(( تقييم المشاريع في المحافظ الاستثماريه ))

تقييم المشاريع في المحافظ الاستثماريه

تتلخص المرحلة الأولى من عملية إدارة محفظة مشاريع بشكل متكامل وفعال، في هيكلة تلك المحفظة بطريقة تتيح تطوير ودراسة عدة جوانب تلبي مقتضيات تحقيق المنفعة المتوقعة، بما في ذلك مخاطر التنفيذ، إضافة إلى تمكين مدير المحفظة من توزيع الموارد الحرجة على مشاريع المحفظة، والتأكد من أنها قادرة على تحقيق أهدافها الاستراتيجية. ويضاف إلى ذلك، أن وضع الهيكلية الصحيحة للمحفظة سيتيح لمديرها توضيح أولويات المشاريع للأطراف المعنية بها كافة، واتباع أسلوب محايد وفعال في اختيار المشاريع التي ستحتويها المحفظة.

وتتمثل الآلية الأولى هنا في تحديد جميع المشاريع والاستثمارات التي يمكن أن تشملها المحفظة المزمعة، إلى جانب المشاريع التي تقرر رفضها لعدم تطابقها مع شروط ومتطلبات الهيئة. ولكي يتمكن مدير المحفظة من تحقيق ذلك، عليه أولاً مراجعة الأهداف الاستراتيجية والتأكد من صلاحيتها وتوافقها مع متطلبات المحفظة. وتلي ذلك مراجعة المشاريع المرشحة كافة، بحيث تشمل المعلومات العامة لكل مشروع، والنتائج المتوقعة منه، وتكلفته ومدة تنفيذه، وأهميته والأسباب التي دعت إلى إقامته، والأطراف المعنية به، وكذلك الموارد الرئيسية التي قد تتطلبها عملية تنفيذه

ولتوضيح آليات هيكلة المحافظ، لنفترض جدلاً أن هيئة استثمارية ما لديها خطة استراتيجية للاستثمار في المشاريع العقارية في منطقة مجلس التعاون الخليجي، بعائد استثماري سنوي لا يقل عن 20 في المائة، مع درجة مخاطرة متوسطة، علماً أن مشاريع المحفظة ستقتصر على مبان تجارية وسكنية باعتبار أن لديها محفظة أخرى تضم مشاريع صناعية.

وتتمثل الآلية الأولى هنا في تحديد جميع المشاريع والاستثمارات التي يمكن أن تشملها المحفظة المزمعة، إلى جانب المشاريع التي تقرر رفضها لعدم تطابقها مع شروط ومتطلبات الهيئة. ولكي يتمكن مدير المحفظة من تحقيق ذلك، عليه أولاً مراجعة الأهداف الاستراتيجية والتأكد من صلاحيتها وتوافقها مع متطلبات المحفظة. وتلي ذلك مراجعة المشاريع المرشحة كافة، بحيث تشمل المعلومات العامة لكل مشروع، والنتائج المتوقعة منه، وتكلفته ومدة تنفيذه، وأهميته والأسباب التي دعت إلى إقامته، والأطراف المعنية به، وكذلك الموارد الرئيسية التي قد تتطلبها عملية تنفيذه.

كما تشمل هذه المراجعة، تحديد المنافع المادية والمكاسب غير المادية المرجوة من المشروع، مثل العائد على الاستثمار، ورأس المال المستثمر وفترة استرداده أو استرجاعه وغير ذلك. أما بالنسبة للمكاسب غير المادية فتشمل الأهمية الاستراتيجية للمشروع، والفائدة التي سيقدمها للمجتمع من خلال الالتزام بالإجراءات المعتمدة والقوانين المحلية المرعية. وتتضمن هذه العملية أيضاً، تحديد درجة المخاطرة الخاصة بتنفيذ المشروع وذلك بسبب الافتراضات التي يجب أن تؤخذ في الاعتبار نتيجة عدم توافر معلومات مؤكدة حول مسائل قد يتعرض لها المشروع لاحقاً.

وعليه، فإن هذه الآلية ستفرض على الهيئة الاستثمارية دراسة ومراجعة جميع المشاريع التي تعرض عليها لتكون جزءا من المحفظة التي تعتزم تشكيلها. ومن الأهمية بمكان أن يكون لدى تلك الهيئة أسلوب موحد للحصول على جميع تلك المعلومات كي تتم مراجعتها بشكل صحيح ومتكامل. وعادة ما تطلب الهيئة الاستثمارية من الطرف المسؤول عن المشروع إعداد مثل هذا التقرير الذي هو كناية عن دراسة جدوى تضم تفصيلات إضافية عن خصائص وأهداف المشروع.

وبعد ذلك يبدأ تطبيق الآلية الثانية وهي تصنيف المشاريع في مجموعات يضم كلا منها مشاريع يجمعها رابط مشترك حتى يتسنى لمدير المحفظة تطبيق الأسلوب المناسب في تقييم واختيار وتحديد أولويات المشاريع، والتأكد من توازن المشاريع التي سيقع عليها الاختيار من حيث المنفعة ومستوى المخاطرة فضلاً عن جوانب أخرى.

وقد ترغب الهيئة الاستثمارية في تقسيم المشاريع التي تود تقييمها، إلى مشاريع تجارية، ومشاريع سكنية، ومشاريع عالية الربحية، ومشاريع عالية الخطورة، ومشاريع متوسطة الخطورة، ومشاريع في الإمارات، ومشاريع في دول أخرى. ومن الممكن أن يقع مشروع ما في أكثر من مجموعة بناء على تلك التصنيفات

ويتم عادة توزيع المشاريع على عدة فئات، منها المشاريع التي تهدف إلى زيادة الربحية، والمشاريع التي تهدف إلى خفض المخاطرة، ومشاريع تحسين مستوى الأداء، ومشاريع التي تهدف إلى التأكد من الالتزام بالأنظمة والقوانين، ومشاريع تتم من خلالها زيادة الحصة السوقية، ومشاريع تحسين آليات العمل الداخلية، ومشاريع المهمة لتطوير الأنظمة والتقنيات وغير ذلك. وفي بعض الأحيان يكون لبعض تلك التصنيفات تفرعات أكثر تفصيلاً.

وقد ترغب الهيئة الاستثمارية في تقسيم المشاريع التي تود تقييمها، إلى مشاريع تجارية، ومشاريع سكنية، ومشاريع عالية الربحية، ومشاريع عالية الخطورة، ومشاريع متوسطة الخطورة، ومشاريع في الإمارات، ومشاريع في دول أخرى. ومن الممكن أن يقع مشروع ما في أكثر من مجموعة بناء على تلك التصنيفات.

أما الآلية الثالثة، فتتمثل في تقييم معلومات وبيانات المشاريع التي تم تحديدها وتصنيفها، ومن ثم إعطاء درجة لكل مشروع حسب فئة التصنيف، وذلك من خلال التقييم الكلي لكل مشروع على حدة، ليصار بعد ذلك إلى تجسيد تلك المعلومات في رسومات بيانية تسهل اتخاذ القرار السليم في اختيار المشاريع التي ستحتويها المحفظة وتحديد المشاريع التي يجب استبعادها. وعقب عملية التقييم يوصي مدير المحفظة بالمشاريع التي وقع عليها الاختيار لتكون جزءا من المحفظة الاستثمارية، حيث سيتم من خلال عملية التقييم تلك بيان المشاريع الأكثر جاذبية وملاءمة لتكون ضمن المحفظة الاستثمارية التي سيتولى مدير المحفظة إدارتها لاحقاً.