تم تأسيس شركة املاك للتمويل من قبل شركة اعمار العقارية في عام 2000 كشركة مساهمة خاصة مختصة بالتمويل العقاري. وتم تحويلها لشركة مساهمة عامة وزيادة رأسمالها في يناير 2004 عن طريق اكتتاب عام ومن ثم إدراجها في سوق دبي المالي في مارس 2004. ثم تم تحويل انشطتها لتتوافق مع احكام الشريعة الاسلامية في يونيو 2004. وتعتبر حاليا اكبر شركة مساهمة عامة للتمويل الاسلامي في دولة الامارات العربية المتحدة.
ملحوظة: جميع المعلومات المتعلقة بميزانية الشركة مستقاة من البيانات المالية الرسمية للشركة والموجودة على الروابط ادناه
كما ان كل ما يتعلق بسهم الشركة من اسعار ومكررات ومضاعفات هي بحسب المعطيات المتوافرة وقت اعداد هذا التقرير (بتاريخ 2005-9-18) وعلى اساس سعر سوقي 15 درهم للسهم
روابط هامة:
الموقع الالكتروني للشركة: http://www.amlakfinance.com/
الميزانية العامة المدققة لسنة 2004: http://www.sca.ae/arabic/Secured/Com…LAK2004ARE.pdf
البيانات المالية للنصف الاول من 2005: http://www.sca.ae/arabic/Secured/Com…LAK2005Q2A.pdf
معلومات أساسية:
رأس المال: 1.5 مليار درهم (تمت مضاعفة راس المال من 750 مليون درهم الى 1.5 مليار في سبتمبر 2005 عن طريق اكتتاب خاص بالمساهمين)
كبار المساهمين: شركة اعمار العقارية (بنسبة %45)
نسبة تملك الاجانب: يسمح للاجانب بتملك نسبة اقصاها %49
حقوق المساهمين: 863 مليون درهم (تضاف اليها 750 مليون بعد زيادة راس المال)
الاحتياطيات: 12.4 مليون درهم (مجموع الاحتياطي العام والقانوني)
ارباح مستبقاة: 93 مليون درهم
القيمة الدفترية: 1.1 درهم
ارباح سنة 2004: 47.8 مليون درهم
توزيعات سنة 2004: لا شيء
ربحية السهم الرسمية لسنة 2004: 0.07 درهم
ارباح الربع الاول من 2005: 19.6* مليون درهم
ارباح النصف الاول من 2005: * 50.5 مليون درهم
* الارباح الاجمالية تعادل 72 مليون درهم تذهب منها 21.6 مليون لشركة اعمار
الارباح التشغيلية المتوقعة للربع الثالث: حوالي 60 مليون درهم منها **40 مليون درهم عائدة للمساهمين
الارباح المتوقعة للربع الاخير: حوالي 118 مليون درهم منها **80 مليون درهم عائدة للمساهمين (مع الاخذ في الاعتبار استغلال زيادة راس المال)
الارباح الكلية المتوقعة لسنة 2005: حوالي 250 مليون درهم منها **170 مليون درهم عائدة للمساهمين
(** بعد خصم مخصصات شركة اعمار)
ربحية السهم المتوقعة لسنة 2005: 0.11 درهم
مكرر ربحية السهم حاليا: 214 (على سعر 15 درهم)
المكرر الحالي المعدل بعد احتساب النمو المتوقع للأرباح في النصف الثاني: 136
الاسعار العادلة للسهم:
(تم حساب الاسعار العادلة للسهم على اساس المتوسط الموزون لعدد الاسهم خلال سنة 2005 )
الارباح العائدة للمساهمين (بعد اقتطاع مخصصات شركة اعمار) المتوقعة لسنة 2005 : 170 مليون درهم
متوسط عدد الاسهم لسنة 2005 : [750 مليون سهم للربعين الاول والثاني + 1500 مليون سهم للربعين الاخيرين] / 4 = 1125 مليون سهم
ربحية السهم المتوقعة : 170 مليون درهم / 1125 مليون سهم = 0.15 درهم
وعليه تكون الاسعار العادلة للسهم:
بمكرر 20 = 3 دراهم
بمكرر 30 = 4.5 درهم
بمكرر 40 = 6 دراهم
قروض والتزامات على الشركة:
1) توجد للشركة قروض والتزامات تجاه شركة اعمار تبلغ حوالي 1 مليار درهم يتم تسديدها على فترات تتراوح بين 2 الى 5 سنوات
2) قامت الشركة بإصدار صكوك اسلامية (سندات دين) مؤخرا بقيمة $ 200 مليون دولار (أي ما يعادل 735 مليون درهم تقريبا)
محفزات ايجابية للسهم:
1- ابنة اعمار المدللة: طبعا شركة اعمار العقارية هي المؤسس والشركة الأم لاملاك وهذا يعني استفادة عظمى لاملاك من هذه العلاقة الوطيدة باكبر شركة عقارية في العالم. وهذا من شأنه اعطاء امتيازات خاصة لها مقارنة بشركات التمويل المنافسة مثل العقود المضمونة لمشاريع اعمار المتنامية والاستفادة من ادارتها المحنكة و “ماكينتها” الاعلامية الضخمة …الخ
2- شركة اسلامية: هذه نقطة حيوية ولها اهمية كبرى عند شريحة كبيرة من المتعاملين في السوق من الذين يتحرّون الشركات “النقية” في تعاملاتهم. وربما هذا يفسر جزئياً كثرة التداولات على السهم في السوق بسبب جاذبيته للكثيرين من داخل الدولة وخارجها.
3- دخول مجالات عمل اخرى واسواق جديدة: اعلنت الشركة قبل مدة عن دخولها سوق ابوظبي وافتتاحها فرع لها هناك. وهذا من شأنه ان يعزز من عمليات وارباح الشركة وخاصة خلال السنوات القليلة القادمة. فهناك مخاوف متزايدة من احتمال وصول القطاع العقاري في دبي الى حالة من التشبع ووفرة العرض خلال السنوات القليلة القادمة ولهذا فقد يكون من الاجدى لشركة املاك البدء بترسيخ عملياتها في اسواق واعدة اخرى. ومن المتوقع قيام الشركة بدخول اسواق محلية وعالمية اخرى بالتزامن مع دخول اعمار في نفس الاسواق.
كما قد تسعى املاك الى الدخول بقوة في مجال التطوير العقاري (وليس التمويل فقط) حيث يمكنها الاستفادة من هوامش الربحية الاعلى مقارنة بأنشطة بالتمويل. ورغم ان هذه الخطوة من شأنها ايجاد منافس جديد لشركة اعمار العقارية والتي تعاني اصلا من ظهور العديد من المنافسين في المنطقة, إلاّ انها قد تكون ضرورية لتعزيز ارباح املاك.
4- أرباح متنامية: تشهد ارباح الشركة التشغيلية نموا مطردا من فصل لآخر. كما يبدو انها بصدد تعزيز ارباحها الاستثمارية في الفترة المقبلة حيث يلاحظ انها أضافت ما قيمته 219 مليون درهم من الاسهم والاوراق المالية لمحفظتها خلال النصف الاول من 2005. وقد تلجأ املاك الى تعزيز محفظتها المالية لإغتنام الطفرة الحالية في السوق بعد حصولها على ما يقارب مليار ونصف درهم من اصدار الصكوك الاسلامية الأخير اضافة الى زيادة رأس المال. وعليه فقد نشهد قفزة ملحوظة في ارباحها الاستثمارية بدءاً من الربع الأخير.
5- امكانية التحول الى بنك اسلامي: طبعا هذا الشيء اصبح في حكم المسلّم به لدى شريحة كبرى من المتعاملين في السوق والمسألة بالنسبة لهم هي مسالة وقت فقط لا اكثر. واذا صحّت الشائعة وتم تحويل املاك الى بنك او مصرف اسلامي فقد نرى نقلة نوعية في عمليات وارباح الشركة.
ولكن يجب التذكير هنا بعدم التفاؤل المفرط في هذه الناحية للأسباب التالية:
– الشركة تقوم بالكثير من اعمال المصارف الاسلامية اساساً مثل التمويل والمرابحة والاجارة وغيرها
– هذا التحول إن تم سيقلب وضع املاك في السوق رأساً على عقب – من اكبر شركة تمويل اسلامي حاليا الى مصرف اسلامي ناشيء يواجه منافسة شرسة من بنوك اعرق واقوى منه بكثير
– قد لا تتمكن الشركة الام (اعمار) من ادارة البنك الجديد على اكمل وجه حيث ان ذلك يعتبر خارج اختصاصها الاصلي كما يتضح من الأداء غير المبهر صراحة لبنك دبي المملوك بالكامل لاعمار (يرجى الرجوع الى تحليل اداء بنك دبي ادناه)
6- هل تُخفي املاك مفاجأة من العيار الثقيل؟: لا يخفى على احد ان كل المحفزات المذكورة اعلاه لا تبرر الصعود الصاروخي الاخير لسهم املاك والذي اوصله لما يعادل 30 درهما قبل زيادة راس المال!
وحتى لو تم تحويل الشركة الى بنك اسلامي فالسهم لا يستحق هذه الاسعار حاليا إلاّ اذا تمكنت الشركة من تحقيق ارباح سنوية تتجاوز المليار درهم بكثير وهذا أمر مستبعد ان لم يكن مستحيلاً على المدى القصير.
فالتحول الى بنك اسلامي سيستلزم الكثير من المصاريف التأسيسية في البنية التحتية خلال اول سنتين على الأقل.
فهل تُخفي املاك في جعبتها شيئاً اكبر بكثير من مجرد التحول لبنك اسلامي ؟!! …
نقاط سلبية
1- قلة هوامش الربحية: يتميز قطاع التمويل بانخفاض هوامش الربحية نسبيا مع امكانية تقديرها سلفا بصورة دقيقة تقريبا مما يعني صعوبة تحقيق قفزات مفاجئة في الارباح بناء على قوانين العرض والطلب مثل بعض القطاعات الاخرى. فالعامل الرئيسي الذي يؤثر على هوامش الربحية في انشطة التمويل هو معدلات الفائدة الرسمية التي تتغير صعودا ونزولا بوتيرة بطيئة عادة. ويمكن ملاحظة هزالة هوامش الربحية للشركة من خلال دراسة الميزانية ومقارنة نسبة العوائد والارباح الى راس المال المُشغّل.
2- ضخامة رأس المال: قامت الشركة بمضاعفة رأسمالها الى 1.5 مليار في مدة قصيرة نسبيا وهذا قد يشكل عبئا كبيرا عليها في الفترة المقبلة وخاصة اذا تم تحويلها الى بنك اسلامي. فرأس المال الحالي لاملاك اكبر بكثير من بعض اقوى البنوك في الدولة والتي تفوقها بمراحل هائلة من ناحية البنية التحتية والارباح مثل بنوك ابوظبي الوطني ودبي الوطني والمشرق. كما ان هناك العديد من البنوك الوطنية التي تأسست منذ سنوات طويلة تعمل برؤوس اموال تعادل ربع راس مال املاك او اكثر بقليل (يرجى الرجوع لجداول المقارنة بين املاك وبعض البنوك الوطنية ادناه)
علاوة على ان الشركة مُلزمة قانونيا بتحويل المئات من الملايين خلال السنوات القادمة الى الاحتياطيات العامة والقانونية والنظامية والتي تًعتبر شبه خاوية حاليا
كما ان الشركة مُلزمة بتسديد أعباء الدين في السنوات المقبلة على الصكوك التي قامت بإصدارها بقيمة 735 مليون درهم
وفوق كل ذلك هناك الالتزامات الضخمة تجاه شركة اعمار والتي تبلغ مليار درهم بحسب آخر البيانات المالية للشركة
كل ذلك سيولّد ضغوطا كبيرة على الشركة في المرحلة القادمة من ناحية امكانية توزيع ارباح مجزية على المساهمين
3- شراسة المنافسة: تعمل الشركة في احد اكثر القطاعات تنافسية على الاطلاق ألا وهو قطاع التمويل. وستزيد المنافسة شراسة اذا تحولت املاك لبنك اسلامي. فقطاع البنوك عموما يحفل بالكثير من اللاعبين الكبار الأقوى بكثير من املاك وستزيد ضراوة المنافسة مع دخول استحقاقات اتفاقيات “بازل 2 ” حيز التنفيذ قريبا وتطبيق اتفاقيات الجات التي قد تؤدي الى فتح الباب بمصراعيه امام البنوك العالمية العملاقة للدخول في اسواقنا بلا قيود او شروط.
4- احتمال انتهاء الطفرة العقارية (وخاصة في دبي): تزايدت في الآونة التحذيرات من حدوث تشبع في القطاع العقاري خلال السنتين القادمتين في امارة دبي على وجه الخصوص. ويرجع ذلك الى مشارفة الكثير من المشاريع العملاقة العائدة لشركات اعمار ونخيل ودبي القابضة والاتحاد العقارية وغيرها على الانتهاء خلال السنتين المقبلتين علاوة على البدء بمشاريع ضخمة جديدة بوتيرة قد تفوق الطلب المستقبلي المُتوقع بمراحل.
كل ذلك بالطبع قد يؤدي الى ايجاد ضغوط على شركات التمويل العقاري مثل املاك من ناحية حجم العمل وهوامش الربحية.
5- انعدام الشفافية: من المعلوم ان الشفافية اصبحت الضحية الكبرى في اسواقنا ولا يكاد يمر اسبوع الا ونرى دلائل على اخلال احدى الشركات بقوانين الشفافية والافصاح. ولكن تبقى الريادة في هذا المجال لشركة املاك وبدون منازع على الاطلاق. فالخروقات المتكررة لشركة املاك لقوانين الشفافية اصابت ثقة الكثير من المتعاملين بالسوق في مقتل …
وحتى المحاولات الجادة من ادارات الاسواق وهيئة الاوراق المالية والسلع في تطبيق قوانين الشفافية ومعاقبة المخالفين اصبحت غير ذات جدوى بسبب السكوت المتكرر والمثير للريبة على خروقات املاك!
ولهذا اصبح اسم املاك مرادفا لعدم الشفافية ومرادفا لعدم العدالة (حيث عوقبت بعض الشركات بأكثر مما تستحق بينما يتم غض الطرف مرة تلو المرة عن املاك) ومرادفا لداء تعارض المصالح (فمن الغريب والمستهجن في نفس الوقت ان يكون رئيس مجلس ادارة الشركة نفسه عضوا في مجلس ادارة السوق المالي ويكون هو الخصم والحكم في نفس الوقت!)
واضحت الخروقات المتكررة لاملاك شوكة في خاصرة الهيئة وادارة السوق وكابوسا يقض مضاجعهم. فهم بين نارين, فإن حاولوا التدخل في حالات مشابهة تعالت الاصوات المحتجة من البعض على ما يعتبرونه عدم عدالة في التعامل مع الشركات المختلفة ومُذكرّين بالسكوت المريب عن املاك. واذا ما سكتت الهيئة عن بعض التجاوزات لا تسلم كذلك من الانتقادات بأن سكوتها اول مرة عن املاك شجع شركات اخرى على السير في خطاها
ولهذا فقد آثر الكثير من المستثمرين العزوف عن املاك لعدم ثقتهم في شفافية ادارة الشركة وترك السهم للمضاربين والمحافظ
مقارنة بين املاك وبعض البنوك الوطنية
وللتدليل على الآثار الضارة للمضاربات الغير صحية على الاسواق المالية هذه مقارنات بين شركة املاك للتمويل وبعض البنوك الوطنية لتوضيح التضخم الفاحش للقيمة السوقية لاملاك بدون أية مبررات تذكر من ناحية الأداء. ويجب التوضيح ان بعض الاساليب الملتوية التي يستخدمها المضاربون في تضخيم اسعار بعض الشركات قد تسبب عواقب وخيمة للسوق يوما ما.
هذه مقارنة توضح ان القيمة السوقية لاملاك (التي تأسست قبل سنوات قليلة) اصبحت في صف اثنين من اكبر واعرق واقوى البنوك الوطنية في الدولة وهما بنك دبي الوطني (تأسس عام 1963) وبنك المشرق (تأسس عام 1976 باسم بنك عُمان المحدود حينها):
>>>>>>>>>>>>>>>>>> املاك >>>>>>>>> بنك دبي الوطني >>>>>>>> بنك المشرق
================================================== ==============
رأس المال: ========= 1.5 مليار =========== 1.08 مليار ========= 866 مليون
مجموع الموجودات: ==== 2.6 مليار =========== 45 مليار ========== 37 مليار
حقوق المساهمين: ===== 1.6 مليار =========== 5.4 مليار ========== 5.5 مليار
مجموع الاحتياطيات: === 12 مليون =========== 3.2 مليار ========== 707 مليون
ارباح مستبقاة: ======= 94 مليون =========== 513 مليون ========= 3.2 مليار
الارباح النصفية 2005 == 51 مليون =========== 637 مليون ========= 677 مليون
القيمة السوقية: ====== 22.5 مليار =========== 23 مليار ========== 20 مليار
وهذه مقارنة توضح ان القيمة السوقية الحالية لشركة املاك تعادل مجموع القيم السوقية لخمسة بنوك وطنية:
>>>>>>>>>>>>>>>> رأس المال >>> حقوق المساهمين >>> ارباح ½ 2005 >>> القيمة السوقية
================================================== ==============
مصرف الشارقة الاسلامي == 1 مليار ===== 2 مليار ======== 98.5 مليون ==== 5.2 مليار
بنك ام القيوين الوطني ==== 500 مليون === 1.3 مليار ======= 143 مليون ==== 4 مليار
البنك العربي المتحد ===== 508 مليون === 834 مليون ====== 57 مليون ===== 5.6 مليار
البنك التجاري الدولي ==== 300 مليون === 589 مليون ====== 150 مليون ==== 3.7 مليار
دار التمويل ========= 200 مليون === 478 مليون ====== 176 مليون ==== 4.2 مليار
(المجموع): ========= 2.5 مليار ==== 5.2 مليار ======= 625 مليون ==== 22.7 مليار
================================================== ==============
املاك ============ 1.5 مليار ==== 1.6 مليار ======= 51 مليون ===== 22.5 مليار
لمحة عن أداء بنك دبي التابع لشركة اعمار
راجت الكثير من التكهنات في الشهور الاخيرة بخصوص بنك دبي واحتمالات بيعه او تحويله لبنك اسلامي او حتى دمجه مع املاك. وهذه لمحة سريعة ومختصرة عن أداء البنك:
يمكن الاطلاع على ميزانية بنك دبي المدققة لسنة 2004 على هذا الرابط:
http://www.dubaibank.ae/new/annualre…nualreport.pdf
تم تأسيس البنك عام 2002 وهو مملوك بالكامل لشركة اعمار العقارية
رأس المال المصدر: 500 مليون درهم (تمت زيادة راس المال من 300 الى 500 مليون في 2004)
ارباح (خسائر) عام 2003: خسارة (- 36.7) مليون درهم
ارباح عام 2004: 4 مليون درهم
ارباح النصف الاول من 2005: 46.4 مليون درهم
حقوق المساهمين في نهاية عام 2004: 428 مليون درهم (وهي اقل من راس المال بسبب الخسائر المتراكمة البالغة 72 مليون درهم)
الخلاصة
سهم املاك مناسب للمضاربين في الوقت الحالي بسبب اتساع نطاق تذبذبه السعري وسيولته العالية ومعدل دورانه المرتفع في السوق.
وبالنسبة للمستثمرين على المدى الطويل, قد يكون من الاجدى انتظار صدور اخبار مؤكدة عن الشركة قبل الدخول في السهم بالاسعار الحالية.
تم تأسيس شركة املاك للتمويل من قبل شركة اعمار العقارية في عام 2000 كشركة مساهمة خاصة مختصة بالتمويل العقاري. وتم تحويلها لشركة مساهمة عامة وزيادة رأسمالها في يناير 2004 عن طريق اكتتاب عام ومن ثم إدراجها في سوق دبي المالي في مارس 2004. ثم تم تحويل انشطتها لتتوافق مع احكام الشريعة الاسلامية في يونيو 2004. وتعتبر حاليا اكبر شركة مساهمة عامة للتمويل الاسلامي في دولة الامارات العربية المتحدة.
ملحوظة: جميع المعلومات المتعلقة بميزانية الشركة مستقاة من البيانات المالية الرسمية للشركة والموجودة على الروابط ادناه
كما ان كل ما يتعلق بسهم الشركة من اسعار ومكررات ومضاعفات هي بحسب المعطيات المتوافرة وقت اعداد هذا التقرير (بتاريخ 2005-9-18) وعلى اساس سعر سوقي 15 درهم للسهم
روابط هامة:
الموقع الالكتروني للشركة: http://www.amlakfinance.com/
الميزانية العامة المدققة لسنة 2004: http://www.sca.ae/arabic/Secured/Companies…MLAK2004ARE.pdf
البيانات المالية للنصف الاول من 2005: http://www.sca.ae/arabic/Secured/Companies…MLAK2005Q2A.pdf
معلومات أساسية:
رأس المال: 1.5 مليار درهم (تمت مضاعفة راس المال من 750 مليون درهم الى 1.5 مليار في سبتمبر 2005 عن طريق اكتتاب خاص بالمساهمين)
كبار المساهمين: شركة اعمار العقارية (بنسبة %45)
نسبة تملك الاجانب: يسمح للاجانب بتملك نسبة اقصاها %49
حقوق المساهمين: 863 مليون درهم (تضاف اليها 750 مليون بعد زيادة راس المال)
الاحتياطيات: 12.4 مليون درهم (مجموع الاحتياطي العام والقانوني)
ارباح مستبقاة: 93 مليون درهم
القيمة الدفترية: 1.1 درهم
ارباح سنة 2004: 47.8 مليون درهم
توزيعات سنة 2004: لا شيء
ربحية السهم الرسمية لسنة 2004: 0.07 درهم
ارباح الربع الاول من 2005: 19.6* مليون درهم
ارباح النصف الاول من 2005: * 50.5 مليون درهم
* الارباح الاجمالية تعادل 72 مليون درهم تذهب منها 21.6 مليون لشركة اعمار
الارباح التشغيلية المتوقعة للربع الثالث: حوالي 60 مليون درهم منها **40 مليون درهم عائدة للمساهمين
الارباح المتوقعة للربع الاخير: حوالي 118 مليون درهم منها **80 مليون درهم عائدة للمساهمين (مع الاخذ في الاعتبار استغلال زيادة راس المال)
الارباح الكلية المتوقعة لسنة 2005: حوالي 250 مليون درهم منها **170 مليون درهم عائدة للمساهمين
(** بعد خصم مخصصات شركة اعمار)
ربحية السهم المتوقعة لسنة 2005: 0.11 درهم
مكرر ربحية السهم حاليا: 214 (على سعر 15 درهم)
المكرر الحالي المعدل بعد احتساب النمو المتوقع للأرباح في النصف الثاني: 136
الاسعار العادلة للسهم:
(تم حساب الاسعار العادلة للسهم على اساس المتوسط الموزون لعدد الاسهم خلال سنة 2005 )
الارباح العائدة للمساهمين (بعد اقتطاع مخصصات شركة اعمار) المتوقعة لسنة 2005 : 170 مليون درهم
متوسط عدد الاسهم لسنة 2005 : [750 مليون سهم للربعين الاول والثاني + 1500 مليون سهم للربعين الاخيرين] / 4 = 1125 مليون سهم
ربحية السهم المتوقعة : 170 مليون درهم / 1125 مليون سهم = 0.15 درهم
وعليه تكون الاسعار العادلة للسهم:
بمكرر 20 = 3 دراهم
بمكرر 30 = 4.5 درهم
بمكرر 40 = 6 دراهم
قروض والتزامات على الشركة:
1) توجد للشركة قروض والتزامات تجاه شركة اعمار تبلغ حوالي 1 مليار درهم يتم تسديدها على فترات تتراوح بين 2 الى 5 سنوات
2) قامت الشركة بإصدار صكوك اسلامية (سندات دين) مؤخرا بقيمة $ 200 مليون دولار (أي ما يعادل 735 مليون درهم تقريبا)
محفزات ايجابية للسهم:
1- ابنة اعمار المدللة: طبعا شركة اعمار العقارية هي المؤسس والشركة الأم لاملاك وهذا يعني استفادة عظمى لاملاك من هذه العلاقة الوطيدة باكبر شركة عقارية في العالم. وهذا من شأنه اعطاء امتيازات خاصة لها مقارنة بشركات التمويل المنافسة مثل العقود المضمونة لمشاريع اعمار المتنامية والاستفادة من ادارتها المحنكة و “ماكينتها” الاعلامية الضخمة …الخ
2- شركة اسلامية: هذه نقطة حيوية ولها اهمية كبرى عند شريحة كبيرة من المتعاملين في السوق من الذين يتحرّون الشركات “النقية” في تعاملاتهم. وربما هذا يفسر جزئياً كثرة التداولات على السهم في السوق بسبب جاذبيته للكثيرين من داخل الدولة وخارجها.
3- دخول مجالات عمل اخرى واسواق جديدة: اعلنت الشركة قبل مدة عن دخولها سوق ابوظبي وافتتاحها فرع لها هناك. وهذا من شأنه ان يعزز من عمليات وارباح الشركة وخاصة خلال السنوات القليلة القادمة. فهناك مخاوف متزايدة من احتمال وصول القطاع العقاري في دبي الى حالة من التشبع ووفرة العرض خلال السنوات القليلة القادمة ولهذا فقد يكون من الاجدى لشركة املاك البدء بترسيخ عملياتها في اسواق واعدة اخرى. ومن المتوقع قيام الشركة بدخول اسواق محلية وعالمية اخرى بالتزامن مع دخول اعمار في نفس الاسواق.
كما قد تسعى املاك الى الدخول بقوة في مجال التطوير العقاري (وليس التمويل فقط) حيث يمكنها الاستفادة من هوامش الربحية الاعلى مقارنة بأنشطة بالتمويل. ورغم ان هذه الخطوة من شأنها ايجاد منافس جديد لشركة اعمار العقارية والتي تعاني اصلا من ظهور العديد من المنافسين في المنطقة, إلاّ انها قد تكون ضرورية لتعزيز ارباح املاك.
4- أرباح متنامية: تشهد ارباح الشركة التشغيلية نموا مطردا من فصل لآخر. كما يبدو انها بصدد تعزيز ارباحها الاستثمارية في الفترة المقبلة حيث يلاحظ انها أضافت ما قيمته 219 مليون درهم من الاسهم والاوراق المالية لمحفظتها خلال النصف الاول من 2005. وقد تلجأ املاك الى تعزيز محفظتها المالية لإغتنام الطفرة الحالية في السوق بعد حصولها على ما يقارب مليار ونصف درهم من اصدار الصكوك الاسلامية الأخير اضافة الى زيادة رأس المال. وعليه فقد نشهد قفزة ملحوظة في ارباحها الاستثمارية بدءاً من الربع الأخير.
5- امكانية التحول الى بنك اسلامي: طبعا هذا الشيء اصبح في حكم المسلّم به لدى شريحة كبرى من المتعاملين في السوق والمسألة بالنسبة لهم هي مسالة وقت فقط لا اكثر. واذا صحّت الشائعة وتم تحويل املاك الى بنك او مصرف اسلامي فقد نرى نقلة نوعية في عمليات وارباح الشركة.
ولكن يجب التذكير هنا بعدم التفاؤل المفرط في هذه الناحية للأسباب التالية:
– الشركة تقوم بالكثير من اعمال المصارف الاسلامية اساساً مثل التمويل والمرابحة والاجارة وغيرها
– هذا التحول إن تم سيقلب وضع املاك في السوق رأساً على عقب – من اكبر شركة تمويل اسلامي حاليا الى مصرف اسلامي ناشيء يواجه منافسة شرسة من بنوك اعرق واقوى منه بكثير
– قد لا تتمكن الشركة الام (اعمار) من ادارة البنك الجديد على اكمل وجه حيث ان ذلك يعتبر خارج اختصاصها الاصلي كما يتضح من الأداء غير المبهر صراحة لبنك دبي المملوك بالكامل لاعمار (يرجى الرجوع الى تحليل اداء بنك دبي ادناه)
6- هل تُخفي املاك مفاجأة من العيار الثقيل؟: لا يخفى على احد ان كل المحفزات المذكورة اعلاه لا تبرر الصعود الصاروخي الاخير لسهم املاك والذي اوصله لما يعادل 30 درهما قبل زيادة راس المال!
وحتى لو تم تحويل الشركة الى بنك اسلامي فالسهم لا يستحق هذه الاسعار حاليا إلاّ اذا تمكنت الشركة من تحقيق ارباح سنوية تتجاوز المليار درهم بكثير وهذا أمر مستبعد ان لم يكن مستحيلاً على المدى القصير.
فالتحول الى بنك اسلامي سيستلزم الكثير من المصاريف التأسيسية في البنية التحتية خلال اول سنتين على الأقل.
فهل تُخفي املاك في جعبتها شيئاً اكبر بكثير من مجرد التحول لبنك اسلامي ؟!! …
نقاط سلبية
1- قلة هوامش الربحية: يتميز قطاع التمويل بانخفاض هوامش الربحية نسبيا مع امكانية تقديرها سلفا بصورة دقيقة تقريبا مما يعني صعوبة تحقيق قفزات مفاجئة في الارباح بناء على قوانين العرض والطلب مثل بعض القطاعات الاخرى. فالعامل الرئيسي الذي يؤثر على هوامش الربحية في انشطة التمويل هو معدلات الفائدة الرسمية التي تتغير صعودا ونزولا بوتيرة بطيئة عادة. ويمكن ملاحظة هزالة هوامش الربحية للشركة من خلال دراسة الميزانية ومقارنة نسبة العوائد والارباح الى راس المال المُشغّل.
2- ضخامة رأس المال: قامت الشركة بمضاعفة رأسمالها الى 1.5 مليار في مدة قصيرة نسبيا وهذا قد يشكل عبئا كبيرا عليها في الفترة المقبلة وخاصة اذا تم تحويلها الى بنك اسلامي. فرأس المال الحالي لاملاك اكبر بكثير من بعض اقوى البنوك في الدولة والتي تفوقها بمراحل هائلة من ناحية البنية التحتية والارباح مثل بنوك ابوظبي الوطني ودبي الوطني والمشرق. كما ان هناك العديد من البنوك الوطنية التي تأسست منذ سنوات طويلة تعمل برؤوس اموال تعادل ربع راس مال املاك او اكثر بقليل (يرجى الرجوع لجداول المقارنة بين املاك وبعض البنوك الوطنية ادناه)
علاوة على ان الشركة مُلزمة قانونيا بتحويل المئات من الملايين خلال السنوات القادمة الى الاحتياطيات العامة والقانونية والنظامية والتي تًعتبر شبه خاوية حاليا
كما ان الشركة مُلزمة بتسديد أعباء الدين في السنوات المقبلة على الصكوك التي قامت بإصدارها بقيمة 735 مليون درهم
وفوق كل ذلك هناك الالتزامات الضخمة تجاه شركة اعمار والتي تبلغ مليار درهم بحسب آخر البيانات المالية للشركة
كل ذلك سيولّد ضغوطا كبيرة على الشركة في المرحلة القادمة من ناحية امكانية توزيع ارباح مجزية على المساهمين
3- شراسة المنافسة: تعمل الشركة في احد اكثر القطاعات تنافسية على الاطلاق ألا وهو قطاع التمويل. وستزيد المنافسة شراسة اذا تحولت املاك لبنك اسلامي. فقطاع البنوك عموما يحفل بالكثير من اللاعبين الكبار الأقوى بكثير من املاك وستزيد ضراوة المنافسة مع دخول استحقاقات اتفاقيات “بازل 2 ” حيز التنفيذ قريبا وتطبيق اتفاقيات الجات التي قد تؤدي الى فتح الباب بمصراعيه امام البنوك العالمية العملاقة للدخول في اسواقنا بلا قيود او شروط.
4- احتمال انتهاء الطفرة العقارية (وخاصة في دبي): تزايدت في الآونة التحذيرات من حدوث تشبع في القطاع العقاري خلال السنتين القادمتين في امارة دبي على وجه الخصوص. ويرجع ذلك الى مشارفة الكثير من المشاريع العملاقة العائدة لشركات اعمار ونخيل ودبي القابضة والاتحاد العقارية وغيرها على الانتهاء خلال السنتين المقبلتين علاوة على البدء بمشاريع ضخمة جديدة بوتيرة قد تفوق الطلب المستقبلي المُتوقع بمراحل.
كل ذلك بالطبع قد يؤدي الى ايجاد ضغوط على شركات التمويل العقاري مثل املاك من ناحية حجم العمل وهوامش الربحية.
5- انعدام الشفافية: من المعلوم ان الشفافية اصبحت الضحية الكبرى في اسواقنا ولا يكاد يمر اسبوع الا ونرى دلائل على اخلال احدى الشركات بقوانين الشفافية والافصاح. ولكن تبقى الريادة في هذا المجال لشركة املاك وبدون منازع على الاطلاق. فالخروقات المتكررة لشركة املاك لقوانين الشفافية اصابت ثقة الكثير من المتعاملين بالسوق في مقتل …
وحتى المحاولات الجادة من ادارات الاسواق وهيئة الاوراق المالية والسلع في تطبيق قوانين الشفافية ومعاقبة المخالفين اصبحت غير ذات جدوى بسبب السكوت المتكرر والمثير للريبة على خروقات املاك!
ولهذا اصبح اسم املاك مرادفا لعدم الشفافية ومرادفا لعدم العدالة (حيث عوقبت بعض الشركات بأكثر مما تستحق بينما يتم غض الطرف مرة تلو المرة عن املاك) ومرادفا لداء تعارض المصالح (فمن الغريب والمستهجن في نفس الوقت ان يكون رئيس مجلس ادارة الشركة نفسه عضوا في مجلس ادارة السوق المالي ويكون هو الخصم والحكم في نفس الوقت!)
واضحت الخروقات المتكررة لاملاك شوكة في خاصرة الهيئة وادارة السوق وكابوسا يقض مضاجعهم. فهم بين نارين, فإن حاولوا التدخل في حالات مشابهة تعالت الاصوات المحتجة من البعض على ما يعتبرونه عدم عدالة في التعامل مع الشركات المختلفة ومُذكرّين بالسكوت المريب عن املاك. واذا ما سكتت الهيئة عن بعض التجاوزات لا تسلم كذلك من الانتقادات بأن سكوتها اول مرة عن املاك شجع شركات اخرى على السير في خطاها
ولهذا فقد آثر الكثير من المستثمرين العزوف عن املاك لعدم ثقتهم في شفافية ادارة الشركة وترك السهم للمضاربين والمحافظ
مقارنة بين املاك وبعض البنوك الوطنية
وللتدليل على الآثار الضارة للمضاربات الغير صحية على الاسواق المالية هذه مقارنات بين شركة املاك للتمويل وبعض البنوك الوطنية لتوضيح التضخم الفاحش للقيمة السوقية لاملاك بدون أية مبررات تذكر من ناحية الأداء. ويجب التوضيح ان بعض الاساليب الملتوية التي يستخدمها المضاربون في تضخيم اسعار بعض الشركات قد تسبب عواقب وخيمة للسوق يوما ما.
هذه مقارنة توضح ان القيمة السوقية لاملاك (التي تأسست قبل سنوات قليلة) اصبحت في صف اثنين من اكبر واعرق واقوى البنوك الوطنية في الدولة وهما بنك دبي الوطني (تأسس عام 1963) وبنك المشرق (تأسس عام 1976 باسم بنك عُمان المحدود حينها):
>>>>>>>>>>>>>>>>>> املاك >>>>>>>>> بنك دبي الوطني >>>>>>>> بنك المشرق
================================================== ==============
رأس المال: ========= 1.5 مليار =========== 1.08 مليار ========= 866 مليون
مجموع الموجودات: ==== 2.6 مليار =========== 45 مليار ========== 37 مليار
حقوق المساهمين: ===== 1.6 مليار =========== 5.4 مليار ========== 5.5 مليار
مجموع الاحتياطيات: === 12 مليون =========== 3.2 مليار ========== 707 مليون
ارباح مستبقاة: ======= 94 مليون =========== 513 مليون ========= 3.2 مليار
الارباح النصفية 2005 == 51 مليون =========== 637 مليون ========= 677 مليون
القيمة السوقية: ====== 22.5 مليار =========== 23 مليار ========== 20 مليار
وهذه مقارنة توضح ان القيمة السوقية الحالية لشركة املاك تعادل مجموع القيم السوقية لخمسة بنوك وطنية:
>>>>>>>>>>>>>>>> رأس المال >>> حقوق المساهمين >>> ارباح ½ 2005 >>> القيمة السوقية
================================================== ==============
مصرف الشارقة الاسلامي == 1 مليار ===== 2 مليار ======== 98.5 مليون ==== 5.2 مليار
بنك ام القيوين الوطني ==== 500 مليون === 1.3 مليار ======= 143 مليون ==== 4 مليار
البنك العربي المتحد ===== 508 مليون === 834 مليون ====== 57 مليون ===== 5.6 مليار
البنك التجاري الدولي ==== 300 مليون === 589 مليون ====== 150 مليون ==== 3.7 مليار
دار التمويل ========= 200 مليون === 478 مليون ====== 176 مليون ==== 4.2 مليار
(المجموع): ========= 2.5 مليار ==== 5.2 مليار ======= 625 مليون ==== 22.7 مليار
================================================== ==============
املاك ============ 1.5 مليار ==== 1.6 مليار ======= 51 مليون ===== 22.5 مليار
لمحة عن أداء بنك دبي التابع لشركة اعمار
راجت الكثير من التكهنات في الشهور الاخيرة بخصوص بنك دبي واحتمالات بيعه او تحويله لبنك اسلامي او حتى دمجه مع املاك. وهذه لمحة سريعة ومختصرة عن أداء البنك:
يمكن الاطلاع على ميزانية بنك دبي المدققة لسنة 2004 على هذا الرابط:
http://www.dubaibank.ae/new/annualreport/annualreport.pdf
تم تأسيس البنك عام 2002 وهو مملوك بالكامل لشركة اعمار العقارية
رأس المال المصدر: 500 مليون درهم (تمت زيادة راس المال من 300 الى 500 مليون في 2004)
ارباح (خسائر) عام 2003: خسارة (- 36.7) مليون درهم
ارباح عام 2004: 4 مليون درهم
ارباح النصف الاول من 2005: 46.4 مليون درهم
حقوق المساهمين في نهاية عام 2004: 428 مليون درهم (وهي اقل من راس المال بسبب الخسائر المتراكمة البالغة 72 مليون درهم)
الخلاصة
سهم املاك مناسب للمضاربين في الوقت الحالي بسبب اتساع نطاق تذبذبه السعري وسيولته العالية ومعدل دورانه المرتفع في السوق.
وبالنسبة للمستثمرين على المدى الطويل, قد يكون من الاجدى انتظار صدور اخبار مؤكدة عن الشركة قبل الدخول في السهم بالاسعار الحالية.
تسلم يا سومر على تحليلك القيم
سعر سهم أملاك مضاعف بشكل خيالي ( فقط لأنه إسلامي ) ولثقة الناس به فقط
ودمت سالم
نعم هذا الكلام التحليل الصحيح الله يبيض وجهك ويجزيك خير
بالتوفيق
جزاك الله خير بو حميد وهذه هو التحليل ولا بلاش
ارباب
الاخ سومر محلل اساسي من الطراز الأول
ومشاركته هذه قيمة ..
واتفق معه مع حداثتي وعدم المامي الكامل في التحليل الاساسي
ولكن ما يقوله منطقي
جزاه الله خيراً