النعيمي يصدر مرسومين لتنظيم القطاع العقاري في عجمان

أصدر صاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي عضو المجلس الأعلى حاكم عجمان المرسوم الأميري رقم (7) لسنة 2008 بشأن اكتساب ملكية الأراضي وتسجيلها في إمارة عجمان. والمرسوم 8 بشأن تنظيم الملكية المشتركة في المشروعات العقارية… وفيما يلي أبرز مواد المرسوم رقم 7:

ـ حق تملك الأراضي في الإمارة: بموجب أحكام هذا المرسوم يقتصر حق تملك الأراضي على مواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية وعلى الشركات والهيئات المملوكة لهم بالكامل وعلى شركات المساهمة العامة المنشأة في الدولة، والمؤسسات والهيئات العامة المنشأة في الإمارة، وبالرغم مما تقدم يجوز بموافقة الحاكم منح أشخاص أجانب، من غير المذكورين أعلاه، الحقوق الآتية: (أ) حق تملك أي ارض ملكية مطلقة (حرة) غير مقيدة بزمن. (ب) حق الانتفاع بأي أرض (بما في ذلك حق الإيجار الحكري) لمدة خمسين (50) سنة قابلة للتمديد، بموافقة الحاكم ووفقاً لأية شروط حسبما قد يراها الحاكم ملائمة.

طرق تملك الأراضي في الإمارة… 4(1) يتم تملك الأراضي في الإمارة أو يتم نقل ملكيتها، من مالك لآخر، بإحدى الطرق الآتية: (أ) عن طريق منحها من الحاكم لشخص طبيعي أو اعتباري وفقاً لأحكام القوانين والسياسات العامة المتعلقة بالأراضي الممنوحة في الإمارة والتي يصدرها الحاكم من وقت لآخر. (ب) عن طريق الوراثة بمقتضى إعلام شرعي بالوراثة. وفقا لأحكام المادة (5) أو المادة (6) من هذا المرسوم. (ج) عن طريق نقل ملكيتها بموجب تصرف بالمعنى الوارد في المادة (2) من هذا القانون، وبشرط أن يتم ذلك التصرف وفقا لأحكام المادة (7) من هذا المرسوم، وفي جميع الأحوال يشترط إبراز سند قانوني يثبت التصرف المعني. (د) بأمر من المحكمة بشرط مراعاة أحكام المادة (8) من هذا المرسوم. (2) لا تكون ملكية الأرض حجة في مواجهة دائرة الأراضي والغير ولا يكون نقل ملكية الأرض نافذاً قانونياً إلا إذا تم تسجيل سند الملكية، أو سند نقلها، في سجل الأراضي وفقاً لأحكام هذا المرسوم.

انتقال ملكية الأرض كنتيجة لتصرف… (1) يجوز لمالك أية أرض أن يقوم، بمقتضى تصرف، مدون في سند خطي في الشكل المقرر، بنقل ملكية تلك الأرض لشخص آخر، ويشمل ذلك بيع الأرض، بما في ذلك أي عقار عليها، أو نقل حق الانتفاع بأي منهما. ويكتمل نقل الملكية عندما يقيد المسجل في سجل الأراضي اسم الشخص الذي نقلت إليه ملكية الأرض كمالك لها أو كمالك لحق الانتفاع المعني. 7(2) لا يكون أي تصرف ناقلا لملكية الأرض أو لملكية أي حق امتياز أو حق انتفاع في سجل الأراضي إلا بعد إثباته للمسجل عن طريق إبراز سند خطي مثبت للتصرف المعني.

7(3) تتم التصرفات التي تتعلق بأية أرض أو بأية حقوق عليها على الوجه التالي:

(أ) بمقتضى سند مكتوب باللغة العربية في الشكل المقرر، على انه يجوز للمسجل أن يقبل حجية أي تصرف مدون في سند مكتوب بأية لغة غير اللغة العربية إذا كان ذلك السند مصحوباً بترجمة لها باللغة العربية معتمدة حسب الأصول متى رأى المسجل انه من المتعذر الحصول على سند للتصرف المعني محرر باللغة العربية.

(ب) بمقتضى إشهاد شرعي أو حجة شرعية تصدرها محكمة مختصة.

7(4) يجب أن يكون سند التصرف الناقل للملكية موقعاً من جميع أطرافه أمام قاض مختص أو أمام الكاتب العدل أو المسجل أو أمام أية سلطة رسمية أخرى يقبلها المسجل، في أية حالة خاصة. ويجب أن يحرر السند المعني من ثلاث نسخ أصلية أو نسخ طبق الأصل معتمدة وتقديم واحدة منها للمسجل لأغراض قيد التصرف المعني في سجل الأراضي.

7(5) يجب أن يتضمن السند بياناً صحيحاً لثمن الشراء، أو أي عوض ذي قيمة آخر للتصرف الناقل للملكية، وبيان ما تم دفعه أو استلامه من ثمن الشراء أو العوض ذي القيمة الآخر، إن وجد.

7(6) يجوز للمدير العام أن يأمر باستعمال نماذج مطبوعة معينة تصدرها دائرة الأراضي، من وقت لآخر، لإجراء التصرفات الناقلة لملكية الأراضي أو للسندات التي يجب قيدها في سجل الأراضي أو للتوكيلات التي تحرر لتوقيع السندات بمقتضاها.

7(7) يجوز للمسجل، بالرغم من أية توكيلات أو سندات أبرزت أمامه، أن يأمر بإحضار أي شخص مُدعى بتوقيعه على تلك التوكيلات أو السندات لغرض إثبات شخصيته. وفي حالة اقتناع المسجل بشخصية الشخص الماثل أمامه، فيجب عليه، بعد ذلك، أن يتأكد مما إذا كان ذلك الشخص قد حرر السند أو التوكيل المعني في حرية وعن طواعية وانه يفهم جيداً محتوياته، وعليه أيضاً أن يقوم بتدوين محضر مختصر بما تم أمامه وأن يرفقه بالتوكيل أو بالسند المعني.

7(8) لا يجوز للمسجل قبول السندات والتوكيلات التي حررت خارج الدولة إلا إذا تم التصديق عليها من وزارة خارجية الدولة حسب الأصول المرعية.

7(9) إذا تقدم أي شخص لقيد سند في سجل الأراضي، بمقتضى توكيل ممنوح له من مالك الأرض المعنية، أو من مالك أي امتياز أو حق عليها، فيجب على ذلك الشخص إبراز أصل التوكيل الصادر له للمسجل ويودع ذلك الأصل، أو تودع نسخة معتمدة منه، لدى المسجل.

7(10) ما لم ينص في التوكيل صراحة على سريانه لمدة معينة، يظل التوكيل الذي يحرر لغرض التسجيل صحيحاً إلى أن يلغيه الشخص الذي حرره بوثيقة إلغاء للتوكيل موقعة أمام كاتب عدل أو سلطة رسمية أخرى يقبلها المسجل ويستمر نفاذ ذلك التوكيل إلى حين تاريخ إيداع وثيقة إلغائه لدى المسجل. ولا يلغى التوكيل لمجرد وفاة الشخص الذي حرره ويجوز أن يتمسك بصحته كل شخص يتعامل مع الوكيل بحسن نية ودون علم بوفاة الموكل.

7(11) يجوز للمسجل أن يوجه بتأييد التوكيل المبرز أمامه مرة أخرى من قبل الموكل الأصلي نظراً لطول المدة منذ توقيع التوكيل الأصلي المعني أو لأي سبب آخر معقول.

7(12) إذا لم يتم قيد أي سند مثبت لتصرف يحمل تاريخاً سابقاً لتاريخ هذا المرسوم، وكان ذلك السند يتطلب القيد في سجل الأراضي، فلا يكون لذلك السند أي أثر قانوني إلى حين قيده في سجل الأراضي على انه يجوز للمسجل، بناء على طلب أي شخص ذي مصلحة قيد ذلك السند بعد استيفاء المتطلبات الآتية:

(أ) دعوة جميع الأشخاص المتأثرين بقيد السند في سجل الأراضي بإعلانات أو كتب دعوة تصدر حسب الأصول لمقابلة المسجل خلال مهلة يحددها المسجل لإبداء أي سبب مانع من قيد السند المذكور.

(ب) سداد رسم إضافي مقداره ثلاثمئة درهم بالإضافة للرسوم المقررة لقيد السند المعني في سجل الأراضي.

بتسجيل الأرض المعنية أو الامتياز المعني في سجل الأراضي على النحو الذي أمرت به المحكمة وذلك بعد سداد الرسوم المقررة.

الإفلاس أو باسم الشخص الذي تم تعيينه مديراً لتركة المالك المتوفى، بحسب ما يكون عليه الحال.

تنظيم الملكية المشتركة في المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية ذات الوحدات العقارية المتعددة

9(1) يجوز لأي شخص أن يتملك أي ارض خالية أو عقار (فيلا أو شقة أو مكتب أو محل تجاري أو أية وحدة عقارية أخرى في أي مشروع عقاري أو في أية بناية استثمارية) على أساس الملكية المشتركة الحرة أو أن يتملك أي امتياز أو حق انتفاع بأية ارض خالية أو عقار لفترة طويلة الأمد وفقاً للأحكام والشروط التي يصدر بها مرسوم أميري لاحق يصدر خصيصاً لتنظيم هذا النوع من الملكية المشتركة في المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية ذات الوحدات العقارية المتعددة.

9(2) على المسجل أن يقوم بتخصيص سجل خاص، مستقل عن وبخلاف سجل الأراضي، لقيد أسماء الأشخاص الذين يتملكون وحدات عقارية في مشروع عقاري أو بناية استثمارية متعددة الطوابق أو الشقق أو يملكون حقوق انتفاع في ارض خالية أو عقار، من النوع المذكور في المادة 9(1) أعلاه وفقاً للأحكام والشروط التي يتم ذكرها في المرسوم الأميري اللاحق الذي يصدر خصيصاً لتنظيم ذلك النوع من الملكية المشتركة.

سجل الأراضي

11(1) ينشأ في دائرة الأراضي سجل للأراضي تسجل فيه:

(أ) جميع الأراضي في الإمارة، سواء تلك التي تم تسجيلها باسم مالكيها قبل تاريخ العمل بهذا المرسوم، أو تلك التي يتم تسجيلها وفقاً لأحكامه، وتحمل كل أرض سجلت في سجل الأراضي رقماً مميزاً ووصفاً لموقعها واسم مالكها والتصرفات التي تتم بشأن انتقال ملكيتها والامتيازات التي تخضع لها الأرض المعنية بالإضافة لأية بيانات إضافية يعتبرها المسجل ضرورية.

(ب) حقوق الانتفاع بالأراضي التي تتم بموافقة الحاكم بموجب أحكام المادة 3(ب) من هذا المرسوم.

17(1) يجب على المسجل، عند إعداده سجل الأراضي وفقاً لأحكام هذا المرسوم، أن يرفض تسجيل أية حصة شائعة تقل عن الحد الأدنى المقرر وفقاً لأحكام البند 17(1) أعلاه وفي هذه الحالة يجب عليه إحالة الأمر للمدير العام لاتخاذ الإجراءات اللازمة بشأن تلك الحصة حسبما نص عليه البند 17(2) أعلاه.

تقييد التصرف في الأراضي الممنوحة من الحاكم

يجوز للحاكم، أو لمن يخوله، أن يأمر بوضع إشعار في سجل الأراضي أو ختم في سند الملكية يضمنه أي شرط أو قيد يتعلق ببناء أو استعمال أو التصرف في أية ارض ممنوحة من الحاكم، سواء لأغراض السكن أو لأي غرض آخر، أياً كان، وبمجرد وضع ذلك الإشعار في سجل الأراضي أو الختم في سند الملكية يصبح المالك ملتزماً به قانونياً ويعتبر أن كل شخص آخر يتصرف في قطعة الأرض المعنية بالنيابة عن المالك المعني عالم بذلك الشرط أو القيد وملزم به أيضا.

جواز دفع النقود المستحقة لدائرة الأراضي أو للمحكمة

إذا أصبح المبلغ المستحق على مالك الأرض بمقتضى امتياز مقيد في سجل الأراضي مستحق السداد وكان مالك الامتياز غائباً أو لا يمكن العثور عليه، فيجوز لمالك قطعة الأرض المعني أن يدفع النقود المستحقة عليه بمقتضى الامتياز لدائرة الأراضي أو إلى المحكمة بمثابة أمانة لصالح مالك الامتياز وعلى المسجل، عند إبراز إيصال بسداد المبلغ المستحق صادر حسب الأصول من دائرة الأراضي أو من المحكمة، أن يقوم بإلغاء الامتياز وحذفه من سجل الأراضي وإصدار شهادة بذلك الإلغاء بعد سداد الرسوم المقررة.

33(1) المتحوط: ويجب على المسجل أن يطلب من المتحوط تأييد تحوطه بحلف اليمين وسداد الرسوم المقررة قبل قبول إيداع التحوط.

33(2) يجوز زيادة مدة التحوط المذكورة في المادة 33(1) بأمر يصدر حسب الأصول من المحكمة وطالما بقي أي تحوط مودعاً لدى المسجل فلا يجوز للمسجل أن يسجل أي تصرف في سجل الأراضي يتعلق بالأرض إلا بموافقة المتحوط أو بأمر من المحكمة ويقع باطلاً كل تصرف تم قيده في سجل الأراضي بالمخالفة لأحكام هذه المادة.

33(3) إذا أودع أي شخص تحوطاً دون سبب معقول فيكون ملزماً بتعويض أي شخص حدث له ضرر من جراء ذلك التحوط.

تصحيح سجل الأراضي

35(1) يجوز للمسجل، بعد موافقة مدير الأراضي الخطية المسبقة، تصحيح سجل الأراضي فيما يتعلق بالأمور الشكلية، وفي حالة أي خطأ حسابي أو إغفال لا يؤثر تأثيراً جوهرياً في مصلحة مالك الأرض أو جيرانه ويشترط أيضاً التأكد من موافقة كل الأشخاص ذوي المصلحة على إجراء التصحيح المعني.

35(2) يجوز للمحكمة أن تأمر بتصحيح سجل الأراضي وذلك بإلغاء أي تسجيل أو قيد آخر في سجل الأراضي أو بأية طريقة أخرى تراها المحكمة مناسبة بشرط مراعاة ما يأتي :

(أ) إذا اقتنعت المحكمة بأن تسجيل شخص كمالك لأرض أو مالك لامتياز قد تم الحصول عليه من طريق أي خطأ أو إغفال أو عن طريق الغش أو انه حدث على سبيل الغلط.

(ب) في أية حالة أخرى إذا رأت المحكمة، بناء على دعوى مدنية يقوم بإثباتها المدعي أمام المحكمة، انه يتوجب قانوناً تصحيح سجل الأراضي.

رسوم الشهادات

41 (1) تدفع فيما يتعلق بشهادات البحث الرسمية وأية شهادات مستخرجة عن سجل الأراضي والاستمارات وإجراء التصرفات والوكالات وفيما يتعلق بكل الأمور الأخرى المتعلقة بقطع الأرض في الإمارة، الرسوم التي تقررها دائرة الأراضي، من وقت لآخر.

41 (2) لا يجوز تسجيل أي تصرف أو تدوين أي قيد في سجل الأراضي أو قبول أي استمارة لإجراء تصرف ما لم تدفع الرسوم المقررة كاملة فيما عدا بالنسبة للإعفاءات من الرسوم التي يأمر بها الحاكم بناء على تنسيب خطي من رئيس دائرة الأراضي أو من رئيس البلدية في الحالات الإنسانية أو الحالات التي تقتضيها المصلحة العامة.

إلغاء واستبقاء القوانين

مع مراعاة أحكام المادة (43) أدناه، تلغى من تاريخ العمل بهذا المرسوم التشريعات الآتية:

(أ) المرسوم الأميري رقم (2) لسنة 1986 بشأن تسجيل الأراضي في إمارة عجمان.

(ب) المرسوم الأميري رقم (5) لسنة 1986 بشأن تقييد التصرف في الأراضي والعقارات المرهونة في إمارة عجمان.

(ج) المرسوم الأميري رقم (7) لسنة 2001 بشأن لجنة توزيع الأراضي السكنية في إمارة عجمان.

43 (2) لا يؤثر الإلغاء المشار إليه في المادة 43 (1) أعلاه في صحة وسلامة أي قرار تم اتخاذه من قبل أي شخص مختص أو أية جهة مختصة بموجب أي من التشريعات المذكورة قبل تاريخ العمل بهذا المرسوم.

43 (1) لا يحد أي نص يتضمنه هذا المرسوم من السلطات المخولة للحاكم بمقتضى أي قانون أو مرسوم سابق يجعل موافقة الحاكم ضرورية لنفاذ أي تصرف في الأرض.

43 (2) لا تسبغ أحكام هذا المرسوم أي مشروعية على أي تصرف قرر أي قانون أو مرسوم سابق أنه تصرف باطل.