فوائد القروض السكنية في الإمارات تتجاوز 150% من قيمة العقار

ارتفاع عدد موفِّري خدمات التمويل العقاري خلال الأعوام الستة الماضية إلى 23 جهة تمويلية
لم ينجح دخول بنوك محلية ولاعبين عالميين كبار سوق الرهن العقاري إلى جانب الشركات المتخصصة في هبوط أسعار الفائدة المرتفعة، مما أشاع نوعا من الاستياء لدى الراغبين في الحصول على قروض عقارية من الشركات، التي ما زالت ترفع تكلفة اقتناء الوحدة العقارية إلى نحو 150% إذا كان التمويل يمتد بين 10 و20 سنة، وتشمل 97% من قيمة العقار.

«بيت العمر» قيمة شراء العقار نفسه، فأسعار الفائدة هناك تصل إلى 9.8% سنويا، فتخيل أنك مولت منزلك بفائدة الإقراض هذه لـ20 عاما، ما الفوائد المترتبة عليك؟ بالتأكيد لن تقل عن 150% من قيمة عقارك.

ويصف وافدون وخبراء ومطورون عقاريون القروض عالية التكلفة بغير المنطقية، ويقولون إنها لا تخدم قطاع العقارات المنتعش، ويمنع شريحة كبيرة من السكان من امتلاك منزل الأحلام.

ووفقا للمصادر «لم ينجح دخول بنوك محلية ولاعبين عالميين كبار سوق الرهن العقاري إلى جانب الشركات المتخصصة في هبوط أسعار الفائدة المرتفعة، مما أشاع نوعا من الاستياء لدى الراغبين في الحصول على قروض عقارية من الشركات، التي ما زالت ترفع تكلفة اقتناء الوحدة العقارية إلى نحو 150% إذا كان التمويل يمتد بين 10 و20 سنة، وتشمل 97% من قيمة العقار».

ويرى رئيس ومالك شركة داماك القابضة حسين سجواني أن أسعار الفائدة مرتفعة، ويقول لـ«الأسواق.نت»: «إن قاعدة الفرص التمويلية لا تزال ضيقة، ويحتاج السوق الى شركات جديدة، وأن تقوم الشركات الموجودة برفع حجم المرصودات التمويلية عبر برامج تمويلية جديدة أكثر مرونة».

وأضاف «أن هذا القطاع مربح للغاية، واستغرب لماذا لا يوازي سوق العقارات المزدهر، الذي يعتمد في جانب كبير منه على التمويل، خصوصا العقارات الموجهة الى الأفراد».

وتوقع سجواني دخول بنوك عالمية جديدة هذا القطاع النشيط نتيجة الطلب الكبير على خدماته، وأن تبدأ أسعار الإقراض العالية بالهبوط التدريجي نتيجة المنافسة المحتدمة.

وأكد سجواني «أن مشتري العقارات بغرض الاستثمار تصدروا سوق العقارات في ما مضى، لكن ما سيحصل قريبا مختلف؛ إذ سيتوجه الأفراد إلى الشراء بدعم من القوانين التي رفعت سقف الثقة بالسوق، وكذلك برغبة الفرد باستثمار ما يدفعه للإيجار في مسكن سيكون له بعد سنوات، وهذه الفئة مهمة للغاية، وعلى شركات التمويل أن تلبي طلباتها المتنامية».

أسعار فائدة خيالية

وتبدأ أسعار الفائدة على قروض التمويل العقاري من 7 إلى 9.8% سنويا، وهي أسعار فائدة مرتفعة للغاية مقارنة بالدول المتقدمة، التي لا تتجاوز الفائدة فيها 4 و5% سنويا، وهذا يرتب على مقتني العقارات في الإمارات أعباء إضافية يقفز معها سعر الوحدة العقارية إلى الضعف أو الضعفين، فمثلا شراء عقار بقيمة مليون درهم وتمويله على 10 سنوات يعني ارتفاع سعره الفعلي إلى نحو 1.9 مليون درهم، أما على مدى 20 عاما فيعني أن مالك العقار سيدفع مقابل شرائه للوحدة العقارية 2.8 مليون درهم.

وارتفع عدد موفري خدمات التمويل العقاري خلال الأعوام الـ6 الماضية إلى نحو 23 جهة تمويلية، تتوزع بين شركات تمويل متخصصة كـ«أملاك» التابعة لشركة إعمار العقارية، و«تمويل»، العضو في شركة دبي العالمية، وكلاهما يعملان من دبي، وأنشئت حديثا في العاصمة أبوظبي شركة أصيل للتمويل، بالشراكة بين كل من «صروح العقارية» و«الدار العقارية» وبنك الخليج الأول برأسمال 500 مليون درهم، وهناك عدد من البنوك دخلت أخيرا بعد إحجام استمر طويلا في سوق التمويل العقاري، منها بنك Hsbc وبنك أبوظبي الإسلامي وبنك دبي الإسلامي وبنك دبي الوطني وبنك لويدز Tsb وبنك المشرق وبنك أبوظبي الوطني وبنك أبوظبي التجاري.

أهمية القروض منخفضة التكلفة

ويؤكد الخبير الاقتصادي أحمد البنا في حديثه لموقعنا أن المنافسة فيما مضى ركزت على فترات السداد وبرامج التمويل، وسوف يحتل موضوع خفض أسعار الفائدة قائمة عناصر المنافسة.

ويقول «إن القروض منخفضة التكلفة ستضمن الطلب المرتفع على العقار، لذلك من مصلحة جميع الأطراف (المطور والممول والمشتري) ظهور هذا النوع من التمويل»، ويؤكد أن مصادر السيولة لدى الشركات المتخصصة لا تزال شحيحة بدليل أن أحجام التمويل السنوية لا ترتقي إطلاقا إلى حجم سوق العقارات المزدهر.

ووفقا لمعطيات السوق لا توجد فروقات كبيرة بين قروض البنوك وشركات التمويل المتخصصة؛ حيث تعمل جميعها وفقا لبرامج خاصة، لكن أسعار ما تسميه المرابحة الإسلامية لدى الشركات مرتفعة، مقارنة بالبنوك التي تطرح أحيانا قروضا بأسعار فائدة تشجيعية لكسب عملاء جدد من خلال فتح حسابات شخصية لهم، وتضع كل جهة تمويلية عقودا مستقلة مع المستهلك تضمن حقوقها، وذلك في ظل غياب قانون للتمويل العقاري يحمي طرفي العلاقة.

واللافت أن شركات التمويل تحقق صافي أرباح سنوية كبيرا، فقد بلغت أرباح «أملاك» على سبيل المثال 301 مليون درهم عام 2007 بارتفاع نسبته 131% عن عام 2006، الذي حققت فيه الشركة أرباحا بلغت 130.4 مليون درهم، أما شركة تمويل، التي تصنف نفسها كأكبر شركة تمويل في الدولة، فقد ارتفع صافي أرباحها خلال عام 2007 إلى 451 مليون درهم، بزيادة تعادل 195% مقارنة مع أرباح عام 2006 البالغة 153 مليون درهم، (لا يدخل ضمنها 699 مليون درهم قيمة الاكتتاب العام الأولي الصافي في عام 2006).

الفائدة انخفضت

إلى ذلك قال رئيس مجلس إدارة شركة أملاك للتمويل العقاري، ناصر الشيخ، «إن الأمور آخذة في التحسن لمصلحة المستهلكين الجدد؛ حيث سيلاحظون خلال 6 أشهر من الآن أن سعر الفائدة على قروض الأفراد انخفض بهامش ربع إلى نصف في المئة».

وتعليقا على وصف البعض للقروض بأنها عالية التكلفة أوضح الشيخ في حديثه لـ «الأسواق. نت» أن أسعار الفائدة مناسبة في ظل الظروف الراهنة نتيجة ارتفاع تكلفة، حصولنا على القروض من البنوك أو من خلال إصدار صكوك، وقال «إنها ارتفعت إلى 1.5% من 0.5% نتيجة ما يحصل في سوق المال العالمي».

وفي موضوع الرهن العقاري وإمكان تأثره بما حدث في السوق الأميركي على مستوى المقرضين والمقترضين، قال «إن تكرار سيناريو مشابه غير وارد؛ لأن المعايير والإجراءات المطبقة مختلفة، كما أن الاقتراض من أسواق عالمية ليس كبيرا إلى حد قد يؤثر في التمويل العقاري في الدولة».

وقال ناصر، بخصوص الإجراءات المشددة التي تفرض على المستفيدين من القروض العقارية، «إن الشركات تتحوط بإجراءات تحمي مصالح مساهميها، والآن هناك قوانين عقارية حكومية تحمي المستهلك، لكن سوق التمويل العقاري يحتاج إلى قانون خاص بالرهن، يضم تحت مظلته كل الممولين العقاريين في الدولة».

منقول