النص كامل كما ورد في جريدة الخليج
ط¯ط§ط± ط§ظ„ط®ظ„ظٹظ€ظ€ظ€ظ€ط¬-ط§ظ„ط®ظ„ظٹط¬ ط§ظ„ط§ظ‚طھطµط§ط¯ظٹ-ظ…ط*ظ„ظٹ-ظ…ط*ظ…ط¯ ط¨ظ† ط±ط§ط´ط¯ ظٹط*ط¸ط± ط²ظٹط§ط¯ط© ط§ظ„ط¥ظٹط¬ط§ط±ط§طھ ط¥ط°ط§ ظƒط§ظ†طھ ظپظٹ 2008 ظ…ط³ط§ظˆظٹط© ط£ظˆ طھظ‚ظ„ 25% ط¹ظ† ط£ط¬ط± ط§ظ„ظ…ط«ظ„
ملاحظات:
1- كل الزيادات ستعتمد على مؤشر “أجر المثل” والذي سيحدده مؤسسة التنظيم العقاري, ومبدئيا يجب معرفة المتوسط السعري والسنوات التي سيتم على اساسه تحديد بداية المؤشر, لأن اعتماد فقط سنة 2008 كبداية المؤشر يعني أن الايجارات لن تنزل بقوة كما كان متوقعا, وفي الاساس الايجارات كانت خيالية.
2- المستفيد الاكبر من القانون سيكون ملاك العقار الذين لم يستطيعوا الاستفادة من رفع الايجارات بقوة خلال عام 2006 و2007 بسبب تواجد المستأجرين في السكن المؤجر. وهذا واضح في المادة 2 من القانون حيث يقول:
استثناء من أحكام المادة (1) من هذا المرسوم، تحدد نسبة الزيادة القصوى في القيمة الإيجارية للوحدات العقارية في عام 2009 بالنسبة لمستأجري تلك الوحدات خلال عام ،2008 على النحو التالي:
أ- إذا كانت القيمة الإيجارية في عام 2008 تقل بنسبة 26% وحتى 35% عن متوسط أجر المثل، فتكون الزيادة القصوى بما يعادل 5% من تلك القيمة الإيجارية .
ب- إذا كانت القيمة الإيجارية في عام 2008 تقل بنسبة 36% وحتى 45% عن متوسط أجر المثل، فتكون الزيادة القصوى بما يعادل 10% من تلك القيمة الإيجارية .
ج- إذا كانت القيمة الإيجارية في عام 2008 تقل بنسبة 46% وحتى 55% عن متوسط أجر المثل، فتكون الزيادة القصوى بما يعادل 15% من تلك القيمة الإيجارية .
د- إذا كانت القيمة الإيجارية في عام 2008 تقل بنسبة 56% عن متوسط أجر المثل، فتكون الزيادة القصوى بما يعادل 20% من تلك القيمة الإيجارية .
3- الله يعين المستأجرين الذين كانت إيجاراتهم تقل عن متوسط “أجر المثل” بنسبة 36% الى 56% لانهم سوف يتحملون زيادات بنسبة 10% الى 20% في قيمة الايجار في حالة وجود حد أدنى للإيجارات.
4- إذا صدقت التقارير التي تقول بأن الايجارات دخلت مرحلة النزول في نهاية 2008 وبداية السنة فإن القانون لن يكون له تأثير في كبح الزيادات, لأن الركود العقاري قد أدى دور كبح الإيجارات.
5- القانون جاء كالمنقذ لملاك العقار حيث وضع حد أدنى لنزول الإيجار بما لا يقل عن 25% من إيجارات عام 2008 , وأي نزول عن ذلك للمالك الحق في رفع الايجار الى مستوى “اجر المثل”.
وفي الاخير لنرى قانون العام للسوق “العرض والطلب” و نتائج “أجر المثل”
من اين نحصل على المؤشر الرسمي للإيجارات
اذا امكن رابط التحميل مع جزيل الشكر .
الأسواق نت – جمعة عكاش /
26/01/2009 م
قال سكان في إحدى مشاريع دبي: إن مؤشرا حكوميّا جديدا يحدد القيم الإيجارية للمنازل في دبي وقانونا جديدا للإيجارات وجَّها إليهم صفعة مزدوجة؛ حيث يعطي المؤشر لبعض المنازل أسعارا مضاعفة بأكثر من 300 % عن الأسعار القائمة على أرض الواقع، بينما يساعد قانون الإيجارات الحديث على رفع قيمة الإيجارات 20 % عام 2009.
واعترف مسؤول رفيع المستوى في دبي، بأن المؤشر قد لا ينصف بعض الناس، لكنه قال: “إن أسعار الإيجارات في المنطقة السكنية المشار إليها لا تتناغم والأسعار الحالية للإيجارات”.
الأسعار السابقة واللاحقة
ويسود جوّ من الامتعاض منطقة “الحدائق” السكنية المعروفة باسم “الجاردنز” التي استفاد سكانها منذ 4 سنوات من عقارات تعتبر قيمتها الإيجارية هي الأقل على مستوى الإمارة، مقارنة بموقعها في قلب دبي وأهميتها بالنسبة للعاملين في مدينتي دبي للإعلام والإنترنت، لناحية القرب والرقي والهدوء والبعد عن مراكز الاختناقات المروية.
ويحدد المؤشر قيم الإيجارات للمنازل المؤلفة من غرفة وصالة في المنطقة المذكورة بـين 90 و 95 ألف درهم والمؤلفة من غرفتين وصالة بين 100 و 115 ألفا علما أن أغلب سكان المنطقة استأجروا منازلهم المؤلفة من غرفة واحدة بـ 20 ألف درهم، والمؤلفة من غرفتين بـ 30 ألف درهم (الدولار يعادل 3.67 درهم).
ويرى سكان المنطقة بأن الأسعار التي كانت نعمة لن تدوم، ويقول بلقاسم ب. لـ”الأسواق.نت “: إن المالك “نخيل” العقارية كانت تؤجر العقارات في الغاردنز مع “هدايا” بأسعارها الرخيصة سابقا (في إشارة إلى أنها كانت تتحمل نفقات التكييف وفاتورة الماء والكهرباء). ويضيف أحد الساكنين م. ب. “سنكون الأكثر تضررا من قانون الإيجارات الجديد، فبينما تم إلغاء نسبة الزيادة السنوية 5%، فقد فرض القانون من خلال بند الأجر بالمثل 20% زيادة يتوجب أن ندفعها عند تجديد العقود”.
الحجة الرسمية
إلى ذلك قال الرئيس التنفيذي لهيئة التنظيم العقاري في دبي مروان بن غليطة، في حديث لـ”الأسواق.نت”: إن مفردات المؤشر وضعت على أساس أسعار الربع الأخير من عام 2008، بينما العقود التي وقعها المقيمون في الجاردنز مع نخيل منذ 3 سنوات أو أكثر لا تعكس القيمة الحقيقية للإيجارات في المنطقة اليوم”.
وأضاف”: إنه من غير الطبيعي تأجير الشقة المؤلفة من غرفة نوم وصالة في دبي بـ 20 ألف درهم”. وألمح أن المؤشر سينصف كثيرين لكنه قد لا ينصف البعض.
وكان قانون أصدره حاكم دبي منذ أيام ألغى زيادة سنوية على قيم الإيجارات بمقدار 5 % لضبط سوق الإيجارات وكبح جماح التضخم لكن فقرة “الأجر بالمثل” يعطي لبعض الملاك برفع النسبة من 5 إلى 20 %، عند تجديد العقود بالنسبة للعقارات المنخفضة السعر، مقارنة بعقارات مرتفعة السعر إلى جوارها.
مخاوف السكان
وعبَّر سكان آخرون في دبي عن مخاوفهم من أن يشكل المؤشر الجديد ذريعة لدى الملاك لرفع أسعار العقارات بشكل مبالغ فيه.
إلا أن بن غليطة أكد “أن المؤشر يلزم الملاك بعدم فرض زيادات مبالغ فيها على المستأجرين أو تأجير العقارات الجديدة بأسعار مزاجية؛ حيث إن لك منطقة سعر واضح يجب ألا يتم التأجير بأعلى من حدوده العليا”.
ويرى خبراء أن إلغاء النسبة السنوية تضمن حقوق المستأجرين وتساعد الاقتصاد في التعافي من التضخم، بينما “الإيجار بالمثل” يضمن حقوق الملاك.
ويضيف هؤلاء مع السكان صحيح أن المؤشر يضع سقفا لارتفاع الإيجارات، لكنه قضى على أي أمل في هبوطها المرتقب أيضا.
المؤشر والمستثمرون
ونوّه بن غليطة إلى الدور الإرشادي للمؤشر والمهم للمستثمرين؛ حيث قال: “إنه يساعد المستثمرين في احتساب العائد على الاستثمارات؛ لأن المؤشر يوضح القيمة الإيجارية لكل منطقة على حدة، كما أنه يشكل عونا للجنة المنازعات الإيجارية في بلدية دبي لحسم المنازعات”.
ويتيح مؤشر دبي للإيجارات 2009، لسكان دبي المقيمين أو الوافدين الجدد الإطلاع على أسعار تقريبية للإيجارات في أكثر من 25 منطقة سكنية مختلفة في الإمارة، وذلك عبر خدمة على الإنترنت بالاتفاق مع موقع البحث الشهير غوغل، بحيث يمكن لأي راغب في الحصول على أسعار تقريبية النظر إلى الموقع والبحث فيه عن المنطقة وأسعار الإيجارات.
شباب ،
علشان ما نأخذ الموضوع الى منحنى لا فائده فيه ،
ما فورة العقارات الأخيرة وما وصلت أليه ألا سببه المباشر الأجانب !! وحطوا ألف شخطه تحتها !! سواء طلب ، مضاربة ، تأجير بالباطن ، الخ
فلا تلومون المواطن … اذا طالب بحقه في يما يملك … 95% من مكاتب العقارات مملوكة ولو بالباطن من قبل أجانب.
ومن يعتقد أن العقار أنتهى أقوله .. أنت مسكين .. !!
وين أسعار الثمانينات !!
وين أسعار التسعينات !!
وين أسعار بداية الألفية !!
الناس تكثر ما تقل … لذلك قالوا في الأمثله ” العقار يمرض ما يموت !!”
لما ناقشت موضوع العرض والطلب … كان هدفي توضيح ان ترك السوق يأخذ مجراه في تحديد سعر العقار المناسب اما نزولا أو صعودا هو الحل الأمثل لمثل هذه المشكلات الدائمه بين المالك والمستأجر كذلك تهميش العقد وترك العلاقة بين الطرفين لأهواء لجنة الأيجارات راح يضيع كل الود اللي بالقضية …. بس مادام هنالك تدخل خارجي .. المعادلة عمرها ما راح تصلح …
نعم أخي أبوسالم، المشكلة ليست أبداً بين مواطن ووافد، بل المشكلة هي بين الظالم والمظلوم.
أعرف العديد من المواطنين من ملاك البنايات… وهم عندهم قناعة ورضى بارتفاعات معقولة للإيجارات ..
وليست قناعتهم مفروضة عليهم بسبب القانون، لكن من خلال الحديث معهم يتضح أنهم يخافون ربهم ويعرفون أن معظم من يسكن شققهم عائلات والاستقرار يعني كل شيء بالنسبة لهم، ولذلك فهم لا يفرضون على العائلات ما لا تستطيع!!
ما تزال العديد من الشقق في أبوظبي إيجاراتها مثلاً لغرفتين وصالة أقل من 50 ألف درهم، وهي ليست عن طريق لجنة خليفة أو غيرها… بل صاحبها مواطن يخاف ربه ولا يحمل الآخرين ما لا يطيقونه!!!
هذا الارتفاع المجنون في الإيجارات أحد أسبابه الرئيسية هو التأجير من الباطن، ومعظم من يفعل ذلك هم من الوافدين !!!!
المشكلة مجدداً ليست بين المواطن والوافد، بل بين الظالم والمظلوم!!
لمثل هؤلاء الظالمين، أذكرهم ونفسي بقوله تعالى:
“أفرأيت إن متعناهم سنين…. ثم جاءهم ماكانوا يوعدون…. ما أغنى عنهم ماكانوا يمتعون !!”
صدق الله العظيم.
أنا لا أرى المشكلة بين مواطن ووافد ، المشكلة بين جشع المالك القوي ، وضعف المستأجر الضحية .. فقد يكون المالك وافداً أيضاً . ويمارس جشعه على المستأجر ..
ولكن أتعجب من الذي يبرر للجشعين ويدافع عنهم ،، ولا يريد أن يفكر أو يرى الواقع المزري الذي وصلنا إليه ،، شقق يشترك فيها عدد من العائلات ،، شقق يسكنها العزاب بعد أن عجز أرباب الأسر عن دفع الإيجارات ،، العائلات أصبحت مشتتة ، إما أن ترحل الزوجة والأولاد ويبقى الأب وحيداً ، وإما أن تغرق الأسرة في الديون وما ينتج عنها من مشاكل اجتماعية ، وإما أن تشترك عائلتان في شقة ، وأحياناً ثلاث وأربع عائلات في شقة ، وأحياناً عشرين أسرة في فيلا واحدة ، وأحيانا صار السرير يؤجر بالساعة !!!!!!!!!!!!
المفروض أن تكون هناك قوانين تمنع هذه الفوضى ، وأن تطبق هذه القوانين فعلاً ،، وهذا ليس فقط في الشقق السكنية ، هذا في كل شيء من سيارة الأجرة إلى غرفة الفندق ،، لا يجوز أن يباح للمالك كل شيء في سبيل المزيد من الربح ،، فكما أن سيارة التكسي تلتزم بعداد وتسعيرة معينة ، وعدد من الركاب لا يجوز تجاوزه ،، فكذلك الشقة المؤجرة لا يجوز أن تترك الأمور فوضى .
فكونك تملك بناية لا يجيز لك أن تؤجرها بشكل عشوائي ، ولو التزم الجميع بالقوانين لما ارتفعت الأسعار بهذا الشكل ولما انخفضت قيمة الدرهم نتيجة التضخم .
عندما ترتفع الإيجارات بشكل مبالغ فيه لن يبقى في البلد إلا العزاب (كل عشرة في غرفة ) وهذا فساد ما بعده فساد .