السلام عليكم ورحمة من الله وبركاته…
تحياتي لجميع الأخوان.
كثر في الآونة الأخيرة الحديث عن سوق العقار في الإمارات على وجه العموم ودبي على وجه الخصوص، وحدثت الكثير من الانقسامات، فاحدى الفرق ومن عدة سنوات مضت تقول أن العقار قد وصل إلى القمة، ولكن في كل سنة يرتفع العقار لمستويات جديدة، وفئة أخرى تدافع عن العقار وتكيل للجانب المقابل بالكثير من التهم، معللة ذلك بأن من فاته قطار العقار والبعيد عن ارباحه حامض عنه يقول، وبأنهم أيضا يحلمون بأن ترجع السيولة إلى الأسهم، الجانب الآخر في المقابل يتهم مطبلي العقار بأنهم مستفيدين من الطفرة ومن الطبيعي أن يطبلوا له!
وبين الفرقتين فرقتين أخريتين، احداها ضائعة تبحث عن من يرشدها، فتارة تميل يمنة وتارة تميل شمالا، وفي أحيان أخرى تتخذ موقفا فيه الكثير من الحيادية والتفاؤل للجانبين، فيقسم استثماراته بين الاثنين!
وبقيت فرقة فلا ناقة لها ولا جمل، هجرت الجانبين وجمدت استثماراتها في الاسهم والعقار، وتوجهت إلى قنوات استثمارية أخرى، وأرى نفسي من هذه الفرقة، وها أنا أضع بين أيديكم وجهة نظري فيما يتعلق بالعقار.
حتى ندرس وضعية سوق العقار لا يمكن أن نبني وجهة نظرنا اعتمادا على ما يقوله مطوري العقار أو المضاربين فيه ( وأرى منهم الكثير في هذا المنتدى)، ولهذا، فإنني قد قمت بالرجوع إلى بحث قدمه الاقتصادي الامريكي الشهير البروفيسور في جامعة ييل Yale روبرت شيلر Robert Shiller، وهو صاحب كتاب Irrational Exuberance، ونشر بالتحديد في الشهر الذي وصل فيه الناسداك إلى قمته في أيام طفرة الدوت كوم، وفيه بين أن الأسعار أصبحت مبالغ فيها، ومن بعدها هوت الأسهم إلى مستويات دنيا وبلا رجعة، وهو أيضا حذر من فقاعة العقار في إمريكا في أواخر عام 2006 مشددا على أن الأسعار قد وصلت إلى القمة وفي تحدي صريح للمطورين العقاريين والمطلبين لهم، وفي ذلك يقول أن العامة لا ينتبهون إلى الوصول إلى القمة بسبب ال Lagging، وقد أصاب مرة أخرى، وهو أيضا قد أسس العديد من المؤشرات من بينها مؤشر أسعار المنازل المعروف ب S&P Case-Shiller HPI، ولهذا يعتبر صاحب كلمة مسموعة وثقل كبير في تحديد اتجاه السوق العقاري.
اتجاه العقار لا يمكن أن يحدده أو على أقل تقدير أن يدلوا بدلوهم فيه المطورون أو المضاربون فيه، بل علينا أن ننظر إلى أحوال الأسواق أثناء طفرات العقار السابقة، وبسبب صعوبة الأمر علينا وحتى لا نعيد اختراع العجلة التجأنا إلى روبرت شيلر، فهو متخصص في العقار وقد قام بدراسة أوضاع الأسواق في الكثير من المدن التي وصل فيها العقار إلى القمةواعقبها تصحيح كبير وما يصاحبها من مظاهر قد اعتبرها هو كدلالات واضحة لوصول الأسعار للقمة، وتاريخه يشهد له بالنجاح منقطع النظير، وأنا هنا أتركم مع أحد أوراقه البحثية بعنوان Historic Turning Points in Real Estate، وفيها يتحدث عن طفرات عقارية سابقة وما صاحبتها من مظاهر تتشابه فيها كل الطفرات:
http://cowles.econ.yale.edu/P/cd/d16a/d1610.pdf
اقرأوها لننتاقش بما جاء فيها فيما بعد.
تحياتي
دولفين
للاسف اخوي هالمعلومه خاطئه بعض الشئ
يجب التفريق بين عقار وآخر هناك وحدات سكنيه او تجاريه
وكيفية الحصول عليه فالحسبه ليست كالسابق
حاليا تجري مضاربات متغيره على العقار الواحد وعلى الورق فقط ..
اخي الكريم دولفين العقار من قمه لقمه من غير استراحه لانه ليس هناك ضوابط صحيحه
لترويضه , السبب الاول الطلب المتزايد وزيادة تكلفة مواد البناء وارتفاع اسعار النفط ولانستبعد
اذن قمم جديده أخرى ولانه وببساطه الاراضي تملكها الحكومه !!!!
اذن لها الكلمه الاولى والاخيره في الرفع أوالهبوط الى ان تنتهي من تسليم جميع الوحدات
والتي تحتاج لمزيد من الوقت .ربما مثل ماذكر مورغان سنة 2010 حينها قد نصل الى مشارف التصحيح العقاري ويارب ما يتجاوز
10% مثل ماذكر تقرير مورغان ستانلي ,,ولا اعلم لم الضجه التي حدثت بعد ماتم الاعلان عن
ذلك ف 10% نسبه طبيعيه أفضل حالا من تصحيح بعض الدول امثال سنغافوره التي تجاوز التصحيح
العقاري 80% ..
عندي استفسار وارجو اجد الاجابه لِم الامارات تجاوزت اغلب الدول المجاوره بالتحديد في ارتفاع العقار
فقد تعدى 70% فقط في سنه واحده ؟؟؟؟
انا عندي وجهة نظر بسيطة عندما كان سوق الاسهم في القمة كانت الصحف والتقارير تتحفنا بان الاسعار رخيصة وان اعمار متجه الى كذا وكذا الى تقرير المؤسسة اليابنية مورانو الذي صدر من مقرها في البحرين والذي حذر من الاسعار مبالغة كثيراً وان انهيار للأسعار قريب ولقد هوت الاسهم بعدها
الملاحظ الان بأن المطورين والصحف يردون على اي تقرير سلبي عن العقار في الدولة بأنه تقرير غير صحيح ويشككون به وكل المطورين يتغنون بقوة الامارات وميل الاجانب للامتلاك بها ولا يراعون من الاتجاه الثاني عدم وجود اي تناغم ما بين الاسعار والقيمة الايجارية او العائد المتوقع وهناك مشكلة اخرى وهيه ارتفاع مواد البناء اذاً يتكرر السيناريو ولقد احجمة شركة اعمار ونخيل عن تسليم بعض وحداتها وهيه مستحقة التسليم منذ 6 اشهر وما يعانيه اكثر من اشتراء في معرض سيتي سكيب الاخير في ابوظبي بعدم استطاعتهم تصريف عقاراتهم لان سعرها مبالغ فيه اصلاً مقارنة بلعائد المتوقع عليه
اذاً تقرير شركة الدار وتوجه شركة نخيل الاخير بعدم السماح او وضع ضوابط جديدة على اعادة البيع الى وهو يرغبون بتدارك فقاعة للعقار والخوف من انفجارها واتى قرار حكومة دبي بسحب البساط التملك او الاقامة لمدة 99 سنة وما سوف يحويه من اثر سلبي لن يحس به الى في السنة القادمة فقط كون المشاريع في طور التسليم وبعضها لم يسلم او لم يدخل في خانة البيع او التاجير حتى الان
اذاً الامر او العائد المتوقع مع الكم الهائل من المشاريع سوف يسبب عرض كبير بغض النظر ان امارة ابوظبي مستحقة للوحدات الايجارية حتى عام 2014 وانا استبعد هذه التاريخ كون المشاريع العمرانية والبناء على اوجه في امارة ابوظبي من بنايات تجارية اي فلل خاصة الى تمويلات بنكية وبنك الخليج وهيئة القروض ودراسة الامارة نحو توفير وحدات سكنية قليلة الكلفة اي انه يجب حساب عدة امور لمن يقوم بلشراء للعقار في هذه الفترة بان يرد قيمة العقار بلمباني المقامة عليه في ظرف 6 سنوات بلكثير في امارة ابوظبي ناهيك عن امارة دبي وحيث ان العقار العمر الزمني له حسب الاستثمار هو 10% اي ان ترد قيمة العقار في 10 سنوات لا اتوقع ارجاع قيمته في هذه الفترة بسبب المعروض الكبير المتوقع بعد عام 2014 هذه هواجس حبيت ان اشارككم بها للعلم فقط
والمستفيد الوحيد فقط هو من يملك العقار قبل سنتين ولديه الاسعار رخيصة مع التضخم وراتفع كل شي ويملك السيولة ويقوم بلبناء بأسرع وقت ممكن للاستفادة من اكبر وقت والله اعلم
ارباب
أهلا أخوي الغايب، هذا الخبير بنفسه أيضا يقول أنه مهما اختلفت الأسواق فهناك أوجه تشابه في أوضاع الأسواق عند التصحيح أو الانهيار العقاري.
ومثل ما قلت يا أخوان، هي محاولة فقط للتعرف على وجهات نظركم بعمل مقارنة ما بين ما أتى في التقرير وحال سوقنا ومن زوايا تفكير مختلفة.
تحياتي
دولفين