لا زلت دائما اتذكر موضوعي
والذي طرحته ب 15/4/2008 وتوقعت فيه بعز طفرة العقار هذا وانا اعمل اصلا حينها بشركة تطوير عقاري
والكل من حولي من ذوي العلاقة منتشون ومتفائلون وانا عكسهم تماما
توقعت هبوط العقار ولم اكن متفائلا ابدا لاسباب كثيرة اوضحتها بالموضوع وتباعا بالموضوع المكمل
الامور وصلت لحد مجنون والعالم قرية صغيرة الان
ايجار بيت بشارع النجدة بابو ظبي 3 غرف نوم ب 100 الف دولار اي سعر منزل بالولايات المتحدة !!!!!
واي شركة تلك التي سوف تستطيع دفع 100 الف دولار لموظف عادي فقط مخصص للسكن فقط دون راتبه الاساسي والتعليم والمواصلات ………….الخ لانه لو مدير اعلى سيطلب فيلا والارقام تضرب ب 2
اذا كان لا بد من تصحيح لان الوضع غير طبيعي اصلا والبيئة والتضخم خاصة بالايجار الذي شكل 40 % من حجم التضخم اضحت طاردة للسكان
ما يجري هو صحي للغاية
ولكن الى اين خاصة لمستثمري العقار .
اعتقد لا يزال هنالك ضربة اخيرة قادمة هذا الصيف
ربما يعززها تصريح من مسؤول رسمي مثل مدير الاكاديمية العقارية بدبي انه يتوقعها مع نهاية مارس بانتهاء المدارس الهندية ونهاية او منتصف مايو بانتهاء العام الدراسي للمدارس الاخرى
فالكثيرون من المسرحون من وظائفهم ينتظرون فقط انتهاء المدارس ويصارعون للبقاء
ومع ذلك دبي بالذات وكما قلت بعدة مواضيع سابقة حجزت مقعد العاصمة التجارية للمنطقة منذ زمن وستكون هنالك فرص رهيبة لصنع ثروات بشراء العقار بدبي ولكن بعد الضربة الاخيرة وتحديد القاع والغربلة من المضاربين بالعقار وتنظيف بقايا الفاسدين
تحديد القاع يبدو صعبا بالعقار ولكنه على ما اظن سيتبين بعد الصيف القادم
واذا كانت الاسهم مرآة الاقتصاد ونشاط اي منشأ’ة اقتصادية فهل يعني هذا ان هبوط سهم مثل اعمار من قمته 29 درهم الى 1.78 درهم اي ب 90 % يتطلب بالضرورة ان يهبط سعر القدم المربع لاحقا من قمته بمنطقة معينة مثل ما حول برج دبي من 6000 درهم الى 600 درهم او بجزيرة الريم من 2800 درهم الى 300 درهم
تبدو ارقاما خرافية خاص وانها تفوق التكلفة ولكن الله اعلم فالاسهم الان تحت التكلفة لاقدم مستثمر شيبة بالسوق
واين الاسهم من كل هذا ؟
اعتقد لن تتاثر فهي اكلت الضربة مقدما
قد تسير افقيا وقد ترتفع بحسب معلومات المطلعين لما هو قادم بالعقار
والاسهم البعيدة عن العقار اعتقد انها تشكل فرص ممتازة
والسؤال لكم بالنهاية ؟
هل تتوقع ضربة جديدة للعقار ؟ والى اين ؟
بالنسبة لمدينة أبو ظبي………
سيتم تسليم الجزء الأول من جزيرة الريم في الربع الثالث من العام الحالي……..
جزيرة الريم سوف تتسع ل 300000 ساكن
قبل ذلك سيبقى الطلب في مدينة ابو ظبي اعلى من العرض
ولن تتأثر القيمة الايجارية بشكل ملحوظ …….. والله أعلم………….
طبل طبل يا مطبل
يا صاحب اعمار
اتفق معاك اخوي يوسف.. اللي يقول ان العقارات والايجارات مانزلت في ايوظبي انسان جاهل بامور العقار ويفتقد للمعلومات الصحيحية .. هذه بعض الامثلة اسوقها اليكم…
ارض 200*200 في خليفة أ كانت تنباع في حدوود 9 مليون .. اليوم سعرها 4.5 مليوم …نزول 50%
ارض في محمد بن زايد 200*200 كانت تنباع بحدوود 6 مليون اليوم معروضة بحدوود 3 مليون ويمكن اقل ..نزول 50%
الاراضي المتداولة في مناطق مهمة مثل بين الجسرين وفلل الضباط ومعسكر ال نهيان نزلت مش اقل من 30 الى 40% من اسعارها.
حتى اسعار الاراضي التجارية سواء في محمد بن زايد او مصفح او معسكر ال نهيان نزلت بطريقة كبيرة.
اما الايجارات فالنزول واضح ..عشرات الفلل في خليفة أ ومحمد بن زايد وخليفة ب وغيرها من المناطق فاضيات ورغم نزول الايجار مثلا لفلة 6 غرف نوم من 500 الف في خليفة أ الى 350 الف او اقل وهذا نزول اكثر من 40% ومع ذلك المستاجرين ينتظرون ويطلبون اسعار اقل وهذا في معظم الحالات ستسبب بخسارة الملاك التي بنوها في قمة ارتفاع مواد البناء ناهيك عن فائدة التمويل التي تكسر الظهر وخاصة مع ارتفاع نسبة الفائدة بعد حدوث الازمة حيث كثير من الملاك اصبحوا في حيرة ومترددين في قبول هذه الاسعار…المصيبة القادم او الذي تحت الانشاء وسيدخل السوق كبير ..ففعلا اصحاب الفلل واوكد هنا اصحاب الفلل وليس الشقق داخل المدينة..تأثروا بشكل كبير ومنهم كثيرون تعرضوا للخسارة… ومنهم من توقف عن اكمال المشروع واكتفى ببناء العظم بانتظار ما ستؤول عليه الامور ……
وعليه طبعا الوضع نسبيا مختلف بالنسبة للشقق وخاصة في مدينة ابوظبي..فرغم ان هناك كان نزول ولكن ليس بنسبة نزول ايجارات الفلل وربما يظل مستوى الايجار متقارب على امل دخول شقق جديدة في داخل مدينة ابوظبي
عموما .. العقار ليس كالاسهم واتصور ان حكومة ابوظبي يهما استمرار الطلب المتوازن للعقار لاستمرار حركة المقاولات والنشاطات المتعلقة به وعدم الحاق الضرر بالملاك والممولين في نفس الوقت … يمكن للحكومة تتدفع باتجاه نزول للايجارات بشكل معقول لايلحق الضرر بالملاك وان تكون نسبة العائد على استثماراتهم في العقار معقولة وان لايتعرضوا للخسارة والعجز عن دفع مستحقات البنوك من قروض التمويل…
من خلال خبرتي ..ان حكومة ابوظبي لن تقف متفرجة في حالة حدوث انتكاسة كبيرة للايجارات اذ انه في سنة 2000 تقريبا شجعت شركات البترول على اسكان موظفيها في الحقول والمناطق النائية في داخل مدينة ابوظبي لامتصاص الفائض من الشقق في البنايات التابعة للجنة خليفة مع توقفها منح قروض البناء لاعادة بناء الابراج القديمة..
بعض الخطوات المتوقعة لموازنة عملية الطلب والعرض
– بناء اعداد كبيرة من الشقق وخاصة للطبقة المتوسطة في داخل مدينة ابوظبي وهذا ما بدأت تخطط له الدار وصروح.
– القضاء على ظاهرة التاجير من الباطن ومراقبة الشقق بالتعاون مع الملاك والبلدية ومعاقبة المتجاوزين سواء بالغرامة او فسخ عقد الايجار وهذه خطوة مهمة جدا لوقف المضاربات والاستغلال الظالم للعقار والذي هو حق للمالك.. عموما بتوفر عروض وبدائل اخرى سيبدأ المستاجرين من الباطن باخلاء هذه الشقق واستئجار الشقق الجديدة المتوقع دخولها الى السوق كم اذكرت سابقا.
– منع اكثر من عائلة السكن في شقة واحدة..ربما في فلة كبيرة وليس في شقة صغيرة كما هو حادث الان لمافيه من الاثار السلبية من ناحية الصحة والسلامة ناهيك عن الاستخدام السيء للعقار وكذلك مراعاة المعيار العالي للسكن في مدينة عصرية مثل ابوظبي .
– منع الاستثمار في الاراضي السكنية الممنوحة والسماح فقط الاستثمار في المتداولة واعتقد ان هذا هو العدل والمنطق .. فالمستثمر الي اشترى الارض المتداولة اشتراها بنية الاستثمار ودفع قيمتها عاليا مقارنة مع ارض ممنوحة بغرض السكن الشخصي وخا صة في حالة العرض الكبير الحالية للفلل وتضرر كثير من هؤلاء المستثمرين بسبب منا فسة ملاك الاراضي الممنوحة لهم وهذا قانون كانت تتطبقة بلدية ابوظبي سابق بحيث تمنع استثمار الاراضي الممنوحة بغرض السكن ولكنها تراخت مؤخرا وسمحت به تحت ضغط الطلب الكبير والنقص الكبير خلال السنوات الاخيرة..وهذا ما يجعلني واثقا ان حكومة ابوظبي لن تسمح بمزيد من الضرر لهولاء المستثمرين وتعيد النظر في قانون السماح للاراضي المنحة بالتداول كما ذكر بعض الاخوة بل اتوقع العكس.. ولو حصل هذا الشي فهذا سيكون ظلم فادح و ضرر كبير على هؤلاء المستثمرين الذين اشتروا الاراضي المتداولة بعد صدور القانون باسعار عالية بحيث سيفقدون القيمة المضافة لاراضيهم المتداولة بحيث تصبح مثل الممنوحة اضافة الى تأثرهم وتضررهم الحالي بمنافسة اصحاب الاراضي الممنوحة .
سيبدو من مداخلتي انني اقف مع جانب المالك اكثر من المستأجر وهذا غير صحيح بل ما نريده في هذا الوقت الرؤية الشاملة التي تحقق الفائدة للجميع وتجعل العلاقة صحية وغير مضرة للاطراف جميعا نتمنى ان لاتكون الخطط والقرارات عشوائية تكون لمصلحة طرف على حساب الاخر..
السلام عليك اخواني .في احصائية راح تنشر خلال الصيف بدأ العمل باعدادها من بداية الشهر هذا . الي الأن الي باين بأن اغلب المتأثرين من نزول قيم عقاراتهم بما يزيد عن 55% هم اجانب وبالذات الي كان من حارس بناية على سبيل المثال الي صاحب عقارات واسهم ومحافظ او بياعة في محل واستغلت نفسها ومفاتنها وسوت فلوس بالأسهم والعقار وبعدين سارت خبيرة على قولتها ..شو يدريكم يمكن هذا ابتلاء من رب العالمين لهم لم يحمد الله وهم الي افتعلو المضاربات واستغلو حاجة الفقراء الي السكن وطارو بأسعار السكن سواء بالبيع او التأجير وعلى فكرة في منهم قام يدخل على الملاك وبالذات اصحاب البنايات والفلل ويوسوس له في رأسه وهو انسان مسكين راضي بالي يدخل له قبل من عقاره وقام يعطيه الطرق الي تجيب له الملاين دون الألتفات الي ضلم الناس واستغلال حاجاتهم ففي منهم الي قال اطرد السكان وحول البناية الي رزيدنس هذا بالنسبه للتأجير . اما بالنسبة للبيع والشراء الي قال استغل واسطاتك و كلم الأرباب العود علشان يعطينا عدد 10 او 20 او 30 وحدة وبنبيعها قبل المعارض او بعدها على الفقراء الي يبغون يربحون من شقة وحدة .و و و و ……الخ (يأخي خلهم يروحون ونعيش مرتاحين مثل قبل واحسن في بلادنا الي ما كنا نفكر في يوم في عقار ولا اسهم كفاية الي عطتهم اياه الدولة وجزاهم الله الف خير على خدمتهم للبلد للفترة الي طافت )
هبوط الاسهم في امريكا ادت الى تصدعنا جميعا عكس ارتفاعها. فما بالك المسافة بين دبي و ابو ظبي؟