عقارات الإمارات محصنة ضد الزلزال المالي

08-09-17 00:14:14 UAE
ملف
عقارات الإمارات محصنة ضد الزلزال المالي ـ 1-2

قال المهندس مروان بن غليطة المدير التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري «ريرا» إن السوق العقاري محصن من آثار الزلزال المالي التي تتعرض له الأسواق العالمية، والإماراتية بالتحديد. ونوه بن غليطة أن السوق العقاري ليس كله عبارة عن تمويل واستثمار عن طريق البنوك المحلية، حيث هنالك رؤوس أموال تتدفق من رجال أعمال، ومستثمرين من عدة جنسيات مختلفة، وليس من بنوك أميركية.

وعن أداء السوق العقاري أكد بن غليطة أنه منفصل عن أداء السوق المالي، وأن البيانات الأخيرة الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك، والسوق العقاري تشيران إلى أن السوق العقاري في تصاعد مستمر، وأن المستثمرين اكتسبوا عوائد وأرباحا فاقت توقعاتهم. وقال: العوائد التي تعطيها الاستثمارات العقارية بدبي لا تقارن بالدول الأخرى.

وأضاف: قمنا مؤخراً باستطلاع شمل عدداً من المستثمرين، أسفرت نتائجه عن أن معظم المستثمرين تملكوا تلك العقارات بغية السكن بها و ليس الاستثمار في الشراء، ومن ثم الاستفادة من العائد الشرائي والتأجير من جهته، قال سالم الموسى – الرئيس التنفيذي لمشاريع سالم الموسى أن النظام البنكي والعقاري والأسواق الاقتصادية المختلفة في الدولة لها ارتباطات عالمية ولكن لا تصل بالتأكيد إلى مستوى القلق الذي قد يراه البعض .

فيما يتعلق بانعكاسات الزلزال المالي الأميركي على قطاعات الدولة ، فالولايات المتحدة لديها أنظمة مالية بعيدة عن الارتباط المباشر بأنظمتنا ولديها سياسات مختلفة عن سياساتنا واقتصادها مسيس، فبعد أحداث 9/11 بدا الانهيار يبدو واضحا على شرائح مختلفة من الاقتصاد الأميركي مثل السياحة والإنتاجية وسوق الطيران باستثناء ارتفاع أسعار البنزين.

حيث هناك ارتباط مباشر بين البلدين كون أن الإمارات سوق منتجة والولايات المتحدة سوق مستهلكة ولكن بما أنهم يقومون بتصنيع نفطنا المستورد وإعادة تكريره وإعادة بيعه لنا فينبغي أن يكون جني الأرباح من العملية النفطية لديهم أكبر من تلك التي لدينا لأن الصناعة والأسواق الخارجية لديهم والسياسة الخارجية في صالحهم .

واعتبر أن الزلزال الأميركي الحالي ليس الأول من نوعه فقد سبقته زلازل كثيرة كزلزال شركة الكهرباء الأميركية والهزات التي ضربت سوق الضمان وهو المصطلح الذي أطلقت عليه الولايات المتحدة تسمية credit crunch والذي أضافته للقاموس العام.

وأضاف: برأيي أن الزلزال المالي الذي ضرب الولايات المتحدة هو أداة من أدوات توجيه الاستثمارات العالمية في العالم ، فالولايات المتحدة ترى أن هناك سوقا عقاريا مختلفا عن ذلك الموجود لديها وبطبيعة الحال عندما تريد دولة ما أن تقول بأن السوق العقاري لديها أرخص فأفضل طريقة لقول ذلك هو ضرب سوق التمويل العقاري لديها ، وكذلك الاتفاق مع الشركات الكبرى على إعلان إفلاسها وبالتالي عرضها للشراء من قبل إخوانها من الشركات الأخرى وبالتالي لفت انتباه العالم بأن الفرصة قد حانت للشراء في السوق العقاري في الولايات المتحدة.

ورأى أن مورغان ستانلي خرج علينا بتوقعات بتراجع أسعار العقارات في دبي بنسبة 10% وحدوث موجة تصحيح عقارية، وأنا أقول بأن مورغان ستانلي كمستثمرين عقاريين «يؤتون بالنار تحت رغيفهم» فهم يستخدمون الأدوات الاستثمارية لخدمة مصالحهم وهذا حقهم ولكن المنافسة يجب أن تكون في السوق العقاري تنافسية مشروعة تحت ظل القانون ويجب علينا أن ندعم القانون في الحقوق فالمصلحة العامة فوق كل اعتبار وينبغي عدم تسييس الاقتصاد.

ومن أجل المحافظة على السوق العقاري، نصح بالاهتمام بالعلاقة ما بين القطاعين العام والخاص وأن تكون هناك عقود مختومة من قبل الجهات الرسمية للتعامل بها في هذا السوق للحيلولة دون تفاقم مشاكل الحقوق في السوق العقاري كما نظم قانون الشركات ذات المسؤولية المحدودة في مختلف الدوائر الاقتصادية.

ويجب أن تكون عملية العقود هي شريعة المتعاقدين والباطل منها سوف يصطدم بالقانون الذي سوف يصحح المسار العقاري في النهاية لذلك علينا أن نبتعد عن الشائعات ونحافظ على دعمنا لحكومتنا وقياداتنا في قراراتها المختلفة في شتى المجالات الاقتصادية .

من جانبه قال عبدالجليل درويش- خبير مصرفي ورئيس مجلس إدارة مجموعة مشاريع الإمارات العربية المتحدة، أن السوق العقاري في الدولة بعيد كل البعد عما يحدث في الولايات المتحدة ولن يترك الزلزال المالي الذي ضربها مؤخرا أي أثر يذكر على أسواقنا لأن العوامل الأساسية التي يقوم عليها اقتصادنا قوية وسليمة، فليس لدينا على سبيل المثال أي عجز مالي بل هناك فائض، ثانيا لأن عوامل العرض والطلب ما زالت في صالح السوق العقاري حيث يتفوق الطلب على العرض، وثالثا لأن الدولة تشهد حالة من الانتعاش الاقتصادي وحجم المشاريع التي تشهدها كبير للغاية بسبب ارتفاع أسعار البترول التي ساعدت في إقامة تلك المشاريع.

ورابعا لأن الأزمة التي تشهدها الولايات المتحدة ليست وليدة اليوم ولكنها بدأت منذ فترة ليست بالقصيرة ولم تتناثر آثارها إلينا حسب علمنا، بل استمرت السوق لدينا بنفس الزخم والقوة التي بدأت بها. نحن لا نقول أننا نعيش بمعزل عن العالم ولكننا نرى أن كل سوق له خصوصيته من عوامل قوة أو ضعف وسوقنا والحمد لله ما زال قويا .

واستبعد المهندس صلاح سالم بن عمير الشامسي رئيس اتحاد غرف التجارة والصناعة في الدولة رئيس غرفة أبوظبي حدوث تأثيرات سلبية ملحوظة للأزمة المالية الراهنة في الولايات المتحدة الأميركية على سوق العقارات في دولة الإمارات.

وقال الشامسي: هناك عوامل عديدة توفر حماية للسوق العقاري الإماراتي أهمها أن البنوك تقدم القروض للاستثمار العقاري بضمانات كافية وثانيها ان السوق العقاري في الإمارات يعتمد بالدرجة الأولى على طلب محلي وإقليمي متزايد بالدرجة الأولى وان الاستثمار الأجنبي في الغالب يتمحور حول مستثمرين أفراد.

وأضاف الشامسي: هناك طلب قوي على الوحدات السكنية والتجارية والمكاتب، كما أن الأسعار لهذه الوحدات في ارتفاع مستمر وفي اعتقادي أن الطلب سيكون في تزايد مستمر خلال السنوات المقبلة وسيكون اكبر من العرض.

من جهته استبعد خبير مالي حدوث أي هزات في السوق العقاري في دولة الإمارات على المدى القريب.

وقال نبيل فرحات الشريك في شركة الفجر للأوراق المالية: انه على الرغم من انفتاح الأسواق العالمية وارتباطنا بالاقتصاد العالمي وتأثرنا بما يحدث أحيانا في تلك الأسواق إلا انه يجب أن لا ننسى أن دولة الإمارات تمتلك مقومات تساعدها على امتصاص وتقليص أي تأثيرات محتملة لبعض الأزمات الاقتصادية العالمية.

مشيرا إلى أن الدولة تقوم على 95 مليار برميل من النفط الخام تصل قيمتها بالأسعار السائدة إلى حوالي 30 مليار درهم ولا يشكل قطاع العقار منها سوى عشرة في المئة كما أن دولة الإمارات تتميز بأعلى تصنيف من حيث الملاءة المالية على مستوى الخليج والشرق الأوسط إضافة إلى أن المحافظ السيادية الإماراتية هي الأعلى من حيث الحجم.

وأضاف فرحات: بطبيعة الحال يمكن أن تحصل حركة تصحيحية في القطاع المذكور ولكن تأثيراتها ستكون محدودة جدا مقارنة بما يحصل في بعض الأسواق العالمية.

وقدم فرحات عددا من المقترحات من بينها تشجيع البنوك على ممارسة التمويل العقاري المسؤول وقيامها بأخذ دفعات أولى مرتفعة والعمل على تناسب الفترة الزمنية ما بين قروض شراء الوحدات السكنية ومصادر التمويل وتقليص طرح مشاريع جديدة لحين الانتهاء أو القرب من الانتهاء من المشاريع القديمة .

حيث إن استمرار طرح مشاريع تطوير جديدة يؤدي إلى نقص في المواد الأولية والعمالة ومن ثم ارتفاع الأسعار وعدم القدرة على تسليم المشاريع القديمة في أوقاتها مما يسبب بلبلة في السوق ويؤثر على المستثمرين والبنوك المقرضة.

كما اقترح فرحات إنشاء كيان مالي كبير في التمويل العقاري يتم تمويله من قبل البنوك المحلية إضافة إلى تطوير القوانين العقارية بحيث تحمي جميع الأطراف المتعاملة.