القطاع العقاري الإماراتي و تسونامي 2008 .. هل من مزيد

351 thoughts on “القطاع العقاري الإماراتي و تسونامي 2008 .. هل من مزيد”

1. رئيس شركة أرابتك : القطاع العقاري في دبي يدفع ثمن الطمع

   الاسواق نت – جمعة عكاش

   قال رئيس أكبر شركة إنشاءات عربية “إن القطاع العقاري في دبي يدفع ثمن الطمع الذي أصاب المطورين العقاريين خلال السنوات الماضية، والذي أوصل السوق إلى حالتها الراهنة”. وانتقد المستويات السعرية المبالغ فيها للعقارات في كافة أرجاء الإمارة التي قال “إنها تتراجع بموجب تصحيح مطلوب”.
   في الوقت نفسه أشار إلى “أن هناك مبالغة في وصف أزمة قطاع الإنشاءات في دبي، فالعجلة كانت تتحرك بشكل غير طبيعي خلال الأعوام الماضية، وهي تعود إلى حركتها الطبيعية هذه الأيام”.

   الطمع والمضاربات

   وفي مقابلة خاصة في مكتب “الأسواق.نت” في دبي قال الرئيس التنفيذي لشركة أرابتك الإماراتية رياض كمال “إن طمعنا جميعا بدبي والمضاربات أوصلت السوق إلى حالتها الراهنة”، وقال “كمثال على ذلك كانت المساكن المؤلفة من غرفة وصالة تؤجر في مشروع “الحدائق” بـ25 ألف درهم منذ سنوات، وقبل الأزمة بقليل كانت تؤجر نفس المساكن بـ120 ألف درهم، وكانت الشركة المالكة تجد هامش ربحية جيد من الـ25 ألف درهم، ما هو مبرر رفع الأسعار إلى 120 ألف درهم ؟! (الدولار يعادل 3.67 دراهم).
   وأضاف “أن العرض سيفوق الطلب في قطاع العقارات الفخمة، عندما تنتهي المشاريع قيد التنفيذ حاليا، إلا أن العقارات المتوجهة إلى متوسطي الدخل، وما دون ذلك سيبقى الطلب قائما عليها؛ حيث من الضروري إنشاء عقارات تتناسب وميزانياتهم”.

   البناء لمتوسطي الدخل

   وطالب كمال المطورين العقاريين ببناء عقارات للكفاءات العاملة في دبي من ذوي الدخول المتوسطة بأسعار مقبولة، وقال “إنه قطاع استثماري جيد”.
   وأضاف كمال “لا يزال هناك طلب على قطاع المساكن، لكن بمستوى أقل من المعهود سابقا، يأتي من المستثمرين الروس والأوروبيين”, لكنه أضاف يجب الآن التركيز على المقيمين في دبي والبناء لأجلهم، حيث إن أعدادهم ثابتة والنسبة العظمى منهم لا يمتلكون مساكنهم”.
   وقال “إننا فعلا نحتاج تأمين عقارات بأسعار مقبولة، وهو أمر بسيط؛ لكن توجه الجميع إلى العقارات الفخمة ذات المردود العالي بدعوى الطمع هو ما قادنا إلى هذه المرحلة”.
   وتتضارب المعلومات حول الأعداد التي تدخل دبي مقابل الأعداد التي تغادرها، وأشارت أحدث أرقام صدرت عن إدارة الجنسية والإقامة في دبي إنه تم إصدار 293.745 إذن إقامة خلال الربع الأخير من العام الماضي، في حين ألغت خلال الفترة ذاتها 118.993 إذن إقامة لأسباب مختلفة.
   على الرغم من الزيادة الطارئة في عدد الإقامات الملغاة خلال الربع الأخير من عام 2008، إلا أن نسب إصدار تصاريح الإقامة بقيت أكثر من نسب إلغائها مقارنة مع الفترة نفسها من 2007.
   وتقول تقارير أخرى إن عدد سكان دبي سيهبط 8% خلال العام المقبل؛ بسبب إلغاء وظائف وعدم تشغيل موظفين جدد وتجميد خطط التوسع.

   تحديات قطاع الإنشاءات

   وبخصوص تحديات قطاع الإنشاءات قال رياض كمال “إن تأخر بعض المطورين في سداد الدفعات يتصدر التحديات بالإضافة إلى تأجيل المشروعات أو إلغائها”.
   وأعرب في الوقت نفسه عن ثقته بالمجلس الاستشاري الذي شكلته حكومة دبي لمواجهة الأزمة، وقال “إن تحركها إيجابي، وسمعنا منهم أخبارا طيبة وسيحتاجون وقتا لترتيب الأمور”.
   وكان لإلغاء صفقة مشروع ميدان الحكومية البالغة 4.6 مليار درهم إماراتي وقع سلبي على أرابتك، وقد تأسفت لإلغائه.
   وحققت الشركة التي أعلنت عن نتائج أعمالها، في بيان نشر على موقع سوق دبي المالية الاثنين 9-2-2009، أرباحا موحدة بلغت 945 مليون درهم للسنة المالية المنتهية في 31 ديسمبر/كانون الأول 2008، مقارنة مع 535 مليون درهم خلال نفس الفترة من العام السابق بزيادة قدرها 77%.
   وتراجعت الأرباح بنسبة 4.4%، خلال الربع الرابع من 2008، حيث بلغت 184 مليون درهم، مقارنة بـ192.4 مليون درهم خلال نفس الفترة من 2007.
   وارتفعت إيرادات الشركة الموحدة لـ2008، إلى 9.6 مليارات درهم بالمقارنة مع 4.2 مليارات درهم تحققت خلال نفس الفترة من 2007.

   تكاليف الإنشاء

   وقال رياض كمال “هناك هبوط في تكاليف الإنشاء، لكن ليس بالمستوى الذي تحدثت عنه وسائل الإعلام عندما قالت إنها انخفضت 70% وهذا مبالغ فيه”.
   وضعت أرابتك خطة للتوسع إلى أسواق مجاورة وإسلامية، بعد أن شعرت بتقلص حجم أعمالها في دبي، وهي تسعى إلى العمل في كل من قطر والسعودية وبلدان إسلامية أخرى مثل أوزبكستان وتركمانستان.

2. 
   اسباب انفجار فقاعة دبي وتفادي هذه الفقاعة على باقي دول الخليج

   القبس الكويتية /

   تناول بحث صادر عن شركة المركز المالي الكويتي (المركز) تحليل ارتفاع وهبوط سوق العقار في دبي في محاولة لمعرفة درجة هذا الاتجاه المفرط الذي قاد الى هبوط العقار، ومدى احتمال نشوء هذا الوضع في دول أخرى بالمنطقة.
   وأثبت هذا النمو الاستثنائي في النشاط العقاري في دبي أن من ادعوا بأن الوضع شهد ذروته في آخر ربعين من العام الماضي كانوا على خطأ.
   كما أن ارتفاع أسعار الأصول الناتج عن توقعات الطلب السليمة والتمويل الملائم اللذين ساعدت عليهما السيولة المتوافرة تحول الى فقاعة نتيجة للافراط في توقعات بوجود طلب كبير والاقتراض والمضاربة.

   

   تقييم تواجد دبي كحالة في دول أخرى بالمنطقة

   يمكن للعدوى أن تتنشر فقط في البلدان أو المناطق التي يكون فيها افراط في عمليات الاقراض والمضاربة والتوقعات بشأن وجود طلب كبير اذا كان الوضع فيها مشابهاً لما حدث في دبي. كما أن ادراك المضاربة المدفوعة بارتفاع الأسعار في البلد أبعدت المستثمرين بانتظار اتضاح الصورة بين الأسواق المضاربية والأسواق المدفوعة بالطلب الحقيقي.
   من جانب آخر، في حال كانت الأساسيات قوية وتواجدت شروط مالية ملائمة، سيكون عدم الوضوح قصير الأجل.
   مع ذلك، فإن عملية عزل السوق المضاربي عن السوق المرتكز على الطلب النشيط ليست سهلة، وبالتالي فإن التوصل الى نتيجة مفادها أن السوق مضاربي هو أمر تختلف حوله الآراء.
   علاوة على هذا، وفي حين ان وجود جميع العوامل المذكورة في فقاعة أسعار الأصول ضروري لخلق فقاعة، فان الانفجار يمكن أن يحدث تبعاً لعوامل خارجية مثل هبوط النشاط الاقتصادي بشكل عام، وتدفقات رأسمال سلبية .. الخ. وقد يتم تنظيم عملية تصحيح الأسعار وجعلها أقل تضرراً في حال سيطرت السلطات على هذه العوامل المفرطة أو من خلال تحكم قوى السوق بها.

   النشاط الاقتصادي المفرط

   ارتفعت نسبة مساهمة قطاع العقار الى اجمالي الناتج المحلي في دبي الى 15% في 2006 من المتوسط المقدر عند 10 % الذي كان سائداً قبل ست سنوات(الرسم البياني 2). ويتوقع التقرير أن ترتفع النسبة تقديرياً الى 18% في 2007. وبحسب تقديرات التقرير فان 50% من القوى العاملة في دبي والتي تبلغ تقديرياً 1.2 مليون عامل، تتركز في قطاع العقار والانشاء ، وهذا الرقم يستثني 300 ألف موظف متواجدين في الشارقة لكنهم يأتون الى دبي يومياً للعمل.
   ان هذا الاعتماد المبالغ به على القطاع مدفوع بتشييد البنية التحتية ومحاولة الامارة جعل نفسها مركزاً سياحياً ومالياً وتجارياً في المنطقة على نهج سنغافورة في آسيا، الأمر الذي جعل دبي تنمو ذاتياً، وتكون حساسة تجاه المؤثرات الخارجية حتى لو كانت صغيرة الحجم.
   وبعيداً عن قطر وأبوظبي، انخفضت نسبة مساهمة القطاع الى اجمالي الناتج المحلي في دول مجلس التعاون الخليجي. وانخرط جزء كبير من التركيبة السكانية في قطاع العقار والانشاء في عمان(73%)، وقطر(35%)، في حين كانت السعودية(8%) متوازية مع متوسط الدول المتقدمة.
   الى هذا تظهر قطر اعتماداً متزايداً على القطاع، وان لم تكن وصلت الى حد يستدعي دق جرس الانذار.

   

   الإفراط في عمليات الإقراض

   نمت التسهيلات الائتمانية المقدمة من البنوك للرهون العقارية في الامارات بمعدل نمو سنوي مركب 85% من اجمالي التسهيلات الائتمانية المقدمة للقطاع الخاص في 2005.
   في أعقاب ذلك، أدى تراجع مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي الاجمالي في الكويت والبحرين الى جعل العقار مثقلاً بالائتمان، وقد تم تصحيح ذلك الوضع بشكل طبيعي الى مستويات معقولة في البحرين ومستويات أقل في الكويت خلال عام 2008، أما قطر فأظهرت ارتفاعاً معتدلاً في حصة الاقراض العقاري والتي تزامن معها النشاط المتنامي في العقار لمواكبة الطلب.
   وفي أوج ارتفاع النشاط ، وكما ذكرت التقارير الصحفية، تراوحت نسبة عمليات اقراض البنوك في دبي ما بين 80% الى 95% من قيمة سوق الأصول التي كانت في ذروتها هي أيضاً. في حين تراوح المعدل في دول التعاون الأخرى ما بين 60% الى 90% ، وبلغ حد الاقراض في الكويت 70 ألف دينار كويتي للفرد الواحد.
   وعلى مستوى قطر، كانت أعلى نسبة للاقراض الذي توفره البنوك تتراوح ما بين 65% الى 70% الأمر الذي شكل حماية ملائمة لهذه المصارف في حال حصل انخفاض حاد في الأسعار.

   

   الإفراط في المضاربة

   ان كل ارتفاع في السعر ليس ناجماً عن المضاربة لكنه يمثل صعوداً في الأسعار سيشير الى حجم النشاط المضاربي.

   ويمكن استخدام متوسط قيمة الصفقات التجارية المرتبطة بالأراضي كمعامل محايد للأسعار ، ويظهر الرسم البياني -4 مؤشرات على النشاط المضاربي في دبي.
   وفي البحرين، يتشابه سلوك السوق بذلك في دبي الأمر الذي يشير الى وجود فقاعة.
   على صعيد آخر، تسببت المعايير التنظيمية في الكويت بتجميد سرعة زيادة الأسعار التي تشير الى توقف النشاط المضاربي المبالغ فيه في 2008.
   لكن يمكن أن تقود المضاربة المفرطة المتعاملين في عمليات الاحتيال والنصب الى استغلال الفرصة الناتجة عن عملية تجميد النشاط.
   الى هذا، رمى تأثير الأزمة المالية وانعدام السيولة بظلاله على سوق العقار في بلدان أخرى كما في دبي، لكن حتى الآن لم يتم الكشف عن عمليات احتيال سواء من حيث الحجم أو الأهمية في بلدان أخرى كتلك في دبي.

3. New York Times 12 February 2009:

   DUBAI, United Arab Emirates — Sofia, a 34-year-old Frenchwoman, moved here a year ago to take a job in advertising, so confident about Dubai’s fast-growing economy that she bought an apartment for almost $300,000 with a 15-year mortgage.

   Now, like many of the foreign workers who make up 90 percent of the population here, she has been laid off and faces the prospect of being forced to leave this Persian Gulf city — or worse.

   “I’m really scared of what could happen, because I bought property here,” said Sofia, who asked that her last name be withheld because she is still hunting for a new job. “If I can’t pay it off, I was told I could end up in debtors’ prison.”

   With Dubai’s economy in free fall, newspapers have reported that more than 3,000 cars sit abandoned in the parking lot at the Dubai Airport, left by fleeing, debt-ridden foreigners (who could in fact be imprisoned if they failed to pay their bills). Some are said to have maxed-out credit cards inside and notes of apology taped to the windshield.

   The government says the real number is much lower. But the stories contain at least a grain of truth: jobless people here lose their work visas and then must leave the country within a month. That in turn reduces spending, creates housing vacancies and lowers real estate prices, in a downward spiral that has left parts of Dubai — once hailed as the economic superpower of the Middle East — looking like a ghost town.

   No one knows how bad things have become, though it is clear that tens of thousands have left, real estate prices have crashed and scores of Dubai’s major construction projects have been suspended or canceled. But with the government unwilling to provide data, rumors are bound to flourish, damaging confidence and further undermining the economy.

   Instead of moving toward greater transparency, the emirates seem to be moving in the other direction. A new draft media law would make it a crime to damage the country’s reputation or economy, punishable by fines of up to 1 million dirhams (about $272,000). Some say it is already having a chilling effect on reporting about the crisis.

   Last month, local newspapers reported that Dubai was canceling 1,500 work visas every day, citing unnamed government officials. Asked about the number, Humaid bin Dimas, a spokesman for Dubai’s Labor Ministry, said he would not confirm or deny it and refused to comment further. Some say the true figure is much higher.

   “At the moment there is a readiness to believe the worst,” said Simon Williams, HSBC bank’s chief economist in Dubai. “And the limits on data make it difficult to counter the rumors.”

   Some things are clear: real estate prices, which rose dramatically during Dubai’s six-year boom, have dropped 30 percent or more over the past two or three months in some parts of the city. Last week, Moody’s Investor’s Service announced that it might downgrade its ratings on six of Dubai’s most prominent state-owned companies, citing a deterioration in the economic outlook. So many used luxury cars are for sale , they are sometimes sold for 40 percent less than the asking price two months ago, car dealers say. Dubai’s roads, usually thick with traffic at this time of year, are now mostly clear.

   Some analysts say the crisis is likely to have long-lasting effects on the seven-member emirates federation, where Dubai has long played rebellious younger brother to oil-rich and more conservative Abu Dhabi. Dubai officials, swallowing their pride, have made clear that they would be open to a bailout, but so far Abu Dhabi has offered assistance only to its own banks.

   “Why is Abu Dhabi allowing its neighbor to have its international reputation trashed, when it could bail out Dubai’s banks and restore confidence?” said Christopher M. Davidson, who predicted the current crisis in “Dubai: The Vulnerability of Success,” a book published last year. “Perhaps the plan is to centralize the U.A.E.” under Abu Dhabi’s control, he mused, in a move that would sharply curtail Dubai’s independence and perhaps change its signature freewheeling style.

   For many foreigners, Dubai had seemed at first to be a refuge, relatively insulated from the panic that began hitting the rest of the world last autumn. The Persian Gulf is cushioned by vast oil and gas wealth, and some who lost jobs in New York and London began applying here.

   But Dubai, unlike Abu Dhabi or nearby Qatar and Saudi Arabia, does not have its own oil, and had built its reputation on real estate, finance and tourism , . Now, many expatriates here talk about Dubai as though it were a con game all along. Lurid rumors spread quickly: the Palm Jumeira, an artificial island that is one of this city’s trademark developments, is said to be sinking, and when you turn the faucets in the hotels built atop it, only cockroaches come out.

   “Is it going to get better? They tell you that, but I don’t know what to believe anymore,” said Sofia, who still hopes to find a job before her time runs out. “People are really panicking quickly.”

   Hamza Thiab, a 27-year-old Iraqi who moved here from Baghdad in 2005, lost his job with an engineering firm six weeks ago. He has until the end of February to find a job, or he must leave. “I’ve been looking for a new job for three months, and I’ve only had two interviews,” he said. “Before, you used to open up the papers here and see dozens of jobs. The minimum for a civil engineer with four years’ experience used to be 15,000 dirhams a month. Now, the maximum you’ll get is 8,000,” or about $2,000.

   Mr. Thiab was sitting in a Costa Coffee Shop in the Ibn Battuta mall, where most of the customers seemed to be single men sitting alone, dolefully drinking coffee at midday. If he fails to find a job, he will have to go to Jordan, where he has family members — Iraq is still too dangerous, he says — though the situation is no better there. Before that, he will have to borrow money from his father to pay off the more than $12,000 he still owes on a bank loan for his Honda Civic. Iraqi friends bought fancier cars and are now, with no job, struggling to sell them.

   “Before, so many of us were living a good life here,” Mr. Thiab said. “Now we cannot pay our loans. We are all just sleeping, smoking, drinking coffee and having headaches because of the situation.”

   A New York Times employee in Dubai contributed reporting.

4. موديز:بنوك و شركات حكومية تواجه خطر تخفيض تصنيفاتها الائتمانية فى حالة غياب دعم ابوظبي
   مباشر الخميس 12 فبراير 2009 5:06 م

   أوضحت موديز انه من المحتمل أن تخفض تصنيفاتها للبنوك والشركات الحكومية في دبي إذا قلصت أبو ظبي من دعمها لمؤسساتها،حيث ذكر محلل مودي ،فيليب لوتر، في تقرير صادر اليوم عن التوقعات الائتمانية للمنطقة أن موديز على استعداد لخفض افتراضات الدعم الكبير للبنوك والشركات الحكومية في دبي إذا طرأ تغير في نظم التعاملات مع مؤسساتها ،وذلك حسب ما ذٌكر فى بلومبرج.

   وقد أعلنت أبوظبي التي تمتلك تقريبا كل نفط الإمارات في الرابع من فبراير أنها ستضخ 4.4 مليار دولار في خمسة بنوك محلية، وفي اليوم التالي لإعلانها ارتفعت تكاليف الحماية ضد خسائر الديون التي قدمتها شركات دبي إلى أعلى مستوى لها خوفا من عدم قيام أبو ظبي بإنقاذ الشركات في دبي التي تسعى جاهدة لإعادة جدولة الديون المستحقة هذا العام. ويقدر حجم الدين في دبي بـ 90% من إجمالي الناتج المحلي وفقا لصندوق النقد الدولي.

   ويشهد اقتصاد دول الخليج تراجعا في ظل هبوط أسعار النفط من أعلى مستوى سجلته في يوليو و تواجه الإمارات أيضا تراجع في قطاع العقارات لديها بعد ازدهاره خلال 5 سنوات إثر قيام البنوك بتقليص القروض العقارية و كذلك مغادرة المضاربين الأسواق المالية.

   ضرورة إعادة جدولة الديون فورية

   ترى موديز أن دبي قد تصبح في حاجة إلى إعادة جدولة قيمة 15 مليار دولار من ديونها المستحقة هذا العام من إجمالي ديونها المقدرة بـ 70 مليار دولار.

   وذكر لوتر أن دبي تواجه مستوي غير مسبوق من الالتزامات الحكومية الطارئة التي تطرح تساؤلات عن مدى قدرتها على دعم مؤسساتها الكبرى في حالة وجوب استحقاق هذه الالتزامات.

   وأعلنت وكالة موديز في الثاني من فبراير أن شركة موانئ دبى العالمية المحدودة و شركة إعمار العقارية من ضمن الشركات الـ 6 الحكومية التي تعيد موديز النظر في التصنيف الائتماني الخاص بهم ومن المحتمل ان تخفضهم.

   وجدير بالذكر أن الإمارات أعلنت في أكتوبر الماضي عن خططتها في ضخ تسهيلات ائتمانية و ودائع مضمونة بقيمة 13.6 مليار دولار في البنوك المحلية وبعض البنوك الأجنبية لمساعدتها في التغلب على تأثير أزمة الائتمان العالمية.

   عام التحديات

   ذكر تقرير التى اصدرته موديز اليوم أن هذه المرة الأول التي تشهد في دول الخليج مثل هذه الأزمة المالية الواسعة النطاق، موضحا أن حكومات الخليج اتخذت العديد من الإجراءات الجيدة لدعم شركاتها الكبرى.

   وذكرت موديز أن عام 2009 سيكون مليئا بالتحديات لشركات الخليج والشرق الأوسط في ظل ضعف معدلات الطلب العالمي وقيام الشركات بمراجعة خططتها الاستثمارية بما يتوافق مع التراجع في التدفقات النقدية.

   وقد تراجع إجمالي إصدارات سندات شركات دول الخليج من 23.7 مليار دولار إلى 10 مليار دولار العام الماضي نتيجة ازدياد الفرق بين أسعار العرض والطلب بمستويات هائلة وما أصاب أسواق الائتمان من ركود.

5. 2009-02-12 01:23:56 Uae
   تسليم شيكات مقاولي البنية التحتية بدبي

   بدأت ثلاث دوائر حكومية في دبي أمس تسليم «شيكات» الالتزامات المعلقة لمقاولي تنفيذ مشاريع البنية التحتية للقطاع العام بالإمارة والتي تشمل مشاريع توسعة المطار وقطارات الأنفاق والخدمات البلدية. وصرح المهندس حسين لوتاه مدير عام بلدية دبي بأن تعليمات صدرت باستمرار مشاريع البنية التحتية حسب الخطط المقررة.

   مشيراً إلى أن البلدية تلقت من دائرة المالية مستحقات المقاولين الذين أتموا تنفيذ مشاريع محطة وخطوط وخدمات الصرف الصحي والبستنة والحدائق العامة. وأكد خليفة الزفين الرئيس التنفيذي لمشروع «دبي وورلد سنترال» أن هيئة الطيران المدني بدأت إجراءات سداد مستحقات المقاولين المنفذين لأعمال المبنى رقم 3 في مطار دبي الدولي إضافة إلى انجاز مراحل مشاريع مطار آل مكتوم في جبل علي.

   دبي ـ فريد وجدي

   المصدر جريدة البيان

   يوسف …… في سيولة قاموا يسددون الحين …. تذكر الي طرشتلك على الخاص

Comments are closed.