ربما يكون ارتفاع الايجارات احد اهم عوامل التضخم واكثرها تاثيرا في حياة الناس
في ابوظبي مثلا كان مبلغ 50000 درهم كافي لاستئجار شقة لعائلة بغرفتين او ثلاثة
اليوم هذا المبلغ لا يكفي لاستوديو !!!!
والغريب ان العائد الايجاري لاصحاب العقارات وباسعار العقارات الحالية لا يتجاوز 5 % الى 10 %
في اسواق العقار المستقرة يجب ان يكون نظريا العائد من بيع العقار او تاجيره مساويا
لان القيمة العادلة لاي عقار هي صافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتوقعة من العقار بيعا او تاجيرا
ولكن ما يحدث انك تشتري شقة بالمارينا او فيلا بالراحة جاردنز او ببزنس بيه او بالريم وتبيعها بعد اشهر بعائد سنوي يصل ل 100 % بينما عائد التاجير لا يزال شحيحا مقارنة بعائد البيع
والسؤال من هو المستهلك النهائي للعقار . اي المستاجر ؟؟؟
السوق في طفرة ولكن المعادلة يجب ان تتوازن بالنهاية
اما ارتفاع اخر وكبير للايجارات
واما انخفاض حاد لاسعار العقارات ؟
فاي منهما تعتقد سيحدث ؟؟؟
ساعود للتعليق عن راي الشخصي ؟؟
Property prices in Dubai will surge very soon due to escalating inflation and lowering of interest rates and the demise of the US dollar. The surge will be very drastic if the UAE revalued its currency
شكرا لك يا بو شهاب على هالموضوع
باختصار وبحسبة بسيطة جدا وهي المتبعة تقريبا المعدلات الطبيعية والمستقرة لسوق الايجار للوحدات السكنية في الاقتصاديات يجب ان يكون من 35% وان لايزيد باي حال من الاحوال عن 50 % لل150 متر مربع (1500 قدم مربع تقريبا) من معدل الدخل للفرد (الناتج المحلي الاجمالي مقسوم على عدد السكان) واللي هو عندها حاليا بحدود 38000 دولار سنويا = 140000 درهم.
حاليا ال 140000 درهم لا تمنح صاحبها شقة مساحتها 150 متر مكونة من 3 غرف سواء بابو طبي او بدبي اما اذا اخذنا الامور بالمجمل وعلى كل مناطق وامارات الدولة واعتقد وبالمحصلة ومع اعتبار التركيز السكاني والنشاط الاقتصادي لمجمل الامارات الوحدة السكنية التي تعادل 150 متر مربع اعتقد بيكون معدل ايجارها 115000 – 120000 درهم تقريبا اي حوالي 83% من معدل دخل الفرد وهذا الرقم كبير جدا وغير صحي.
اما بخصوص اسعار بيع العقارات (وخصوصا التملك الحر) فاعتقد اللي ساعد على ارتفاع اسعارها هو سعر صرف الدرهم والي ارتفاعها خلال السنوات السابقة فعليا تبخر بهبوط قيمة الدرهم ولم يؤثر على المشتري الاوروبي او البريطاني او الاسيوي + الشراء للعائد واللي هو 8 – 11 % حاليا بالمجمل وهو ايضا مغري جدا….ومن وجهة نظري احتمالية التصحيح للاسعار مربوطة بدرجة كبيرة بسعر صرف الدرهم والدولار للسبب المذكور هذا بالاضافة لانخفاض تكلفة البناء + استقرار للدخل بالنسبة للمستهلك (المؤجر).
قانون العرض والطلب لا يسرى فى ظل وجود الاحتكار ، و طفرة العقار فيي ودبي قادتها كلا من اعمار و دبي القابضة ( دبي العقارية ونخيل وجميرا ) وفي ابوظبي الدار و صروح . وبالتالي فان العرض سيتم التحكم به دائما ليقابل السعر المحدد سلفا . و كم من مرة سمعنا و من سنوات ان طفرة دبي العقارية اصبحت بالونة كبيرة على وشك الانفجار ولم يحدث شئ ولن يحدث شئ . لان ما يحدث في الامارات هو اكبر من كونه طفرة عقارية ، فالعقار موجود في كل مكان ، في لندن وباريس ومصر وتركيا واسبانيا ونيويورك . فالاقبال العالمي على العقار في الامارات هو احد مظاهر الاقبال على الدولة و ليس السبب في حد داته .
تقبل تحياتي اخ ابو شهاب
اخفاض بشكل غير متوقع
التصحيح ( اذا كان فيه تصحيح ) سيكون في الشارقة و عجمان و بنسبة أقل في دبي و لكن أبو ظبي بعدها في أول الطريق و دورة الاستثمار العقاري في بدايتها