نفى محمد سلطان ثاني مساعد مدير عام أراضي وأملاك دبي لشؤون الحوكمة والتميز ل«البيان الاقتصادي» أن تكون الدائرة قد بدأت فعلاً ب«مصادرة الأراضي المخطط لها إنشاء مشاريع على المخطط بعد استمرار تخلف أصحابها عن السداد وفقا لما تردد مؤخراً.
لكنه قال «للدائرة الحق في إلغاء المشاريع العقارية المتعثرة اذا ما ثبت لها توافر أحد 9 أسباب نصت عليها اللائحة التنفيذية لقانون 13 الذي صدر قبل عامين لتنظيم السجل العقاري المبدئي في الإمارة».وأوضح بأن الدائرة وعبر مركز التوفيق التابع لها تفضل أولاً دعم جهود المصالحة بين المتنازعين- سواء المطورين والمشترين أو المطورين الرئيسيين والفرعيين- كون التراضي الخطوة الأفضل قبل التقاضي.
وكشف ل«البيان الاقتصادي»: «أن جهود الدائرة أثمرت في التوفيق بين 554 قضية نزاع جمعت بين مطورين ومتعثرين خلال الشهرين الماضيين وهذا مؤشر على أن المتخاصمين أنفسهم يفضلون استنفاد جهود التوفيق قبل الشروع بأي إجراء يكفله القانون للحفاظ على حقوق الأطراف».وكشف ثاني عدم شروع أي مطور عقاري حتى الآن باستحصال مستحقاته المتبقية بذمة المشترين المتعثرين من خلال عرض العقارات المكتملة أو شبه المكتملة في المزادات لتسوية ديون أولئك المتعثرين تطبيقاً لآليات اللائحة التنفيذية للقانون المذكور.وقال ثاني «عدم ظهور مزادات لعقارات المتعثرين يعكس أن جهود التسوية بين المتنازعين لم تصل إلى طريق مسدود حيث تسعى غالبية شركات التطوير العقاري إلى إغراء المتعثرين بتسهيلات لحثهم على استكمال دفعاتهم المالية كخفض قيمة تلك الدفعات أو إعادة جدولتها بما يسمح للمتعثر بترتيب أوضاعه وتجنب مخالفة القانون الذي يسمح للمطور بعرض العقار في المزاد أو تأجيره لتحصيل الدفعات المتبقية وإعادة المتبقي إلى المشتري المتعثر».
وأوضح ثاني «أن الأمر ذاته ينطبق على المنازعات بين المطورين الرئيسيين والفرعيين المتعثرين، حيث يفضل الطرفان حالياً الوصول إلى تسوية منصفة لكليهما تجنباً للوصول إلى المزادات أو المحاكم المختصة لحسم خلافاتهم».
فسخ العقود
وكانت حكومة دبي اعتمدت مؤخراً ضوابط جديدة اقترحتها دائرة أراضي وأملاك دبي لحسم الخلافات التي قد تنشأ بين المطورين العقاريين والمستثمرين المشترين للوحدات العقارية لضمان حقوق جميع الأطراف ولإرساء المزيد من الشفافية على تعاملات السوق العقاري.
وتعالج الضوابط الجديدة التي انفردت «البيان» بنشرها كاملة، وسيجري تطبيقها عقب نشرها في الجريدة الرسمية ـ مسائل أثارت جدلاً واسعاً في السوق وفي مقدمتها آلية فسخ عقود بيع وشراء العقارات المبرمة بين المطور والمشتري لأسباب مختلفة.
وتأتي تلك الضوابط في إطار لائحة تنفيذية لقانون 13 الذي صدر قبل عامين لتنظيم السجل العقاري المبدئي في الإمارة وسط توقعات بأن يؤدي تطبيقها إلى تحقيق نقلة نوعية في السوق العقاري بدبي.
وتحفظ الضوابط الجديدة حقوق البائع والمشتري على خلفية وفاء كل منهما بالتزاماته للآخر وتحدد بشكل لا لبس فيه الآلية القانونية الواجب اتباعها لفسخ تلك العقود بسبب إخلال أحد طرفي العلاقة، كما أوضحت الحالات التي تجيز للمشتري اللجوء إلى المحكمة المختصة لطلب فسخ العلاقة بينه وبين المطور.
وتضع الضوابط الجديدة حداً فاصلاً لما يصفه المراقبون بمزاجية بعض المطورين في تهربهم من تسليم العقارات للمشترين في المواعيد المحددة كما تضمن التعامل بحزم مع المشتري المهمل لالتزاماته المالية تجاه المطور الملتزم بتنفيذ مشروعه العقاري.
وحددت الضوابط طرق التعامل مع المشتري الذي لا يفي بالتزاماته التعاقدية بدءاً من إبلاغه بمخالفته ومنحه مدة زمنية لتعديل أوضاعه مروراً بتحديد المبالغ النقدية التي سيخسرها وفقاً لنسب الإنجاز في المشروع في حال مضيه في عدم التزامه.
وحددت الضوابط الحالات التي تجعل المطور تحت طائلة الاتهام بالإهمال أو التقصير وكذلك الأسباب الخارجة عن إرادته والتي تمنعه (أو منعته) من البدء بتنفيذ المشروع.
وتضمنت الضوابط طرق التحقق من نسب إنجاز المشروع وكيفية إعادة المطور لأموال المشتري، وكيفية خصم مستحقات المطور من بيع عقار المشتري غير الملتزم بالمزاد أو طرق الانتفاع من العقار من دون الإضرار بحقوق المشتري غير الملتزم.
التوفيق بين المتخاصمين
وفرت الضوابط الجديدة دعماً وإسناداً لدائرة الأراضي والأملاك لممارسة دور في التوفيق بين المتخاصمين في حال نشوب أي خلاف بين المطور والمشتري، وقد أجازت لها القيام بمساع توفيقية بينهما للمحافظة على علاقتهما التعاقدية.
وان تقترح عليهما ما تراه مناسباً من الحلول لهذا الغرض، وفي حال توصلها إلى تسوية ودية يتم إثباتها في اتفاقية مكتوبة توقع من قبلهما أو من قبل من ينوب عنهما، وبمجرد اعتماد هذه الاتفاقية من الدائرة تصبح ملزمة لهما.
المشتري غير الملتزم
رسمت الضوابط الجديدة الخطوات الواجب اتباعها في حال إخلال المشتري بأي من التزاماته المنصوص عليها في عقد بيع الوحدة العقارية المبرم بينه وبين المطور، حيث يجب اتباع ما يلي:
1- أن يقوم المطور بإخطار المشتري بالوفاء بالتزاماته التعاقدية إما حضورياً أمام الدائرة، أو خطياً بواسطة البريد المسجل أو البريد الإلكتروني شريطة أن يقوم بتزويد دائرة الأراضي بنسخة عن هذا الإخطار.
2- أن تقوم الدائرة بإمهال المشتري (30) يوما للوفاء بالتزاماته التعاقدية تبدأ من تاريخ توجيه الإخطار له من المطور فإذا انقضت مدة الإخطار (ومدة الإنذار الذي قد تمنحه الدائرة للمتعثر خلال 15 يوماً) دون قيام المشتري بتنفيذ التزاماته التعاقدية، فإن الضوابط تجيز للمطور العقاري القيام بما يلي:
ـ الاحتفاظ بكامل المبالغ المدفوعة له من المشتري، والمطالبة إما ببيع الوحدة العقارية بالمزاد العلني لاقتضاء ما تبقى من المبالغ المستحقة له، أو خصم ما لا يزيد على (40%) من قيمة الوحدة العقارية وفسخ العقد، وذلك متى كانت نسبة إنجاز المطور للمشروع لا تقل عن (80%).
(وفي حال بيع الوحدة العقارية بالمزاد العلني فإنه يجوز لدائرة الأراضي متى رأت ذلك مناسباً أن تقوم بإيداع ثمن الوحدة في حساب الأمانات وتسليم المشتري أو من ينوب عنه المبالغ المتبقية له بعد خصم مستحقات المطور).
(وتجيز الضوابط للمطور الانتفاع بالوحدة العقارية أو تأجيرها للغير في حال عدم بيعها بالمزاد العلني، على أن يقوم برد المبالغ المتبقية للمشتري خلال مهلة لا تزيد على سنة واحدة من تاريخ فسخ العقد، أو خلال (60) يوماً من تاريخ بيع الوحدة العقارية أيهما أسبق).
ـ خصم ما لا يزيد على (40%) من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في العقد، وفسخ العقد متى كانت نسبة إنجاز المطور للمشروع لا تقل عن (60%).
ـ خصم ما لا يزيد على (25%) من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في العقد، وفسخ العقد متى كانت نسبة إنجاز المطور للمشروع لا تصل إلى (60%).
ـ خصم ما لا يزيد على (30%) من قيمة المبالغ المسددة من قبل المشتري لصالح المطور، وفسخ العقد في حال ما إذا كان المطور لم يبدأ بتنفيذ المشروع لأسباب خارجة عن إرادته لكن سيتوجب على المطور أنه قد أوفى بكامل التزاماته التعاقدية تجاه المشتري، وأن عدم البدء بتنفيذ المشروع كان بدون إهمال أو تقصير من جانبه، أو لأسباب خارجة عن إرادته.
وقد حددت الضوابط الأسباب التي تعد خارجة عن إرادة المطور، وهي (إذا تم نزع ملكية الأرض التي سيقام عليها المشروع للمنفعة العامة، أو إذا قامت إحدى الجهات الحكومية بتجميد المشروع لأسباب إعادة التخطيط، أو اكتشاف مبان أو حفريات أو خطوط خدمات داخل موقع المشروع.
أو إذا قام المطور الرئيسي بإجراء تعديلات على موقع المشروع ترتب عليها تغيير في حدود المشروع ومساحته بشكل يؤثر في قيام المطور الفرعي بتنفيذ التزاماته، أو أية أسباب أخرى تقدرها مؤسسة التنظيم العقاري).
ـ يجوز للمطور أن يطلب من المحكمة المختصة أن تحكم له بكامل النسب المذكورة أعلاه في الحالات التي تكون فيها المبالغ الموجودة تحت يده أقل من النسب المحددة والمذكورة آنفاً.
إلغاء المشاريع العقارية
لن تلغي المؤسسة أي مشروع ما لم يتوفر لها أحد 9 أسباب قانونية تنشرها البيان كاملة – تتيح الشروع لها بعملية الإلغاء، لكن الآلية الجديدة أتاحت للمطور العقاري التظلم والاعتراض على قيام المؤسسة بإلغاء مشروعه.
ولن تجري مساءلة المطور العقاري الذي يقوم بإلغاء مشروعه أو تأجيله شريطة عدم قيامه ببيع أي وحدة عقارية في مشروعه. وتشدد الآلية الجديدة على قيام المطور العقاري الذي تلغي المؤسسة مشروعه في الإطار القانوني.
بسداد حقوق المشترين من الأموال المودعة في حساب ضمان المشروع خلال 14 يوماً وفي حال عدم توفر تلك المستحقات في الحساب يتوجب على المطور الالتزام بإعادتها خلال مهلة لا تزيد على شهرين (60) يوماً من تاريخ قرار إلغاء المشروع، لكن هذه المهلة قد يجري تمديدها إذا وجدت المؤسسة أسباباً تستدعي ذلك.
وطبقاً للآلية الجديدة فإن عدم التزام المطور برد المبالغ المستحقة خلال الفترة الزمنية المحددة له سيدفع بمؤسسة التنظيم العقاري إلى إحالة الأمر إلى الجهات القضائية المختصة لضمان حقوق المشترين.
أسباب الإلغاء
بموجب اللائحة التنفيذية لقانون 13 الذي صدر قبل عامين لتنظيم السجل العقاري المبدئي في الإمارة ستناط مهمة تطبيق عمليات الإلغاء بمؤسسة التنظيم العقاري التابعة للمؤسسة وقد أجازت اللائحة للمؤسسة بناء على تقرير فني مسبب أن تقرر إلغاء المشروع العقاري في 9 حالات هي:
1ـ إذا لم يباشر المطور العقاري وبدون عذر مقبول بأعمال البناء رغم حصوله على الموافقات اللازمة من الجهات المختصة.
2ـ إذا ارتكب المطور العقاري أياً من الجرائم المنصوص عليها في المادة (16) من القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي.
3ـ إذا ثبت لمؤسسة التنظيم العقاري عدم جدية المطور في تنفيذ المشروع.
4ـ إذا تم سحب الأرض التي سيقام عليها المشروع بسبب إخلال المطور الفرعي بأي من التزاماته التعاقدية مع المطور الرئيسي.
5ـ إذا تأثرت الأرض كلياً بمشروعات التخطيط أو إعادة التخطيط التي تنفذها الجهات المختصة بالإمارة.
6ـ إذا عجز المطور العقاري عن تنفيذ المشروع بسبب الإهمال الجسيم.
7ـ إذا أعرب المطور العقاري عن رغبته في عدم تنفيذ المشروع لأسباب تقتنع بها المؤسسة.
8ـ إذا أشهر المطور العقاري إفلاسه.
9ـ أية أسباب أخرى تراها المؤسسة.