المؤشرات الاستثمارية لشركة اعمار العقارية

( منقول) من الاخ السهم الغريب
مقدمة:
تحتوي هذه المذكرة على المؤشرات والبيانات الخاصة بالتوقعات الاستثمارية لشركة إعمار العقارية خلال الفترة من الربع الثاني حتى الربع الأخير لعام 2005م، وذلك انطلاقا من المعايير التالية :
· بيانات الشركة والشركات التابعة لها وقوائمها المالية عن عام 2004م والربع الأول من عام 2005م.
· مؤشرات الاقتصاد الإماراتي وتوقعات النمو الخاصة به خلال عام 2005م.
· مؤشرات سوق العقار في الإمارات وتوقعات النمو الخاصة به في عام 2005م.
وتقدم هذه المذكرة صورة واضحة عن وضع الشركة وتوقعات نمو الأعمال والأنشطة التابعة لها ومؤشرات الربحية الخاصة بها، بما يمكن الراغبين في الاستثمار في أسهمها من اتخاذ القرار المناسب المبني على أسس علمية وإحصائية دقيقة.

نبذة عن الشركة:
تأسست شركة إعمار العقارية كشركة مساهمة عامة بتاريخ 23 يونيو 1997م ومقرها إمارة دبي – الإمارات العربية المتحدة، وذلك بموجب القرار الوزاري رقم 66 لعام 1997م، وباشرت نشاطها في 23 يونيو 1997م.
ويبلغ رأس المال المدفوع للشركة في 1/1/2005م (2.835.000.000 د.م) ملياران وثمانمائة وخمسة وثلاثون مليون درهم إماراتي وبذلك تكون الشركة قد زادت في رأس مالها في 1/1/2005م بقيمة (185.000.000 د.م) مائة وخمسة وثمانون مليون درهم إماراتي حيث كان رأس المال في 31/12/2004م بقيمة (2.650.000.000 د.م) ملياران وستمائة وخمسون درهم إماراتي وهي عبارة عن أسهم منحة بقيمة 7% من رأس المال، وفي 15/6/2005م رفعت الشركة رأس مالها إلى خمسة مليارات وستمائة مليون درهم إماراتي.
رأس المال السنة
2.650.000.000 د.م 31/12/2004م
2.835.000.000 د.م 1/1/2005م
5.600.000.000 د.م 15/6/2005م
وتمارس الشركة العديد من الأنشطة المتمثلة فيما يلي :
· الاستثمارات العقارية.
· التطوير العقاري.
· خدمات إدارة العقار.
· الخدمات البنكية.
· الخدمات التجارية.
· تكنولوجيا المعلومات والاتصالات.

الشركات التابعة:
تعمل إعمار كمجموعة قابضة من خلال عدد من الشركات التابعة لها والتي يبلغ عددها 61 شركة تشمل مجمعات سكنية منتجعات وفنادق وبنوك وشركات اتصالات وتكنولوجيا وخدمات عامة وتجارية، وتمتلك إعمار أغلبها بنسبة 100% وتمتلك نسبة تفوق 51% في بقية الشركات التابعة، وفيما يلي قائمة بأهم الشركات التابعة :
نسبة الملكية الأنشطة الرئيسية بلد التأسيس اسم الشركة
100% الأعمال البنكية الإمارات بنك دبي
100% تقنية المعلومات الإمارات سهم للكنولوجيا
51% الخدمات الإدارية الإمارات خدمات أمريل
100% تطوير العقارات الإمارات مرسى دبي-المرحلة الأولى
100% تطوير العقارات الإمارات تلال الإمارات
100% الاستثمارات العقارية الإمارات مجمع الذهب والألماس
100% الاستثمارات العقارية الإمارات البحيرات
100% إدارة العقارات الإمارات إدارة تلال الإمارات
100% الاستثمارات العقارية الإمارات جولفورمز ميدل إيست
100% تطوير العقارات الإمارات أبراج إعمار
100% تطوير العقارات الإمارات جولف تاورز
100% تطوير العقارات الإمارات ذيفيوز
100% تطوير العقارات الإمارات مجمع الغاف السكني
100% تطوير العقارات الإمارات مجمع الجاز السكني
100% تطوير العقارات الإمارات مجمع السدر السكني
100% تطوير العقارات الإمارات مجمع النخيل السكني
100% تطوير العقارات الإمارات مجمع الثيال السكني
نسبة الملكية الأنشطة الرئيسية بلد التأسيس اسم الشركة
100% تطوير العقارات الإمارات مجمع الصفا
100% تطوير العقارات الإمارات مجمع الراك
100% تطوير العقارات الإمارات مجمع الأرطا
100% تطوير العقارات الإمارات مركز الروضة
100% تطوير العقارات الإمارات الينابيع – مرحلة أولى
100% تطوير العقارات الإمارات الينابيع – مرحلة ثانية
100% تطوير العقارات الإمارات الينابيع – مرحلة ثالثة
100% تطوير العقارات الإمارات الينابيع – مرحلة رابعة
100% تطوير العقارات الإمارات الينابيع – مرحلة خامسة
100% تطوير العقارات الإمارات الينابيع – مرحلة سادسة
100% تطوير العقارات الإمارات الينابيع – مرحلة سابعة
100% تطوير العقارات الإمارات السهول – مرحلة أولى
100% تطوير العقارات الإمارات السهول – مرحلة ثانية
100% تطوير العقارات الإمارات السهول – مرحلة ثالثة
100% تطوير العقارات الإمارات السهول – مرحلة رابعة
100% تطوير العقارات الإمارات السهول – مرحلة خامسة
100% تطوير العقارات الإمارات السهول – مرحلة سادسة
100% تطوير العقارات الإمارات ذي ريزيدنسز1
100% تطوير العقارات الإمارات ذي ريزدنسز2
100% تطوير العقارات الإمارات ذي أولد تاون
100% تطوير العقارات الإمارات برج دبي
100% تطوير العقارات الإمارات المرابع العربية
100% تطوير العقارات الإمارات الريم
100% تطوير العقارات الإمارات هتان1
100% تطوير العقارات الإمارات هتان2
100% تطوير العقارات الإمارات سافانا في المرابع العربية
100% تطوير العقارات الإمارات مجمع إعمار للأعمال-1
100% تطوير العقارات الإمارات مجمع إعمار للأعمال-2
100% الاستثمار الإمارات إعمار انترناشيونال
61% الاستثمار والتطوير الإمارات إعمار ميدل إيست
نسبة الملكية الأنشطة الرئيسية بلد التأسيس اسم الشركة
100% موريشيوس الإمارات إعمار القابضة
100% خدمات التأشيرات الإمارات إعمار للاستثمار
100% جزر العذراء الإمارات الإمارات العقارية المحدودة
100% الاستثمار والمشاريع الإمارات كابيتال بارتنرز
100% الاستثمار والمشاريع الإمارات ناشيونال انفستمنت
100% الاستثمار الصناعي الإمارات إعمار للصناعات
100% التبريد الصناعي الإمارات إعمار ئي دي سي
79% وساطة الاسهم الإمارات إعمار للخدمات المالية
100% التأجير الإمارات ذي دبي مول
100% خدمات الفنادق الإمارات فنادق ومنتجعات إعمار
100% الشقق والضيافة الإمارات إعمار للشقق الفندقية
100% الشقق والضيافة الإمارات المجرة

السياسات المحاسبية والشفافية:
تتميز السياسات المحاسبية للشركة بدرجة عالية من الدقة وتعبر بعدالة عن مركزها المالي بما يتيح للمستثمر التعرف على الوضع المالي الحقيقي للشركة بصورة تتسم بالشفافية والوضوح، وتتمثل أهم السياسات المحاسبية للشركة فيما يلي:

1 – أسس إعداد البيانات:
تلتزم الشركة في إعداد بياناتها المالية بالمعايير الصادرة أو المتبعة من قبل مجلس المعايير المحاسبية الدولية، كما تلتزم بالتفسيرات الصادرة عن اللجنة الدولية للتفسيرات الخاصة بإعداد التقارير المالية، وكذلك المتطلبات القانونية الملزمة في دولة الإمارات العربية المتحدة.
كما تلتزم الشركة باستخدام سياسات محاسبية موحدة ومتطابقة لديها ولدى الشركات التابعة لها.

2 – تحقق الإيرادات:
تأخذ الشركة بمجموعة من المعايير المحاسبية والمالية التي تؤكد تحقق الإيرادات المحتسبة، وبما يضمن مصداقية القوائم المالية للشركة، وتعمل الشركة في هذا الإطار من خلال ما يلي :
أ – فيما يتعلق ببيع قطع الأراضي تحتسب الشركة قيمة العقارات المبيعة كإيرادات عند تحقق مجموعة من الشروط منها :
· اكتمال البيع وتوقيع العقود ودفع القيمة.
· استثمار المشتري بنسبة تزيد عن 20% من قيمة العقار، على أن يتم تثبيت الإيرادات طبقاً للنسبة المئوية من العمل المنجز في العقار.
· تحويل جميع التزامات العقار ومخاطره إلى المشتري وانتهاء الروابط الجوهرية للمجموعة بالعقار.
ب – فيما يتعلق ببيع الوحدات والفيلات، يتم احتساب الإيرادات على أساس النسبة المئوية من الأعمال التي تم إنجازها عند توفر الشروط التالية :
· استثمار المشتري بقيمة 20%من قيمة العقار مع إظهار الالتزام بدفع باقي القيمة.
· استكمال المرحلة التمهيدية من المشروع مثل الأعمال والتصاميم وعقد الإنشاء وتسوية الموقع ووضع الأساسات.
· عدم قدرة المشتري على استرجاع المبالغ المدفوعة إلا في حالة عدم تسلم الوحدة.
ج – فيما يتعلق ببرامج الاستئجار المنتهي بالتمليك يتم احتساب الإيرادات على أساس الأقساط الثابتة المدفوعة إلى أن يعلن المستأجر عن رغبته في الشراء، وعند ذلك تحتسب بقية القيمة المطلوب دفعها كإيرادات.
د – فيما يتعلق بالتأجير الاستثماري تحتسب الإيرادات طبقاً للأقساط المدفوعة من الإيجارات كما وردت في شروط التعاقد.
هـ – يتم تثبيت إيرادات الفوائد على أساس الاستحقاق.
و – يتم تثبيت إيرادات الخدمات خلال الفترة التي تم تقديم الخدمات فيها.

النتائج المالية:
تبين القوائم المالية للربع الأول من عام 2005م مقارنة بنتائج الربع الأول لعام 2004م، ولعام 2004م بشكل عام، نمواً واضحا في الأرباح الصافية للشركة، كما يبين تحليل القوائم المالية للشركة وأعمالها وأنشطتها وجود احتمال قوي لنمو الأرباح الصافية بنفس المعدلات خلال الربع الثاني لعام 2005م وحتى نهاية العام.
فقد حققت الشركة أرباحاً صافية عن الربع الأول لعام 2005م بقيمة (1.324.864.000 د.م) مليار و324 مليون وثمانمائة وأربعة وستون ألف درهم، وذلك في مقابل (207.552.000 د.م) مائتان وسبعة ملايين وخمسمائة واثنان وخمسون ألف درهم للربع الأول من عام 2004م، وفي مقابل مليار و 690 مليون درهم لعام 2004م بأكمله، كما بلغت أرباح الشركة في الربع الثاني من عام 2004م 315 مليون درهم، وفي الربع الثالث 516 مليون درهم، وفي الربع الرابع 652 مليون درهم.
كما ارتفعت حقوق المساهمين في الربع الأول من عام 2005م إلى تسعة مليارات واثني عشر مليون درهم في مقابل ستة مليارات وخمسمائة وخمسون مليون درهم في الربع الأول من عام 2004م، وفي مقابل ثمانية مليارات وواحد وثلاثون مليون درهم في نهاية عام 2004م.
وارتفعت القيمة الدفترية للسهم من 3.96 درهم في نهاية الربع الأول من عام 2004م إلى 4.37 درهم بنهاية عام 2004م ثم إلى 4.91 درهم في نهاية الربع الأول من عام 2005م، وينبغي ملاحظة أن هذه القيمة الدفترية لا تتضمن قيمة الأراضي الممنوحة للشركة من حكومة دبي والتي تبلغ قيمتها السوقية 30 مليار درهم.
كما أوقفت الشركة في نهاية عام 2004م التحويل إلى الاحتياطي القانوني لبلوغه 50% من رأس المال المدفوع.
وبلغ ربح السهم عن الربع الأول لعام 2005م 0.49 درهم، مقابل 0.08 درهم في الربع الأول لعام 2004م، وفي مقابل 0.64 درهم للسهم في عام 2004م بالكامل، كما بلغ ربح السهم في الربع الثاني من عام 2004م 0.12 درهم وفي الربع الثالث 0.19 درهم، وفي الربع الرابع 0.25 درهم.
عام 2004 31 مارس 2004 31 مارس 2005 البيان
1.690.557.000 207.552.000 1.324.864.000 الأرباح الصافية
8.031.898.000 6.550.243.000 9.012.262.000 حقوق المساهمين
9.175.264 9.772.807.000 18.761.395.000 إجمالي الموجودات
4.721.274.000 3.221.234.000 9.744.425.000 إجمالي المطلوبات
4.37 3.96 4.91 القيمة الدفترية للسهم
0.64 0.08 عن ربع العام 0.49 عن ربع العام ربح السهم

ويبين الجدول التالي تطور أرباح الشركة في عام 2004م والربع الأول من عام 2005م.

معدل نمو الأرباح ربح السهم الربح الصافي بالمليون البيان
0.08 208 الربع الأول لعام 2004م
51% 0.12 315 الربع الثاني لعام 2004م
64% 0.19 516 الربع الثالث لعام 2004م
26% 0.25 652 الربع الرابع لعام 2004م
107% 0.49 1325 الربع الأول لعام 2005م
تطور أرباح الشركة

معدل نمو الأرباح لعام 2004م

تحليل النتائج:
يتناول هذا التحليل تطور النتائج المالية للشركة خلال عام 2004م، والربع الأول من عام 2005م، وكذلك العوامل التي ساهمت في تحقق هذه النتائج :

1 – تطور النتائج المالية للشركة:
من الملاحظ أن النتائج المالية في حالة تصاعد مستمر وبصورة قوية طوال عام 2004م، والربع الأول من عام 2005م، ويلاحظ أن ربح السهم في الربع الأول من عام 2005م، قد ارتفع بنسبة 612.5%، كما ارتفعت حقوق المساهمين عن نفس الفترة بنسبة 137.5%، وارتفعت الأرباح الصافية عن نفس الفترة بنسبة 638.3%، كما أن معدل الارباح ظل خلال عام 2004م والربع الأول من عام 2005م بشكل تصاعدي وصل إلى 107% في الربع الأول من عام 2005م قياسا إلى الربع الأخير من عام 2004م.
كذلك فقد تمكنت الشركة من استكمال الحد الأقصى للاحتياطي القانوني والبالغ 50%من رأس المال.

تطور النتائج المالية للشركة

تطور موجودات ومطلوبات الشركة

معدل نمو الأرباح الصافية وربحية السهم

2 – عوامل تحقيق النتائج:
بالاطلاع على تقارير الشركة وقوائمها المعتمدة، نجد أن المصادر الرئيسية لدخل الشركة، والتي ساهمت في تحقيق نتائجها المالية الجيدة تتمثل فيما يلي :
أ – بيع قطع الأراضي والفيلات والكوندومنيوم والواحدات التجارية في كل من المشاريع التالية :
· تلال الإمارات.
· مرسى دبي.
· أبراج إعمار.
· البرج.
· الروضة.
· السهول.
· هتان.
· الينابيع.
· المرابع العربية.
ب – إيرادات الأوراق المالية والمتكونة مما يلي :
· سندات مالية مصدرة من قبل شركة مالية إماراتية لمدة ستة أشهر لا يزال بعضها قيد الاستحقاق في 2006م.
· سندات مالية حكومية صادرة عن حكومة دبي,
· استثمارات في سندات مالية يومية مغطاة تحت الطلب.
· استثمارات في شهادات ذهب صادرة عن بنوك مسجلة في دولة الإمارات.
· سندات تابعة لصندوق دبي جلوبال.
· وديعة مغطاة باليورو/دولار مسجلة لدى أحد بنوك الإمارات.
· سندات تابعة لبنك دي بي اس سنغافورة.
ج – الاستثمار في الشركات الشقيقة.
د – زيادة رأس المال، حيث حصلت الشركة على ما يقارب من 2.765 مليار درهم كموجودات نقدية نتيجة لزيادة رأس المال إلى 5.6 مليار درهم، كما سوف تحصل الشركة على حوالي مبلغ مماثل في حالة وجود علاوة إصدار بقيمة درهم واحد للسهم وضعف هذا المبلغ في حالة وجود علاوة إصدار بقيمة درهمين للسهم الواحد، وهو ما سيؤدي إلى توسيع الفارق بين الموجودات والمطلوبات بما يرفع من ملاءة الشركة إلى درجة عالية.

3- تحليل عناصر الربحية :
بالنظر إلى الأرباح المتحققة لعام 2004م، نجد أن مصدرها الأساسي يأتي من مبيعات العقارات (أراضي، فيلات، وحدات تجارية) وذلك على النحو التالي:
الدخل التكلفة الإيرادات البيان
875.300.000 665.076 1.540.376.000 أراضي
1.264.040.000 2.195.087 3.459.127.000 فيلات
144.000.000 0000 144.000.00 وحدات تجارية
2.283.340.000 2.860.163.000 5.143.503.000 الإجمالي
تحليل عناصر الإيرادات الرئيسية لعام 2004م

تحليل عناصر الإيرادات الرئيسية لعام 2004م

الدخل التكلفة الإيرادات البيان
759.119.000 615.659.000 1.374.778.000 أراضي
652.425.000 782.449.000 1.434.874.000 فيلات
000000 0000 —– وحدات تجارية
1.411.544 1.398.108.000 2.809.652.000 الإجمالي
تحليل عناصر الإيرادات الرئيسية للربع الأول من عام 2005م

تحليل عناصر الإيرادات الرئيسية للربع الأول من عام 2005م

ولا تزال مصادر الدخل الرئيسية للشركة في عام 2004م مستمرة في عام 2005م، مضافا إليها عناصر جديدة، حيث لا تزال الشركة مستمرة في بيع الأراضي والفيلات والوحدات التجارية من خلال العديد التي لا تزال في طور التنفيذ وهي :
تاريخ الانتهاء الموقع المشروع
2006م المرابع العربية الغزال – مرحلة ثانية
2007م منطقة برج دبي أبراج ريزدنس
2006م مرسى دبي المجرة
2006م المرابع العربية الغزال – مرحلة ثالثة
2007م الإمارات للجولف أبراج الجولف
2006م مرسى دبي أرصفة المرسى
2006م المرابع العربية تيرانوفا
2006م منطقة برج دبي المدينة القديمة
2007م المهرة
2005م مرسى دبي برج عنبر
2007م منطقة برج دبي مجمع الريحان
2006م المرابع العربية هتان
2007م منطقة برج دبي فندق البحيرة
2006م الإمارات للجولف مجمع توريا
2007م منطقة برج دبي مجمع الزعفران
2007م المرابع العربية مجمع بالميرا
2006م الإمارات لجولف مجمع أونا
2008م منطقة برج دبي أبراج فيوز
2006م الإمارات لجولف مجمع أرنو
2007م المرابع العربية مجمع ميرادور
2006م الهند مركز حيدر أباد

كما تبلغ القيمة السوقية للأراضي المملوكة لإعمار والتي يجري بيعها حاليا 30 مليار درهم، إضافة إلى ممتلكات أخرى تقدر بحوالي 10 مليار درهم وذلك على النحو التالي:

القيمة التقديرية الوصف البيان
9 مليار درهم أراضي ممنوحة بمساحة 1.2 مليون متر مربع أراضي منطقة برج دبي
7.5 مليار درهم أراض ممنوحة بمساحة 5 مليون متر مربع أرض تلال الإمارات
8 مليار درهم أراضي ممنوحة بمساحة مليون متر مربع أراضي مرسى دبي
6 مليار درهم أراضي ممنوحة بمساحة 4مليون متر مربع أراضي المرابع العربية
2 مليار درهم مشتراة بمعرفة الشركة أراض متفرقة
1 مليار درهم مجمع الذهب وأبراج إعمار عقارات
3 مليار درهم —— نقد واستثمارات
5 مليار درهم —– شركات تابعة
40 مليار درهم الإجمالي
وعلى هذا الأساس تبلغ قيمة الممتلكات والأصول الصافية حوالي 7.5 درهم لكل سهم تقريباً.

4 – المشروعات العملاقة :إضافة إلى المشروعات الحالية للشركة، فهناك مشروعين عملاقين سيتم إنجازهما بين عامي 2005م و2008م، وسوف يكون لهما أثر كبير في زيادة القيمة السوقية للشركة وهما :
أ – برج دبي : والذي سيكون أحد المعالم العالمية البارزة وهو على هيئة ناطحة سحاب يتوقع أن يتم إنجازها عام 2008م.
ب – دبي مول : وهو أكبر مركز تسوق في العالم وقد تم حجز جميع المواقع من قبل الجهات التي ابدت رغبتها في الاستئجار فيه أو الانتفاع بخدماته.

5 – التدفقات النقدية :
من المتوقع أن تتضاعف التدفقات النقدية للشركة بصورة كبيرة خلال عام 2005م نتيجة لمضاعفة رأس المال إلى 5.6 مليار درهم، فإضافة إلى التدفقات النقدية المباشرة والتي تبلغ 2.765 مليار درهم وهي عبارة عن الفارق بين رأس المال السابق وقيمة الزبادة، فمن المتوقع أن تكون هناك علاوة إصدار لكل سهم، وهذه العلاوة تحددت بـ 5 دراهم لكل سهم، فمن المتوقع أن تحصل الشركة على تدفقات نقدية صافية تقدر بـ 16.8 مليار درهم.
6 – توسع الأنشطة خارج الإمارات :
قامت الشركة بعدة خطوات للدخول إلى عدة أسواق رئيسية في المنطقة وهي :
أ – السوق السعودية من خلال إنشاء شركة إعمار الشرق الأوسط.
ب – السوق الليبية.
ج – السوق المصرية من خلال تأسيس شركة عقارية مصرية إماراتية بريطانية مشتركة.

القيمة السوقية للشركة :
تبلغ القيمة السوقية للشركة قبل زيادة رأس المال حوالي 40 مليار درهم، وبعد زيادة رأس المال تبلغ القيمة السوقية للشركة حوالي 47.5 مليار درهم.

التوقعات:
بما أن تحقق الإيرادات يكون على أساس المنجز من العمل، وحيث أن الشركة لا تزال مستمرة في تنفيذ مشروعاتها الكبرى إضافة إلى البدء في تنفيذ برج دبي وقرب الانتهاء من مشروع دبي مول، وفي ظل التوسعات الخارجية للشركة، وبالنظر إلى العناصر التالية :
1 – النتائج المالية للعام 2004م و الربع الأول من عام 2005م.
2- معدلات نمو الأرباح الصافية وأرباح الأسهم.
3 – معدل نمو قيمة السهم.
4 – استمرارية مصادر الإيراد.
5 – الملاءة المالية.
6 – التوسعات الخارجية.
7 – أعمال الشركات التابعة.
8 – المشروعات العملاقة.
9 – احتمال بيع الشركة لبنك دبي إلى شركة دبي القابضة.
10 – احتمال وجود مفاجأت كبرى تعلن عنها الشركة قريبا كمشروعات عملاقة وذلك بسبب التدفقات النقدية الكبيرة لدى الشركة والتي لابد أن كون مخصصة لهذه النوعية من المشروعات.
ومع الاخذ في الاعتبار بمعدل نمو الأرباح للربع الأخير من عام 2004م، فمن المتوقع أن تحقق الشركة الأرباح الصافية التالية :
· الربع الثاني لعام 2005م = 1.6 مليار درهم.
· الربع الثالث لعام 2005م = 1.9 مليار درهم.
· الربع الرابع لعام 2005م = 2.2 مليار درهم.
وبهذا يكون إجمالي الربح المتوقع لعام 2005م نحو (6) ستة مليارات درهم بما يعادل 2.14 درهم لكل سهم قبل زيادة رأس المال.
وعلى هذا الأساس يعتبر الاستثمار في أسهم شركة إعمار الإماراتية من أفضل الفرص الاستثمارية في المنطقة خلال هذا العام والأعوام المقبلة.لالالالالالالالا للبيع واعمار بالتجورى الى 2008