ربما يكون ارتفاع الايجارات احد اهم عوامل التضخم واكثرها تاثيرا في حياة الناس
في ابوظبي مثلا كان مبلغ 50000 درهم كافي لاستئجار شقة لعائلة بغرفتين او ثلاثة
اليوم هذا المبلغ لا يكفي لاستوديو !!!!
والغريب ان العائد الايجاري لاصحاب العقارات وباسعار العقارات الحالية لا يتجاوز 5 % الى 10 %
في اسواق العقار المستقرة يجب ان يكون نظريا العائد من بيع العقار او تاجيره مساويا
لان القيمة العادلة لاي عقار هي صافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتوقعة من العقار بيعا او تاجيرا
ولكن ما يحدث انك تشتري شقة بالمارينا او فيلا بالراحة جاردنز او ببزنس بيه او بالريم وتبيعها بعد اشهر بعائد سنوي يصل ل 100 % بينما عائد التاجير لا يزال شحيحا مقارنة بعائد البيع
والسؤال من هو المستهلك النهائي للعقار . اي المستاجر ؟؟؟
السوق في طفرة ولكن المعادلة يجب ان تتوازن بالنهاية
اما ارتفاع اخر وكبير للايجارات
واما انخفاض حاد لاسعار العقارات ؟
فاي منهما تعتقد سيحدث ؟؟؟
ساعود للتعليق عن راي الشخصي ؟؟
المنطق يقول زيادة الرواتب قضت على اي امل في نزول قريب في اسعار العقارات
زيادة السكان بأي شكل + الغلاء الفاحش + فرحة الهوامير = تطور !!
سؤال:- من سوف يشتري شقق في مشاريع ابوظبي العقارية
جواب:- كل شخص خائف من زيادة 7% السنوية الاوتوماتيكية الاجبارية ( يعني يشتري شقة غرفتين وصالة ب 1.2 مليون و يستلمها بعد 3 الى 4 سنوات افضل له من دفع اجار كبير للغاية في المستقبل)
مبروك علينا التطور المادي لا الفكري …
الهوامير مبروك عليكم آلاف الاراضي و العقارات اشتريتوها برخص التراب والان تبيعون بعشرات الاضعاف (مبروك عليكم التطور) الله يعينكم في اداره ملياراتكم
نعود لمتابعة الموضوع :
و بنظرة أشمل و ادق فأن ما تسبب في رفع كلفة الشقق و العقار بشكل عام عوامل عديدة جدا ترتبط بضعف اداء الدولار و بالتالي الدرهم امام اليورو
و منها على سبيل المثال لا الحصر :
أولا : غلاء البترول و ما تبعه من غلاء في اسعار الديزل الذي تعمل عليه كل الآليات الثقيلة و ايضا غلاء الفيول الذي تعمل عليه معظم معامل اوروبا التي تصنع مواد البناء و ما تبعه محليا من غلاء للاسمنت و الطابوق و مواد البناء المرتبطة به
ثانيا : معظم القطع المتممة و الاكسسوارات التي تدخل في البناء منشاها اوروبي و زاد سعرها مع زيادة سعر اليورو و زيادة كلفة الشحن و التامين في الفترة الماضية
ثالثا : زيادة أجور اليد العاملة و مطالبة العمال المستمرة بزيادة اجورهم و تحسين اوضاع عملهم و لنا في اضراب عمال ارابتك و اضرابات اخرى تم التكتم عليها اكبر مثال
رابعا : بيوتات الاستشاريات الكبرى و المصممين العالميين معظمهم اوروبيين و يأخذون رواتبهم باليورو مما ادى الى تعديل قيمة الراتب بالدرهم لكل منهم مقابل اليورو مما خلق عبئا اضافيا على شركات الانشاء يضاف الى نفقاتها الزائدة اصلا
خامسا : الموقع المتقدم الذي احتلته الدولة على مستوى السياحة الشتوية للقادمين من اوروبا و الذي خلق طلبا متزايدا على العقار و الشقق بشكل خاص مما ادى ايضا الى رفع قيمة العقار
ما سبق غيض من فيض لعوامل كثيرة تسببت في رفع اسعار العقارات
و نرى ان زيادة الايجارات قد اتت كنتيجة لهذه العوامل الذي لا يخلو سبب التضخم من احدها
فنرى تبعا لذلك ان الايجارات لم تكن سببا من اسباب زيادة التضخم بل اتت كنتيجة لزيادة التضخم
الحديث طويل و له صلات و صلات كثيرة لكنني كتبت هذه المشاركة في عجالة و استميحكم عذرا فقد أذن المغرب و السلام
الأخ الفاضل “بو شهاب”، طرح مميز كالعادة.
تصحيح أم تضخم؟! سؤال مهم جدا حاول العديد (ومن ظمنهم ما يسمى ببيوت الخبرة) الإجابة عليه عبر السنوات القليلة الماضية ولكن جميع هذه المحاولات باءت بالفشل، وكان آخرها تأجيل هيرميس للتصحيح السعري العقاري في دبي لعامين آخرين – أي 2010 – قبل شهر تقريبا، وتتوالى التكهنات.
سيدي الفاضل، قد يظن البعض بأن ما يحدث في الدولة هو محصور فيها، ولكن ما أن تتجول في مدن المنطقة العربية إبتداء بالرباط وإنتهاء بمسقط حتى ترى أن إرتفاع أسعار العقار هي ظاهرة تعاني منها جميع هذه المدن، فالحال ليس بأفضل في القاهرة أو عمان أو الدوحة أو أو أو…، وتختلف هذه الإرتفاعات في النسب من مدينة إلى أخرى إلا أنها تبقى حقيقة فرضت علينا ووجب التعايش معها.
لن أخوض مطولا في أسباب الغلاء ولكنها ببساطة:
1) تنامي مطرد للطلب.
2) سن تشريعات جديدة تخلق شريحة جديدة من المستثمرين
3) توفر التمويل العقاري طويل الأمد
4) نشأة ثروات جديدة من خلال الإزدهار الإقتصادي.
5) إصلاحات حكومية تجتذب المزيد من الإستثمارات والشركات.
6) إنفاق حكومي أكبر
7) زيادة ملحوظة للدخل الفردي.
8) ضعف سعر صرف الدولار (له تأثير على بعض الدول)
وبما ان نعيش أيام ال100 دولار (أي سعر برميل النفط) مع توقعات لوصوله إلى بحور ال150 دولار خلال السنوات ال3 إلى ال5 القادمه ومع تكون المزيد من الثروات فأبشر بمزيد من الإرتفاع، خاصة وأن العائد الإيجاري لا يزال مرتفعا بالمقارنة مع الأسواق المستقرة التي ذكرتها.
والله أعلم.
في دبي شئنا ام ابينا الطفرة ستنتهي قريبا
و على فكرة الطفرة كانت ستنتهي سنة 2008 و لكن التاخير الكبير في المشاريع التي
سيتم تسليمها من قبل اكبر المطورين العقارين عمل نوع من التوازن و التاخير هنا اتحدث عن اكبر 6 شركات في دبي عن طريق مشاكل المقاولين و ارتفاع مواد البناء على تاخير تسليم المشاريع
لكي لا يتأثر سوق العقار و الشركات هي اعمار و نخيل و بانيان و نيو دبي و داماك و القابضة
و على فكرة عند دخول بنايات جميرا رسيدنس السوق حصل دروب بسيط لم يشعر بة احد سوا الخبراء في هذا المجال و بالفعل حصلت هزة بسيطة شعر بها كل العارفين بباطن الامور في
مجال العقارات .
ارتفاع اسعار النفط ادى الى تاجيل انهيار سوق
العقار و لكن مع دخول السوق الاف البنايات و الشقق و الفلل سنة 2009 و 2010 و 2011 اتوقع
ان تنتهي ثورة العقارات في دبي .
اما في ابوظبي فالامور بدري عليها لان المطلوب
اكثر من المعروض بكثير و لاتوجد اية مشاريع كبيرة
ستدخل السوق قبل 2010 لهذى انهيار سوق
ابوظبي سيتاخر عن دبي من 3 الى 4 سنوات
اخي ابو شهاب باختصار شديد من يجرؤ أن يقول أن الإرتفاع الجنوني في العقار فقاعه
شوف من يرد شخصيات نجلها ونقدرها ——
كلمه منها ترفع واخرى تهبط إذا أرادت
ونتمنى ان نسمع منهم كلمه في حق الاسهم يكفي أن تقال سوقنا بخير
وبعدها مش راح نحتاج تحليل فني وغيره مع احترامي لجهودكم وشكرا