الصراع التنافسي بين الأسهم والعقارات في المنطقة يتطور إلى علاقة تكاملية

التقرير الاسبوعي لشركة المزايا القابضة
الصراع التنافسي بين الأسهم والعقارات في المنطقة يتطور إلى علاقة تكاملية

دبي – “الخليج”:

قال تقرير شركة المزايا القابضة الأسبوعي إن العلاقة التنافسية بين الأسهم والعقارات في المنطقة التي تشكلت خلال الأعوام الماضية ستتطور إلى علاقة تكاملية نتيجة اندماج وتقارب أسواق الأسهم والعقارات وعلاقة الارتباط التي بدأت تبرز خلال الشهور الماضية. وبين التقرير أن السنوات الماضية شهدت هجرات وتقلبات في أهواء المستثمرين المضاربين من الأسهم إلى العقارات وبالعكس نتيجة تبدل الأهواء وظروف السوقين سعيا من أولئك المضاربين إلى تحقيق الأرباح القصوى.ولكن الفترة الماضية شهدت نضوجا في سلوك المستثمرين، وخصوصا المستثمرين الذين يبنون قراراتهم الاستثمارية على النتائج والعوائد بعيدا عن الشائعات، كما أن أسواق الأسهم باتت أقرب إلى تمثيل حركة أسواق العقارات خاصة أن كبرى الشركات العقارية باتت مدرجة في أسواق الأسهم، كما تنوعت الوسائل الاستثمارية لتشمل الأسهم والصكوك والصناديق المتداولة التي تمثل القطاع العقاري.وتوقع التقرير أن ينعكس نمو قطاع العقارات على قطاع الأسهم وبالعكس، لتغدو العلاقة علاقة تكاملية. وقال التقرير إنه على الرغم من تراجع أسعار الأسهم خلال العامين الماضيين لمستويات متدنية وضعت الأسواق المالية في وضع مغر للمستثمرين على المدى المتوسط والطويل، إلا أن استمرار نمو قطاع العقارات وبشكل ملحوظ يجعل من الأهمية بمكان أخذ حيازات استثمارية تمثل السوقين الأهم في الخليج؛ الأسهم والعقارات.بحسب تقرير نشرته صحيفة الاتحاد الظبيانية، يتوقع أن تحتل أسواق الأسهم الخليجية صدارة أسواق الأسهم الأفضل أداء على الصعيد العالمي خلال 2008 على غرار ما تحقق في 2007 وأن تكون أسواق الإمارات والسعودية وقطر في صدارة الأسواق الإقليمية الأفضل أداء، وأن تستمر السوق العمانية في النمو خلال 2008 ولكن بوتيرة أقل قياساً بالعام 2007 حيث ينتظر أن يصل معدل النمو إلى 20 – 30%. حيث توفر أسواق الأسهم في الخليج فرصاً استثمارية جذابة وتتسم بمكررات ربحية منخفضة، وذلك في ضوء نتائج الشركات خلال العام 2007 خاصة بمقارنة تلك المكررات بالأسواق الناشئة مثل الصين والهند والمغرب ومصر.وبين التقرير أن الأسهم الإماراتية حلت مع نهاية العام 2007 في المرتبة الثانية خليجيا بعد سوق مسقط بنمو نسبته 2ر49%. ويقدر عدد المستثمرين في سوقي الإمارات في كل من دبي وابوظبي بحوالي 5ر1 مليون موزعة بواقع 875 ألف مستثمر في سوق ابوظبي و626 ألفا في سوق دبي من مختلف الجنسيات ويقارب عدد المستثمرين الخليجيين حوالي 100 ألف مستثمر. ووفقا لإحصائيات سوق دبي المالي بلغت قيمة تداولات الأجانب حوالي 120 مليار درهم منها 5ر92 مليار درهم للاستثمارات المؤسساتية تشكل 31% من إجمالي تعاملات السوق خلال العام الماضي والبالغة 4ر379 مليار درهم منها.وأوضح التقرير أن الاندفاع المستمر لسوق العقارات لا ينفي إمكانية حدوث تصحيح سعري في بعض القطاعات أو الشرائح الاستثمارية في العقارات وخصوصا تلك التي بدأت تتشبع بالمشاريع، منوها بأن استمرار نمو السكان والاقتصاد يعزز من الطلب على العقارات بما يشكل شبكة أمان تقي القطاع من التراجع الحاد.وأشار التقرير إلى استطلاع نشرته جريدة “الخليج” الإماراتية مطلع العام الجاري أكدت فيه أهمية القطاع العقاري لكثير من رجال الأعمال الذين استطلعت آراءهم، فيما يشير البعض الآخر إلى أهمية الاستثمار بهذا القطاع في سياق سياسة التحفظ نتيجة لمخاوف من بروز بعض المشكلات المتعلقة في هذا القطاع الذي شهد الإعلان عن مشاريع عديدة وبمليارات الدراهم، وهو خوف من حركة تصحيحية قد يشهدها القطاع في 2008 أو مطلع 2009.وأكد التقرير على أهمية أن تشتمل المحفظة الاستثمارية على معظم القنوات الاستثمارية الناجحة كالاستثمار في القطاع العقاري والذي يعد حالياً أفضل أنواع الاستثمار نظراً لعائده المتميز كذلك في الودائع البنكية وبخاصة مع زيادة أسعار الفائدة عليها خلال العام الجاري وأيضاً الأسهم التي أصبحت مغرية جداً للشراء الآن. وبين التقرير أن المبالغة في أسعار العقارات والإيجارات تحمل مخاطر على القطاع العقاري، ويعتبر التضخم من الأمور التي تشغل بال جميع الأطراف في دول الخليج. ويعود التضخم لأسباب داخلية ممثلة بالتضخم في العقارات والإيجارات وأسباب خارجية لها علاقة بضعف الدولار وارتفاع أسعار النفط والسلع وغيرها. وارتفعت في الفترة الأخيرة معدلات التضخم في دول مجلس التعاون ومن ضمنها المملكة العربية السعودية وكان لتصاعد تكاليف السكن والتي تشكل الإيجارات أهم مكوناته أبرز الأثر في رفع هذه المعدلات، فقد أظهرت بيانات حكومية أن معدل التضخم السنوي في السعودية بلغ 47ر6% في ديسمبر/ كانون الأول الماضي مرتفعا من 6% في نوفمبر/ تشرين الثاني. وتسارعت وتيرة ارتفاع التضخم في السعودية صاحبة أكبر اقتصاد في المنطقة العربية للشهر السابع على التوالي في نوفمبر بعد ارتفاعه إلى 35ر5% في أكتوبر/ تشرين الأول.وقالت الإدارة المركزية للإحصاء في السعودية إن من العوامل الرئيسية لارتفاع التضخم زيادة الإيجارات بنسبة 4ر15% في نوفمبر/ تشرين الثاني الماضي. وبلغت الزيادة في الإيجارات 7ر11% في 12 شهرا حتى 31 أكتوبر الماضي. وأكد التقرير أن تنبه السلطات الخليجية إلى أثر ارتفاع الإيجارات على معدلات التضخم ورغبتها في كبح جماح التضخم دفع تلك السلطات إلى وضع سقف أعلى للزيادة المسموحة خلال العام ،2008 كما هو الحال في إماراتي دبي وأبوظبي اللتين حددتا السقف ب 5 في المائة فقط، حيث أصدر المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي قرارا بتحديد نسبة الزيادة في الإيجارات في الإمارة بنسبة لا تتجاوز 5% في عام ،2008 ويتمثل الهدف من هذا الإجراء في جلب مزيد من الاستقرار إلى سوق العقار في الإمارة، على نحو يضمن الحد من الأثر التضخمي لارتفاع الإيجارات وانعكاساته السلبية المحتملة على المكانة التنافسية للإمارة والنمو الاقتصادي المستدام والاستقرار الاجتماعي للأسر والأفراد من المواطنين والمقيمين. يشار إلى أن إمارة أبوظبي شهدت خلال السنوات القليلة الماضية نموا اقتصاديا قويا صاحبته قفزات سريعة ومتتالية في الطلب على الوحدات العقارية السكنية والتجارية، الأمر الذي أدى في نهاية المطاف إلى بروز حال من عدم التوازن بين العرض والطلب نجم عنها ارتفاعات كبيرة في الإيجارات.وفي الكويت قالت وكالة “كونا” إن الكويت تريد محاربة ارتفاع أسعار العقارات للحفاظ على مستوى معيشة كريمة للمواطنين بعد صعود معدل التضخم إلى مستويات قياسية. وكان معدل التضخم السنوي في البلد الخليجي الذي يعد رابع أكبر مصدر للنفط في الشرق الأوسط قد ارتفع إلى مستوى قياسي عندما سجل 2ر6% في سبتمبر/أيلول مدفوعا بصعود في الإيجارات.

أنشطة الشركات

وعلى صعيد أخبار الشركات العقارية، في الإمارات، وضعت نخيل الحجر الأخير على كاسر الأمواج في مشروع العالم، وهو الحجر الأخير من مجمل 34 مليون طن من الأحجار التي استُخدمت في بناء كاسر الأمواج الذي يبلغ طوله 27 كيلومترا والذي يحيط ب300 جزيرة اصطناعية من صنع الإنسان تأخذ شكل خريطة العالم. وبهذه الخطوة، تمّ إعلان انتهاء المرحلة الأولى من تطوير أحد أضخم مشاريع دبي والتي تضمنت عملية ردم ب320 مليون متر مكعب من الرمل المجروف من البحر، وخلق كاسر للأمواج يحيط بموقع الجزر التي تبلغ أبعادها 9 كيلومترات عرضا و7 كيلومترات طولا. أما المرحلة الثانية فتتضمن عملية تسليم الجزر إلى المطورين للانتهاء من أعمال البناء والُبنى التحتية.وأعلنت شركة الدار العقارية عن تأسيس شركة جديدة مشتركة لإدارة الإنشاءات بالتعاون مع مجموعة بيسكسBesix البلجيكية للإنشاءات. وستتخذ الشركة الجديدة من العاصمة أبوظبي مقراً لها، وستقوم الدار العقارية بتسليم مشاريعها العقارية بحيث تضمن تنفيذ مشاريع الدار العقارية التجارية والترفيهية، والبنية التحتية لمشروع مدينة فيراري الترفيهية والفنادق الخاصة بها في مواعيدها المقررة وضمن الميزانية المخصصة لها.كما أعلنت شركة “إمباير الدولية للاستثمار” الذراع العقارية لشركة “إمباير هولدنجز” القابضة المتعددة التخصصات عن بيع حوالي 160 وحدة سكنية لبرج الشركة “إمباير تاور” أي حوالي 35 في المائة من كامل عدد الشقق.وأطلقت “ديار” برجين جديدين لها بقيمة إجمالية تبلغ 1،5 مليار درهم أحدهما سكني تحت اسم “بريستول ريزيدانسي” وآخر تجاري تحت اسم “بريستول أكسكيوتيف”، ويرتفع كل منهما 29 طابقاً في مركز الخليج التجاري. ويقدم برج بريستول ريزيدانسي وحدات ستوديو وشققاً من غرفة واحدة وغرفتين وثلاث غرف. وستتوفر فيهما مجموعة متنوعة من المرافق بما فيها مساحات خضراء علوية كبيرة وبركة سباحة وقاعة جمنازيوم وغرف ساونا وبخار للرجال وأخرى للسيدات وعدد من المرافق الفاخرة الأخرى. أما برج بريستول أكسيكيوتيف فيوفر مكاتب ذات تصميم عصري مع مجموعة كبيرة من التسهيلات وحديقة علوية مع منطقة خارجية للاستراحة. وقد زود البرج بأنظمة أمنية ونظم متطورة في تقنية المعلومات.وأعلنت “ليمتلس”” ذراع التطوير العقاري التابعة لشركة “دبي العالمية”، عن بدء تجميع قرض من عدة بنوك ومؤسسات مالية بقيمة 1،2 مليار دولار أمريكي وذلك كجزء من استراتيجيتها لتطوير عدد من المشاريع الحالية والمستقبلية.الى ذلك، حققت شركة املاك العقارية الاماراتية، ربحا قياسيا في الربع الأخير من العام فاق التوقعات مع زيادته نحو ثمانية امثال على الفترة نفسها قبل عام بعد ان زادت الايرادات الى نحو مثليها. وتجاوزت ارباح الشركة عن العام بأكمله ايضا التوقعات التي اعلنتها الشهر الماضي مما دفع سهمها للصعود. وقالت الشركة في بيان ان ارباحها الصافية في الربع الاخير زادت بنسبة 758 في المائة إلى 128،4 مليون درهم (35 مليون دولار) وبنسبة 131 في المائة إلى 301 مليون درهم عن العام بأكمله.واعلنت شركة صرح المدينة العقارية، احدى الشركات التابعة لشركة المدينة للتمويل والاستثمار، قيامها بشراء قطعة أرض مساحتها نحو 513،790 مترا مربعا في امارة رأس الخيمة بدولة الامارات العربية المتحدة بقيمة 180 مليون درهم.في الكويت، أعلنت شركة “دار الكوثر العقارية” احدى شركات “المجموعة الخليجية للتنمية والاستثمار” طرح المرحلة الثالثة من مشروع المنطقة الشرقية في سلطنة عمان والتي تبلغ قيمتها 3،5 مليون دينار كويتي. وكانت المرحلة الاولى من المشروع عبارة عن 400 قطعة ارض، قامت الشركة بتسويقها بالكامل وكانت نسبة الكويتيين الذين تملكوا هذه الاراضي قد وصلت الى 95 في المائة، ووصلت قيمة الاراضي في المرحلة الاولى بحدود ال 3 ملايين دينار كويتي. أما عن المرحلة الثانية فكانت عبارة عن بيع 300 قطعة ارض تم تسويقها بالكامل خلال النصف الاول من العام ،2007 حيث وصلت نسبة الكويتيين الذين تملكوا هذه الاراضي بنسبة 100 في المائة. كما اكدت شركة الصالحية العقارية انها ستتقدم مجددا لوزارة المالية وادارة املاك الدولة لإحياء مبادرتها السابقة بتنفيذ مشروع العاصمة التجاري عقب اقرار مجلس الامة قانون املاك الدولة، بعد ان توقف هذا المشروع من قبل لدى وزارة المالية على اثر توقف المبادرات الجديدة وسحب بعض المشاريع القائمة.في السعودية، كرمت هيئة الإنماء التجاري والسياحي في الشارقة، شركة سناسكو، وذلك لرعايتها بطولة العالم لسباقات الزوارق السريعة الفورمولا 1 في جولتها النهائية، والذي استضافته الشارقة خلال كانون الأول (ديسمبر) الماضي.ومن المتوقع أن يتم تنفيذ مشروع تطويري كبير بالمنطقة المحاذية للمنطقة المركزية حول الحرم المكي الشريف بالعاصمة المقدسة وذلك على مساحة إجمالية تقدر بمليون متر مربع. يذكر ان تكلفة المشروع تبلغ نحو 15مليار ريال، مشيراً إلى أن المشروع يحتوي على أبراج سكنية وإسكان للحجاج وإسكان دائم. ويعتبر هذا المشروع في حالة تنفيذه مكملاً لسلسلة المشاريع العملاقة المعتمدة بالقرب من المنطقة المركزية أولها مشروع تطوير جبل عمر على مساحة 230 ألف متر مربع والذي يتكون المشروع من 39 برجاً سكنياً وفندقياً تتسع لحوالي 35 ألف شخص وموقف لعدد 10آلاف سيارة وذلك بتكلفة إجمالية بلغت حوالي 11 مليار ريال، بالإضافة الى مشروع الشامية الذي سيعمل على توفير بيئة سكنية وتجارية مطلة على الحرم على مساحة تتجاوز 2ر1 مليون متر مربع ستكون منطقة حضرية حديثة ذات طراز معماري خاص ينبع من أصالة المكان وروحانية المشاعر، وذي خطوط هندسية تعكس التاريخ العريق لمدينة مكة المكرمة وسيتم في هذا المشروع نزع حوالي 4 آلاف عقار بقيمة إجمالية تبلغ حوالي 13 مليار ريال لتطوير مشروع عملاق تزيد استثماريته على 30 مليار ريال سعودي بالإضافة الى مشروع توسعة الساحات الشمالية للمسجد الحرام على مساحة 300 ألف متر ونزع ملكية 1000 عقار بقيمة إجمالية تصل الى 6مليارات ريال سعودي وتتسع لحوالي نصف مليون مصل والذي تعتبر اكبر توسعة يشهدها المسجد الحرام.من جانب آخر، عقد مجلس إدارة الشركة العقارية السعودية اجتماعه الأول لعام 2008م والذي أقر فيه خطة عمل الشركة لعام 2008م ، المتضمنة انطلاق الشركة إلى رؤيتها واستراتيجيتها المعتمدة بعد أن استكملت البنية الأساسية لمسيرتها الجديدة.في البحرين، أطلقت شركة تشييد للعقارات أحد أبراجها السكنية للتمليك الحر (برج سكون) في منطقة الجفير في البحرين، حيث من المقرر أن يكتمل بناء البرج ذي ال 45 طابقاً في حوالي 30 شهراً، ويتكون البرج من 592 شقة تتراوح بين ستوديو إلى شقة ذات 3 غرف نوم وكذلك فإن البرج يمنح مزيجاً متجانساً من الخيارات لحجم ونوع الشقة وذلك لزيادة حجم الإيرادات من الاستثمار.وأعلن بيت التمويل الكويتي – البحريني منحه شركة بولايدس للإنشاءات عقداً بقيمة 12 مليون دينار بحريني لبناء المرحلة الأولى من مشروع الواحة الصناعية، وهي عبارة عن مجمع صناعي يقام وفق أحدث التقنيات في منطقة البحرين العالمية للاستثمار، ويبلغ حجم الواحة الصناعية أكثر من 152 ألف متر مربع وتقع في منطقة البحرين العالمية للاستثمار، وهي منطقة حديثة تم إنشاؤها في منطقة الحد الصناعية وتركز على التكنولوجيا والتصنيع وقطاع الخدمات وتم تصميمها بهدف جذب الأنشطة الاستثمارية ذات القيمة المضافة. تبلغ مساحة منطقة البحرين العالمية للاستثمار أكثر من 250 هكتاراً ومجهزة بالبنية التحتية الملائمة مثل الطرق التي يصل طولها إلى 5،25 كيلومتر والإنارة وأنظمة الصرف الصحي والبستة وأنظمة تحلية المياه.في لبنان، يقال ان اسعار العقار في لبنان ترتفع كلما ارتفعت اصوات الموسيقا، وتنخفض كلما ارتفعت اصوات الانفجارات. في الظاهر قد تبدو هذه المعادلة صحيحة، لكن بالعمق فان هذه المقولة بحاجة الى نظرة اعمق الى الواقع العقاري اللبناني. فقد وجب احاطة هذه المقولة من اكثر من جانب. انواع المشاكل في لبنان، وتغير الطلب في اللحظة المباشرة للمشاكل وتنوع اتجاه هذا الطلب، وتحرك الطلب في الفترة التي تلي المشاكل.

اولا، المشاكل في لبنان تتنوع، فهي تارة حرب عسكرية ضارية، وهي تارة اخرى وضع امني غير مستقر، وطورا مشاحنات سياسية وازمات داخلية. من الطبيعي ان تؤثر جميع هذه الامور في استقرار الوضع العقاري وتمنعه بالتالي من الاداء السليم مائة في المائة. لكن تأثير كل حالة من هذه الحالات يختلف عن الحالة الاخرى. فالحرب المباشرة تشل الحركة الداخلية والخارجية وبالتالي تمنع الاستثمارات بكافة اشكالها.

ثانيا، في ظل المشاكل على انواعها يتنوع الطلب على العقارات، ففي ظل النزوح ايام الحروب يرتفع الطلب على العقارات السكنية المنخفضة او المتوسطة الاسعار، في حين يكاد ينعدم الطلب على الاراضي او العقارات التجارية، وفي الوقت الذي تتوقف فيه الحروب في لبنان يعود الطلب الى كافة الانواع العقارية لكن بحدود المتوسط بعيدا عن العقارات الفخمة التي اكثر ما تحتاج اليه هو الاموال الاجنبية والخليجية التي تبحث في لبنان عن الاستقرار من اجل الاستثمار وبالتالي زيارة البلد وقضاء العطلات فيه. وفي حال انعدم الاستقرار بكافة انواعه، تنعدم الاستثمارات المترفة، وتبرز استثمارات اللبنانيين المتطلعين الى العقارات المتوسطة او المنخفضة الاسعار في اغلب الاحيان.