دعت إلى الإسراع في إصدار قانون ينظم الاستثمار العقاري
غرفة أبوظبي تتوقع تمويلات عقارية بقيمة 150 مليار درهم خلال خمس سنوات
يتوقع أن تصل قيمة التمويلات العقارية في أبوظبي إلى 150 مليار درهم خلال السنوات الخمس المقبلة، بحسب ما ذكره تقرير حديث صادر عن مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار في غرفة تجارة وصناعة أبوظبي.
وذكر التقرير أن المؤسسات المالية تعمل على تلبية الطلب المرتفع على القطاع العقاري وتعمل على زيادة رؤوس أموالها، خاصة مع ارتفاع العائد على الاستثمار العقاري إلى ما بين 20%- 30%.
ويقدر حجم المشاريع المعلنة في إمارة أبوظبي بحوالي 1,3 تريليون درهم، مما يستدعي وجود أنشطة تمويلية تضمن استمرار النمو في القطاع العقاري.
وشهد النصف الأول من العام الحالي تأسيس 338 شركة جديدة في أبوظبي تم تسجيلها تشمل 87 شركة تطوير عقاري و123 شركة استثمار عقاري، و128 شركة إدارة عقارات، ليصل إجمالي الشركات العاملة في تلك المجالات إلى 1684 شركة. واستأثر التمويل العقاري الإسلامي بنحو 30- 35% من حصة التمويل العقاري، حيث يعتبر أحد أهم مصادر الدخل التي تدر أرباحاً جيدة، فيما تنظر المصارف الإسلامية إلى التمويلات العقارية على أنها تمويلات مؤمنة تماماً وبعيدة عن كثير من المخاطر المباشرة وذلك لوجود أصول تدعم هذه التمويلات.
وقال التقرير إن إمارة أبوظبي شهدت طفرة عقارية وعمرانية كبيرة لمواكبة التطورات المتلاحقة التي تشهدها جميع القطاعات الاقتصادية في الإمارة، وذلك بفضل الأداء القوي للاقتصاد الوطني في السنوات الأخيرة جراء ارتفاع العائدات النفطية، والاستقرار السياسي والاجتماعي، وارتفاع معدل النمو السكاني، إضافة إلى انخفاض أسعار الفائدة، فضلاً عن العوائد المرتفعة للقطاع العقاري مقارنة بالقطاعات الأخرى حيث تتراوح العوائد ما بين 20-30%.
وقد ساهمت التعديلات التشريعية والقانونية إلى إزالة المعوقات أمام الاستثمار العقاري في الإمارة وتشجيع الاستثمار في المشاريع العقارية والسياحية، بحسب التقرير.
وأضاف أن إصدار قانون إجازة تداول الأراضي ومباني المنحة في أبوظبي، وقانون الملكية العقارية الذي أجاز تملك المواطنين للأراضي التي سبق وأن منحت لهم، وكذلك أجاز حق التملك في المناطق الاستثمارية لمواطني دول مجلس التعاون وأجاز لغيرهم حق التملك دون تملك الأرض، وإعلان حكومة أبوظبي عن خطة أبوظبي 2030 والخطة العمرانية لأبوظبي، ساهم في تسريع الحركة العمرانية والإعلان عن مشاريع إنشائية ضخمة في الإمارة تتجاوز قيمتها 1,3 تريليون درهم في مختلف القطاعات. وأثرت تلك العوامل بشكل إيجابي على قطاع التمويل العقاري الذي شهد نمواً كبيراً وإقبالاً متزايداً من البنوك والشركات المحلية والعالمية، بحسب التقرير، حيث قامت البنوك وشركات التمويل العاملة في الدولة بطرح برامج للقروض السكنية غاية في التنافسية، في محاولة جادة منها للاستفادة من هذه الحركة العمرانية التي يتوقع لها أن تستمر خلال السنوات العشر المقبلة.
سيتي سكيب 2008
ذكر التقرير أن معرض سيتي سكيب 2008 في أبوظبي شهد عمليات شراء كبيرة وغير مسبوقة على الوحدات السكنية والتجارية لغرض الاستثمار أو الاستخدام الخاص، حيث تم بيع العديد من الأبراج ومئات الفلل في ساعات محدودة، ولم يتسن للعديد من المواطنين والمقيمين الحصول على شقق أو فلل سكنية في بعض المشاريع المميزة بسبب الإقبال الكبير وتجاوز الطلب بشكل كبير لعدد الوحدات المعروضة.
وسجل معرض ”سيتي سكيب أبوظبي” للاستثمار والتطوير العقاري أرقاماً قياسية في الحضور وقيمة الصفقات والتعاملات إذ تجاوز عدد الزوار 50 ألف زائر مع أن المتوقع كان في حدود 25 ألفاً. وقال التقرير إن المعرض شهد صفقات وتعاملات تزيد قيمتها على 132 مليار درهم، وقد اشتعلت حدة المضاربات على الوحدات المعروضة حيث ارتفعت قيمة العقارات المتداولة في المعرض بنسبة تتعدى 40% مقارنة بالأسعار عند بداية المعرض، مما يبرهن على التوجه المحموم من قبل المستثمرين في الفترة الأخيرة باتجاه الاستثمار العقاري في إمارة أبوظبي، ما يحتم ضرورة وجود النظم والتشريعات والضوابط التي تحكم عمل هذا القطاع، ويشمل ذلك قنوات التمويل والعلاقات بين شركات التطوير العقاري والمستثمرين.
تحديات التمويل العقاري
تطرق التقـرير إلى أهم التحديات التي تواجهها المؤسسات المالية فيما يخص التمويل العقاري.
وتتمثل تلك التحديات بغياب التشريعات القانونية المناسبة لتنظيم سوق التمويل العقاري، وعدم وجود دراسات بعيدة المدى عن السوق العقاري وتحديداً على مستوى دول الخليج حيث استقطب القطاع العقاري جميع الفئات، كذلك ضرورة التنبؤ بإمكانية حدوث كساد في السوق العقاري في المنظور القريب وتحليل المخاطر.
وأضاف التقرير أن التطورات السريعة والضخمة التي يشهدها القطاع العقاري قد تؤدي إلى تغيرات محتملة في السوق ما قد يؤثر في قيمة العقار والدخل المتوقع منه، حيث يزداد الطلب على البنايات الحديثة في المناطق الجديدة، ما قد يؤثر في مصدر السداد وقيمة الضمان.
كما أن التمويل طويل الأمد في الاستثمارات العقارية يؤثر في سيولة البنوك في حين أن مصادر الأموال بالنسبة للبنوك وخلافها يتم تكوينها غالباً من خلال ودائع ذات أمد قصير، ويستدعي ذلك تطبيق سياسات واعية من قبل إدارات البنوك كما يتطلب أن تقوم البنوك بتوفير مصادر أموال أخرى جديدة ذات أمد طويل.
وأشار التقرير إلى أن أي حركة تصحيح محتملة في أسعار الأصول العقارية ستؤثر بشكل كبير على أنشطة التمويل العقاري، لا سيما في ظل غياب التشريعات التي تحدد المسؤوليات في حالة انخفاض سعر العقار أو عدم قدرة المقترض على السداد، وعجز المصارف ومؤسسات التمويل عن توفير منتجات تمويلية عقارية ترضي طموح المطورين والمقاولين والمستثمرين، بسبب الطفرة المفاجئة وارتفاع الطلب بشكل غير متوقع.
كما حذر التقرير من المخاطر الكبيرة المترتبة على استمرار المضاربة في الوحدات العقارية الجديدة وبشكل لا يعكس قيمتها الحقيقية مما قد يؤدي إلى تراجع حاد في قيمة العقارات مع أي تصحيح سعري في المستقبل مما سيؤثر في مستقبل نمو نشاط العقارات والقطاعات الأخرى المرتبطة به كقطاع البناء والتشييد.
كما حذر من زيادة المعروض من الوحدات العقارية الفاخرة والتي لا تواكب الحاجة الفعلية من المساكن لمحدودي ومتوسطي الدخل مما قد يؤدي إلى تراجع أسعارها الأمر الذي سينعكس سلباً على نمو القطاع.
إحصاءات شركات العقارات
أشار التقرير إلى أن إحصائيات الشركات العقارية المسجلة في غرفة تجارة أبوظبي أظهرت أنها شهدت نمواً في الأعوام الأخيرة بسبب الطفرة العمرانية الكبيرة التي تشهدها إمارة أبوظبي وبسبب الإقبال الكبير على الاستثمار العقاري.
فقد ارتفع عدد الشركات العاملة في مجال إدارة العقارات من حوالي 190 شركة خلال عام 2000 إلى حوالي 334 شركة خلال عام 2004 بزيادة 144 شركة وبنسبة نمو 76% خلال الفترة (2000- 2004)، ثم ارتفع العدد إلى حوالي 554 شركة خلال عام 2005 بنسبة زيادة 66% مقارنة بعام ،2004 ثم ارتفع إلى حوالي 741 شركة خلال عام 2006 ثم إلى حوالي 845 شركة عام ،2007 وزاد بعدد 128 شركة في الأسهر الخمسة الأولى من عام .2008 أما بالنسبة للشركات التي تعمل في مجال الاستثمار في العقارات فقد ارتفع عددها من حوالي 23 شركة فقط خلال عام 2000 إلى حوالي 45 شركة خلال عام 2004 وبنسبة نمو 96% وبمعدل 24% سنوياً.
وبدأت الطفرة في عدد شركات الاستثمار العقاري خلال عام 2005 حيث بلغت 117 شركة واستمرت في الزيادة حتى بلغت 196 شركة خلال عام 2006 ثم تضاعفت خلال عام 2007حيث بلغت 336 شركة ثم استمرت في الزيادة حتى بلغت 459 شركة خلال الخمسة أشهر الأولى من عام .2008
وبالنسبة للشركات التي تعمل في مجال تطوير العقارات فقد تضاعــــف عددهـــــا مــــــن حـــــــوالي 20 شركة خلال عام 2004 إلى حوالي 41 شركة خلال عام ،2005 ثم استمرت في الزيادة خلال عام 2006 حيث بلغت 74 شركة ثم تضاعفت خلال عام 2007 إلى حوالي 156 شركة بنسبة زيادة 111% مقارنة بعام .2006
والجدير بالذكر أن شركات تطوير العقارات في إمارة أبوظبي زادت بنسبة 62% في الخمسة أشهر الأولى من عام 2008 فقط.
وقال التقرير إن القيمة المضافة المتولدة في قطاع العقارات وخدمات الأعمال ارتفعت من حوالي 8 مليارات درهم عام 2001 إلى حوالي 17,6 مليار درهم في نهاية عام ،2007 بزيادة مقدارها 9,6 مليار درهم، وبنسبة نمو 120% في الفترة (2001- 2007)، وبمتوسط نمو 20% سنوياً.
كما بلغ حجم التكوين الرأسمالي الثابت لقطاع العقارات وخدمات الأعمال نحو 2,6 مليار درهم عام 2001 تضاعف إلى حوالي 6,8 مليار درهم عام 2007 بزيادة 4,1 مليار درهم، وبنسبة نمو تبلغ 158% خلال الفترة (2001 – 2007)، وبمتوسط نمو 26% سنوياً. وارتفعت قيمة تعويضات العاملين بقطاع العقارات وخدمات الأعمال من نحو 457 مليون درهم عام 2001 إلى حوالي 822 مليون درهم عام 2007 وبزيادة إجمالية قدرها 365 مليون درهم خلال الفترة 2001- ،2007 وبمعدل نمو بلغ نحو 80% خلال تلك الفترة، وبمتوسط نمو 13% سنوياً.
وأشار التقرير إلى أن عدد العاملين بلغ نحو 19,2 ألف عامل في عام 2001 وارتفع إلى نحو 31,6 ألف عامل في نهاية عام 2007 بزيادة إجمالية قدرها 12,4 ألف عامل وبمعدل نمو بلغ نحو 65% خلال الفترة المذكورة، وبمتوسط نمو 11% سنوياً.
توصيات
دعا التقرير إلى الإسراع في إصدار قانون ينظم الاستثمار العقاري وإيجاد التشريعات المشجعة عليه، ووضع استراتيجية تربط بين حجم نمو الطلب المتوقع على المساكن والنمو في العرض، في إطار خطط التوسع الاقتصادي للإمارة. كما أوصى بتوفير المعلومات الصحيحة المتعلقة بالنمو السكاني ومستويات الدخل وحجم الشباب المقبلين على الزواج ومدى حاجتهم للمساكن لتحديد حجم الفجوة بين العرض والطلب في القطاع العقاري، ولوضع التوقعات بحجم الطلب المتوقع على الوحدات السكنية.
ودعا إلى وضع خطة إسكانية وبناء مجمعات في إمارة أبوظبي بمواصفات تلبي الطلب من شريحة ذوي الدخول الدنيا والمتوسطة، والدعوة إلى إنشاء المزيد من المناطق الاستثمارية، وتنظيم عمل سوق التمويل العقاري عبر القوانين والموجهات والنظم واللوائح المناسبة، وضرورة وجود كيانات مصرفية قادرة من بنوك وشركات التمويل، لتتماشى مع احتياجات السوق من التمويل، ولتوفير منتجات تمويلية عقارية ترضي طموح المطورين والمقاولين والمستثمرين، وذلك بتشجيع دمج البنوك. كما دعا التقرير إلى تنفيذ مشاريع عقارية تلبي احتياجات الطبقة المتوسطة ومحدودة الدخل، إذ أن الكثير من المشاريع الجاري تنفيذها موجهة لذوي الدخل المرتفع، وتشجيع التنافس بين البنوك مما سيكون له الأثر الإيجابي على المستثمرين ورجال الأعمال وبالتالي على القطاع العقاري نفسه واستمرار نموه وتحقيق متطلبات التمويل الحقيقية. وأوصى كذلك بفتح الباب أمام تأسيس شركات تمارس نشاط تمويل المشاريع العقارية وإدارتها وتطويرها