خليفة يصدر قانونا بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في ابوظبي..
رئيس الدولة/إيجار الأماكن/قانون
أبوظبي في 18 أبريل / وام / أصدر صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة حفظه الله بصفته حاكما لإمارة أبوظبي القانون رقم 4 لسنة 2009 بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم 20 لسنة 2006 المتعلقة بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي.
وفيما يلي نص القانون الذي أصدره سموه بشأن الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي.
نحن خليفة بن زايد آل نهيان حاكم أبوظبي بعد الإطلاع على القانون رقم 1 لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي وتعديلاته وعلى القانون رقم 2 لسنة 1971 في شأن المجلس الاستشاري الوطني وتعديلاته وعلى القانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي وبناء على ما عُرض على المجلس التنفيذي وموافقة المجلس عليه أصدرنا القانون الآتي..
– المادة الأولى..
يستبدل بنص المادة 2 من القانون رقم 20 لسنة 2006 المشار إليه، النص الآتي: تسري أحكام هذا القانون على العقارات والأماكن وأجزائها على اختلاف أنواعها- المؤجرة للسكنى أو لغرض ممارسة نشاط صناعي أو تجاري أو مهني أو حرفي بالإمارة كما تسري على العلاقات الإيجارية القائمة أو التي تنشأ بعد تاريخ العمل به ويستثنى من تطبيق أحكام هذا القانون..
الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها.
الأراضي والعقارات التي تملكها الحكومة المؤجرة لأغراض سكنية.
الأراضي والعقارات المخصصة لشركة أدنوك والتي تتولى تأجيرها لأغراض صناعية محددة بالخدمات البترولية.
العقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية بما في ذلك الشقق المفروشة.
المساكن التي تشغل لظروف العمل.
ويصدر بتنظيم العلاقة في شأن الحالات المنصوص عليها في البنود/ 1 و2 و3 و4 / قرار من المجلس التنفيذي.
– المادة الثانية..
يستبدل بنصي المادتين رقمي 16 و20 من القانون رقم 20 لسنة 2006 المشار إليه النصان التاليان..
مادة 16 ..
مع عدم الإخلال بحق المؤجر في المطالبة بالزيادة السنوية المقررة قانونا تكون الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار ملزمة للمتعاقدين طوال مدة الإيجار المحددة في العقد.
لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة المحددة في العقد إلا مرة واحدة كل سنة بنسبة لا تزيد على خمسة في المائة /5 بالمائة/ من تلك الأجرة ويجوز بقرار من رئيس المجلس التنفيذي زيادة أو إنقاص أو إلغاء هذه النسبة بحسب ما يراه مناسبا ويجوز لصاحب المصلحة اللجوء إلى اللجنة إذا تجاوز المؤجر نسبة الزيادة المقررة.
يطبق الحكم السابق على عقود الإيجار السارية وقت العمل بأحكام هذا القانون عند تجديدها مع المستأجرين الحاليين أو عند إبرامها مع مستأجرين جدد.
تبدأ مدة احتساب الزيادة السنوية للأجرة المشار إليها اعتبارا من تاريخ آخر عقد إيجار أو من تاريخ آخر زيادة للأجرة أيهما أقرب.
للجنة الحق في تخفيض نسبة الزيادة إلى الحد القانوني وفرض غرامة على المؤجر لا تجاوز إيجار سنة في حالة تجاوزه لنسبة الزيادة المقررة أو في حال عدم امتثاله لقرارها بتصحيح هذه المخالفة وللجنة فرض هذه الغرامة من تلقاء نفسها ولو لم يطلبها صاحب المصلحة.
مادة 20 ..
يسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه ويتجدد لمدة أو مدد أخرى مماثلة ما لم يعلن أحد الطرفين الطرف الآخر برغبته كتابة في إخلاء العين المؤجرة أو تعديل شروط العقد وذلك قبل انتهاء المدة السارية وفقا لما يأتي..
أ – بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى فيكون الإعلان قبل نهاية العقد بشهرين.
ب – بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير السكنى يكون الإعلان قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر.
لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة إلا بعد مضي أربع سنوات.
يكون للمستأجر الحق في تجديد عقد الإيجار المبرم مع المؤجر والذي تقل مدته الإيجارية عن أربع سنوات لمدة أو مدد أخرى وذلك بنفس الشروط والأحكام.
للجنة أن تقرر إخلاء العين المؤجرة قبل مضي المدة المنصوص عليها في هذه المادة على أن يتم منح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر لإخلاء العين المؤجرة تبدأ من التاريخ الذي تحدده اللجنة وأن يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنتين وذلك إذا كان من شأن استمرار المستأجر في شغل العين المؤجرة إلحاق ضرر جسيم بالمؤجر.
بمراعاة ما ورد في البنود السابقة يجوز بقرار من رئيس المجلس التنفيذي عند قيام المقتضى تعديل مدة عقد الإيجار سواء بالزيادة أو النقصان.
يبدأ احتساب مدة الأربع سنوات المشار إليها اعتبارا من تاريخ بداية السنة التعاقدية الأخيرة للعقود المبرمة قبل سريان القانون رقم 20 لسنة 2006 المشار إليه ومن تاريخ العقد بالنسبة للعقود المبرمة بعد سريانه.
يصدر بقرار من رئيس المجلس التنفيذي قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار السارية في الإمارة.
المادة الثالثة..
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من تاريخ صدوره.
عقب 4 سنوات يحق للمالك طلب العين المؤجرة…..
اللي مأجر برخص بيرفع الإيجار…..
يحقق الاستقرار في حياة المستأجرين من مواطنين ومقيمين
الفرحة تعم إمارة أبوظبي بشأن التنظيم الجديد للإيجارات آخر تحديث:الاثنين ,20/04/2009
رؤية حكيمة وصائبة من القيادة لإحداث علاقة متوازنة بين الملاك والمستأجرين
استطلاع: موفق محمد وخالد عبدالعزيز وإبراهيم سليم وأحمد ممدوح
1/2
قرار رئيس الدولة جاء في الوقت المناسب رأفة بالناس من لهيب الأسعار
أكد العديد من المؤجرين والمستأجرين للعقارات في إمارة أبوظبي، والخبراء القانونيين ان القانون رقم 6 لسنة ،2009 الذي أصدره صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان، رئيس الدولة، أمس، بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم 20 لسنة ،2006 المتعلقة بإيجار الأماكن، وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي سيحقق الاستقرار بين طرفي العلاقة الإيجارية، ويحدث نوعاً من العلاقة المتوازنة بينهما، ويقلص من عدد المنازعات، وذلك لما كفله القانون من حقوق كل طرف في إطار قانوني شامل .وحظي القانون بإشادة غالبية سكان مدينة أبوظبي، حيث توجهوا بالشكر الى سموه على هذا القانون الذي يعطي مزيدا من الاستقرار لكافة المستأجرين، وعبروا عن بالغ سعادتهم بهذا القانون وإشادتهم بالرعاية التي يوليها صاحب السمو رئيس الدولة لكل المواطنين والمقيمين بأبوظبي .
وأبدى مواطنون ووافدون ترحيبهم بالقانون الذي من شأنه ان يحقق الاستقرار في اسعار العقارات في إمارة أبوظبي .
“الخليج” ألتقت عدداً من المواطنين والمقيمين ومستشارين تحدثوا عن القانون ودوره في تحقيق الاستقرار .
قال المستشار محسن عبيد العريفي، ان التعديلات التي اشتمل عليها القانون جاءت مناسبة ومتوافقة مع متطلبات المؤجرين والمستأجرين في آن واحد، وتحفظ حقوق كل منهما، كما تؤدي إلى استقرار حياة المستأجر، وتعطي الحق للمؤجر في الاستفادة من العين المؤجرة بالطرق السليمة، والمعيار المناسب للقيمة الايجارية بالزيادة السنوية المستمرة بنسبة 5%، ما يدل على مدى اهتمام صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان، والفريق أول سمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان، ولي عهد أبوظبي نائب القائد الأعلى للقوات المسلحة، برعاية حقوق ومصالح المواطنين والوافدين على حد سواء لينعموا بحياة هنيئة ومن دون ضرر ولا ضرار .
وأشار مجدي السمان، مستشار قانوني، إلى أن اصدار هذا القانون الصائب الذي ينظم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بشكل جيد، جاء في التوقيت المناسب، وفي ظل ما تشهده أسعار الإيجارات من ارتفاعات كبيرة، وزيادة المنازعات بين طرفي العلاقة الايجارية، والذي يدل على الرؤية الثاقبة والحكيمة للقيادة الرشيدة .
وقال علي يعقوب الزعابي، إن القانون جاء في مصلحة الطرفين، حيث زاد مدة عقد الإيجار الى أربع سنوات بدلاً من ثلاث سنوات مما يسهم في استقرار المستأجرين، كما أعطى القانون الحق للمؤجر في إدارة عقاره، وإخلاء العين المؤجرة، إذا كان من شأن استمرار المستأجر في شغلها، إلحاق ضرر جسيم بالمؤجر، بشرط أن يكون المستأجر قد انتفع بها مدة لا تقل عن سنتين .
وأكد محمد رأفت صادق، مستشار قانوني، أن التعديلات التي اشتمل عليها القانون ستسهم في ثبات العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، حيث نص على أنه لا يجوز للمؤجر زيادة الإيجار المحدد في العقد إلا مرة واحدة كل سنة بنسبة لا تزيد على 5% من تلك الأجرة المحددة في العقد، ويجوز بقرار من رئيس المجلس التنفيذي زيادة أو إنقاص أو إلغاء هذه النسبة بحسب ما يراه مناسباً، ويجوز لصاحب المصلحة اللجوء الى اللجنة إذا تجاوز المؤجر نسبة الزيادة المقررة، وللجنة الحق في تخفيض نسبة الزيادة الى الحد القانوني وفرض غرامة على المؤجر لا تتعدى إيجار سنة في حالة تجاوزه لنسبة الزيادة المقررة أو في حال عدم امتثاله لقرارها بتصحيح هذه المخالفة، وللجنة حق فرض هذه الغرامة من تلقاء نفسها ولو لم يطلبها صاحب المصلحة .
وأضاف أن تعديل المادة 20 من القانون رقم 20 لسنة 2006 ستقلص عدد قضايا الإخلاء المقدمة من قبل المؤجرين، حيث نص القانون على انه لا يجوز للمؤجر طب اخلاء العين المؤجرة إلا بعد مضي أربع سنوات، يكون للمستأجر الحق في تجديد عقد الايجار المبرم مع المؤجر والذي تقل مدته الايجارية عن أربع سنوات لمدة أو مدد أخرى .
وللجنة أن تقرر اخلاء العين المؤجرة قبل مضي المدة المنصوص عليها في هذه المادة على أن يتم منح المستأجر مهلة لا تتجاوز ستة أشهر للاخلاء تبدأ من التاريخ الذي تحدده اللجنة، وأن يكون المستأجر قد انتفع بالعين المؤجرة مدة لا تقل عن سنتين وذلك إذا كان من شأن استمرار المستأجر في شغل تلك العين الحاق ضرر جسيم بالمؤجر .
رؤية حكيمة
وأشار سلطان الخزرجي، إلى ان اصدار القانون رقم 6 لسنة ،2009 انما يدل على رؤية حكيمة، وصائبة لصاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان، حيث سيوفر هذا القانون نوعاً من العلاقة المتوازنة بين الملاك والمستأجرين في اطار قانوني يحفظ حقوق كلا الطرفين، كما سيسهم في تخفيض عدد القضايا المنظورة أمام لجنة فض المنازعات الايجارية في أبوظبي .
وقال أحمد حسنين، مستشار قانوني، ان القانون الصادر بشأن تنظيم العلاقة الايجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي جاء مناسباً لطرفي العلاقة الايجارية، كما راعى الارتفاعات الكبيرة التي تشهدها أسعار الايجارات في أبوظبي حيث أبقى الزيادة في القيمة الايجارية بنسبة لا تزيد على 5% سنوياً، كما احتسب مدة عقد الايجار لأربع سنوات اعتباراً من تاريخ بداية السنة الأخيرة للعقود المبرمة قبل سريان القانون رقم 20 لسنة ،2006 ومن تاريخ العقد بالنسبة للعقود المبرمة بعد سريانه .
اهتمام دائم
ويقول محمد الأمين: “أتوجه بالشكر إلى صاحب السمو رئيس الدولة، على اهتمامه الدائم بقضايا كافة المواطنين والمقيمين في الدولة، وهذا ما عهدناه دائماً من صاحب السمو الذي طالما شملنا برعايته الكريمة” .
وأشار إلى ان تحديد أن يطلب المؤجر من المستأجر اخلاء العين المؤجرة لا يجوز إلا بعد أربع سنوات، يزيد من استقرار المستأجرين وشعورهم بالأمان، مؤكداً ان هذا القرار يدل على مدى حرص القيادة الحكيمة على استقرار كافة ساكني أبوظبي .
ويقول سيف القبيسي “انه شيء طيب ان نجد هذا الاهتمام المتواصل من صاحب السمو رئيس الدولة الذي يحرص دائماً على التيسير على الجميع والعمل على تجاوز أي صعوبات قد يواجهها الناس” .
وأضاف: ان هذا القانون هو باب رأفة جديد من سموه، سواء للمؤجر أو المستأجر على السواء، ويشمل الجميع من المواطنين المستأجرين والمقيمين، وهذا القانون سيحقق مزيداً من تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر .
وقال مجدي معوض: هذا القانون الجديد يحمل في طياته العدل بين الطرفين المالك والمستأجر، مثلما يحمل الرأفة بالمستأجرين الذين يجدون صعوبة في الحصول على سكن بأسعار مقبولة” .
كما أشاد بمنح المستأجر 6 أشهر كمهلة لاخلاء العين المؤجرة في حال قررت اللجنة اخلاءها قبل مضي المدة المحددة وهي 4 سنوات، اذا كان من شأن استمرار المستأجر التسبب في ضرر بالمؤجر .
ويقول مصطفى عبدالحي: “نحن نفتخر بأننا نقيم في بلد له قائد يرعى شؤون كافة السكان سواء المواطنين أو المقيمين الذي اتوجه له بعميق شكري على حرصه الدائم علينا من خلال هذا القانون، الذي يعطي المستأجر الشعور بالاستقرار والأمان في ظل قانون ينظم العلاقة بشكل عادل بين المستأجر والمؤجر” .
استغلال البعض
وأعرب وافدون عن قلقهم من استغلال بعض اصحاب العقارات للقانون وطردهم بعد انتهاء الاربع سنوات، وتساءل جمهور عن تطبيق القانون فيما يتعلق بمن استأجروا وحدات سكنية شارفت على انتهاء عقدها وتخوف البعض من عدم معرفتهم بالوحدات السكنية التي مر عليها اكثر من 4 سنوات عما اذا كان سيفسخ العقد وينشأ عقد جديد يتماشى مع القانون الجديد والأسعار المرتفعة أم غير ذلك؟
وأكد سويدان النعيمي “مواطن” أن التوجه في امارة ابوظبي يسير نحو استفادة مالكي العقارات من الطفرة السعرية العقارية .
وأضاف ان التوج الثاني هو ان الامارة تسعى الى حد للأسعار وضمان استقرارالعقارات سعريا في ضوء الطلب المتزايد على الوحدات السكنية وهو ما ينعكس ايضا على التضخم، ولفت الى وجود ايجابيات ستطال المواطن والوافد .
وأشار الى انه يؤيد هذا التوجه بشقيه من حيث المحافظة على استقرار الاسعار للسوق العقاري والاسعار عموما وخفض معدلات التضخم، مشيرا الى ان السكن يلتهم نحو 35% من دخل الشخص بسبب لهيب الاسعار وهي نسبة عالية حسب الدراسات الميدانية المقدمة في هذا المجال .
ويؤكد أحمد خوري أن مستويات الدخول متفاوتة وليس كل الأفراد يستطيعون أو لديهم القدرة على دفع 5% كزيادة سنوية عن الإيجار المحدد .
واستدرك قائلاً: ان التشريع ممتاز، مشيراً الى وجود علاقة طردية بين الايجارات والأسعار وكلما ارتفعت الايجارات العقارية ارتفعت الأسعار للسلع وغيرها وستزيد كل سنة ولن تنقص حتى وإن كانت أقل بالأسعار العالمية .
ويرى محمد الطنيجي أن القانون جاء في وقته لأنه يلامس أهم الموضوعات في حياة الأفراد .
وقال انه سيحد من جشع المستثمرين وأصحاب العقارات ويسهم في تحقيق الاستقرار .
وقال مصطفى عبدالحي إن القانون جيد، حيث ان المادة 20 تعطي الأحقية للمستأجر في إبقائه في العين المؤجرة لمدة تصل 4 سنوات من دون زيادة سوى 5% فقط سنوياً .
يثلج الصدور
وأعرب أحمد كمال أحمد، مستأجر، عن فرحته الكبيرة بصدور القانون، حيث انه أثلج صدور كل المواطنين والمقيمين خاصة بعد ان تعرضوا للمضايقة من الملاك ومكاتب العقارات التي رفعت القيمة الايجارية للبنايات السكنية خلال الأعوام الماضية في مدينة أبوظبي بنسبة 20%، والتي تسببت في مشكلات اجتماعية واقتصادية كثيرة كان أبرزها ارتفاع الأسعار وتكلفة المعيشة .
ووصف القانون الجديد بأنه تصد لظاهرة جشع مكاتب السمسرة العقارية وبعض الملاك، وعدم جواز طلب إخلاء العين المؤجرة الا بعد مضي 4 سنوات، مبدياً تخوفاً من التفاف مكاتب السمسرة العقارية على مزايا القانون الجديد، مطالباً بضرورة إعطاء صلاحيات أكبر للهيئات والمؤسسات المختصة بمتابعة قضايا ومشكلات المستأجرين والملاك .
وأشار الى ان غالبية المستأجرين لا يستطيعون الوقوف في وجه الملاك واضطر غالبيتهم خاصة الوافدين الى السكن في شقق أقل من ناحية عدد الغرف .
لا عزيزي
الية تطبيق القانون واضحة وضوح الشمس
تحتسب السنوات فقط من سنة قبل 2006 وكانت سابقاً ثلاثة سنوات والان مددوها اربع سنوات اي اي عقود حتى 2009 ولقد مر على المستأجر انه موجود لديك واكمل 4 سنوات يحق لك اخراجه بموجب القانون
القانون يخص الايجارات ومدى مكوث المستأجر لديك
لا يلغى العقد حسب قانون الايجارات الى بمرور 4 سنوات الى في حالات خاصة كفلها القانون وهيه اما لا يوجد لديه اي بيت في نفس المنطقة او ظروف قاهرة المت بلمالك وتقدرها اللجنة
القصد بسنة قبل اعلان القانون وهيه ان بعض المستأجرين يسكن في البناية منذ 15 سنة وتطبيق القانون عليه 4 سنوات اي يجب ان يخرج اليوم او نهاية عقد لاكن القانون وضح بأن سنة فقط قبل 2006
ارباب
يا جماعة المعنى واضح
يبدأ احتساب مدة الأربع سنوات المشار إليها اعتبارا من تاريخ بداية
السنة التعاقدية الأخيرة للعقود المبرمة قبل سريان القانون رقم 20 لسنة 2006 المشار إليه
هذا معناه اذا كان فيه عقد تم ابرامه سنه 2005 و كانت مدته سنتين يصبح الأربع سنوات فى 2009 و لكن معظم العقود سنوية اى ان اخر تعاقد رسمى ” السنة التعاقدية الأخيرة” هو بداية الأرع سنوات
على سبيل المثال عقد تم فى يناير 2009 اذن يبدأ احتساب الأربع سنوات من هذا التاريخ
و الله اعلم
اخيرا ظهر الحق للملاك
الله يطول بعمرك يا بوسلطان