على هذا الرابط وقبل فترة كتبت موضوع توقعت فيه ان تكون الغلبة في 2008 للاسهم على العقار

في الحقيقة للان لم يصدق التوقع ومثل قال اخي القدير مستثمر واقعي انتهى الشوط الاول لصالح العقار

وقبل يومين قراءت مقابلة مطولة للاستاذ فردان الفردان يتوقع ايضا مثل توقعي لانخفاض العائد العقاري ل 5 % مقابل 35 % عائد متوقع للاسهم

طيب خلال الفترة الماضية من اشتغل بالعقار حقق الملايين وعائد خيالي بينما المشتغل بالاسهم حاله تعبان

بعض المؤشرات التي تنذر بكارثة بعالم العقار والله اعلم :

– ان العائد الايجاري ضعيف جدا مقارنة بالعائد على البيع السريع والفارق مخيف

5 % بالتاجير واذا اشتريت وبعت بعد 6 شهور ربما تحقق عائد 100 % على المضاربة !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

عندما كنت احضر دورة تدريبة حول التطوير العقاري الناجح سالت الخبير القادم من شيكاغو

لماذا لا تفرق بين سيناريو التاجير وسيناريو البيع عند اعداد دراسة الجدوى او النموذج المالي كما نفعل بشركتنا عند تقييم اي فرصة استثمارية

فكان رده وربما نظري نوعا ما ” لان الاصل وبسوق مستقر ان تحصل على نفس النتيجة من حيث معدل العائد الداخلي IRR وصافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية “

الفارق الان هائل ويشير الى :

اما العقار مبالغ بسعره جدا او الايجارات منخفضة جدا والاجابة لكم واضحة

– كل الخبراء او المشتغلين بالعقار المدافعين عن النشاط والذين لا يتوقعون اي تصحيح قبل 3 سنوان او 5 او 6 يتكلمون عن تزايد الطلب على العقار الذي لا يلبيه المعروض

ولكنهم لا يشيرون الى ان 90 % من هذا الطلب ومن الاشخاص الواقفين بالطابور هم ليسوا مشترين حقيقين لديهم الرغبة بشراء العقار بل مجرد مضاربين او قلابين Flippers اي يريدون قلب العقار وبيعه بربح بعد اشهر

تخيلوا موظف بسيط لديه طابف بالمارينا وطابف بالريم وفيلا بالراحة

عادي المدفوع فقط 10 او 5 % لحين التصريف

فمتى ستظهر مشكلة عدم وجود الساكن الاخير ؟؟؟

– حاول ان تزور احد اهم المواقع مثل ابراج ال GBR بالمارينا ليلا حيث يفترض ان يكون السكان على وشك النوم وكل السيارات بالمواقف بموقع تضاعف سعره واصبح ايجار الاستوديو به 120 الف !!

ماذا ستجد؟ مواقف خالية اي معظم المشترين مستثمرين وليسوا مستهلك اخير !!!

– ما حدث مؤخرا بابوظبي غريب جدا فقد بقيت العقارات المعروضة لفترة طويلة دون ارتفاع جوهري ربما لانها اصلا بدات باسعار مقاربة لما وصلت اليه دبي بعد سنوات وفجاة وبقدرة قادر ولعت الدنيا ابتداء من معرض ابوظبي الاخير والان الحديث الشائع ” اشتر اي شيىء بابو ظبي وباي ثمن وباسرع وقت !!!!!”

ولا اعلم من يروج ذلك ولكن بالتاكيد انها مضاربات اشعلها البعض وقد تصل لاوجها بمعرض ابو ظبي سيتي سكيب الشهر القادم ومن ثم تخمد او تهدا

– الكل يربح الان تماما كما كان الحال بالاسهم ب 2005 فهل تعتقدوا ان هذا سيستمر ؟

– ماذا يمكن ان يعني لنا هروب شركة مثل اعمار ب 70 % من محفظتها العقارية خارج الدولة بعد مشروع منطقة برج دبي !!! الاجابة لكم

فهل ما يجري بعالم العقار هو تصريف كبير يشبه التصريف الكبير للاسهم ب 2005 ؟

على العموم هنالك قاعدة مهمة جدا بالعقار

Location Location Location

ولهذا لا اتوقع تصحيح قاسي بالمناطق المهمة مثل برج دبي وبيزنس بيه وال دي اي اف سي

ولهذا ان كنت تحب الاستثمار بالعقار حاول ان تكون بالمناطق الرئيسيبة Prime Locations

ولكن الحذر مطلوب بشدة

مع التحية

111 thoughts on “التصـــــــــــــريف الكبيــــــــــــــــــــــــــــــــر !!”

  1. بو شهاب

    السؤال هل الشركات العقارية بدولة بتتأثر من هذا التصحيح
    ان حصل كارباح وردت فعل عكسية برمي السهم من المساهمين ؟

    ربما يبدو لك الجواب غريب

    اعمــــــــــــــــــــــــــــــــــار

  2. اشكرك اخي بوشهاب على الموضوع الرائع

    وانا من شهر متابع لسوق العقار وشفت بعيني لي يحدث وخاصة في منطقة المرسى وجزر جميرا وشارع

    الامارات الى الان مافي حد يستاجر بهذي الاسعار بما ان المعروض مايشكل 10 % من العمارات لي على

    وشك التشطيب

    بعطيكم مثال :

    من فترة كنت ادور عن شقة للايجار في منطقة المرسى ولقيت شقة غرفتين وصالة اجارها ب 170 الف مطلة

    على البحر وخلفها في عمارة قاعدين يسوقون لها في ستي سنتر وفي المعارض وانصدمت بالاسعار

    3 مليون لشقة بوغرفتين على البحر وبمليونين و600 اذا كانت مطلة على الميديا ستي يعني الاجارة اقل

    5% من راس المال ….

    وصدمة الثانية استوديوا في جزيرة الريم وصل مليون و800 الف بالله عليكم هل هذي الاسعار يصدقها

    العقل البشري وهل مابتصير فيه تصحيح

    فالله العالم ماتصير عندنا ازمة رهن عقاري مثل امريكا .

  3. أخي العزيز بو خالد .

    اسمحلي على المداخله هذه .

    موضوع تصحيح العقار يختلف من دوله للأخرى , ولا يمكننا مقارنه بين دولة الامارات مثلا وأي دوله اخرى عربيه والأمثله كثيره , مصر , الأردن , قطر , السعوديه وغيرها , أعرف أنك لم تقارن ولكن عند الحديث عن تصحيح في قطاع العقارات وبوجهة نظري فان التصحيح لن يكون قويا او حتى قد لا يكون ملموسا .

    الكثير الكثير سمع عن تصحيح العقار وفقاعه العقار بالدوله , وأنا كنت خارح الدوله اول ما سمعت به , وكل المحللين اجتمعوا انها فقاعه وستنفجر خلال سنتين وهذا كان الكلام بال 2001 , وماذا حدث ؟؟ هل انفجرت ؟؟ هل هبط سوق العقار ؟؟ وبنفس الوقت هل زاد الطلب وكافئ مع العرض ؟

    الكثير حقق الملايين من سوق العقار بالدوله , قد يكون كلامك منطقيا بالحالات المنطقيه والقواعد العامه , ولكن هل الامارات تعيش حاله منطقيه ؟! او تعيش خلال قاعده عامه للإستثمار العقاري ؟

    قد لا يختلف اثنين عن زياده المعروض عن المطلوب ويجب هنا ان نركز ان ذلك ينطبق فقط على العقار للسكن وليس على الإستثمار , اما اذا تحدثنا عن الطلب للإستثمار فهو فوق العرض !!!

    الكل يشتري ويقبل على المشروع حتى قبل ان يدق مسمار واحد بالمشروع , ويكون المشروع مباع بطرفة عين , صحيح ان المشترون لا يستهدفون الإنتفاع من العقار المشترى بالسكن , ولكن كما قلت بالبيع بعد شهر او شهرين او قبل شهر او شهرين من التسليم !! ولكن ماذا يحدث بالمشتري الأخير !! بتقدر اتقول انه لبس بالحيطه !!! لأن عائد الإيجار لا يتعدى 6% من قيمه العقار , واذا انهبل وحب يسكن بتكون الكارثه الكبرى , الصيانه السنويه والخدمات تجعله يد بيد مع اللي مستأجر , يعني تكبد الخساره بالضعف .

    حدث هذا الحوار بيني وبين أحد كبار المستثمرين قبل يومين :-

    الغافل ” انا ” :- ما رأيك بموضوع بيع اعمار لآخر مشروع بقيمه 4 الاف و 4500 للقدم هل المشروع يستحق , ومن هو الغبي الذي يشتري بهذه الأسعار !!!

    الذكي ” المستثمر ” :- اخي العزيز أعرف أن ذاك الغبي الذي تتحدث عنه يعرف أنه يوجد من أغبى منه ليشتري منه نفس العقار بعد شهرين او ثلاثه بسعر اكثر من 5000 درهم للقدم ! والغبي الوحيد هو من يشتري قبل التسليم بقليل او بعده !!

    الا تجد ان هذا الكلام صحيح ؟؟ وبعد فتره ستسمع عن المشروع السابق واعادة البيع !!

    بالنهاية العقار لا يموت , ولا يخسر , وبرأيي اذا حدث تصحيح بقطاع العقار بالامارات فذلك سيكون تصحيحا قليلا جدا وقد لا يشعر به الأكثريه .

    اذا كان هذا الإستثمار سيصحح فلماذا لا أمشي مع الموج , فهو بلا شك حاليا افضل من سوق الأسهم , فقد خرج الكثير من سوق العقار قبل سنوات بسبب كلام عن التصحيح وقد خسروا الملايين من جراء ذلك وقد يكونوا اتجهوا الى سوق المال واتعلقوا من ……. !!!

    امشي مع الموج سواءا بسوق الأسهم او العقار او سوق السمك , لا تضع البيض كله بسله واحده , واذا كانت اعمار تتجه للسوق الخارجي فهذا ليس معناه نهاية اعمالها الداخليه .

    كانت دبي هي السباقه , لحقتها أبو ظبي من حيث لا ندري , لسه عنا الشارقه وعجمان ورأس الخيمه والفجيره وأم القوين والحبل على الجرار .

    أشكر قراءتكم .

    اهلا بك اخي الكريم

    بصراحة ردودك مواضيع بحد ذاتها واذكر اخر رد بموضوعي ” لاعتذر لمحبي اعمار “

    قراءته بتمعن ولعدة مرات ولكن لم اكن احب الرد على اي مشاركة فتقبل اعتذاري

    ارى ان الاجابة تاتي من ضمن طرحك

    فكما هي القاعدة العامة ان تصحيح العقار لا يوجع وان العقار يمرض ولا يموت

    وكما ان وضع الامارات غير منطقي كما تفضلت فقد لا تنطبق عليها القاعدة العامة

    صعود جنوني وربما سقوط حر تماما مثل الاسهم وارجو ان تدقق بتجربة الكويت

    نعم لركوب الموجة ولكن وجب التنويه انها باشارات مختلفة تبدو بنهاياتها

    والله يعين المتعلق الاخير

    مع التحية

  4. بارك الله فيك استاذي بو شهاب ونورت المنتدى بموضوعك الرائع …..لكن اين كنت كل هذه المده اقصد اسبوع لم اجد لك مشاركة فعسى المانع خير بو شهاب …..

    نورت المنتدى يا انيق

    بو شهاب قررت وتوكلت على الله أن اتجه للاستثمار عند هذه المستويات ب 25 % من راس المال. فإدعوا لاخوك بالتوفيق

    الله يوفقك اخوي الغالي فيصل

    تريد الحق

    انا كنت اريد الظهور فقط عندما يرتفع السوق الذي اراه قادما لا محالة

    سئمت من لعب دور المتفائل وقت الشدائد

    لدرجة ان التلفزيون اصبح يصر على حضوري وقت الهبوط

    ولكن الليلة اشتقت للكتابة من جديد واستسلمت

Comments are closed.