عقارات دبي في دائرة الخطر .. رغم التطمينات

اصبح الحديث عن التوقعات بشأن انفجار فقاعة العقارات في دبي الشغل الشاغل للمراقبين في الخليج، خاصة مع انشاء مشاريع ضخمة تلو الاخرى. لكن توقعات اشد المتشائمين لم تنجح حتى الآن.
وقالت فايننشال تايمز: مع ارتفاع اسعار العقارات بمعدل 40 في المائة هذا العام، وصعودها بنسبة 79 في المائة خلال الاشهر الثمانية عشر الاخيرة، تبعاً لبيانات صادرة عن مورغان ستانلي، فإن الاسئلة حول القطاع اخذت تطفو علي السطح من جديد.
من ناحيته، اصدر بنك ستاندرد تشارترد في الاسابيع الاخيرة تقريراً يحذر من المغالاة في التوقعات التي من شأنها ان تخلق خطر نموها بسرعة.
اما وكالة التصنيف العالمية (فيتش) فتقول ان الكثير من التحديات بدأت تظهر، والسبب الرئيسي في ذلك زيادة المعروض.
وكان مورغان ستانلي قد اثار اكبر ضجة بتقريره الذي توقع خلاله انخفاضاً ممكناً بنسبة 10 في المائة في اسعار العقارات عام 2010.
وفي اسوأ سناريو، قال البنك ان سوق العقار في دبي قد يتبع اتجاه سنغافورة في التسعينات، عندما هبطت الاسعار 80 في المائة في ثمانية عشر شهراً.
وأضافت فايننشال تايمز: تستند توقعات مورغان ستانلي إلى تقييم عامل زيادة العرض الذي قد يطفو على السطح في النصف الثاني من العام المقبل.
لكن رغم ذلك، لا توافق جهات اخرى على هذه النظرة التشاؤمية. اذ يرى بنك (اتش اس بي سي) انه مع نمو السكان الثابت بمعدل 7 في المائة، وتأجيل عمليات الانشاء وتسليم المشاريع البطيء في السوق، سيستمر الطلب في تجاوز العرض حتى عام 2011.
يقول المحلل في البنك ماجد عزام انه: «لو قرأت تقارير الوسطاء في 2006، لوجدت معظمهم يقولون ان هناك زيادة في العرض سيتعرض لها سوق دبي، وتم دفع هذه التوقعات لعام 2007، ومن ثم هذا العام».
ولا يرى عزام انه يوجد خطر على المدى القريب. ويصف السوق بأنه محكم جداً، خاصة ان مستويات الاشغال عالية، مع وجود نقص في المعروض.
ويضيف ان هناك نموا سكانيا سريعا جداً، وتسليم المشاريع لا يتم في وقته المحدد. لكن المسألة الكبيرة التي تؤرق مراقبي السوق هي عدم وجود شفافية.
يذكر ان اكبر شركات التطوير تنتمي للحكومة او للعائلة الحاكمة، وقد تتدخل السلطات في اي وقت لتأجيل المشاريع أو تستحوذ على المباني في حال كان الطلب مشتتاً.
من جانبه، يتأثر سوق العقار لدرجة حساسة بصحة الاقتصاد العام للامارة، لانه يلامس الكثير من القطاعات الاخرى، ويلعب قطاع العقار في دول خليجية اخرى دوراً قيادياً. خاصة ان قطاع العقار والانشاء شكل حوالي 30 في المائة من اجمالي الناتج المحلي لامارة دبي العام الماضي، تبعاً لما ذكرته بيانات بنك اتش اس بي سي.
ويعترف رئيس البحوث في «مورغان ستانلي» شون غاردينر بأن امكانية تدخل الحكومة في السوق تشكل دحضا لتوقعات البنك.
ويضيف غاردينر انه من الصعب الدخول ومعرفة البيانات النوعية للعرض والطلب، خصوصا انها محدودة، اذ لا يمكن معرفة مستويات الدخل للذين يصلون الى البلاد كل يوم، ويتساءل عن عدد العمالة غير المدربة في مواقع الانشاء، وعن كيفية عمل الكثير من العمال في صناعة الخدمات، وفيما اذا كان السكن والغذاء متضمنين في اجورهم التي يتقاضونها شهريا.
ويقول غاردينر ان بعض القادمين الجدد يمكنهم تحمل العمل في العقارات، لكن الارقام غير متوافرة، والرؤية غير واضحة الى درجة كبيرة.
وحول المقارنة بين دبي وسنغافورة في التسعينات، لا يتوقع ان تكون ممكنة، لانه من المستبعد ان تتعرض دبي لازمة اقتصادية.
ويشير غاردينر الى خطرين يضعهما المراقبون في الاعتبار، الاول ان يشهد سوق العقار هبوطا طفيفا، والثاني وهو الاكثر اهمية ان يتجه المستثمرون الى شراء عقارات في ابوظبي وقطر بدلا من دبي.
من جانب آخر، يعج السوق بالتوقعات السلبية، التي تفاقمت هذا العام، خصوصا من حيث العقارات قيد الانشاء. ومع وجود معدلات فائدة حقيقية سلبية واداء ضعيف لسوق الأسهم في دبي، اصبحت العقارات القطاع المفضل للمستثمرين واسفنجة لامتصاص الكثير من السيولة في السوق.
وتبدو العقارات قيد الانشاء جذابة على نحو خاص، كما يقول المحللون لان المستثمرين الذين يشتملون على الافراد الاثرياء والمواطنين والاجانب وصناديق التحوط الاوروبية والاميركية يدفعون على الاقل 5 في المائة من قيمة العقار قبل انشائه.
وكانت شركتا اعمار ونخيل اعلنتا عن وجود قيود على عمليات بيع العقارات قيد الانشاء بهدف معالجة عمليات الشراء المضاربية.
لكن رئيس قسم البحوت في بنك ستاندرد تشارترد ماريوس ماراثيفتيس قال: السلطات قد تفعل الكثير، على الرغم من انه واثق بايجابية العوامل الاساسية. ويرى ان الكثير من الاستثمارات المضاربية يمكن تمويلها من خلال قروض المستهلكين، وليس الرهون العقارية، التي قد تخلق مشاكل ديوان في المستقبل.
والبنوك الاقليمية لديها انكشاف قوي على العقار، ويرى المصرفيون ان بعض المقرضين اصبحوا اكثر حذرا تجاه القطاع العقاري في دبي.
واخيراً يتوقع ماراثيفتيس حدوث حركة تصحيح في المستقبل في حال استمر هذا السلوكالمتفاقم