القطاع العقاري الإماراتي و تسونامي 2008 .. هل من مزيد

351 thoughts on “القطاع العقاري الإماراتي و تسونامي 2008 .. هل من مزيد”

1. Arab buying boom in London property market
   by Joanna Hartley

   on Saturday, 14 February 2009

   ME BUYERS: Arabs have taken advantage of lower prices in London’s prime property market. (Getty Images)

   More Arabs are buying into the prime property market in London as a result of a strong dirham to the pound and falling real estate prices, it was reported on Saturday.

   A survey by UK estate agent Knight Frank shows that foreign demand for property in the capital has risen by 35 percent in a year, with 52 percent of the increase coming from the Middle East, according to UAE daily The National.

   The reason for the surge is the collapse of the GBP which has fallen from more than AED7.5 to GBP1.00 to as low as AED5.00 to GBP1.00.

   On top of this the economic crisis in the UK has seen property prices in Londonl fall about 22 percent since their peak in 2008 – making the favoured AED5.3m to AED13.3m priced properties of Knightsbridge, Mayfair and Belgravia more affordable.

   As a result UK estate agents are now starting to set up shop in the Gulf, with estate agent Chesterton Humberts being the first to move to the UAE, locating itself in Abu Dhabi a month ago.

   “We looked around the area for two years before we settled on Abu Dhabi. Much of the UAE has had a difficult time since the credit crunch, but Abu Dhabi is still incredibly wealthy and we saw a demand here for properties in London,” said CEO Robert Barlett.

   A luxury block being developed by a consortium led by Qatari Diar Real, opposite Harvey Nichols, boasting four penthouses were last year priced at AED444m (GBP84m)each.

   The cheapest unit is now being offered fpr AED21m (GBP4m), and one quarter of the buyers are from the Middle East.

   “This is the time to buy. Some of the polls say the market has dropped by 16 per cent to 18 per cent, but looking at actual transactions it is much more like 25, even 35 per cent, down,” Bartlett added.

   “Our Arab clients are very investment driven. They make decisions quickly, not just because they have the money but because they trust dealing with a British company.”

   Furthermore, Arab buyers are cash buyers, so no mortgages are required, and they buy for the long-term, added Charles McDowell, an independent property consultant in London.

   “I have found that Arabs buy but don’t sell. They don’t flip properties the way people buy and sell off-plan in, say, Dubai in the hope of a quick profit. They keep them and build up a portfolio in a very solid, old fashioned way,” he said.

   الترجمه لو سمحت أخي يوسف

2. Arab buying boom in London property market
   by Joanna Hartley

   on Saturday, 14 February 2009

   ME BUYERS: Arabs have taken advantage of lower prices in London’s prime property market. (Getty Images)

   More Arabs are buying into the prime property market in London as a result of a strong dirham to the pound and falling real estate prices, it was reported on Saturday.

   A survey by UK estate agent Knight Frank shows that foreign demand for property in the capital has risen by 35 percent in a year, with 52 percent of the increase coming from the Middle East, according to UAE daily The National.

   The reason for the surge is the collapse of the GBP which has fallen from more than AED7.5 to GBP1.00 to as low as AED5.00 to GBP1.00.

   On top of this the economic crisis in the UK has seen property prices in Londonl fall about 22 percent since their peak in 2008 – making the favoured AED5.3m to AED13.3m priced properties of Knightsbridge, Mayfair and Belgravia more affordable.

   As a result UK estate agents are now starting to set up shop in the Gulf, with estate agent Chesterton Humberts being the first to move to the UAE, locating itself in Abu Dhabi a month ago.

   “We looked around the area for two years before we settled on Abu Dhabi. Much of the UAE has had a difficult time since the credit crunch, but Abu Dhabi is still incredibly wealthy and we saw a demand here for properties in London,” said CEO Robert Barlett.

   A luxury block being developed by a consortium led by Qatari Diar Real, opposite Harvey Nichols, boasting four penthouses were last year priced at AED444m (GBP84m)each.

   The cheapest unit is now being offered fpr AED21m (GBP4m), and one quarter of the buyers are from the Middle East.

   “This is the time to buy. Some of the polls say the market has dropped by 16 per cent to 18 per cent, but looking at actual transactions it is much more like 25, even 35 per cent, down,” Bartlett added.

   “Our Arab clients are very investment driven. They make decisions quickly, not just because they have the money but because they trust dealing with a British company.”

   Furthermore, Arab buyers are cash buyers, so no mortgages are required, and they buy for the long-term, added Charles McDowell, an independent property consultant in London.

   “I have found that Arabs buy but don’t sell. They don’t flip properties the way people buy and sell off-plan in, say, Dubai in the hope of a quick profit. They keep them and build up a portfolio in a very solid, old fashioned way,” he said.

3. بقلم أريبيان بزنس

   في يوم السبت, 14 فبراير 2009
   أشار تقرير شركة المزايا القابضة إلى أنه في حين تتجه الأنظار إلى حكومات دول العالم لتصميم وإقرار خطط إنقاذ وتحفيز لاقتصادياتها المنهكة، تختزل الصورة في دولة الإمارات إلى العلاقة بين إماراتي أبو ظبي ودبي والدعوات المتصاعدة بأن تضمن السابقة اللاحقة عبر تسخير جزء من احتياطيات أبو ظبي الضخمة في عون شركات ومؤسسات دبي المالية والاستثمارية. ولعل أكثر هذه الدعوات جاءت من قبل مؤسسة ميريل لينش العالمية، التي أنقذها بنك أوف أميركا، داعية أبو ظبي الى توظيف ثروتها لدعم وإسناد دبي.

   وتبرز أهمية دعوة أبو ظبي للتدخل عبر حزمة إنقاذ مالي في وقت تهرع الاقتصاديات العالمية متسارعة صوب عين عاصفة الركود، في ظل اختلال في المؤشرات والمعدلات المالية العالمية، منها تصاعد قيمة الدولار وانخفاض سعر النفط وارتفاع البطالة وانحسار الطلب الفعال.

   وبين التقرير أن الأمل في ضمان بقاء دول الخليج، منها الإمارات، تشكل واحة أمل للاقتصاد العالمي تكمن في توجيه الموارد والاحتياطيات المتراكمة لدعم الاقتصاد المحلي، خصوصا أن الاعتماد على التمويل ورؤوس الأموال العالمية أصبح أقرب إلى السراب والتمني منه الى الواقع والحقيقة. وأكد التقرير أن الركود الذي يضرب الاقتصاديات العالمية غير بعيد عن الاقتصاديات الإقليمية إن لم تبدأ الحكومات التحوط ووضع الخطط العلاجية.

   ولاحظ التقرير أن العاملين في قطاع العقارات في الإمارات باتوا يفرقون بين العقارات في دبي وأبوظبي، لأسباب تتعلق بالتمويل على مستوى المطورين والمقاولين وصولا إلى التمويل السكني للأفراد، فهو في حالة أبوظبي أسهل نسبيا، خصوصا بعد تدخل حكومة أبوظبي بضخ أموال بنوك الإمارة، أما في دبي فهو شبه متوقف، خصوصا مع تجميد شركتا أملاك وتمويل لنشاطهما، وعزوف البنوك عن الإقراض العقاري إلا ما ندر، ولكن بمعدلات لا تقل عن 10 في المائة وهو ضعف المعدلات التي اعتادت الإقراض عليها قبل أقل من عامين فقط.
   وأعلنت حكومة أبوظبي، وبعد إكمال عملية المراجعة الشاملة لخطط نمو القطاع المصرفي ولتنفيذ الاستراتيجيات الاقتصادية الطموحة في الإمارة، عن إطلاق مبادرة لتعزيز الملاءة المالية لعدد من المؤسسات المصرفية وهي بنك أبوظبي الوطني، بنك أبوظبي التجاري، بنك الخليج الأول، مصرف أبوظبي الإسلامي وبنك الاتحاد الوطني، وذلك من خلال زيادة رؤوس أموال (الشق الأول) لهذه المؤسسات المصرفية.

   خطوة استراتيجية واستباقية

   وبينت حكومة أبوظبي أن هذه المبادرة تشكل خطوة استراتيجية واستباقية من شأنها تأكيد الثقة في المؤسسات المصرفية، خاصة في ظل الظروف الاقتصادية الراهنة عالمياً. وقالت دائرة مالية أبوظبي ان الحكومة تنظر إلى هذه المبادرة على إنها خطوة مهمة تتيح للقطاع المصرفي في أبوظبي تعزيز مكانته القوية وملاءته المالية مقارنة بنظرائه من المؤسسات المصرفية العالمية، وتحقيق الدور المناط بهذه المؤسسات لما يتعلق برؤية الحكومة الحكيمة تجاه اقتصاد الإمارة.
   وبموجب هذه المبادرة، ستقوم حكومة أبوظبي بشراء سندات مؤهلة للتصنيف ضمن الشق الأول من رؤوس أموال تلك المؤسسات بقيمة إجمالية قدرها 16مليار درهم. وستكون تلك السندات غير محددة الأجل، ولا تعطي حامليها حق التصويت، ويحق للبنوك المصدرة سدادها بالكامل وفقاً لشروط معينة. وفي جانب متصل، لاحظ التقرير أن التمويل العقاري هو المحرك الأول لآلة الطلب على العقارات، وفي ظل جمود التمويل العقاري في دبي، فإن الأسعار مرشحة للانخفاض عن مستوياتها الحالية، مؤكدا أن السرعة في إعادة الحياة إلى قطاع التمويل العقاري ستكون سببا في بداية الانتعاش في دبي وباقي الإمارات.

   ظلال الأزمة العالمية

   وفي السياق نفسه، ذكر تقرير صدر عن بيت الاستثمار العالمي (غلوبل) اخيرا أن قطاع العقارات الإماراتي قفز بمعدلات نمو مضاعفة على أساس سنوي وساهم بنحو 15 في المائة في الناتج المحل الإجمالي للدولة. وعقب خمسة أعوام من النمو المتميز، ألقت الأزمة المالية العالمية بظلالها على قطاع العقارات الإماراتي الأكثر إثارة للجدل. وقال التقرير انه للمرة الأولى منذ سنوات، يتباطأ سوق العقارات الإماراتي في ظل تقييد الائتمان، انخفاض حجم المشروعات، انخفاض فرص العمل وانهيار الأسعار الذي أعقب أزمة الائتمان العالمي خلال سبتمبر 2008. ونما إجمالي الائتمان الموجه الى القطاع العقاري بمعدل نمو مضاعف. وأشار التقرير إلى أن أحدث البيانات الصادرة حديثا قد أظهرت أن قروض الرهن العقاري استقرت عند 87.5 مليار درهم في يونيو من العام الماضي، بمعدل نمو بلغ 49 في المائة بالمقارنة بمستواها البالغ 58.8 مليار درهم في نهاية 2007. ومع ذلك، أجبرت أزمة الائتمان الأخيرة البنوك الإماراتية ومؤسسات الإقراض على تشديد معايير الإقراض. فقد خفض بنك HSBC معدل القروض إلى القيمة إلى 70 في المائة، منخفضا من 85 في المائة. كما أوقف لويدز تي اس بي قروضه بغرض شراء الشقق وخفض معدل قروضه إلى القيمة على الفيللات في الإمارات إلى 50 في المائة.

   انخفاض الأسعار 25 %

   إلى ذلك، قال بنك الاستثمار مورغان ستانلي إن أسعار العقارات السكنية في دبي انخفضت بنسبة 25% منذ بلغت ذروتها في سبتمبر الماضي وأن أكبر العقارات تأثرا بالاتجاه النزولي هي الوحدات السكنية الفخمة مرتفعة الثمن. وقال البنك في تقرير إن أسعار العقارات في أبوظبي انخفضت أيضا بنسبة 20% في المتوسط منذ بلغت ذروة في الصيف الماضي. وأضاف تقرير مورغان ستانلي الذي صدر بداية العام ان الأدلة تشير إلى «انخفاضات حادة في حجم الصفقات في الربع الأخير بسبب الأوضاع الاقتصادية واختفاء عمليات الشراء بغرض المضاربة ونقص التمويل».
   وأوضح إنه منذ سبتمبر الماضي انخفضت أسعار الشقق في دبي بنسبة 25% وأسعار الفيللات بنسبة 26% رغم ما تقوله بعض شركات التطوير العقاري من مرونة أسعار الفيللات وشرائح المباني منخفضة الارتفاع.

   هبوط أسعار «برج دبي» و«مارينا دبي»

   قال تقرير «المزايا» انه في نظرة مستقبلية على القطاع في الإمارات أكد تقرير «غلوبل» أن دبي كانت ولا تزال محور اهتمام وجذب لقوة العمل المغتربة. وقد تضاعفت المبيعات وأسعار الإيجارات بمعدل نمو مضاعف خلال الأعوام الخمسة الماضية. وبالرغم من ذلك، فإننا في بداية الربع الرابع لعام 2008 شهدنا تباطؤا في النمو تماشيا مع التطورات الأخيرة في الأسواق العالمية وأزمة الائتمان.

   وبالرغم من الانخفاض الذي شهده الربع الرابع من عام 2008، فقد أدت الزيادة في الأرباع الثلاثة الأولى إلى نمو أسعار الشقق بمتوسط معدل 6 في المائة في عام 2008، وفقا لأحدث تقرير صادر من «استيكو للاستشارات العقارية». وانخفضت أسعار شقق «برج دبي» من 3750 درهما لكل قدم مربعة خلال الربع الثالث من 2008 إلى 2700 درهم لكل قدم مربعة خلال الربع الرابع من 2008 بنسبة انخفاض بلغت 28 في المائة. كذلك انخفضت أسعار «مارينا دبي» بنسبة 18 في المائة، من 2200 درهم للقدم المربعة إلى 1800درهم للقدم المربعة خلال الربع الرابع من 2008.

   إعصار الأزمة يضرب سياحة دبي
   75% من السياح الذين زاروا دبي للسياحة في الربع الاخير من عام 2008، لديهم حجوزات مسبقة

   ارباب

4. إعصار الأزمة يضرب سياحة دبي بعدما عصف بمال وعقار الإمارة
   Arabian Business السبت 14 فبراير 2009 2:29 م

   مر علي سول كيرزينير الذي لايزال يعمل في مجال ادارة الفنادق وهو في عمر الثالثة والسبعين، 4 ازمات اقتصادية، بدءا من ركود عام 1987 وحتى الانهيار الذي اصاب الطيران الجوي في اعقاب احداث الحادي عشر من سبتمبر في 2001.

   «لكن هذه الازمة هي الاسوأ على الاطلاق» يقول كيرزينير في مقابلة اجريت معه في جريدة “فايننشال تايمز ” ونقلتها جريدة “القبس” الكويتية في آخر فندق افتتح في دبي وهو اتلانتيس.

   فبعد اقل من ثلاثة اشهر على استضافة الفندق لمئات من المشاهير لحدث الافتتاح الكبير، يقول كيرزينير ان معدل الاشغال في الفندق الذي يديره يراوح عند نحو 70%.

   غير ان ذلك الحدث البراق، وبكل الهالة التي صاحبت الهرج والمرج لذلك الافتتاح كان البهرجة الاخيرة قبل ان تضرب الازمة الاقتصادية العالمية ضربتها وتسببت بتوقف مفاجئ لتوسع دبي الذي دام ست سنوات.

   وقد ألغيت آلاف الوظائف في قطاعي المال والعقار في دبي، ومن المستبعد ان تكون السياحة بعيدة عن تلك المشكلات مع اضطرار الفنادق لخفض الاسعار بما يصل الى 50% سعيا وراء جذب الزبائن. إذ يقول أليكسيس كيرياكيديس، المدير الشريك للضيافة في شركة ديلويت للاستشارات، ان سوق دبي تحول بشكل سريع من تحقيق اعلى الايرادات للغرفة الى معدل نمو سلبي للايرادات منذ اكتوبر الماضي.

   ويضيف ان 75% من السياح الذين زاروا دبي للسياحة في الربع الاخير من عام 2008، لديهم حجوزات مسبقة. وتشهد فنادق دبي التي تقع على الشاطئ تراجعا في الاشغال في موسم الذروة بمعدل 25% مقارنة بالعام السابق، وانخفاضا في الاشغال يصل الى نحو 60%.
   وتظهر آخر الارقام الرسمية ان معدل الاشغال تراجع بمعدل 14% في الربع الثالث في 2008، حيث عدلت الزيادة المعتدلة في عدد زوار دبي بزيادة 10% في المعروض من الغرف.

   اما فنادق المدينة التي تخدم بشكل اساسي 25% من المسافرين الذين يحضرون الى دبي بدافع العمل والبيزنس فهي تعاني بشكل اكبر. فاقتصاد دبي المعولم يعاني اصلا من المتاعب فضلا عن ان الشركات تخفض من نفقات سفر البيزنس.

   وتواجه اكبر شريحة سياحية تزور دبي وهي البريطانيون الذين يشكلون 15% من اجمالي الزوار معضلة ثنائية تتمثل في الركود وتراجع حاد في اسعار المنازل في بلدهم، اذ يقول كيرياكيديس «لقد اصيب البريطانيون بازمة مضاعفة، فقيمة الجنيه الاسترليني انهارت مقابل الدرهم الاماراتي على مدى الاشهر الثلاثة الماضية، مما رفع التكاليف في دبي الى 30%، وجعل من دبي مكلفة جدا بالنسبة للبريطانيين».

   *** الجنيه البريطاني كان ب 7.7 درهم و الآن ب 5.30 بالرغم من وصوله قبل اسبوعين أو ثلاثة ب 5 دراهم .. يعني حتى لو أراد البريطانيون بيع استثماراتهم العقاريه بنفس سعر الشراء أيام الطفره فالنتيجه خساره 30% من قيمتها اذا ما أرادوا تحويلها الى الجنيه الاسترليني .. ربما يفضلون عدم بيعها في هذا الوقت ***

   ويشكل مواطنو دول الخليج 45% من السياح الى دبي. اما الباقي فمعظمهم يأتي من اوروبا.

   ويقول كيرزنير الذي سيكون سعيدا لو استطاع ان يحافظ على مستويات الاشغال في فندقه عند «اواخر الستينات» ان روسيا والهند تشكلان سوق نمو واعدتين لفندق اتلانتيس.

   كيرزنير انترناشيونال المملوكة جزئيا من شركة نخيل للتطوير العقاري المملوكة لحكومة دبي لا تخطط لخفض الاسعار. لكن كيرزنير يقول انه يتعين على الفنادق ان تقدم قيمة مقابل المال المدفوع، وهو يعرض صفقات تشمل سبع ليال بسعر خمس ليال.

   ويحذر كيرياكيديس من ان دبي بحاجة إلى توسيع نطاق جاذبيتها بشكل اكبر اذا ما كانت تريد استقطاب بعض من الـ50% من السياح الذين يبحثون عما هو اكثر من مجرد شواطئ ومراكز تسوق.

   دبي لاند وهو عبارة عن منتزه على مشارف المدينة سيساعد على تعزيز جاذبيتها، لكن المتمولين يحذرون من ازمة الائتمان تهدد بتأجيل او الغاء العديد من المشروعات قيد العمل.

   وقد دفع انهيار الائتمان بدبي الى ايقاف خطط بناء بعض الفنادق التي كان الهدف منها زيادة عدد الزوار من 10 ملايين زائر في 2008 الى 15 مليونا بحلول 2015.

   وقد تم ايقاف العمل في خور الجميرة بسبب المشاكل المالية التي تعاني منها الشركة المالكة للمشروع، وهي شركة تطوير. كما يتعين على دبي ان تعمل حاليا على تطوير عروض فيها مزيد من الابداع والابتكار، وهو ما كان مفقودا في السنوات القليلة الماضية كون الامارة كانت تسوق نفسها وسط المسافرين الافراد الاثرياء.
   يقول كيرياكيديس «سنبدأ برؤية دبي وهي تسوق نفسها بين اوساط الجمهور العادي».

5. استثمار عقاري ناجح في ظل الأزمات
   خالد شاكر المبيض
   أعلم أن العنوان مثير للاهتمام خصوصاً ممن يرغبون الاستفادة من الأزمة المالية الحالية, وللعلم أن الذين يرغبون في بدأ استثمار عقاري في ظل الأزمات يكون هدفهم الرئيسي في العادة استغلال الفرص التي تفرزها تلك الأزمات وهذا من وجهة نظري سليم حيث إنه و بالرجوع إلى الأزمات السابقة نجد أنها قدمت فرصة لكثيرين في تحقيق ثروات استثنائية.
   ولكن السؤال كيف أبدأ استثمارا عقارياً مستفيداً من الأزمة الحالية؟
   في البداية من المهم أن نعلم أن أي أزمة مالية أو ركود اقتصادي سواءً كان محلياً أو عالمياً فإن حجم الضرر الذي تسببه عادة ما يكون محدوداً في قطاع معين أو عدة قطاعات ولزمن محدود فقط , وبالمقابل فإنه في الغالب تفرز عن الأزمات فرص عقارية لا يرى مدى أهميتها إلا العقاري المخضرم أو الذكي الذي يعلم مدى أهمية تلك الفرص ولكن المحظوظ من يملك نقداً في تلك الظروف وكما قيل Cash Is King.
   كما أنه من المسلم به أن هناك قنواتاً استثمارية عقارية تبقى عوائدها مجزية وإن كان تأثير الأزمة فيها مباشراً ويمكن أن نحدد القطاع الاستثماري المناسب للاستثمار فيه عبر دراسة حاجة السوق والشريحة المستهدفة، فعلى سبيل المثال إن أردنا أن نستثمر في قطاع المكاتب التجارية يجب علينا دراسة حاجة السوق ونوع المكاتب والسعر العادل الذي يمكن أن يكون مناسباً لتلك الشريحة, وبعد تحديد قطاع الاستثمار العقاري الذي يناسب الفئة المستهدفة يتم اقتناص الفرص المتاحة من الأراضي التي تناسب ذلك الاستثمار ففي العادة ما يكون العرض كبيراً في وقت الأزمات وبالتالي فرصة الحصول على عقار مناسب للمشروع وبصفقة جيدة تكون كبيرة.
   كما أن عملية تنفيذ المشروع العقاري تتم وسط فرص توفير أكبر في ظل كثرة المنافسة بين شركات المقاولات ورخص المواد الخام التي تدخل في بناء المشروع مما يجعل تنفيذ المشروع أسرع وأقل تكاليف.
   وبعد انتهاء المشروع لن تكون هناك مشكلة ولا صعوبة في تسويقه سواءً كان بالتأجير أو البيع لأن فكرة المشروع عملت في وقت الأزمة وبعد دراسة حاجة المستفيد الفعلية وبالتالي في حال تلاشت الأزمات من السوق وبدأت وفرة السيولة من جديد يكون السبق في زيادة العوائد للمشروع الذي عمل في وقت الأزمة كبيراً ولن يكون على المشروع خطر لأنه لن يكون هناك ركود أكثر مما هو عليه في وقت بداية الأزمات.
   كما أن جميع المشاريع التي نفذت في وقت الأزمات المالية والركود الاقتصادي للفترات السابقة تضخمت أرباحها وعوائدها فور انتهاء الأزمة وأدت إلى ثراء ملاكها وجعلتهم أول المستفيدين.
   وهذا قد يجعلنا نعيد النظر في إحجامنا عن الاستثمار في أوقات الأزمات وبالرد على من يقول إنه يجب علينا التريث والانتظار قبل الدخول في مشروع عقاري حتى تنتهي الأزمة أو تخف أقول له إنك فوت فرصة كبيرة عليك فإن الفرص التي تتوافر وقت الأزمات تنتهي أو تشح فور انتهائها.
   وأختم بحادثة مشابهة حيث أذكر أن أحد كبار رجال الأعمال في السعودية قام بشراء أرض ضخمة بسعر كبير في وقت الشراء وكان وقت شرائه تلك الأرض في سنة 1991 م وهو أول أزمة حرب الخليج وكان وقتها ركود رهيب في سوق العقار ولا أذكر أن أحداً كان يطلب شراء عقار بل كانت عروض العقارات أحياناً بأقل من سعر الشراء مما جعل غالبية المطلعين على تلك الصفقة يتهكمون من رجل الأعمال الذي قام بالشراء بل وزاد بعضهم بأن الرجل قد أصيب بالخرف أو الجنون على إقدامه على شراء تلك الأرض وأنه لن يحلم أن يبيعها ولا حتى بنصف سعر ما اشتراها به, وعندما سألته عن سبب فعلته تلك ضحك وقال (أشتري عندما يبيع الناس وأبيع عندما يشتري الناس) وبالفعل باع تلك الأرض بعد أربع أو خمس سنوات لا أذكر تحديداً ولكن ما أذكره هو أنه باعها بأكثر من عشرة أضعاف قيمة شرائها فتعلمت بعدها أنه لا ركود يمنع الاستثمار مهما كان حجمه.

Comments are closed.