خلال عام 2008 ..إعمار اكثر الشركات جذبا لتقارير القيم العادلة

خلال عام 2008 ..إعمار اكثر الشركات جذبا لتقارير القيم العادلة .. ودبي للإستثمار والإتحاد العقارية الاكثر جدلا
مباشر الخميس 8 يناير 2009 1:56 م

تعددت خلال عام 2008 التقارير التي تحدد القيمة العادلة للأسهم وانتشرت بشدة وتباينت فيما بينها فمنها من يضع نظرة ايجابية لسهم معين ومنها من تكون نظرته سلبية لسهم اخر ، حتي ان بعض التقارير صدرت ثم صدر بعدها بيومين تقرير اخر لنفس الشركة المقيمة بوجهة نظر اخري تماما، ومن شركات التقيم تلك من قام بتقيم سهم عند سعر معين ولم يصل هذا السهم إلي ذلك السعر منذ تقيمه من عامين مثلا ،وتفاعل المستثمرين مع تلك التقارير واختلفت نظرتهم مع تلك التقارير فمنهم من يستجيب لها ومنهم من لم يستجيب لها.

ويرجع المحللون سبب التفاوت في التقدير من تقرير لآخر بوفرة المعلومات حول الشركة ودقتها، الى جانب اختلاف منهج التحليل، وحتى الاختلافات بين المحللين من حيث التفاؤل او التشاؤم بمستقبل قطاع ما ويؤكد العديد من المحللون ان تلك التقارير ترفع مستوى الوعي لدى المستثمرين وترشيد قراراتهم الاستثمارية وتشجيع الاستثمار المؤسسي الذي يتحرك بناء على دراسات ومعلومات دقيقة عن الشركات وخصوصا بعد دخول الشركات الاجنبية في مضمار تحليل الاسهم بالسوق .

المستثمرون :المصالح الخاصة السبب الرئيسي .. وهيرمس تؤكد علي وجود سور الصين العظيم

إلا ان البعض ارجع ذلك التفاوت إلي إرتباط تلك الشركات المقيمة بمصالحها الخاصة او مصالح عملائها ، وخصوصا وان للعديد من تلك الشركات صناديق ومحافظ بالسوق مما عزي بالعديد من المتداولين بإلقاء تهمة إستفادة تلك الشركات من إصدار التقارير .

إلا ان العديد من تلك الشركات نفت بشدة ان يكون هناك علاقة بين التقارير التي تصدرها ومحافظها وصناديقها وان ادارة الابحاث منفصلة تماما عن تلك الإدارات .

وبالإتصال بشركة هيرمس اكدت علي ان بين تلك الإدارة سور مثل سور الصين العظيم حيث لا توجد بينها اي علاقة بل هي ادارات مختلفة تخضع لهيكلة إدارية مختلفة .

*** سور الصين العظيم ***

وتفاعلت الهيئة مع تلك التقيمات التي تصدر حتي ان الرئيس التنفيذي للهيئة في تصريح له بإحدي المصادر الإخبارية قال انه إذا ثبت للهيئة ذلك من احد شركات التقيم ستتخذ معه الإجراءات القانونية لردعه واكد الرئيس التنفيذي ان الهيئة تعكف حاليا علي وضع ضوابط لتلك التقيمات مع احدي بيوت الخبرة في هذا المجال .

دبي للإستثمار وغضب حملة الاسهم

وخلال هذا العام صدرت العديد من التقارير المثيرة للجدل والتي اثارات العديد من الحوارات بين المتداولين كان اشهرها تقرير صدر في بداية العام قامت فيه احدي شركات التقيم بإصدار تقرير عن سهم دبي للإستثمار مما دعي الرئيس التنفيذي لدبي للإستثمار في تصريح لإحدي المصادر الإخبارية للتأكيد ان ذلك التقيم خطأ وان شركة التقيم تلك قامت بتقيم السهم سابقا وتجاوز السهم ذلك التقييم مما يؤكد ان تقيمها كان خطأ علي حسب قول خالد بن كلبان الرئيس التنفيذي لدبي للإستثمار ، مما دعي حملة الاسهم بالشركة لمطالبة إدارة الشركة بمقاضة الشركة المصدرة لتلك التقارير مدافعين عن سهم الشركة .

الإتحاد العقارية وتقرير مورجان الشهير

وكان من ضمن تلك التقارير ايضا تقرير عن سهم “الإتحاد العقارية” صدر في بدايات هذا العام وصدر من بنك مورجان ستانلي متنبأ بتراجع أسعار العقارات في دبي بنسبة 10% بحلول عام 2010 .

وحدد بنك الاستثمار سعر السهم الخاص بشركة الاتحاد العقارية عند 5.7 درهم للسهم الواحد وانخفض سعر السهم بعد نشر التقرير بنسبة كبيرة جدا .

مما دعي السيد زياد غول، مدير المالية في شركة الإتحاد العقارية المُدرجة بسوق دبي المالي، بقوله أنّ مورغان ستانلي بنت توقعاتها على أساس نماذج حدثت في أسواق أجنبية أخرى ذات طبيعة اقتصادية مختلفة كإسبانيا وسنغافورة وأسواق أوروبا الشرقية؛ بينما الإختلاف كبير بين الأسواق المذكورة وسوق دبي بشكل خاص ومنطقة الشرق الأوسط بشكل عام سواءا من ناحية التركيبة السكانية أو أسباب النمو.

الدار وصروح وتقييمات أضعاف السعر السوقي

اما عن اكثر التقارير تفاؤلا فكان عن سهمي الدار وصروح حيث قامت هيرمس بالتوصية علي السهمين باكثر من قيمتهم السوقية حيث قدرت القيمة العادلة للدار عند 44.9 درهم بإرتفاع قدره 265% عن السعر السوقي للسهم اناذاك والذي بلغ 12.3 درهم ، وأوصت بالشراء على كلاً من المدى القصير والطويل وعزي التقرير هذا التقييم لتوسعات الدار الإستثمارية حيث تقدر قيمة مشاريع الدار بملغ 70 مليار دولار امريكي وتهدف تلك المشاريع بشكل أساسي إلى تطوير محفظة تأجيرية كبيرة وكذلك تنمية المناطق الأقل تطورًا.

إعمار اكثر الاسهم جذبا لتقارير القيم العادلة

وكان من اكثر الاسهم جذبا لشركات التقييم هذا العام سهم “إعمار ” والذي وصلت التقرير المصدرة عليه إلي اكثر من 20 تقريرا وكان اعلي التقارير تفاؤلا هو تقرير من مؤسسة مرجان ستانلي وحدد سعر السهم عند 21.4 درهم بينما اقلها كان قد اصدر من مؤسسة ميرل لينش وحدد سعر السهم عند 3 دراهم .

*** ما بني 21.4 درهم و 3 دراهم ضاعت لحانا ***

وبمراجعة التقارير التي اصدرت علي السهم يتبين انه لم يحقق اي من التقارير المصدرة علي السهم القيمة العادلة التي تناولها بل كل التقارير التي اصدرت علي السهم لم تحقق تلك القيمة كان اقربهم واقعية هو تقرير ميرل لينش ولكن هذا التقرير قد اصدر بعد تخطي السهم القيمة المحددة من قبل التقرير .

التقارير المصدرة قبل الازمة تغيرت عن التقارير بعد الازمة تقييم سهم إعمار قبل الازمة وبع الازمة

قبل الازمة بعد الازمة
الشركة المقيمة القيمة التاريخ القيمة التاريخ
المال كابيتال 17.29 03/09/2008 11.22 20/10/2008
جولدن مان ساكس 17.4 03/06/2008 14.3 24/10/2008
كريدي سويس 15 30/06/2008 9.75 21/9/2008
تقييم سهم بنك ابوظبي الوطني
المال كابيتال 24.21 28/07/2008 12.2 13/10/2008
المجموعة المالية هيرمس 25.01 27/07/2008 13.41 30/11/2008

وبتقسيم القيم العادلة المصدرة علي السهم خلال عام 2008 لمجموعتين مجموعة قبل إشتداد الازمة العالمية في منتصف سبتمبر ومجموعة بعد إشتداد تلك الازمة فنجد ان الشركات التي كررت إصدار تقارير عن إعمار قد إختلفت تقيمتها من قبل الازمة إلي بعد الازمة فنجد مثلا ان شركة مثل المال كابيتال كانت قد قيمت السهم علي مستوي 17.29 درهم بينما بعد الازمة قيمت السهم عند سعر 11.22 درهم و شركة اخري مثل جولدن مان ساكس قيمت السهم عند 15 درهم بينما قيمته بعد الازمة عند سعر 9.75 درهم.

وقد أظهرت النتائج المالية الأولية عن فترة الربع الثالث من العام 2008 لشركة إعمار العقارية عن تحقيقها صافي ربح بلغ 1.508 مليار درهم بالمقارنة مع 1.560 مليار درهم خلال نفس الفترة من العام السابق محققه نسبة تراجع بلغت 3.3 % ، وتأتي هذه التراجعات بعد خفض قيمة الشهرة الخاصة بعملية الاستحواذ على شركة “جون لينج هومز” الأمريكية .

هذا وقد أوضحت الشركة أن تخفيض قيمة الشهرة والتي بلغت 750 مليون درهم ، والتي تمثل ما نسبتة 18% من إجمالي الإيرادات يعتبر منطقياً وضرورياً في ظل التحديات الآنية لجميع قطاعات الأعمال وخاصة القطاع المالي والعقاري في الولايات المتحدة الأمريكية، حيث شهدت أمريكا خلال الفترة الماضية العديد من المعوقات الاقتصادية التي أدت بدورها إلى تدهور اقتصادها بشكل كبير منها إفلاس بنك ليمان براذر وأزمة الرهن العقاري
ويذكر ان سهم إعمار يحتل 22.69% من المؤشر وهي من اكبر الشركات التي حققت ارباح في عام 2007 بدولة الإمارات ، وكان اعلي سعر للسهم في تاريخه هو 28.9 درهم وبعد هذا الإرتفاع تهاوي سهم إعمار في عام 2005 حتي منتصف 2006 والتي اخذ فيها السهم اتجاه عرضي متذبذب بين سعري 10.65 درهم و سعر 16 درهم وعند وصوله لسعر 15.85 في بداية عام 2008 انخفض بشدة وظل في اتجاه هابط حيث وصل إلي 2.08 درهم في نهاية عام 2008 .

وكما حدث مع إعمار في سوق دبي حدث ايضا مع بنك ابوظبي الوطني حيث إنخفضت القيم المصدرة علي السهم من قبل الازمة إلي بعدها بشكل كبير .

هيرمس :اسباب كثيرة تتحكم في حركة السهم بالسوق

وبالرجوع الي شركة هيرمس تحديدا عن تقريري الدار وصروح والتقارير الكثيرة المصدرة علي سهم إعمار اكدت الشركة علي ان التقرير ليس له علاقة بحالة السهم في السوق وان السهم بالسوق به العديد من التحديات التي تواجه الاخري حيث يعتمد التقرير المالي عن الشركة عن وضعها المالي وتحدياتها في المستقبل بينما ما يواجه السهم في السوق اشياء اخري كثيرة تؤثر عليه فهو يتعرض لقانون العرض والطلب ويتعرض لتفاؤل وتشاؤم المتداولين و حركة تدفق الاموال بالسوق وهي عوامل لانستطيع التحكم بها وليس للتقرير المالي علاقة بها.

هيرمس اكثر الشركات إصدار لتقارير بالاسواق

واحتلت هيرمس المرتبة الاولي بين الشركات المصدرة لتقارير خلال عام 2008 حيث أصدرت مايقارب من نر48 مختلف في سوق دبي بينما اصدرت 34 تقريرا بسوق ابوظبي ويذكر ان شركة هيرمس ظلت محتلة المرتبة الاولي بين شركات التداول بسوق دبي وابوظبي من حيث حجم وقيمة التداول ايضا وطبقا لاخ بيانات صادرة من سوق دبي فقد إستحوذت علي نسبة 8.1% من قيمة التداول بسوق دبي خلال شهر اكتوبر الماضي وظلت محتلة تلك المرتبة في بقية العام .

القيمة العادلة وطرق تحديدها
وبعيدا عن التقييمات التي اصدرت هذا العام نعود لنعرف ماهو التحليل الأساسى للشركات حيث من الاهمية ان نعرف كيف قيمت الشركات المصدرة للتقارية الاسهم بالاسواق ، يعتبر التحليل الاساسي مدخل مهم جدا لدراسة وتفسير كل المتغيرات الإقتصادية التى من الممكن أن تؤثر على أسعار الأسهم بهدف تحديد القيمة الحقيقية للشركات والقيمة العادلة لأسهمها حيث يعتبر أحد طرق تقييم أسهم الشركات فهو يقيس الأداء التاريخى للشركات وتوقعات الأرباح والمبيعات المستقبلية.

وتعتبر القيمة العادلة هي محاولة لإيجاد سعر منطقي لسهم معين مبني على أساس علمي لا يكون منخفضاً ولا مبالغا فيه ويتم تحديدها من قبل محللين ماللين بناء علي القوائم المالية لشركة معينة والاحداث الجوهرية التي تؤثر علي تلك الشركة ، ويستخدم المحللون العديد من طرق التقييم حيث تنقسم تلك الطرق إلي طريقتين :
الطريقة الاولي : وهي طريقة خصم التدفقات النقدية : وتنقسم إلي :
1- القيمة الحالية للتوزيعات : حيث تعتمد علي التوزيعات النقدية للسهم والمتوقعه له خلال فترة .
2- القيمة الحالية للتدفقات النقدية التشغيلية الحرة: وتعتمد تلك الطريقة علي التدفقات النقدية للسهم خلال فترة ومعدل نمو تلك التدفقات .
3-القيمة الحالية للتدفقات النقدية التشغيلية لحقوق الملكية : وتعتمد تلك الطريقة القيمة الحالية للتدفقات النقدية بالنسبة لحقوق الملكية خلال فترة .

الطريقة الثانية :وهي طريقة التقييم النسبي :حيث تعتمد تلك الطريقة علي المضاعفات وتنقسم إلي :
1- مضاعف الربحية : وهو يعتمد علي سعر السهم الحالي بالنسبة لربحية السهم
2- مضافع التدفقات النقدية :وهو يعتمد علي سعر السهم إلي التدفقات النقدية من السهم
3- مضافع القيمة الدفترية : وهو يعتمد علي سعر السهم بالنسبة إلي القيمة الدفترية لها وهي عدد الاسهم علي القيمة الدفترية .
4- مضاعف المبيعات : وهي تعتمد علي سعر السهم بالنسبة لمبيعاته .