القطاع العقاري الإماراتي و تسونامي 2008 .. هل من مزيد
مباشر الثلاثاء 6 يناير 2009 11:54 ص
ازمة الرهن العقاري .. و إعصار تسونامي العالمي
شهد القطاع العقاري العديد من الأحداث المتناقضة التي ادت بنهاية العام الى حالات من افلاس شركات التمويل العقاري العالمية و تأثر الشركات المحلية بالتبعيةبالأزمة العالمية.
حيث كان لأزمة الرهن العقاري ميزة واحدة و عيوب متعددة, الميزة الوحيدة هي خروج المضاربين الذين لعبوا دور البطولة في ما قد وصل اليه القطاع.. بقصد او دون قصد و العيوب هي تحولها من مجرد مشكلة محلية في السوق الأمريكي , الى موجة تشبة موجة تسونامي التى عصفت بجميع اقتصاديات العالم .و قد فقدت العاقارات الأمريكية أكثر من 2 تريليون دولار بنهاية العام المنصرم جراء انهيار الأسعار.
اساس المشكلة و انهيار اسعار العقارات الأمريكية
تتلخص المشكلة التى مني بها العالم عام 2008 , والتي بدأت بوادرها في عام 2007 ان المؤسسات المالية تشتري سندات مالية , بضمان الديون العقارية، وهذه السندات المالية يتم اعادة انتاجها واعادة بيعها في السوق الموازية عدة مرات طالما ان هناك من يشتريها، بمعنى آخر يتم تداول القروض العقارية في الاسواق دون رقابة ودون ضوابط.. صحيح ان تدوير رؤس الاموال يؤدي الى خلق فرص تمويلية جديدة، لكنه ايضا يحمل مخاطر كبيرة، خاصة وان جانبا كبيرا من هذه القروض العقارية تصبح بلا ضمان اذا انهارت اسعار العقارات، وهو ما حدث.
وجاءت الأزمة مثل من يشتري عقاراً صغيراً لإنشاء عدة أدوار تفوق حمل أساسات المبنى , و يتم بيعه لشخص اخر لنفس الغرض . و تمت تلك العمليات دون العودة الى الرسومات الهندسية للعقار و حدث الانهيار في النهاية.
باختصار اوضحت الازمة ضعف الرقابة والضوابط على الاسواق المالية الامريكية، واندفاع الكثير من مديريها لتحقيق الارباح باقصى درجات المخاطرة، مما ادى لانهيارات متلاحقة للمصارف العالمية الكبرى واضطرت الحكومة الامريكية للتدخل فقامت بتأميم شركتي “فريدي ماك” و”فاني ماي”، اكبر مؤسستين للاقراض العقاري في الولايات المتحدة، ثم قدمت خطة الانقاذ المالي.
17.5 مليار دولار حجم الإقراض العقاري في الإمارات و نمو اسعار عقارات دبي 79%
حيث بلغت أحجام سوق الإنشاءات في دول الخليج بما قيمته ثمانية تريليونات درهم، تستحوذ الإمارات على نسبة كبيرة منها كما يعمل به 25 ألف عامل على الأقل.
و ان دبي تحتضن 18 برجاً من أعلى 200 مبنى في العالم و تملك 3 شركات تطوير عقاري اكثر من اعمال 70 % من المشاريع العقارية.
و ارتفاع أسعار العقارات في دبي قفزت بنسبة 79 بالمائة منذ مطلع عام 2007 و يتوقع انخفاضا بنسبة عشرة بالمائة في الأسعار بحلول عام 2010.
و في إمارة أبوظبي , شهدت ارتفاع ارسعار العقارات بنسب تفوق الـ 100 % بسبب تقارير عن عدم ارتفاع المعروض من العقارات و ارتفاع الطلب بصورة كبيرة على عقارات الامارة و ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية و المكتبية كبير خلال عام 2008.
تضخم اسعار العقارات في الإمارات بسبب ازمة التضخم العالميةمنتصف العام و ارتفاع مواد البناء
حيث حذر ستاندرد تشارترد في يوليو تموز من أن سوق العقارات بدبي بدأت تظهر عليها علامات الارتفاع المبالغ فيه حيث يضخم المضاربون الذين يراهنون على تحقيق مكاسب سريعة أسعار العقارات التي لا تزال تحت الإنشاء. وقال البنك أنه ينبغي للحكومة أن تتخذ خطوات لكبح المضاربة قصيرة الأجل لتجنب هبوط الأسعار.
و قد ادى ارتفاع مواد البناء منتصف العام الى مخاوف المستثمرين من عدم استطاعة مواكبة ارتفاع الاسعار و الخوف من انخفاض الطلب بسبب المبالغة في ارتفاعها.
و من التقارير التي تتوقع انخفاض سعر القدم المكعب بالنسبة للأسواق الأخرى ذكر تقرير هيرميس حول اسعار العقارات حول العالم , حيث يبلغ سعر القدم المربع في كل من دبي و أبوظبي 156٫5 و 132٫4 دولار على التوالى مرتفعين بنسب تقارب الـ50% منذ بداية العام .
فيما تبلغ اسعار القدم الربع في لندن 299٫5 دولار , و في موسكو 232٫3 دولار التي شهدت ارتفاع في اسعارها بنسب تقارب الـ 93%, و طوكيو 220٫2 دولار للقدم مربع. وتبلغ في سنغافورة 139٫3 دولار للقدم مربع التي شهدت ارتفاع اسعار بنسبة 86% منذ منتصف عام 2007.
مواد البناء تساهم في ارتفاع الاسعار قبل الأزمة
و بعد الأزمة تساهم بـخفض التكلفة للشركات
الأسمنت يصل لمستويات الـ26 درهم قبل الأزمة
و جائت ارتفاعات اسعار مواد البناء المتسارع منذ بداية 2008 حتى نهاية الربع الثالث من العام،
حيث ارتفعت اسعار الأسمنت ليصبح سعر كيس الاسمنت زنة 50 كيلوجراماً 16 درهماً بدلاً من 17 درهماً وتسعير الطن غير المعبأ عند مستوى 340 درهماً مع الزام المصانع بتوريد كميات محددة سيتم متابعتها فيما بعد وفقاً للاتفاقية، لكن الأسعار ارتفعت مجدداً بفعل بيع المصانع للتجار وموردين رئيسيين ساهموا في إضافة مصروفات جديدة على الأسعار ليصل سعر الكيس عند مستوى 26 درهماً وإن كان هذا السعر يعد منخفضاً مقارنة بأسعار الربعين الأول والثاني من العام وصولاً إلى مستوى 32 درهماً للكيس الواحد للاسمنت المحلي وسعر الطن إلى حدود 600 درهم، الأمر الذي فتح باب الشراء للاسمنت المستورد خاصة من الأنواع الباكستاني والهندي والأوكراني حيث تراوحت أسعار الكيس بين 20 و22 درهماً حتى نهاية الربع الثالث من العام الماضي حسب جريدة الخليج الإقتصادي.
ارتفاع الخرسانة 40%
و أثرت ارتفاعات اسعار الاسمنت على اسعار الخرسانة الجاهزة التي ارتفعت بنسبة تصل إلى 40% منذ بداية 2008 وصولاً إلى 480 درهماً للمتر المربع بعدما كانت تدور الأسعار حول 370 و380 و400 درهم للمتر بداية 2008 واستقرت أسعار الخرسانة على ارتفاع حتى نهاية العام حول أسعار 400 و440 درهماً بنهاية الربع الأخير من 2008 .
أسعار الحديد .. قصةصعود و هبوط
وعلى مستوى حديد التسليح فقد شهدت أسعاره على مدار العام تذبذباً كبيراً ساهم في إحداث حالة متكررة من الإرباك وتحمل خسارة مادية كبيرة لشركات المقاولات تجاه تقديم عروض أسعارها في المناقصات حيث بلغ سعر الطن من الحديد التركي في يناير/ كانون الثاني من العام الماضي 2700 درهم ليرتفع إلى 3250 درهماً في فبراير/ شباط و3400 درهم في مارس/ آذار و4000 درهم في ابريل/ نيسان و5000 درهم في يونيو/ حزيران و6300 في يوليو/ تموز ثم بدأ منحنى الهبوط في أغسطس/ آب إلى 5200 درهم و3800 في سبتمبر/ أيلول و2500 درهم في اكتوبر/ تشرين الأول ثم هوى إلى 1800 درهم في نوفمبر/ تشرين الثاني لي
تحول الاسعار من تضخم الى انهيار
حتى جائت أزمة السيولة في كبح جماح قطار أسعار مواد البناء المتسارع منذ بداية 2008 حتى نهاية الربع الثالث من العام، حيث أثر شح السيولة الذي جاء بفعل التشدد الذي أظهرته جهات التمويل متركزة على المصارف تجاه تمويل مشروعات جديدة في تقليص عدد المشروعات المطروحة للتطوير وكذلك ترقب الملاك باتجاه مزيد من الانخفاض في أسعار المواد .
الأســمنـت : انخفضت وصولاً إلى مستوى 18 درهماً للنوع الباكستاني
الحـديــــــد : استقر عند حدود ال 2000 درهم حتى نهاية العام .
الخرســانة : استقرت أسعارها بنهاية العام حول 400 و440 درهماً بنهاية الربع الأخير من 2008 .
و قد تنبهت الدولة الى ما يحدث خارجياً في تلك الأثناء من انهيار كبرى الشركات و المؤسسات و قامت باصدار قانون بهدف حماية حقوق البنوك لدعم الشفافية.
أول قانون لتنظيم الإقراض العقاري .. و نمو الاقراض العقاري 55%
و قد قامت دبي بإصدار أول قانون لتنظيم الإقراض العقاري بتاريخ 20 أغسطس 2008 الذي يسعى لحماية حقوق البنوك والمقترضين ودعم الشفافية , حيث ينص على تسجيل عقود الإقراض العقاري
لدى إدارة الأراضي وتحديد حجم القرض وفترة السداد وقيمة العقار المرتبط به القرض.
يأتي ذلك بعد أظهر التقرير الفصلي للمصرف المركزي الإماراتي بنمو الإقراض العقاري بنسبة 55 % في مارس 2008.
قانون عقاري موحد
بالتنسيق بين الحكومات المحلية في الإمارات تعتزم الدولة إقرار قانون عقاري موحّد على مستوى الدولة، يشكل مرجعية لهذا القطاع، ويهدف إلى «تعزيز شفافية وصدقية السوق العقارية».
حيث ان المؤسسة ستتعاون مـع الجهات المتخصصـة في مختلف إمارات الدولة لتوحيد القوانين العقارية، تحت إشراف هيئة اتحادية للتنظيم العقاري، و إن «المؤسسة، ودائرة الأراضي والأملاك، تسعيان لأن تكونا مرجعية لدول المنطقة».
و أن «الاستثمار العقاري طويل الأجل، والطفرة التي حصلت استفاد منهما الجميع، وقد أصبحت دبي خيار المستثمرين الأجانب، خصوصاً مع قانون حساب الضمان والقوانين الأخرى».
وحول كيفية تأثر السوق الإماراتي بالأزمــة
فجائت من عدة جوانب أبزها أن الإمارات دولة محورية جاذبة للاستثمار الأجني و العربي, حيث تعتبر هي قبلة الاستثمارات الاجنبية في المنطقة , فكان التأثر الكبير جراء سحب الأجانب للعديد من استثماراتهم لتحسين أوضاعهم المالية في الخارج , هذا من جانب, و من جانب أخر تزامنت الأزمة مع حركة التصحيح الكبرى التي قد شهدتها اسواق المنطقة و العالمية في اسعار مواد البناء و النفط من مستويات الـ147 الى دون الـ40 دولار للبرميل .
ومن جانب أخر فمعظم دول الخليج تربط عملتها بالدولار الأمريكي , فأي اهتزاز في اقتصادها ينعكس على اقتصاديات المنطقة.
ترقب المصارف و أزمة الإئتمان
اظهرت الأزمة العالمية مشكلة جديدة هي الخوف من عدم تكملة المشاريع العقارية الكبرى من قبل المطورين العقاريين بسبب نقص التمويل اللازم و احجام المصارف بسبب نقص السيولة و ظهور مشكلة الإئتمان العالمية ,فمن تلك النقطة تبداء المشكلة من إحجام البنوك و المصارف عن تمويل القطاع العقارى , ليس في الإمارات وحدها , و لكن في جميع انحاء العالم , مما ادى الى اتجاه الدول لعمليات انقاذ و ضخ المليارات بالاسواق لتدوير العمليات الاساسية .
ارجاء عدة مشاريع و طرح فكرة الإندماج و تقليل العمالة .. حلول متاحة
و تأثرت المشروعات بنسب مختلفة , فالمشاريع التي تم البدء فيها و التعاقد عليها لم تشهد تأثراً , أما فيما يتعلق بالمشاريع التي يتم عرضها بصورة مستقبلية و لم يتم البدء بها , فهي التي شهدت تراجعاً كبيراً , و قامت العديد من شركات التطوير العقاري بعمل هيكلة جديدة لمشاريعها و إعادة تقييم لتطلعلتها المستقبلية بعد الدخول في معترك الأزمة و تأكد دخول العالم بأثره الى دوامة كساد قد تمتد الى نهاية العام المقبل.
و ظهرت في الأفق حلول تم طرحها لمواجهة الأزمة مثل خيارات الدمج و الإندماج و تسريح الموظفين لتقليل المصروفات .
انخفاض عقود التشييد بنسب 85% و تأجيل 10% من المشروعات
ذكرت نشرة (ميد) الاسبوعية أن قيمة عقود التشييد في دولة الامارات العربية المتحدة انخفضت 85 بالمئة في الربع الاخير من العام مقارنة مع الفترة ذاتها من العام الماضي.
وذكرت النشرة أنه جرى تأجيل مشروعات بقيمة حوالي 23.2 مليار دولار تمثل نحو عشرة بالمئة من مشروعات قيمتها 249.7 مليار دولار يجري تشييدها في الامارات.
و قامت العديد من شركات التطوير العقاري بإعادة تقييم لمشاريعها و إعادة هيكلة وضعها المالي لمواجهة الاعصار الذي ظهرت معالمه في الأفق.
توقعات القطاع العقاري لعام 2009
الطلب مستمر و انخفاض اسعار مواد البناء .. و الإجابة في الشهور القادمة
حيث يرى البعض ان القطاع سيتأثر بانخفاض الاسعار بحدود الـ15 – 20% و لكنه لن يؤثر على نمو القطاع ككل بالكامل , حيث ان بخروج المضاربين , سنجد ان الطلب على العقار سيكون للمستهلك النهائي الباحث عن السكن و ليس بغرض المضاربة.
حيث قد أكد البعض ان الأزمة خلقت فرص كبيرة في القطاع العقاري في أبوظبي على الرغم من الأزمة.
فحول تأثر مبيعات العقارات أفاد هاني الشماع الرئيس التنفيذي لاحدى الشركات العقارية
أن الطلـب على الوحــدات السكـنـية سيسـتمر في الارتفاع خلال فترة لن تقل عن خمس إلى سبع سنوات، ما يعطي ميزة كبيرة للقطاع العقاري في الدولة ويزيده صلابة.
و من جانب اسعار البناء , فنجد انخفاضها يأتي في مصلحة ارتفاع شهية المطورين العقاريين لانتهاز فرصة قد لا تتكرر.
على كل حال , فان الشهور القادمة تحمل في طياتها مؤشرات القطاع .
تأثر أسواق المال الإماراتية
دبي و أبوظبي منخفضين بنسب 72 – 48% .. و العقاري يتصدر الانخفاضات خلال العام 
و قد شهدت اسواق الإمارات – دبي و أبوظبي – انخفاضات بنسب 70 و 48% على التوالي.
و وضح تأثر دبي تأثراً كبيراً بالأزمة , بما يحتويه وزن المؤشر من عدة شركات تطوير عقاري , حيث يبلغ وزن سهم إعمار ( الذي شهد انخفاضاً بنسبة تفوق الـ 84% خلال العام ) في المؤشر العام للسوق نسبة 22٫69% و يبلغ وزن سهم ارابتك 4٫08% الذي شهد انخفاضاً بنسبة 50% و سهم الاتحاد العقارية الذي يبلغ وزنه النسبى في السوق 3٫97% منخفضاً بنسبة 84%
و سهم ديار للتطوير الذي شهد انخفاضاً بنسبة84% يبلغ وزنه النسبي في المؤشر العام لسوق دبي المالي 4٫32%
و في سوق أبوظبي تصدر سهم رأس الخيمة العقارية انخفاضات الاسهم بنسبة تفوق الـ78%
و جاء سهم صروح منخفضاً بنسبة 63%
فيما شهد سهم الدار العقارية انخفاضاً بنسبة 83%
دبي تأثرها أكبر بالأزمة
و وضح من الرسم انخفاض قطاع العقارات في دبي بنسب تفوق مثيله بأبوظبي,
حيث انخفض القطاع العقاري بدبي بنسب تفوق الـ82% , فيما شهد مثيله بأبوظبي انخفاض بنسبة 67% فقط بفارق 15% ,
و قد ؤعود هذا الفارق في الهبوط نظراً لتركز الاستثمارات الاجنبية على اسهم بعينها في سوق دبي مثل سهم اعمار الذي شهد موجات بيعية مكثفة بعد الأزمة في اشارة لخروج الااستثمارات الاجنبية من السوق ممثلة في القيادية منها , الذي يمثل بمفرده 22٫69% من وزن المؤشر.
و هناك العديد من عمليات المضاربات بسوفق دبي اكثر من سوق أبوظبي الي ادت الى ما نشاهده من انخفاض المؤشر بنسبة 72%
أما في سوق أبوظبي فالوضع يختلف من جانب تنوع انشطة الشركات من قطاعات الاتصالات و الطاقة.
و من جانب الوضع في اسعار العقارات , فاسعار العقارات في دبي شهدت عمليات مضاربة اكبر من إمارة أبوظبي ادت الى تحولها كالفقاعة التي انفجرت جراء الأزمة.
القطاع العقاري يتصدر الانخفاضات بنسب تفوق الـ81% , و استحواذه على قيم و أحجام التداولات للعام المنصرم
جاء القطاع العقاري بأحجام التداولات خلال 2008 بلغت 20٫8 مليار سهم بعد قطاع النقل الذي تصدر القائمة بحجم تعاملات بلغ 21٫4 مليار سهم خلال العام .
115 مليار قيم تداولات القطاع العقاري خلال العام
و تصدر القطاع العقاري قيم تعاملات العام بلغت 115 مليار درهم بفارق كبير , حيث كان اقرب القطاعات للعقاري هو قطاع البنوك بقيمة بلغت 65 مليار درهم بفارق 50 مليار درهم .
يأتي ذلك على الرغم من تصدر القطاع العقاري لانخفاضات القطاعات بنسبة تصل الى 81%.
و انخفاضه في سوق أبوظبي بنسبة 67%.
أداء شركات التطوير العقاري في أسواق المال الإماراتية
سوق دبي المالي
إعمار أكبر شركة تطوير عقاري في الوطن العربي
تعتبر إعمار من أكبر مطوري العقارات في دبي هي و نخيل و دبي القابضة , حيث تمتلك الشركات الثلاثة ما قيمته 70% من أعمال المنطقة من مشاريع عملاقة و طموحة.
و تمتلك الشركة استثمارات في أكثر من 30 شركة منتشرة بـ 17 سوق حسب ماصرح به العبار رئيس مجلس إدارة الشركة.
قبل الأزمة : تضخم الأسعار منتصف العام ..و عدم تأثر المبيعات
حيث ان قد ذكرت الشركة ان ارتفاع الاسعار بسبب التضخم في القطاع العقاري لن يؤثر (على الطلب) لأنه ظاهرة عالمية.” وكان يجيب على سؤال بشأن تأثير ارتفاع الأسعار على الطلب العقاري.
وترتفع أسعار العقارات في الإمارات مع عدم قدرة المعروض على مواكبة الطلب. وأطلقت دبي طفرة عقارية عندما سمحت للمرة الأولى للأجانب بالاستثمار في القطاع العقاري عام 2002.
الأزمة العالمية و إعادة تقييم المشاريع
افاد محمد العبار رئيس مجلس الإدارة مصرحاً بأن الشركة قد تأثرت بالأزمة جراء الأزمة العالمية بسبب تأثر جميع الاسواق التي تعمل بها الشركة ( الـ 17 سوق ) .و تأثرها جميعاً بظهور مؤشرات الكساد العالمي .حيث لم يستبعد إعادة تقييم لعدة مشروعات و قد يتم ارجاء التي لم يتم البدء فيها الى فترات قد تصل الى 6 أشهر.
انخفاض المبيعات
وقد تأثرت مبيعات العقارات بسبب انخفاض الطلب على العقارات و احجام العديد من المضاربين الذين يعتبروا من وضعو اساس الطلبات الوهمية, حيث ادت الأزمة العالمية الى أحجام الطلب على العقارات في الاقتصاد المحلي بنسب تتراوح بين الـ40% و 30 %. و قد نفت الشركة اي عمليات ارجاء لمشاريعها القائمة أو التي تم البدئ بها ,
حيث ادت الأزمة العالمية الى تبني الشركة عدة طرق لتنشيط المبيعات مثل برنامج «كي تتملك» المبتكر الذي يهدف إلى تزويد العملاء بخيارات أكثر سهولة لشراء العقارات في دبي.
6 مليار سيولة الشركة لمواجة الأزمة
وحول قدرة الشركة على الصمود أمام الأزمة , ذكر تقرير لفاينانشال تايمز ان الشركة تملك 6 مليارات سيولة لمواجهة الأزمة .
وان المشاريع العقارية التي بيعت ويتم الإعداد لإنشائها خلال الأشهر التسعة الماضية فقدت 30% من قيمتها لكن بما أن مجموع الدفعات النقدية الأولى خلال نفس الفترة تتراوح بين 10 و30% من قيمة تلك المشاريع، فإن تنصل المشترين من صفقات الشراء قد يبدو أمرا منطقيا لهم حتى وإن لم يحصلوا على النقد الذي دفعوه . لكن اعمار تقول إن حالات “النكوص في حدها الأدنى حتى الآن” .
وتقول اعمار إن عائدات محافظها الدولية المتنوعة من الهند الى المغرب سوف تعوض خسائرها في دبي خلال السنوات القليلة المقبلة .
السهم يصل الى ادنى سعر له منذ اربعة سنوات .. خاسراً 84%
%22٫69 الوزن النسبي في مؤشر السوق
لسهم إعمار ثقل كبير بالنسبة لمؤشر السوق المالي لما يمثله من 22.69%
من قيمة المؤشر و تصدره الدائم لمعظم جلسات التداولات من احجام و قيم و صفقات التداول.
حيث يعتبر السهم بمثابة قائد السوق و نسبة تغيره تؤثر على السوق إما باليجاب أو بالسلب.
وقد إنخفض سهم إعمار لمستويات الـ2.37 حتى منتصف التعاملات , مكملاً سلسلة انخفاضاته التي حققها في اخر اربعة جلسات . ونجد هناك فجوة سعرية بحدود 0.05 درهم بجلسة يوم أمس , حيث هبط سعر السهم بجلسة أمس عن خط الدعم الرئيسى للسهم 2.4 و وصل الى مستويات ال2.39 و 2.37 درهم . و شهد السهم انخفاضاً يوم أمس بنسبة 4.94% مغلقاً على 2.39 ,و اكمل انخفاضه بجلسة اليوم منخفضاً حتى منتصف التعاملات بنسبة 3.6% بحجم تداول بلغ 18.1 مليون سهم بقيمة 43.8 مليون درهم بعدد 622 صفقة.
و وضح على السهم ضعف احجام و قيم التداولات التي تأتي دائماً متصدرة احجام و تداولات السوق , التي تتراوح عادة بين 30 و 50 مليون سهم بقيم تفوق ال200 درهم .
و لكن مع انخفاض السهم دون خطوط الدعم و عدم وضوح الرؤية المستقبلية للسهم , فنجد ضعف الطلبات على السهم الى حدود 61 فقط أمر طبيعي بجانب انخفاض أحجام و قيم التداولات الى مستويات منخفضة.
محاولة انقاذ السهم .. و إرجاء الإدراج ببورصة لندن
و قد قامت الشركة بإعادة النظر بخطة إدراج أسهمها في بورصة لندن جراء الأزمة العالمية و انهيار البورصات و الاسواق العالمية و انهيار المصارف ( حيث ان بريطانيا تعتبر مركز مالي و مصرفي ذات ثقل كبير في الناحية المصرفية
و قامت بعملية شراء أسهم خزينة و لكن لم يتم التجاوب مع قرار الشركة من قبل السوق , حيث لم يشهد السهم بعد القرار ارتفاعاً في قيمة السهم و لكن جاء بنتيجة عكسية و لم تكمل
تراجع القيم العادلة من 18 درهم الى مستويات الـ3 دراهم
حيث تم تقييم سهم الشركة من قبل مؤسسة ميرل لنش , حيث تم تقييم السهم على سعر 3 بتاريخ 1 ديسمبر , فيما كانت تقييمات السهم من قبل لا تقل عن 9 درهم و تتراوح أغلبها على سعر 18 درهم للسهم مثل تقييمات هيرميس للسهم طوال العام 18٫5 درهم بتاريخ 20 /7 من 2008 و على نفس السعر في بداية الشهر ذاته.
الاتحاد العقارية
التغلب على مشاكل التمويل بإصدار سندات
حيث واجهت الشركة مشاكل الحصول على قروض باصدار سندات بعد الحصول على الموافقة من الجهات المتعددة .
يأتي هذا تزامناً مع إعلان العديد من الشركات سعيها لإصدار سندات قابلة للتحويل في ظل تطبيق البنوك في الامارات قيودا أكثر تشددا على الاقراض في اطار تعاملها مع الازمة المالية العالمية التي رفعت أسعار الفائدة على التعاملات فيما بين البنوك وتواجه المزيد من حالات التخلف عن السداد خلال فترة تصحيح تشهدها اسعار العقارات في دبي.
صافي الربح 471٫7 مليون درهم
أظهرت القوائم المالية عن فترة التسعة أشهر المنتهية في 30 سبتمبر 2008 لشركة الاتحاد العقارية تحقيقها صافي أرباح بلغ 801 مليون درهم بنسبة نمواً بلغت 70% عن نفس الفترة من العام 2007 والذي بلغ صافي الربح 471.7 مليون درهم .
فيما بلغ إجمالي أرباح التسعة أشهر ما قيمتة 301.8 مليون درهم بالمقارنة مع 399.8 مليون درهم في نفس الفترة من العام 2007 بنسبة تراجع بلغت 24% .
وذكرت الشركة أن نتائج التسعة أشهر تتضمن 153.9 مليون درهم أرباح بيع عقارات استثمارية تم بيعها تماشياً مع استراتيجية الشركة لتحديث عقارتها الاستثمارية وإعادة هيكلتها ، كما تتضمنت أيضاً 456.6 مليون درهم أرباح تقييم ناتجة عن التقييم الذي يتم إجراؤه بشكل دروي كل ستة أشهر طبقاً للسياسة المتبعة في الشركة إضافةً إلى أرباح ناتجة عن تقييم بعض قطع الأراضي قيد التطوير والتي سيتم الاحتفاظ بها لغرض إاضافتها إلى محفظة الشركة للعقارات الاستثمارية .
و يبلغ رأس مال الشركة 3 مليار درهم مقسمين على 3 مليار سهم بقيمة اسمية 1 درهم للسهم , و يبلغ القيمة الدفترية للسهم 1٫97 و مضاعف القيمة الدفترية 0٫37 و تبلغ ربحية السهم 0٫33 و مضاعف الربحية 2٫18 .
فيما يبلغ هامش الربحية 23٫42% و العائد على حقوق الملكية 13٫1% و العائد على الأصول 6٫17%
و يبلغ العائد على الاصول الثابتة 7٫77 و العائد على الاصول 0٫26 و تبلغ نسب السيولة 28٫88 و تم تقييم المقبوضات عند 366٫81.
و حول نسب السيولة, فتبلغ نسب السيولة الجارية 0٫96 و النسبة السريعة للسيولة 0٫93 ,فيما تبلغ نسبة إدارة الدين 52٫92%.
انخفاض 84% .. و السهم يتداول اسفل قيمته الاسمية
شهد السهم موجات من الارتفاع في النصف الأول من العام تحولت الى عمليات بيعية مكثفة هوت بالسهم الى ما دون مستويات القيمة الاسيمة, حيث اغلق السهم على سعر 0.72 درهم مبتعداً 28% عن قيمته الاسمية.
و يبلغ وزن السهم في مؤشر السوق نسبة 3٫97%
و قد شهد السهم أعلى مستوياته السعرية عند مستويات الـ 5.72 درهم منتصف العام بجلسة 24 يوليو . التي تعتبر الأعلى منذ 3 سنوات.
فيما قد شهد السهم أدنى سعر له عند مستويات الـ0.66 درهم بجلسة 29 ديسمبر.
و قد بداء السهم موجة انخفاضاته منذ نهاية شهر يوليو حتى نهاية العام , لينهي تعاملاته السنوية على انخفاض قدره 83%.
وقد كسر السهم جميع نقاط الدعم التاريخية كان أولها انخفاض السهم دون مستويات الـ14 درهم و تلاها كسر مستويات الـ12 – 10 دراهم
ثم جاء خط الدعم 5درهم ليتم كسره بجلسة 6 نوفمبر ليواصل السهم انخفاضه بعدها لـ8 جلسات على التوالي.
و ظل السهم متخذاً اتجاهه الهابط وصولاً الى 2٫19 درهم التى ارتد منها بقوة ليعود الى مستويات الـ2٫26 درهم بنهاية العام.
كم سعر البناء الحين ..؟
مثلا بناء فيلا دورين فى دبى كم يكلف ؟؟
“الاتحاد العقارية” بحاجة إلى 600 مليون لتمويل عملياتهاالثلاثاء, مارس 03, 2009 2:20:45 ص
تعتزم بيع “ثيرمو” إلى مستثمر أو في اكتتاب عام
قال زيد غول المدير المالي لشركة “الاتحاد العقارية” ان الشركة بحاجة الى 600 مليون درهم لتمويل عملياتها لهذا العام . وأضاف غول في مؤتمر بالهاتف عقده في دبي امس ان الشركة لا تزال تعتزم بيع حصة في وحدتها للمقاولات (ثيرمو) الى مستثمر استراتيجي او في طرح عام أولي .
وأضاف “لا تزال لدينا خطط لتقليص استثماراتنا من جانب واحد في ثيرمو عن طريق البيع او الطرح على الاكتتاب العام الاولي” .
وفيما يتعلق بعملية الاندماج مع شركة اخرى لم يستبعد مثل هذا التحرك اذا كان يصب في صالح الشركة لكنه نفى ان يكون لديه علم بمحادثات تجرى حاليا بهذا الخصوص مع شركة ديار للتطوير العقاري
مقترحات لصالح شركة املاك و تمويل في حالة دمجهم مع البنك العقاري..
السؤال المطروح متى يتم تنفيذ المقترحات على أرض الواقع؟
الله أعلم! سنة سنتين ..عشر؟
– خلق وكالة حكومية عقارية لشراء الديون العقارية الموجودة لدى البنوك مثل الوكالات الموجودة في أميركا «فاني ماي وفريدي ماك».
10- شراء الديون الممنوحة للشركات الحكومية وشبه الحكومية من قبل البنوك الإماراتية لمساعدتها في البدء بإقراض قطاعات الاقتصاد الحقيقي.
1- التأكيد على ضخ اكبر قدر ممكن من السيولة في شركات المساهمة العامة للتطوير العقاري والمشروعات التنموية، لمساعدتها في تجاوز الأزمة المالية الحالية.
3- تشجيع الاندماجات بين شركات التمويل الحكومية والخاصة العاملة في الدولة ومساهمة إمارات الدولة في خلق الثقافة الائتمانية لتوفير السيولة للتمويل العقاري وتحديد جهة متخصصة في توفير معلومات دقيقة حول من يرغب في الحصول على تمويل عقاري.
طالبت الاجتماعات بإنشاء صندوق عقاري بمبلغ 10 مليارات درهم للتمويل العقاري للإفراد الذين يرغبون بشراء عقار بالدولة و كذلك إقامةهيئة تنظيم عقاري اتحادي تقوم بالاستثمار في سندات الرهن العقاري الصادرة عن البنوك وشراء الديون والقروض المتعثرة .
البيان /
علمت «البيان» أن مقترحات بالغة الأهمية طرحت خلال سلسلة اجتماعات تنسيقية بين اتحاد غرف التجارة والصناعة بالدولة وكل من المصرف المركزي ووزارة المالية ووزارة الاقتصاد وهيئة الأوراق المالية والسلع وهيئة الطاقة.
وتشمل تلك المقترحات التي طلب رئيس اتحاد الغرف المهندس صلاح الشامسي رفعها إلى مجلس الوزراء إنشاء صندوق توازن لتحقيق استقرار الأسواق المالية والعمل كصانع للسوق برأسمال قدره 140 مليار درهم تساهم في تمويله الأذرع الاستثمارية في الدولة بحيث يتدخل بالبيع لكبح الجماح التصاعدي للسوق ويتدخل بالشراء في حالة الهبوط الحاد.
وتضمنت تلك المقترحات ضرورة تدخل الحكومة لشراء الأسهم عبر مؤسساتها الاقتصادية والمالية القائمة مما ينقل ملكية الأصول المالية إليها وتقوم ببيعها في السوق المفتوحة عند تجاوز الأزمة.
وجاءت تلك المقترحات نتاج الاجتماعات المكثفة لاتحاد الغرف مع الجهات المذكورة للتباحث في الآليات والبرامج المتعلقة بمعالجة تأثيرات الأزمة المالية على الأداء الاقتصادي في الدولة.
جدولة الديون
ودعت المقترحات البنوك والمحافظ الاستثمارية إلى إعداد برامج لجدولة ديونها على صغار المستثمرين لكي لا يمارسوا البيع الاضطراري بأسعار متدنية نتيجة لضغوط البنوك وقيام الدولة بضخ مزيد من المبالغ في البنوك ورفع مستوى الودائع الحكومية إضافة إلى إرساء نظام مركزي لإدارة ومتابعة الدين العام الداخلي والخارجي على المستوى السيادي وعلى مستوى المؤسسات المملوكة للحكومة.
مستحقات المقاولين
ومن بين المقترحات التي أثيرت خلال الاجتماعات التنسيقية ضرورة الإسراع في سداد الدفعات المستحقة للمقاولين خلال 30 يوما وعدم التأخير في سداد الفواتير، وكذلك إيجاد وكالة حكومية عقارية لشراء الديون العقارية الموجودة لدى البنوك على غرار الوكالات الموجودة في أميركا «فاني ماي وفريدي ماك» وكذلك ضرورة إنشاء هيئة تنظيم عقاري اتحادي تقوم بالاستثمار في سندات الرهن العقاري الصادرة عن البنوك وشراء الديون والقروض المتعثرة وخاصة العقارية منها إضافة إلى إنشاء صندوق عقاري بمبلغ 10 مليارات درهم للتمويل العقاري للأفراد الذين يرغبون بشراء عقار بالدولة.
أولويات الإنفاق
كما تتضمن تلك المقترحات تشكيل لجنة عليا من اتحاد الغرف ووزارة الاقتصاد ووجهات أخرى لمراقبة تطورات القطاع العقاري والاتفاق على أولويات واضحة للإنفاق على المشروعات العقارية الحكومية إضافة إلى إصدار قرار بمنع البيع على الخريطة لكافة المطورين.
أبرز المقترحات
وكان أبرز ما تم اقتراحه خلال جلسة النقاش مع المصرف المركزي هو المقترحات التالية:
1- ضخ سيولة في البنوك المحلية على شكل ودائع طويلة الأجل وإعطاء وسائل الضمان المطلوبة للشركات لضمان استمراريتها وعدم إفلاسها وذلك بناء على تطبيق أسس مصرفية ورقابية سليمة، وإعطاء التعليمات للبنوك بعدم المساس بالتسهيلات من حيث سعر الفائدة ومدة السداد الممنوحة للقطاع الخاص.
2- ضرورة اجتماع لجنة السياسات المالية برئاسة المصرف المركزي والدائرة المالية وممثلي اللجنة من الجهات المعنية في الدولة لتقديم المقترحات الضرورية للسياسات المالية والنقدية الضرورية لاستقرار القطاع المالي.
3- توجيه البنوك والمحافظ الاستثمارية بإعداد برامج لجدولة ديونها على صغار المستثمرين لكي لا يمارسوا البيع الاضطراري بأسعار متدنية نتيجة لضغوط البنوك.
تحديث القوانين
5- تطوير وتحديث التعليمات والقوانين الصادرة عن البنك المركزي والمتعلقة بالإقراض العقاري بحيث يتم تغطية حد ادنى «لا يقل عن 20% من قيمة القرض» ومنع تمويل الأفراد والمؤسسات المالية فوق الطاقة والقدرات.
6- معالجة المديونية من خلال إعادة جدولة سداد القروض وليس تسديدها حالا في مثل هذه الظروف الصعبة التي لا تتوافر فيها السيولة، في حين أن قيام بعض أو كل الشركات أو البنوك المدينة بتسديد التزاماتها في الأشهر المقبلة سيؤدي إلى تعميق الركود في الأسواق، وما تحتاجه البنوك هو المزيد من التشجيع والمزيد من السيولة لكي تبدأ في الإقراض، ويتم ذلك عن طريق:
أ – تخفيض اكبر في سعر الفائدة.
ب – تخفيض اكبر في الاحتياطي الإلزامي.
ت – تخفيض نسبة القروض إلى الودائع.
د ـ قيام الدولة بإيداع مزيد من المبالغ في البنوك ورفع مستوى الودائع الحكومية.
متابعة الدين العام
7- إرساء نظام مركزي لإدارة ومتابعة الدين العام الداخلي والخارجي على المستوى السيادي وعلى مستوى المؤسسات المملوكة للحكومة على أن يتبع هذا النظام دائرة المالية.
8- العمل على إعادة هيكلة النظام المالي والمصرفي، خاصة البنوك من حيث تشجيع المصارف الخاصة على تطوير وحدات فاعلة لإدارة المخاطر، وتسهيل وتشجيع عمليات الاندماج بين البنوك المحلية لإيجاد كيانات بنكية كبيرة.
9- إعادة النظر في نسب الإقراض حسب القطاعات الاقتصادية.
10- إعادة النظر في الشروط اللازمة لاستغلال التسهيلات المالية التي خصصت لحماية القطاع المصرفي من التقلبات المالية العالمية والتي تتمثل في الأتي: تخفيض سعر الفائدة وخاصة مع تدارك بأن البنك المركزي قد يلجأ لاحقا إلى تخفيض أسعار الفائدة في حال شعر باستقرار القطاع المصرفي وذلك لإعادة توجيه السيولة الفائضة نحو أسواق الأوراق المالية.
تصحيح النظام المالي
11- العمل على تصحيح النظام المالي والمصرفي التقليدي القائم على نظام جدولة الديون بسعر فائدة أعلى، أو استبدال قرض واجب السداد بقرض جديد بسعر فائدة مرتفع، وهذا يلقي أعباء إضافية على المقترض المدين الذي عجز عن دفع القرض الأول، بسبب سعر الفائدة الأعلى.
12- تقييد التوسع والإفراط في تطبيق نظام بطاقات الائتمان بدون رصيد «السحب على المكشوف» والتي تحمل صاحبها تكاليف عالية وهذا من أسباب الأزمة.
13- التشديد على المصارف والبنوك والمتعاملين معها، وتوعيتها بعدم استغلال الأزمة تحقيق بعض الارباح الوقتية من خلال المضاربة على بعض العملات، التي قد تتذبذب أسعارها تأثرا بالأزمة وتوابعها، كما يجب تنبه المصرف الإماراتي المركزي لما يدور في أسواق النقد الداخلية، والتدخل في الوقت المناسب.
التمويل الاستثماري
14- تمويل شركات الاستثمار وقيام البنوك بتقديم صيغ التمويل المختلفة لمساندة تلك الشركات وفق أسس وضوابط ترتكز على التشخيص السليم لأوضاعها ولمساعدتها في ترتيب أوضاعها المالية.
15- تأسيس محفظة استثمارية طويلة الأجل لتوفير آلية للقيام بدور صانع السوق على ان تقوم الهيئات الاستثمارية والمؤسسات الحكومية بالمساهمة في تلك المحفظة.
16- توجيه السياسة المالية كأداة تنشيطية لتعزيز إمكانات التوسع والنمو الاقتصادي وتحفيز القطاع الخاص.
هيكلة الشركات
17- ضرورة إعادة هيكلة الشركات وتأسيس شركات أو كيانات لشراء وإدارة الأصول المتعثرة والدمج بين الشركات المحلية لما ينطوي عليه الاندماج من تعزيز لإمكانيات الشركات وقدراتها لمواجهة تداعيات الأزمة المالية.
18- ضرورة زيادة الإنفاق الرأسمالي لمشاريع تنموية مصاحبة تدفع بعجلة الاقتصاد الوطني إلى الدوران وإطلاق حزمة تحفيز اقتصادي شاملة عبر إنفاق مباشر على المشاريع الكبرى والبنية التحتية.
مباحثات مالية
أما أبرز ما تم اقتراحه خلال جلسة النقاش مع وزارة المالية هو المقترحات التالية:
1- ضخ سيولة في البنوك المحلية على شكل ودائع طويلة الأجل وإعطاء وسائل الضمان المطلوبة للشركات لضمان استمراريتها، وعدم إفلاسها وذلك بناء على تطبيق أسس مصرفية ورقابية سليمة.
2- معالجة المديونية من خلال إعادة جدولة سداد القروض وليس تسديدها حالاً في مثل هذه الظروف الصعبة التي لا تتوافر فيها السيولة، في حين أن قيام بعض أو كل الشركات أو البنوك المدينة بتسديد التزاماتها في الأشهر المقبلة سيؤدي إلى تعميق الركود في الأسواق، وما تحتاجه البنوك هو المزيد من التشجيع والمزيد من السيولة لكي تبدأ في الإقراض، ويتم ذلك عن طريق:
أ – تخفيض اكبر في سعر الفائدة.
ب – تخفيض اكبر في الاحتياطي الإلزامي.
ج ـ تخفيض نسبة القروض إلى الودائع.
د ـ قيام الدولة بإيداع مزيد من المبالغ في البنوك ورفع مستوى الودائع الحكومية.
3- توجيه البنوك والمحافظ الاستثمارية بإعداد برامج لجدولة ديونها على صغار المستثمرين لكي لا يمارسوا البيع الاضطراري بأسعار متدنية نتيجة لضغوط البنوك.
4- ضرورة الإسراع في سداد الدفعات المستحقة للمقاولين في خلال 30 يوماً وعدم التأخير في سداد الفواتير ومن ثم سرعة انجاز المشاريع التنموية.
النظم الرقابية
5- إعادة النظر في الأنظمة الرقابية وتعزيز قدراتها في مراقبة السوق والأموال الساخنة وضمان مرونتها لتتفاعل مع أوضاع السوق وتراعي مصلحة جميع الأطراف.
6- إرساء نظام مركزي لإدارة ومتابعة الدين العام الداخلي والخارجي على المستوى السيادي وعلى مستوى المؤسسات المملوكة للحكومة على أن يتبع هذا النظام دائرة المالية.
7- العمل على إعادة هيكلة النظام المالي والمصرفي، خاصة البنوك من حيث تشجيع المصارف الخاصة على تطوير وحدات فاعلة لإدارة المخاطر، وتسهيل وتشجيع عمليات الاندماج بين البنوك المحلية لإيجاد كيانات بنكية كبيرة.
8- ضرورة الإسراع في تنفيذ المشاريع التنموية الخاصة.
9- خلق وكالة حكومية عقارية لشراء الديون العقارية الموجودة لدى البنوك مثل الوكالات الموجودة في أميركا «فاني ماي وفريدي ماك».
10- شراء الديون الممنوحة للشركات الحكومية وشبه الحكومية من قبل البنوك الإماراتية لمساعدتها في البدء بإقراض قطاعات الاقتصاد الحقيقي.
مقترحات الاقتصاد
وكان أبرز ما تم اقتراحه خلال جلسة النقاش مع وزارة الاقتصاد هو المقترحات التالية:
1- التأكيد على ضخ اكبر قدر ممكن من السيولة في شركات المساهمة العامة للتطوير العقاري والمشروعات التنموية، لمساعدتها في تجاوز الأزمة المالية الحالية.
2- ضرورة إنشاء هيئة تنظيم عقاري اتحادية وإصدار قانون عقاري وتقوم هذه المؤسسة بالاستثمار في سندات الرهن العقاري الصادر عن البنوك وتقوم هذه المؤسسة بشراء الديون والقروض المتعثرة من البنوك وخاصة الديون العقارية، الأمر الذي يتيح للبنوك رفع سقوفها مجددا ويتيح لها تقديم خدماتها من قروض وتسهيلات وفق أسس ائتمانية جديدة، وإنشاء صندوق عقاري بمبلغ 10 مليارات درهم للتمويل العقاري للأفراد فقط الذين يرغبون بشراء عقار في دولة الإمارات.
3- تشجيع الاندماجات بين شركات التمويل الحكومية والخاصة العاملة في الدولة ومساهمة إمارات الدولة في خلق الثقافة الائتمانية لتوفير السيولة للتمويل العقاري وتحديد جهة متخصصة في توفير معلومات دقيقة حول من يرغب في الحصول على تمويل عقاري.
لجنة مراقبة
4- يجب تشكيل لجنة عليا من اتحاد غرف التجارة ممثلا للقطاع الخاص والقطاع الحكومي ممثلا في وزارة الاقتصاد والجهات المعنية، لمراقبة تطورات القطاع العقاري، ووضع التحوطات اللازمة للحد من تأثر القطاع بتداعيات الأزمة المالية العالمية، والاتفاق حول أولويات واضحة للإنفاق على المشروعات العقارية الحكومية في كل إمارات الدولة لاسيما إمارة أبوظبي ودبي خلال المرحلة المقبلة، الدعوة لإنشاء دائرة متخصصة لتنظيم القطاع العقاري، واتخاذ إجراءات حكومية سريعة وحاسمة لتنظيم السوق العقاري من خلال وضع منظومة متكاملة من القواعد والنظم واللوائح والتشريعات اللازمة للتقليل من حدة المضاربات والحيلولة دون حدوث فقاعة عقارية .
إعادة الثقة
5- إعادة الثقة في التوجه الاقتصادي للدولة والالتزام بتنفيذ الخطة الاقتصادية والاجتماعية والهادفة إلى تنويع مصادر الدخل على مستوى الاقتصاد الكلي والجزئي.
6- ضرورة الالتزام بتطبيق نظام فيدك «العقود الحكومية» في قطاع المقاولات.
7- ضرورة أن تساهم جميع القطاعات في تقديم الحلول اللازمة «القطاع العام والقطاع الخاص» من خلال لجنة نوعية من احد أعمدتها غرف التجارة والصناعة ومنظمات الصناعيين والتجاريين والمهنيين والمقاولين وإعداد دراسة ميدانية توضح مدى تأثير أزمة الأصول المالية على قطاعات الاقتصاد الحقيقي مما يساعد على رسم خطط واضحة لدرء الآثار الناجمة من أزمة الأصول المالية.
منع البيع على الخريطة
8- إصدار قرار يمنع البيع حاليا على الخريطة لكافة المطورين ومنع البيع قبل الحصول على الموافقات النهائية من الجهات الرسمية والحصول على رخصة البناء، وعدم السماح بالبيع الثانوي قبل سداد ما نسبته 30% أو 40% على الأقل من قيمة العقار.
9- اقتراح إعادة جدولة القروض أو القبول برد الوحدات المباعة مقابل خصم مبالغ معينة على ألا تزيد على 10% من قيمة العقار أو تأجيل لأقساط وربطها بنسبة الانجاز.
10- وضع آليات عملية وسريعة لمساندة شركات التأمين الوطنية لمنع تأثرها بالأزمة وتوابعها، وكذلك دعم هذه الشركات بسبب ارتفاع تكاليف التأمين العالمية، نتيجة لارتفاع المخاطر في ظل الظروف الراهنة، وذلك لمنع تأثر الجوانب الاقتصادية الأخرى.
جلسة «الأوراق»
أبرز ما تم اقتراحه خلال جلسة النقاش مع هيئة الأوراق المالية والسلع:
1- ضرورة اجتماع لجنة السياسات المالية برئاسة المصرف المركزي والدائرة المالية لتقديم المقترحات الضرورية للسياسات المالية والنقدية الضرورية لاستقرار القطاع المالي.
2- إنشاء مركز لإدارة الائتمان المصرفي وتعزيز دور الجهات الرقابية المنظمة للقطاع المالي ككل مثل البنك المركزي وهيئة الأوراق المالية.
3- إنشاء صندوق توازن لتحقيق استقرار السوق والعمل كصانع للسوق برأسمال كبير بحوالي «140 مليار درهم» تساهم في تمويله الأذرع الاستثمارية في الدولة، بحيث يتدخل بالبيع لكبح الجماح التصاعدي الحاد للسوق، ويتدخل بالشراء في حالة الهبوط الحاد، والاستعانة بخبراء إدارة الأصول.
4- رفع سقف التداول إلى 20% كحد أعلى و5% كحد ادنى لمدة محددة وذلك للحفاظ على استقرار السوق في هذه المرحلة.
5- الإسراع في إصدار قانون التمويل على الهامش وضخ سيولة «على شكل قروض» في جميع مكاتب الوساطة المالية المرخصة لمزاولة هذا النشاط.
6- رفع الحظر عن مكاتب الوساطة والسماح لها بتداول الأسهم لحساب محافظها الخاصة.
خفض ملكية الأجانب
7- تقليل ملكية الأجانب للأسهم والسندات المحلية لضمان حماية المستثمرين وكفاءة مراقبة السوق، ووضع الأطر والضوابط التنظيمية التي تحد من المضاربات غير الرشيدة في سوق الأسهم.
8- إلزام الشركات المسجلة في البورصة بسرعة تقديم الحسابات الختامية وتطبيق قواعد النظام المحاسبي الجديد.
9- ضرورة وضع التشريعات واللوائح التي تساعد في تعزيز الضبط والمراقبة الداخلية على تداولات الأسهم والسندات ومنع عمليات التلاعب في أسواق الأوراق المالية.
10- ضرورة إنشاء مؤسسات استثمارية خليجية محترفة لا تتبع الأسواق بل تبني قراراتها الاستثمارية على أسس علمية وتحليلية دقيقة وان تكون بمثابة خط الدفاع الأول لأسواق المال في المنطقة.
11- ضرورة أن تتدخل الحكومة لشراء الأسهم عبر مؤسساتها الاقتصادية والمالية القائمة مما ينقل ملكية الأصول المالية إليها وتقوم ببيعها في السوق المفتوحة عند تجاوز الأزمة.
12- التزام الشركات المسجلة في البورصة بتطبيق نظام الحوكمة والعمل به ابتداء من عام 2009 واتخاذ عدد من الإجراءات لاستعادة ثقة المستثمرين في الأسواق المالية والعقارات في الدولة وعلى رأسها تعزيز القوانين واللوائح وتطبيق معايير الاستقرار المالي والمعترف بها من قبل منظمة التعاون الاقتصادية والتنمية.
13- إنشاء مؤسسة عقارية حكومية للاستثمار في سندات الرهن العقاري الصادرة عن البنوك، وتقوم هذه المؤسسة بشراء هذه السندات مقابل خصم معين ويتم حمل هذه السندات حتى فترة الاستحقاق.
140
تشمل المقترحات التي طلب رئيس اتحاد الغرف رفعها إلى مجلس الوزراء إنشاء صندوق توازن لتحقيق استقرار الأسواق المالية والعمل كصانع للسوق برأسمال قدره 140 مليار درهم تساهم في تمويله الأذرع الاستثمارية في الدولة .
10
طالبت الاجتماعات بإنشاء صندوق عقاري بمبلغ 10 مليارات درهم للتمويل العقاري للإفراد الذين يرغبون بشراء عقار بالدولة و كذلك إقامةهيئة تنظيم عقاري اتحادي تقوم بالاستثمار في سندات الرهن العقاري الصادرة عن البنوك وشراء الديون والقروض المتعثرة .
دعت التوصيات إلى تطوير وتحديث التعليمات والقوانين الصادرة عن البنك المركزي والمتعلقة بالإقراض العقاري بحيث يتم تغطية حد ادنى لا يقل عن 20% من قيمة القرض ومنع تمويل الإفراد والمؤسسات المالية فوق الطاقة والقدرات.
%40
تضمنت المقترحات إصدار قرار يمنع البيع حاليا على الخريطة لكافة المطورين ومنع البيع قبل الحصول على الموافقات النهائية من الجهات الرسمية والحصول على رخصة البناء، وعدم السماح بالبيع الثانوي قبل سداد ما نسبته 30% أو 40% على الأقل من قيمة العقار.
30
من بين المقترحات التي أثيرت خلال الاجتماعات التنسيقية ضرورة الإسراع في سداد الدفعات المستحقة للمقاولين خلال 30 يوما وعدم التأخير في سداد الفواتير، وكذلك إيجاد وكالة حكومية عقارية لشراء الديون العقارية الموجودة لدى البنوك.
دبي اختلفت عن جيرانها قبل الأزمة.. وفي الأزمة
القبس الكويتية الاثنين 2 مارس 2009 10:42 ص
أشار تقرير شركة المدار للتمويل والاستثمار إلى تأثر عقارات دبي بالأزمة المالية العالمية بشدة. وقال التقرير: لا تزال أصداء الأزمة العالمية مستمرة مع استمرار ضحاياها الواحد تلوى الآخر. وعلى الرغم من اختلاف تأثير الأزمة في القطاعات المختلفة، لكنها شكلت العلامة البارزة خلال أحداث العام الماضي. وفي الوقت الذي يعاني القطاع العقاري من الانهيار في معظم أنحاء العالم، حيث تشير مؤسسة نايت فرانك الى أن نمو أسعار العقارات حول العالم شهد تراجعا حادا خلال الربع الأخير وصل إلى 9% تقريبا، وأن ليتوانيا وبريطانيا والنرويج وكندا كانت من أكثر الدول تضررا من ناحية التراجع الحاد لأسعار العقارات في العالم خلال العام الماضي، فإن قطاع العقار في العالم العربي يتعامل مع الأزمة بصمت مطبق. وتشير التوقعات والتقارير الصادرة الى أن العقار بوجه عام يواجه انخفاضا واسعا وملموسا في دول الخليج العربي وخصوصا في إمارة دبي.
تلك الإمارة تحولت في وقت من الأوقات إلى مهرجان للمباني الضخمة وناطحات السحاب، والتي حلت محل المسطحات الرملية الممتدة في ما يعرف باسم بر دبي، وتحولت بدورها إلى مدينة حديثة مليئة بالعمارات الشاهقة وأصبحت تنافس مدنا عالمية عديدة، كنيويورك ولاس فيغاس في الولايات المتحدة.
مشاريع في الماضي
وشهدت دبي خلال العقد الأخير عددا من المشاريع العملاقة والضخمة، التي لم تشهد لها مثيلا في العالم أجمع، من ناحية التكلفة أو الأفكار أو التصميم المعماري المتميز.
ولعل أبرز هذه المشاريع مشروع جزر العالم، الذي يتألف من 300 جزيرة اصطناعية تشكل خريطة العالم وتمثل كل دول الكرة الأرضية تقريبا. وقد بدأت ملامح هذا المشروع بالظهور قبالة ساحل دبي من خلال أعمال الردم.
ويجسد المشروع الذي أطلق عليه اسم العالم «ذي وورلد» خريطة العالم، علما بأن كل الجزر أخذت في الظهور على سطح البحر لتترجم على الواقع مشروعا آخر من مشاريع دبي العملاقة. وكذلك لا ننسى مشروع نخلة جبل علي، الذي يعتبر من أكبر الجزر، التي صنعها الإنسان في العالم، وهي جزء من «واجهة دبي البحرية»، اكبر مشروع تطوير لواجهة بحرية في العالم. وعبر موقعها على سواحل مدينة دبي في الإمارات، ستساهم «نخلة جبل علي» في ترسيخ موقع المدينة مقصدا سياحيا عالميا متطورا. ويجب أن نشير كذلك إلى مشروع وسط المدينة، الذي سيضم برج دبي الأعلى في العالم، وتصل مساحة المشروع إلى نحو 45 مليون قدم مربعة.
وسيتضمن المشروع 30 ألف منزل جديد و9 فنادق عالمية المستوى و5 ملايين قدم مربعة من متاجر التجزئة العصرية و32 ألف قدم من المساحات الخضراء. ويقع المشروع على شارع الشيخ زايد في قلب منطقة الأعمال والفنادق الفاخرة والمرافق السكنية. وتضم دبي حوالي 30 ألف غرفة فندقية. ولعل من أشهر فنادقها وأشهر فنادق العالم على الإطلاق «برج العرب». هذا بالإضافة إلى 35 مجمعات تجاريا من أبرزها مول الأمارات وابن بطوطة وفيستيفال مول، الذي يقع ضمن مشروع الفيستيفال سيتي. أضف إلى ذلك، أن مطار دبي يقدم خدماته لأكثر من مائة شركة طيران تسير رحلاتها لأكثر من 145 وجهة حول العالم، وقد بلغ عدد المسافرين خلال العامين الماضيين حوالي 60 مليون مسافر.
انخفاض التداولات
وتشير التوقعات الحالية الى أن مزيدا من الانخفاض في أسعار العقارات ستشهده دبي خلال عام 2009، وقد تنخفض نتيجة لذلك التركيبة السكانية في دبي 5% خلال عام 2010، حيث إن كثيرا من المقيمين في دبي يرتبطون بشكل أو بآخر بقطاع البناء والتشييد، بالإضافة إلى القطاعات المكملة لهذا القطاع. وتشير التقديرات إلى أن حوالي 50% من القوى العاملة في دبي، والتي تبلغ حوالي 1.2 مليون عامل، تتركز في قطاع الإنشاء والبناء والقطاعات الأخرى المكملة. ولا شك أن توقف عمليات تمويل المشاريع العمرانية المختلفة ستؤدي بشكل أو بآخر إلى خفض معدل الإنشاءات. هذا، بالإضافة إلى عوامل أخرى، كتراجع السيولة وزيادة المخاطر على الوظائف. وبالتالي تسريح عدد لا بأس منه من العمالة، التي ستضطر الى العودة بلا شك، نتيجة لذلك إلى موطنها الأصلي.
ولا شك أن المقيمين يشكلون المحرك الأساسي للسوق العقاري خصوصا بالنسبة إلى الفلل والشقق متوسطة المستوى. وتشير الإحصائيات الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك إلى أن عدد الأجانب الذين يملكون وحدات عقارية في مناطق التملك الحر حوالي 18 ألف مالك، بما يتجاوز 95% من الشقق والفلل المسجلة بدائرة الأملاك والأرضي. هذا، بالإضافة إلى حولي سبعة آلاف قطعة أرض ويحتل البريطانيون المرتبة الأولى في تملك الشقق بنسبة 20% من إجمالي ملاك الشقق، علما بأن الإماراتيون وحدهم يشكلون 4% فقط من اجمالي ملاك الشقق في دبي.
ويعتبر قطاع الفلل من أقل القطاعات تضررا من الأزمة نتيجة للعرض المحدود في هذا القطاع قبل وأثناء الأزمة. وقد انخفض هذا القطاع بنسبة 5% فقط، علما بأن أسعار إيجار الفلل انخفض 2% خلال الربع الأخير من العام الماضي. أما في ما يتعلق بأسعار الشقق فتشير التوقعات الى أنها ستشهد انخفاضا خلال العام الحالي يصل إلى 20%، علما بأن متوسط سعر التأجير قد انخفض خلال العام الماضي من 1556 درهما للقدم المربعة إلى 1000 درهم للقدم المربعة وذلك بوجه عام.
أسعار ضعيفة
ويشير المتعاملون في السوق إلى أن بعض العقارات الفاخرة فقدت بالفعل أكثر من نصف قيمتها، حيث ان وحدات وفللا في جميرة بارك وجميرة أيلاند، تعرض حاليا بأقل من نصف السعر الذي كانت عليه سابقا. فعلى سبيل المثال، تم عرض إحدى الفلل بمبلغ ستة ملايين درهم، بعد أن كان سعرها قبل أربعة أشهر فقط عشرة ملايين درهم،
*** هالفيلا أصبحت مشهوره و يضرب بها الأمثال ***
وهذا دليل على عدم استقرار الأسعار وتذبذبها بين الفينة والأخرى. أضف إلى ذلك أن أسعار العقارات التي تباع على الخريطة قد شهدت هي الأخرى انخفاضا واضحا. ففي مشروع جميرة بارك، الذي تصل مساحته إلى 350 هكتارا، تراجعت الأسعار في المشروع إلى حوالي 40%. كما أن الفيللا ذات الأربع غرف في جزيرة النخيل، التي كانت تباع بنحو 25 مليون درهم عند انطلاق المشروع عام 2001، والتي شهدت حينها عملية شراء موسعة من قبل أثرياء ومشاهير العالم، وصلت خلال الفترة الماضية إلى سعر 10 ملايين درهم، بعد أن كانت قبل فترة وجيزة معروضة بسعر 15 مليون درهم. أضف إلى ذلك انخفاض أسعار الشقق في برج دبي من 3600 درهم للقدم المربعة خلال الربع الثالث من العام الماضي إلى 2600 درهم بنهاية العام، بالإضافة إلى انخفاض أسعار مارينا دبي 20% خلال الربع الأخير من العام الفائت، كما أن الوحدات العقارية في مشروع شاطئ الراحة انخفضت تقريبا 30% من ناحية السعر منذ أن وصلت ذروتها في مطلع الصيف الماضي.
وقد ساهم هذا التدهور الواضح في أسعار الأراضي والفلل في انخفاض عدد المضاربين واستمرار المطورين الحقيقيين أو المستخدمين النهائيين للمشروع. ويشير البعض الى أن انخفاض أعداد المضاربين كان سببه الرئيسي حزمة القيود والإجراءات والقوانين التي أطلقتها حكومة دبي أوائل العام الماضي، وذلك لتنظيم السوق العقاري، أبرزها قانونا السجل التجاري والضمان العقاري. وقد لاحظ المتابع للسوق العقاري في دبي أن عمليات البيع على الورق أو المخطط، قد شهدت نشاطا مضاربيا بحتا، حيث كثيرا ما شهدنا انتقال ملكية الشقق أو الفلل مرارا وتكرارا في المشروع الواحد.
إلا أن هذا لا يعفي من القول ان الأزمة التي تواجهها دبي حاليا هي أزمة حقيقية وهي انعكاس للأزمة المالية التي يواجهها العالم أجمع، وليس مردها فقط الى حزمة القوانين التي تم إقرارها اخيرا لتنظيم القطاع العقاري في دبي.
صعوبات التمويل
كما تفيد التقارير الواردة من دبي بأن حركة البناء قد شهدت تباطؤا واضحا منذ بداية أكتوبر المنصرم، نظرا لقيام عدد كبير من الشركات العقارية بإيقاف المشاريع التي كان مخططا لتنفيذها مطلع هذا العام، وذلك رغبة من هذه الشركات في الانتظار لمعرفة ما سيؤول إليه قطاع العقار في الخليج بوجه عام وفي دبي بالتحديد، والتي تشكل وحدها حالة استثنائية إذا ما قورنت بمثيلاتها بالمنطقة. وقد واجه عدد آخر من الشركات العقارية مصاعب تمويلية شكلت عائقا في استكمال عدد من المشاريع التي هي في طور التنفيذ، وذلك نظرا لامتناع عدد من المشترين للشقق أو الوحدات السكنية لسداد باقي المستحقات المطلوبة عليهم وقيام البعض الآخر من سدادها، مما ساهم بشكل أو بآخر في تأخير تنفيذ هذه المشاريع ووضع المطورين في حرج أمام باقي المشترين الملتزمين بالسداد، نظرا لعدم توافر السيولة المناسبة لاستكمال المشروع.
ومن المتوقع أن تنتهي حكومة دبي قريبا من وضع معايير جديدة تتضمن شروطا جديدة، بهدف تنشيط السوق العقاري، بعد أن شهد تراجعا شديدا خلال الأشهر الأخيرة وتتضمن شروطا من ضمنها إلغاء ظاهرة البيع على المخططات، والتي أحدثت خللا واضحا في تحديد السعر العادل للعقارات من خلال تنشيط المضاربة، إضافة إلى تحييد وتحديد شروط التمويل، بحيث لا تقل الدفعة الأولى عن 30% من قيمة العقار، وتتوالى الدفعات اللاحقة حسب نسبة انجاز البناء. وأظهر تقرير لشركة جونز لانغ لاسال، صدر في وقت سابق من العام الماضي، ان دبي سجلت أكبر تطوّر في الشفافية في قطاع العقارات على الصعيد العالمي خلال العامين الماضيين، كما تعتبر السوق الأكثر شفافية في المنطقة.
الفنادق نحو النمو السلبي
يقول تقرير «المدار»: لا نغفل عن تأثر سوق دبي الفندقي بالأزمة الحالية، فقد تحول السوق من تحقيق أعلى إيراد للغرفة إلى معدل نمو سلبي للإيرادات منذ أكتوبر الماضي. وتشهد فنادق دبي في الوقت الحالي تراجعا في نسبة الإشغال في موسم الذروة بمعدل 25% عن الموسم السابق، كما من المتوقع أن تصل نسبة الاشغال إلى 60% فقط خلال المواسم العادية، وهو ما لم تشهده دبي سابقا. وتظهر آخر الأرقام الرسمية أن معدل الاشغال في الفنادق قد تراجع بنسبة 14% خلال الربع الثالث من عام 2008، علما بأن بعض الفنادق قد خفضت أسعار غرفها إلى أكثر من 20% عما كانت عليه، وذلك بهدف جذب عدد أكبر من السياح والمسافرين عن طريق الترانزيت للسكن فيها.
ويجب أن نشير هنا الى أن مواطني دول الخليج العربي يشكلون 45% من السياح. وقد دفع انهيار سوق الائتمان في دبي إلى إيقاف خطط بناء بعض الفنادق التي كان الهدف منها زيادة عدد الزوار من 10 ملايين زائر في عام 2008 إلى 15 مليون زائر خلال عام 2010.
علما بأن أحدث البيانات الصادرة تشير إلى أن حجم قروض الرهن العقاري تبلغ حوالي 85 مليار درهم عام 2007، ومع ذلك أجبرت أزمة الائتمان الأخيرة البنوك الإماراتية ومؤسسات الإقراض على تشديد معايير الإقراض. فقد خفض بنك HSBC معدل القروض إلى القيمة إلى 70 في المائة، منخفضا من 85 في المائة. كما أوقف «لويدز تي اس بي» قروضه بغرض شراء الشقق وخفض معدل قروضه إلى القيمة على الفيلات في الإمارات إلى 50%.
وقد شهدت دبي أخيرا عملية اندماج اكبر شركتين متخصصتين في مجال التمويل العقاري، وهما شركة أملاك للتمويل وشركة تمويل، وذلك بعد تعثر هاتين الشركتين، اللتين تعملان وفق أحكام الشريعة الإسلامية لتشكلا بذلك أكبر مؤسسة تمويلية متخصصة بتمويل العقار في الإمارة، مما سيشكل تطورا بارزا في مجال القطاع المالي في الإمارة، علما بأنه أطلق على البنك اسم بنك التنمية، وذلك لوضع أسس جديدة ستساعد في ضخ السيولة في القطاع العقاري على أن يتم ذلك في مراحل لاحقة بعد أن تهدأ الأزمة وتتضح الصورة النهائية لوضع العقار في الإمارة.
ديون الإمارة وشركاتها الحكومية
أعلنت حكومة دبي في وقت سابق أن اجمالي قيمة الديون على الامارة تبلغ 80 مليار دولار تقريبا
*** بعد تصريح اليوم وصل الى120 مليار
***
وان حوالي 70 مليار دولار من الديون يتركز على الشركات المختلفة التي تهيمن عليها الحكومة، والتي من أبرزها شركات نخيل واعمار ودبي القابضة، والتي تسيطر على 70% من السوق، علما بان دين الإمارة الشحيحة من مورد النفط المغذي الرئيسي لاقتصادات دول الخليج، يعتبر الأعلى في المنطقة، لكنه يرتكز بالدرجة الأولى على المشاريع التنموية، مما سيساهم في خلق قيمة مضافة على المدى الطويل على الاقتصاد وسيساهم في تسهيل عملية سداد القروض. وكانت أصوات قد علت اخيرا حول قيام دبي بالتفاوض مع إمارة أبوظبي للتدخل في معالجة الأوضاع المتذبذبة عبر حزمة إنقاذ مالي من خلال شراء المديونيات المتراكمة على إمارة دبي، والتي ستشكل عائقا في مسيرة تطورها، خصوصا أن أبوظبي تمتلك احتياطيا ضخاما نتج عن اعتمادها على النفط، كمورد رئيسي لاقتصادها، علما بأن مسؤولي الامارة قد نفوا مرارا وتكرارا هذه المفاوضات وأبدوا قدرة دبي على تخطي الأزمة المالية العالمية، علما بان أصول حكومة دبي وشركاتها التابعة تصل إلى 350 مليار دولار، وهو دليل واضح على قدرة الحكومة على الوفاء بكل تعهداتها المالية وقت استحقاقها.
وقد اتخذت وزارة المالية في دولة الامارات والبنك المركزي قرارا بتقديم تسهيلات تمويلية بقيمة 120 مليار درهم (حوالي 32.5 مليار دولار أميركي) للبنوك والمؤسسات المالية وذلك في سبيل الوفاء بالتزاماتها وتعزيز فرص الإقراض، مما سيعود بالنفع على القطاع العقاري في الإمارة. هذا، بالإضافة إلى ضمان الودائع والمدخرات المصرفية لمنع أي حالة سحب قد يقوم بها المودعون نتيجة حالة الذعر التي تشهدها أسواق المال حول العالم نتيجة الانهيارات التي شهدتها بعض المؤسسات المالية في مختلف دول العالم.