أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، رعاه الله، قانون «تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي» بالرقم 13 لعام 2008. ومنع القانون الذي تنفرد «البيان» بنشر تفاصيله شركات التطوير العقاري الرئيسية والفرعية من البدء بتنفيذ مشاريعهم أو بيع عقارات على الخارطة قبل استلامهم أرض المشروع والحصول على الموافقات اللازمة.
كما منعهم من تقاضي رسوم على بيع أو إعادة بيع العقارات الجاهزة أو المبيعة على الخارطة وسمح بتقاضيهم مصروفات إدارية بموافقة «أراضي وأملاك دبي».واعتبر القانون الذي تضمن 15 مادة، بيع العقارات أو أي تصرفات تطرأ عليها باطلة إذا لم تسجل في السجل العقاري المبدئي لدى «أراضي وأملاك دبي». وأمهل القانون المطورين مدة 60 يوماً لتسجيل عمليات البيع أو أي تصرفات سبقت صدور هذا القانون.وسمح القانون ببيع أو رهن العقارات المبيعة على الخارطة شرط أن تكون مسجلة في السجل العقاري المبدئي. لكن القانون اشترط على المطور الذي يريد تسويق مشروعه عبر وسيط أن يكون الأخير مسجلاً بلائحة سجل الوسطاء وأن يتم تسجيل عقد التسويق لدى «أراضي دبي».
من جهته وصف سلطان بطي مدير عام أراضي دبي القانون الجديد بأنه سيساهم بوضع حد للاجتهادات التي لا تخدم السوق العقاري وذلك عبر تنظيم التصرفات المتعلقة بالعقارات المبيعة على الخارطة في إطار قانوني يحمي حقوق جميع الأطراف وينظم علاقتهم ببعضهم ويتصدى سلفاً لأي نزاعات قد تنشأ مستقبلاً.فيما قال جمعة بن حميدان مساعد المدير العام «ان تطبيق القانون سيعطي دفعة قوية للدائرة على طريق جعل 2008 عام التنظيم العقاري» فيما علق المهندس مروان بن غليطة الرئيس التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري على مضامين القانون بقوله «سيلمس المطور والمشتري والوسيط على حد سواء حزماً غير مسبوق في التعاطي مع أدق تفاصيل العلاقة التي تربطهم جميعاً وهنا يتجلى ذكاء المشرع في توضيح الحقوق والواجبات استباقاً لحدوث نزاعات محتملة». وأضاف «أعتقد بأن الطلب سيرتفع إلى مستويات أعلى مما هو عليه الآن عقب صدور القانون الجديد، وسنشهد أيضاً ارتفاعاً في قيمة العقارات المكتملة وطلباً متزايداً عليها».
وإلى التفاصيل:
* تعريفات:
* الإمارة: إمارة دبي
* الدائرة: دائرة الأراضي والأملاك
* السجل العقاري: السجل العقاري لدى الدائرة
* السجل العقاري المبدئي: مجموعة الوثائق المحررة أو المحفوظة خطياً أو الكترونياً بالسجل الإلكتروني لدى الدائرة التي تثبت فيها عقود بيع العقارات وغيرها من التصرفات القانونية على الخارطة قبل نقلها إلى السجل العقاري.
العقار: الأراضي والمنشآت الثابتة المقامة عليها والتي لا يمكن نقلها من مكان لآخر دون تلف أو تغير هيئتها.
* الوحدة العقارية: أي جزء مفرز من العقار ويشمل أي جزء مفرز على الخارطة.
* البيع على الخارطة: بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة أو التي تكون في طور الإنشاء أو التي لم يكتمل إنشاؤها.
* المطور الرئيسي: كل من يرخص لممارسة أعمال تطوير العقارات في الإمارة وبيع وحداتها للغير.
* المطور الفرعي: كل من يرخص لممارسة أعمال تطوير العقارات وبيع وحداتها للغير والذي يطور جزءاً من مشروع عقاري عائد لمطور رئيسي بموجب اتفاق بينهما.
* الوسيط: كل من يمارس أعمال الوساطة العقارية وفقاً للائحة رقم «85» لسنة 2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي.
* الجهات المختصة: الجهات المختصة بترخيص أو تسجيل المشاريع العقارية في الإمارة.
* تسجيل إلزامي: شدد القانون على أن تسجل في السجل العقاري المبدئي جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المبيعة على الخارطة، ويقع باطلاً البيع وغيره من التصرفات القانونية الناقلة أو المقيدة للملكية أو أي من الحقوق المتفرعة عنها إذا لم يتم تسجيل هذه التصرفات في ذلك السجل.
* أثر رجعي: كما شدد القانون على كل مطور تصرف بالبيع أو بأي تصرف من التصرفات الناقلة أو المقيدة للملكية قبل العمل بأحكام هذا القانون أن يتقدم إلى الدائرة لتسجيلها في السجل العقاري أو في السجل العقاري المبدئي حسب الأحوال، وذلك خلال مدة لا تتجاوز ستين يوماً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
*لا بيع قبل استلام الأرض: ويمنع القانون المطور الرئيسي أو الفرعي البدء في تنفيذ المشروع أو بيع وحداته على الخارطة قبل استلام الأرض التي سيقام عليها المشروع والحصول على الموافقات اللازمة من الجهات المختصة بالإمارة، وفي جميع الأحوال على الدائرة أن تضع على صحيفة العقار الذي يجري تطويره إشارة تفيد بذلك.
* طلب تسجيل: ونص القانون على أن يقدم طلب تسجيل الوحدة العقارية في السجل العقاري المبدئي على النموذج المعد لهذا الغرض، وعلى أن تستوفى البيانات والمستندات اللازمة وفقاً للأصول والإجراءات المتبعة لدى الدائرة.
* التسجيل يجيز التصرف بالعقار: وأجاز القانون التصرف في الوحدات العقارية المبيعة على الخارطة والمسجلة في السجل العقاري المبدئي لدى الدائرة بالبيع أو الرهن وغير ذلك من التصرفات القانونية.
* رسوم بيع العقار: ومنع القانون كلاً من المطور الرئيسي أو الفرعي من تقاضي أي رسوم على البيع أو إعادة البيع وغير ذلك من التصرفات القانونية التي ترد على الوحدات العقارية المكتملة أو المبيعة على الخارطة، ويستثنى من ذلك أي مصروفات إدارية يتقاضها المطور الرئيسي أو الفرعي من الغير وتوافق عليها الدائرة.
* من التسجيل المبدئي إلى السجل العقاري: وجاء في القانون يجب على المطورين تسجيل المشروعات التي يكتمل إنشاؤها في السجل العقاري لدى الدائرة فور حصولهم على شهادة الإنجاز من الجهات المختصة ويشمل ذلك تسجيل الوحدات المبيعة بأسماء المشترين الذين أوفوا بالتزاماتهم التعاقدية وفقاً للإجراءات المتبعة لدى الدائرة. ولتحقيق ذلك أجاز القانون لدائرة الأراضي: بناء على طلب المشتري أو من تلقاء نفسها أن تسجل في السجل العقاري الوحدات العقارية المسجلة في السجل المبدئي المبيعة على الخارطة باسم المشتري شريطة أن يكون قد أوفى بالتزاماته التعاقدية.
* تعاقد المطور مع الوسيط: وإذا رغب المطور في تسويق مشروعه من خلال وسيط عقاري فعليه التعاقد مع وسيط معتمد وفقاً للشروط والأحكام المنصوص عليها في لائحة سجل الوسطاء العقاريين في إمارة دبي رقم «85» لسنة 2006م، كما يجب على ذلك المطور تسجيل ذلك العقد لدى الدائرة. حسبما جاء في القانون الذي منع أيضاً المطور أو الوسيط إبرام عقود بيع عرفية لبيع عقارات أو وحدات عقارية على الخارطة في مشاريع لم تتم الموافقة عليها من الجهات المختصة، ويقع باطلاً كل عقد يبرم قبل الحصول على تلك الموافقة.
* إلغاء عقد بيع العقار: وشرح القانون الحالة التي يسمح فيها للمطور بإلغاء عقد البيع بقوله: إذا أخل المشتري بأي شرط من شروط عقد بيع الوحدة العقارية المبرم مع المطور فعلى الأخير إخطار الدائرة بذلك، وعلى الدائرة إمهال المشتري سواء حضورياً أو بواسطة البريد المسجل أو بالبريد الالكتروني لمدة «30» يوماً للوفاء بالتزاماته التعاقدية.
أما إذا انقضت المهلة دون قيام المشتري بتنفيذ التزاماته التعاقدية، جاز للمطور إلغاء العقد وإعادة ما استوفاه من المشتري بعد خصم ما لا يزيد على 30% من قيمة المبالغ المدفوعة منه.
* النقص أو الزيادة في مساحة العقار: وجاء في القانون تعتبر مساحة الوحدة العقارية المبيعة صحيحة ولا يعتد بالزيادة التي تتحقق في المساحة بعد التسليم، ولا يجوز للمطور المطالبة بقيمة تلك الزيادة، أما إذا حدث نقص في المساحة فيلتزم المطور بتعويض المشتري عن ذلك النقص إلا إذا كان النقص غير مؤثر، وآنئذٍ لا يكون المطور ملزماً بتعويض المشتري عن ذلك النقص.
* الجزاءات: إذا ثبت للدائرة قيام المطور أو الوسيط بأي فعل أو امتناع تفرضه أحكام هذا القانون أو التشريعات الأخرى السارية المفعول فعلى مدير عام الدائرة إعداد تقرير بذلك وإحالة الأمر إلى جهات التحقيق المختصة.
*وجاء في القانون: يصدر رئيس المجلس التنفيذي الأنظمة اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون. وينشر بالجريدة الرسمية، ويعمل به من تاريخ نشره.
صدر في دبي بتاريخ 14 أغسطس 2008م – الموافق 13 شعبان 1429ه
هل القانون مكتمل ام لا ………….. ان كان مكتمل لماذا لم يتم الاشارة الى الاجراءات التي تتخذ بحق المطور حين يتاخر عن تسليم المشروع وماهي فترة السماح له.
مبدع ودووم ان شاء الله