حيث يفترض ان يكون السكان على وشك النوم وكل السيارات بالمواقف بموقع تضاعف سعره واصبح ايجار الاستوديو به 120 الف !!
ماذا ستجد؟ مواقف خالية اي معظم المشترين مستثمرين وليسوا مستهلك اخير !!!
– ما حدث مؤخرا بابوظبي غريب جدا فقد بقيت العقارات المعروضة لفترة طويلة دون ارتفاع جوهري ربما لانها اصلا بدات باسعار مقاربة لما وصلت اليه دبي بعد سنوات وفجاة وبقدرة قادر ولعت الدنيا ابتداء من معرض ابوظبي الاخير والان الحديث الشائع ” اشتر اي شيىء بابو ظبي وباي ثمن وباسرع وقت !!!!!”
ولا اعلم من يروج ذلك ولكن بالتاكيد انها مضاربات اشعلها البعض وقد تصل لاوجها بمعرض ابو ظبي سيتي سكيب الشهر القادم ومن ثم تخمد او تهدا
– الكل يربح الان تماما كما كان الحال بالاسهم ب 2005 فهل تعتقدوا ان هذا سيستمر ؟
– ماذا يمكن ان يعني لنا هروب شركة مثل اعمار ب 70 % من محفظتها العقارية خارج الدولة بعد مشروع منطقة برج دبي !!! الاجابة لكم
فهل ما يجري بعالم العقار هو تصريف كبير يشبه التصريف الكبير للاسهم ب 2005 ؟
على العموم هنالك قاعدة مهمة جدا بالعقار
Location Location Location
ولهذا لا اتوقع تصحيح قاسي بالمناطق المهمة مثل برج دبي وبيزنس بيه وال دي اي اف سي
ولهذا ان كنت تحب الاستثمار بالعقار حاول ان تكون بالمناطق الرئيسيبة Prime Locations
ولكن الحذر مطلوب بشدة
مع التحية
نعم ما حدث بابوظبي كان مضاربات مفتعلة وقد تكون من المطورين انفسهم
وقد ذكرت ذلك الصحف ومر مرور الكرام
على كل الحال الموضوع يستحق ان يكون مشروعك للماجستير
وحاول ان تدرس ازمة الرهن العقاري بامريكا من قمة التفاؤل الى ما يحدث الان
اي من البداية للنهاية وحاول ان تجعل ذلك تمثيليا اي عن شخص بسيط قرر الاقتراض لشراء منزل العمر
وماذا حدث له لاحقا
السؤال هل الشركات العقارية بدولة بتتأثر من هذا التصحيح
ان حصل كارباح وردت فعل عكسية برمي السهم من المساهمين ؟
لن نحزن على التصحيح العقاري او سمه ان شأت الأنهيار !! لأننا والغالبية العظمى من المواطنين لم نستفدا منه !! بل على العكس زاد الطين والسميت والطحين بله!! وسلملي على التخطيط المستقبلي احلى سلام!!
يا أمة !! ضحكت من جهلها الأمم !!
كلامك سليم ومنطقي جداا
واذا هذا السيناريو المتوقع في عقارات دبي وابوظبي
فشو تتوقع بيصير في عجمان وراس الخيمه
وعلى فكره في شقق استوديو في مدينه عجمان القسط الشهري ب 800 درهم
والي ما يصدق عليه بالملحق العقاري في جريده الخليج
سلالالالالالالالالالالالالالام
تمويل واملاك تسترجع من الملاك الكثير من الوحدات السكنية بسبب عدم القدرة على دفع الاقساط.
اتصلوا بتمويل وستعلمون انهم استردوا عشرات الفلل من فلل الجولف مثلا (وربما هناك مشاريع اخرى مستردة) ….. فلل الجولف صارلها معروضة من 3 سنوات وإلى الان العشرات منها لم يباع مع ان كلها على بعظها تقريبا 300 فيلا.
الله يعين اللي بيشتري على الاسعار الحالية.
أيضا …. في الجرايد ايام السيتي سكيب قالوا ان اكثر من 85% من المشترين هم ساكنين حقيقيين وليسوا حتى مستثمرين ….. وكأنهم حلفوهم على المصحف. الان في الجرايد المئات المئات من الشقق والفلل التي بيعت في السيتي سكيب تعرض في الجرايد بتنازلات 50 الى 100 الف درهم وما حد راضي يشتري.
يقولون ان ابوظبي مقبلة على انفتاح …. طيب …. كلام جميل …. بس هل الموظفين العباقرة الذين سيأتون في السنوات القادمة لملأ هذه الشقق ستمنحهم الحكومة ايجارات ب 400 و 500 الف درهم للشقة ذات الغرفتين والثلاث ؟؟؟ إذا الشقة بو 3 غرف تباع ب 4 و 5 ملايين …. معنى هذا ان الايجار لازم يكون ب 400 الى 500 الف سنويا ….
هذا على افتراض ان من سيأتون في المستقبل سيكون عددهم عشرات الالوف المولفة وبدرجة وزير.
الحسبة على بعضها غلط في غلط ….
ونكرر ونقول للمرة الالف:
ما يحدث لعب في لعب … ومضاربة في مضاربة … وهذا يذكرنا لما الجرايد كانت تقول ان اعمار سيصل الى 100 درهم في 2005 وبعدها بكم من شهر وصل اعمار الى 10 درهم …… طبعا ما في فرق بين 100 و بين 10 على افتراض ان الصفر لا يساوي شيئا ….. وفعلا خرج شعب بأكمله بصفر كبير …. والبركة في الاعلام المسير والمدفوع وذو المصالح الخاصة.
تحياتي