بن حميدان: السوق العقاري يستعد لطفرة ثانية

بن حميدان: السوق العقاري يستعد لطفرة ثانية

البيان 28/10/2009
وصف جمعة بن حميدان نائب مدير أراضي وأملاك دبي في حوار مع مجلة الطابو التي تصدرها الدائرة : السوق العقاري في الإمارة بأنه كان في (إجازة وبات على وشك الانتهاء منها) وبأن (السوق يعد العدة ويستعد لطفرة ثانية أقوى من الأولى في نواحي عدة مدعومة بالمزيد من التنظيم والنضج وستتحكم به عوامل جديدة تنافسية الأسعار والخدمات إلى جانب العوامل التقليدية المتعلقة بالعرض والطلب والجودة. وسيلعب التنافس بين المطورين دوراً مهماً في ترسيخ الوضوح فيما يتعلق بالاسعار والجودة).

وأوضح بن حميدان بأن لكل سوق في العالم دورة زمنية قد تتراوح مابين 3 إلى 7 سنوات. وما أن تنتهي دورة حتى تبدأ أخرى. وهذا ينطبق تماماً على سوق عقارات دبي الذي إنطلق في طفرة ثانية متفردة عام 2002 واستمرت حتى نهاية 2008.ورفض بن حميدان في حواره مع الطابو الآراء القائلة بأن تراجع الاسعار التي شهدتها عقارات المدينة سببها تداعيات الازمة المالية العالمية التي اطاحت بالعديد من اسواق المال والعقار في العالم. وقال بأن الأسعار لم تتراجع الى الدرجة التي يصورها بعض اصحاب المصالح والمستفيدين من ذلك التراجع. بالاضافة الى أن ما يسمونه بالتراجع السعري لم يخرج عن اطار التصحيح الذي كان مطلوباً ليس من السوق فقط بل كان من ضمن ما عملت الدائرة على تحقيقه لإيقاف المبالغات التي احاطت بالاسعار في إطار حملتها الناجحة لجعل السوق أكثر تنظيماً ويتمتع بشفافية عالية.

وأوضح بن حميدان بأن السؤال الذي يجب أن نطرحه هو : هل كان يجب ترك الاسعار ترتفع الى ما لا نهاية؟ بالتأكيد لا … من مصلحة السوق ومن مصلحة المشتري وحتى المطور أن تشهد الاسعار صعوداً وهبوطاً بفعل العرض والطلب والتنافس والجودة وغيرها من العوامل وليس من المنطقي أن تبقى الاسعار عنيدة وترفض النزول الى المستويات العادلة.

تصحيح

وعلق بن حميدان على ما يروج له تحت اسم تراجع أسعار قوي بأنه تصحيح لأسعار عقارات محددة في مناطق استثمارية محددة لكنها لم تؤثر على القيمة الحقيقية للعقار بل أثرت على هامش أرباح المضاربين. وقال بن حميدان: البعض ينظر بعين الخوف الى السوق العقاري لأنه يريد ذلك وليس لأن السوق(مخيف) بدليل النتائج التي حققها السوق والعوائد فوق المجزية المتعاملون فيه على مدى 6 سنوات أو أكثر.

أعتقد بأن المتشائمين سيصدمون عندما يشاهدون السوق العقاري وهو يدخل دورته الجديدة بمزيد من الحيوية والانتعاش خلال النصف الأول من العام المقبل. وقال: دبي حافظت على مكانتها كأفضل الملاذات الاستثمارية الآمنة وهذه حقيقة لا ينكرها القاصي والداني.

وتساءل بن حميدان: لماذا لم تهتز ثقة المستثمرين في السوق العقاري بدبي أليس مرد ذلك الى الجاذبية التي لا يزال السوق يتمتع بها حتى في ظل حركة التصحيح السعري التي لم لو نظرنا اليها بتأن لوجدنا بأنها لم تنل من الأسعار الاصلية بل من الاسعار المبالغ فيها.أليست تلك الثقة ثمرة التنظيم والتشريعات العقارية التي وضعت حقوق المستثمرين في مأمن ووفرت مناخاً نموذجياً للمزيد من الفرص الإستثمارية؟.

وقال بن حميدان ليس جديداً القول بأن مقومات الانتعاش والازدهار متوفرة في سوق عقارات دبي لكن قد يبدو الجديد القول بأن الفرص ستكون من نصيب المحترفين وليس الطارئين أو المضاربين الذين نرى بأن البعض منهم كان ينطبق عليه وصف الضلع الاعوج في جسد التطوير العقاري. فهؤلاء لم يطبقوا نظرية الاستثمار طويل الأمد وهي نظرية أثبتت نجاحها على مدى التاريخ .

حيث إنهم فضلوا الشراء اليوم والبيع في اليوم التالي أو في اليوم ذاته ليجنوا هامشاً ربحياً على حساب السوق العقاري لكنهم تعرضوا لانتكاسة قاسية كانت من صنع أيديهم وليس من صنع تداعيات الأزمة المالية العالمية. كما يروجون أن منطق الإستثمار طويل الأمد يستقي معناه من أسمه أي على المدى الزمني البعيد الذي يتراوح ما بين 7 إلى 10 سنوات على أقل تقدير.

عودة الانتعاش

وتوقع بن حميدان في حواره مع الطابو بأن يشهد السوق العقاري بدبي انتعاشا جديدا خلال النصف الأول من 2010. وشرح أسباب ذلك بما يمتلك السوق من مقومات متعددة ترشح وتدعم استعادته حركته النشطة خلافاً للعديد من الاسواق الناشئة أو المتقدمة. وذكر بن حميدان بأن دبي أول من ابتكر تجربة الطفرة العقارية في 2002 وهي قادرة على ابتكار وصياغة الوسائل الداعمة لتلك الطفرة وكيفية ديمومتها. وقد لاحظ الجميع كيف أن دبي بتجربتها المتفردة أشعلت فتيل المنافسة في المنطقة لتقود بكل فخر قاطرة النمو العقاري.

ولفت بن حميدان الى أن دبي لم تترك الطفرة تسير من دون أن تضفي عليها الأطر القانونية التي تحمي حقوق جميع المتعاملين فكان التنظيم العقاري سلاحها الفعال بوجه بعض الممارسات الخاطئة التي لا يخلو أي سوق عقاري منها في العالم ولكن يبقى أن ما حصدته المدينة من التنظيم محط إعجاب وتقدير دولي قبل ان يكون محل تقدير وثناء المتعاملين في السوق . ونصح بن حميدان بعض المطورين العقاريين بتغيير طريقة عملهم وسياساتهم التي يديرون بها مشاريعهم العقارية حيث تلبي متطلبات المستجدات في السوق.

وتوقع بن حميدان بأن تتلاشى مشاعر الخوف من تداعيات الازمة العالمية وربطها بتارجع الاسعار مع نهاية العام الجاري لاسيما مع ظهور مؤشرات قوية على وضوح الرؤية لدى أطراف العملية الاستثمارية في السوق العقاري. فالجميع يشاهدون ثبات المشاريع والالتزام بتنفيذها ويتحكم في هذا الثبات قوة التنظيم العقاري والتزام غالبية المطورين بتعهداتهم وزيادة هامش ارباح شركات التطوير عقب تراجع تكلفة التشييد.

وحول ما قد يشكل تناقضاً مع ما ذهب إليه بخصوص ثبات المشاريع ومواصلة تنفيذها في حين يتناقل السوق اخبارا عن الغاء او تأجيل مشاريع عقارية فأجاب: ليس هناك أي تناقض فالمشاريع التي تم تأجيلها وليس إلغاؤها هي مشاريع لا تزال على الورق وليس عليها التزامات بينما المشاريع التي عليها التزامات فهناك آليات تطبق حالياً لحسم تلك الالتزامات من دون الإضرار بمصالح أي طرف في حين تواصل باقي المشاريع مسيرتها وربما يشهد بعضها تأخيرا ما لأسباب تتصل بالمطور نفسه أو خارج عن إرادته لكنها في كل الأحوال ماضية قدماً نحو الإنجاز والتسليم.

ويرى بن حميدان بأن دائرة الأراضي تتعامل مع المستجدات بطريقة غير تقليدية. فقد قامت بمجموعة خطوات لم تحبسها في موقع المتفرج بل نقلتها الى حيث تتفاعل مع الجميع فمثلاً الجميع يعرف بأن تداعيات الأزمة العالمية ظهرت على شكل مخاوف من جانب شريحة من المشترين الذين سارعوا يطالبون بإلغاء عقدودهم مع المطورين وقد تعاملت الدائرة مع هذه الحالة الشائكة بإنشاء مركز التوفيق العقاري وتعاونت مع محاكم دبي من خلال دور الدائرة بتقريب وجهات النظر والتوفيق بين المتنازعين.

وقال إننا نعتقد بأن تلك النزاعات ما كانت لتظهر على السطح فيما لو كانت مؤسسة التنظيم العقاري موجودة منذ عام 2000 أي لو أنها رافقت اطلاق المشاريع والطفرة العقارية لكانت امتلكت الوقت الكافي لتقويض ظهور المشاكل والخلافات في التعاقدات التي شهدناها مؤخراً.