العقار… هل هي قمة أم طريق إلى القمة!!

السلام عليكم ورحمة من الله وبركاته…

تحياتي لجميع الأخوان.

كثر في الآونة الأخيرة الحديث عن سوق العقار في الإمارات على وجه العموم ودبي على وجه الخصوص، وحدثت الكثير من الانقسامات، فاحدى الفرق ومن عدة سنوات مضت تقول أن العقار قد وصل إلى القمة، ولكن في كل سنة يرتفع العقار لمستويات جديدة، وفئة أخرى تدافع عن العقار وتكيل للجانب المقابل بالكثير من التهم، معللة ذلك بأن من فاته قطار العقار والبعيد عن ارباحه حامض عنه يقول، وبأنهم أيضا يحلمون بأن ترجع السيولة إلى الأسهم، الجانب الآخر في المقابل يتهم مطبلي العقار بأنهم مستفيدين من الطفرة ومن الطبيعي أن يطبلوا له!

وبين الفرقتين فرقتين أخريتين، احداها ضائعة تبحث عن من يرشدها، فتارة تميل يمنة وتارة تميل شمالا، وفي أحيان أخرى تتخذ موقفا فيه الكثير من الحيادية والتفاؤل للجانبين، فيقسم استثماراته بين الاثنين!

وبقيت فرقة فلا ناقة لها ولا جمل، هجرت الجانبين وجمدت استثماراتها في الاسهم والعقار، وتوجهت إلى قنوات استثمارية أخرى، وأرى نفسي من هذه الفرقة، وها أنا أضع بين أيديكم وجهة نظري فيما يتعلق بالعقار.

حتى ندرس وضعية سوق العقار لا يمكن أن نبني وجهة نظرنا اعتمادا على ما يقوله مطوري العقار أو المضاربين فيه ( وأرى منهم الكثير في هذا المنتدى)، ولهذا، فإنني قد قمت بالرجوع إلى بحث قدمه الاقتصادي الامريكي الشهير البروفيسور في جامعة ييل Yale روبرت شيلر Robert Shiller، وهو صاحب كتاب Irrational Exuberance، ونشر بالتحديد في الشهر الذي وصل فيه الناسداك إلى قمته في أيام طفرة الدوت كوم، وفيه بين أن الأسعار أصبحت مبالغ فيها، ومن بعدها هوت الأسهم إلى مستويات دنيا وبلا رجعة، وهو أيضا حذر من فقاعة العقار في إمريكا في أواخر عام 2006 مشددا على أن الأسعار قد وصلت إلى القمة وفي تحدي صريح للمطورين العقاريين والمطلبين لهم، وفي ذلك يقول أن العامة لا ينتبهون إلى الوصول إلى القمة بسبب ال Lagging، وقد أصاب مرة أخرى، وهو أيضا قد أسس العديد من المؤشرات من بينها مؤشر أسعار المنازل المعروف ب S&P Case-Shiller HPI، ولهذا يعتبر صاحب كلمة مسموعة وثقل كبير في تحديد اتجاه السوق العقاري.

اتجاه العقار لا يمكن أن يحدده أو على أقل تقدير أن يدلوا بدلوهم فيه المطورون أو المضاربون فيه، بل علينا أن ننظر إلى أحوال الأسواق أثناء طفرات العقار السابقة، وبسبب صعوبة الأمر علينا وحتى لا نعيد اختراع العجلة التجأنا إلى روبرت شيلر، فهو متخصص في العقار وقد قام بدراسة أوضاع الأسواق في الكثير من المدن التي وصل فيها العقار إلى القمةواعقبها تصحيح كبير وما يصاحبها من مظاهر قد اعتبرها هو كدلالات واضحة لوصول الأسعار للقمة، وتاريخه يشهد له بالنجاح منقطع النظير، وأنا هنا أتركم مع أحد أوراقه البحثية بعنوان Historic Turning Points in Real Estate، وفيها يتحدث عن طفرات عقارية سابقة وما صاحبتها من مظاهر تتشابه فيها كل الطفرات:
http://cowles.econ.yale.edu/P/cd/d16a/d1610.pdf

اقرأوها لننتاقش بما جاء فيها فيما بعد.

تحياتي

دولفين