لقاء خاص مع محمد العبار رئيس المجلس الاستشاري في دبي في حوار شامل

محمد العبار رئيس المجلس الاستشاري في دبي في حوار شامل:
البنوك مطالبة بـ “تيسير الأمور” لا الإفراط بالإقراض آخر تحديث:الاثنين ,26/01/2009

قال محمد العبار رئيس المجلس الاستشاري في إمارة دبي رئيس شركة اعمار العقارية ان التراجع المتوقع في أسعار العقار في دبي سيكون بحدود 20% كمعدل عام، مؤكداً ان الحكومة تقوم بمعالجة وضع القطاع العقاري من خلال دراسة المشاريع لمعرفة ما تم الغاؤه أو تأجيله وما يتم انجازه واتخاذ القرارات المناسبة بشأنها، فضلاً عن الاجراء الذي اتخذ على صعيد تثبيت الايجارات في العام ،2009 منوهاً بأهمية الخطوات التي تمت على صعيد ضخ السيولة وضمان الودائع وكذلك لجهة زيادة حجم الميزانية الحكومية لتكفل تنفيذ كافة مشاريع البنية التحتية .

وأكد في لقاء مع “الخليج” ينشر بالتزامن مع “الاقتصادية” أن الشركات المملوكة للحكومة تعمل في قطاعات الاعمال وفقاً لآليات الاستثمار التجاري وتطبق بالتالي التدابير التي تتبعها الشركات في كل انحاء العالم حالياً على صعيد اعادة جدولة جزء من ديونها، وكذلك في مجال إمكانية تأجيل بعض المشاريع، بينما الديون المباشرة للحكومة محدودة جدا ويجري تسديدها في الوقت الذي نشهد فيه ديوناً ضخمة لحكومات أخرى من بينها الحكومة الامريكية وتتم زيادتها باستمرار وليس سدادها .

ورأى أن معالجة انعكاسات الأزمة تتركز اساساً في قطاع البنوك من أجل أن تقوم بتسيير الامور على الشركات والمستثمرين بهدف طمأنتهم والحد من التخوف، ولذلك تكتسب السيولة الحكومية أهمية كبيرة على هذا الصعيد .

واعتبر أن الظروف الحالية تتيح إعادة التوازن الى الاسعار في دبي وهو أمر يخدم تطور الامارة مستقبلاً من خلال تعزيز وضعها التنافسي، مشدداً على أن عدة مؤشرات لاتزال تشهد نمواً حتى الآن، وإن كان بمستويات أقل مما جرى تحقيقه في السنوات الماضية .

وفي ما يلي نص الحوار:

كيف تقيم معالجة الدول العربية لتأثير الأزمة العالمية في أوضاعها الاقتصادية؟

لم تستطع أية دولة في العالم ان تتعامل بالسرعة المطلوبة مع هذه الأزمة، وحتى الدول التي تحركت وحاولت المعالجة مثل الولايات المتحدة والدول الاوروبية والصين واليابان جاء تحركها متخبطاً، لاننا لم نر خلال العقود الماضية مثل هذه الأزمة وبالتالي فليس لدى الحكومات خبرة سابقة لمعالجتها، وحتى أزمة الكساد الكبير في العام 1929 كانت مختلفة تماماً لأن الاقتصاد العالمي كان في مستوى آخر من النمو والتطور .

وعلى صعيد المنطقة العربية لم يكن هناك تحرك سريع لمعالجة الأزمة لأن دولنا لم يكن لديها المعرفة الكافية بحجم الأزمة، فلقد رأينا بسرعة مشاكل كبيرة تعاني منها البنوك في كافة انحاء العالم، والواقع ان المشاكل التي تسببت بها الازمة هي نفسها في كافة دول العالم وإن اختلفت حدتها من دولة إلى اخرى .

شاركت خلال الفترة الأخيرة باجتماعات مجالس الادارة للشركات ابتداء من كاليفورنيا الى نيودلهي وصولاً إلى جدة ودبي والفلبين، وفي كل الاجتماعات طرحت نفس المشكلات على صعيد البنوك وتراجع المبيعات، لكن في البداية كان هناك ضعف في مدى معرفتنا في المنطقة لهذه المشكلات، وبرغم ان حكوماتنا أرادت التعامل معها وتجنب انعكاساتها لكنها لم توفق في القيام بالتحرك السليم .

الآن بدأت الحلول تصبح أفضل، وبرغم ذلك ليس متوقعاً أن يكون هناك تحسن سريع في الأوضاع، علماً بأن دولنا ليست مسؤولة عن حدوث الأزمة لأن الأزمة مرتبطة بمشكلات الاقتصاد الامريكي، والتخبط الذي حصل في السنوات الماضية على صعيد التوسع غير المنضبط في الاقراض، وما أدى إليه من عادات سيئة لدى المؤسسات ورجال الأعمال في ظل الطفرة العالمية بحيث أضاعوا القدرة على التركيز في تطوير الاعمال وأصبحوا يبحثون عن الطرق السهلة في ظل تساهل البنوك .

لقد كان هناك نمو كبير لسنوات طويلة في منطقتنا ووصلنا الآن الى مرحلة نشهد فيها بعض الشدائد التي تقتضي ان نشد الحزام ونعرف كيف ندير أمورنا الاقتصادية في ظل هذا الوضع .

ولكن ما المدى الزمني الذي ستستغرقه هذه الأوضاع؟

يختلف ذلك من بلد إلى آخر فأمريكا وأوروبا بما فيها بريطانيا دخلت في ورطة حقيقية .

نحن وضعنا أفضل فقد يحدث لدينا انخفاض في مستويات النمو ليصبح عند 6% مثلاً بدلاً من 14% في السنوات الماضية لكننا سنبقى نحقق نمواً، أما هم فلديهم تراجع في حجم الناتج وليس انخفاضاً في النمو فقط .

ميزانيات بنوكنا في وضع جيد وإن كانت تواجه بعض المشكلات بينما في العالم الغربي هناك بنوك تواجه الافلاس، كما ان قدرة حكوماتنا على زيادة ميزانياتها أفضل وديونها أقل وهي تسدد هذه الديون بينما الولايات المتحدة تتزايد ديونها ولم نسمع أنها تسدد شيئاً منها هذا فضلاً عن ان تراجع الوظائف لديهم أكثر حدة بدرجات مما هو لدينا .

المطلوب بكل تأكيد ان يغير رجال الاعمال نظرتهم لمستويات النمو المستقبلي في ضوء المتغيرات الأخيرة، ويفترض ان تصبح البنوك أكثر حرصاً لدى التعامل مع هذه الاوضاع، وينبغي ان نتعلم من هذه الأزمة ونطور اساليب عملنا لنتعامل بكفاءة مع مرحلة شد الحزام .

لا اعتقد ان الحكومات في منطقتنا تستطيع ان تعيد بسرعة النمو الى مستوياته السابقة، والواقع ان النمو في تلك المستويات ترك انعكاسات ضارة على صعيد التضخم وارتفاع الاسعار وأدى إلى ضغوط كبيرة على محدودي الدخل .

وعندما كنا مثلاً نبحث عن شركات تشيد منازل لمحدودي الدخل اصطدمنا بالأسعار المرتفعة للاسمنت والحديد ومواد البناء التي تجعل من الصعب إقامة المنازل بكلفة يمكن تغطيتها بالاسعار المناسبة لمحدودي الدخل .

وعلى الصعيد العالمي شهدنا تحركات الناس من أجل أسعار الخبز والأرز في دول عدة، ولكن الآن يمكن للحكومات ان تعيد الأسعار إلى حالة من التوازن لأن عليها مسؤولية اجتماعية، بعد ان وصلنا الى مرحلة لم يعد الشاب في دولنا يستطيع ان يشتري منزلاً بإمكاناته الذاتية، بل أصبحت الناس تشتكي من كلفة التسوق من المتاجر لاحتياجاتها اليومية . (( الحينه اول مرة اسمع هذه الكلام من العبار معقولة يا بو قلب حنيييين الحينه تذكرت الشباب ))

لذلك أقول ان علينا كمسؤولين ان نستفيد من المرحلة الحالية لنحافظ على بعض التوازن في مستويات الاسعار، مع ضرورة السعي الى اعادة عجلة النمو ولكن دون ان نخدع أنفسنا بإمكانية العودة الفورية الى المستويات التي حققناها في السنوات الماضية .

ينبغي ان نعرف كيف نتعامل مع السنوات العجاف كما جاء في القرآن الكريم، فالحكومات حريصة على معالجة الأوضاع الحالية، لكن المشكلة الرئيسية التي تواجهنا الآن هو اتخاذ القرارات السليمة على صعيد البنوك لأنها حلقة الوصل التي تضمن تحرك الاقتصاد .

وفي قطاع الاعمال نلمس بوضوح مشكلة نقص الموارد المالية المطلوبة لدى البنوك، وانا هنا لا أطالبهم بمنح القروض متجاهلين الواقع الحالي بقدر ما انظر الى ضرورة ان يكون هناك نوع من تيسير الأمور حتى تستطيع الشركات أن تتعامل باطمئنان وأن لا تكون هناك حالة من الذعر، ومن هنا اهمية ان تضع الحكومات الموارد المالية اللازمة لهذا الأمر لدى البنوك .

لكن الناس لا تزال تعاني من التضخم في دبي؟

التضخم كما أشرت وصل الى أسعار الخبز والأرز في مختلف دول العالم، وبالتالي لا بد ان نلمسه بوضوح في دبي بفعل النمو السريع والطلب المتصاعد على المدينة بما تقدمه من خدمات وامكانات، ولكننا نسعى الى ان تكون الاسعار لدينا عند مستويات معقولة لأن الارتفاع المتواصل ولمدة طويلة من أجل المحافظة على قدرة دبي في استقطاب الأعمال، خصوصاً ان الظروف الحالية تمكننا من احداث هذا التوازن في الأسعار، بخلاف ما كان الوضع عليه في المرحلة السابقة لأن أوضاع السوق دفعت الى الزيادة التي رأيناها . فعندما كانت هناك طوابير على شراء المنازل اندفعت الأسعار صعوداً ولم يكن ممكناً بسهولة الحصول على الغرف في الفنادق مما رفع أسعارها، أما الآن فقد أصبح بإمكانهم ان يقدموا الخصومات التي تهدف الى استقطاب السياح .

هل تتوقع أن تنخفض أسعار العقارات في دبي بنسبة 60%، كما يشير بعض الخبراء؟

برأيي ان التراجع بنسبة 60% هو أمر غير معقول، سيكون هناك تفاوت في النسبة تبعاً للمناطق ومستوى الوحدات، بعض المناطق ستنخفض بها الاسعار بنسبة 10% ومناطق أخرى سيصل الانخفاض الى 30% ولكن كمعدل عام أتوقع ان يصل التراجع الى 20%، حتى لو كانت هناك بعض الوحدات تباع بأسعار أكثر انخفاضاً بفعل حاجة مالكيها الشديدة للسيولة لكن ذلك لا يشكل المستوى الذي تصله الاسعار في الأسواق فعلاً .

ما الخطوات التي اتخذتها امارة دبي لمعالجة الأزمة الحالية؟

تأثرنا بالأزمة لأننا جزء من العالم وبدأنا نتخذ الاجراءات لمعالجة تأثيرها في اقتصادنا حيث نفعل جهودنا لتسويق المدينة وزيادة امكاناتها على صعيد حركة السياحة والاعمال من خلال عدة خطوات من بينها التوسع المستمر في خطوات طيران الامارات، ونتابع مع المصرف المركزي والسلطات الاتحادية لضخ السيولة وضمان الودائع وهذا ليس أمراً عابراً، فقد كانت الدولة هي من أوائل المبادرين لاتخاذه، كما اننا نعالج الأزمة من خلال ميزانية واثقة وشجاعة اعتمدتها امارة دبي تضمن الاستمرار في مشروعات البنية التحتية لأننا مصرون على أن نواصل تجهيز أنفسنا للسنوات اللاحقة التي ستشهد عودة النمو، والحكومة تتابع وضع القطاع العقاري، وقد تم اتخاذ اجراءات من بينها تثبيت الايجارات في العام 2009 فنحن ليس لدينا ضرائب لنخفضها كما يحصل في الدول الأخرى، وبالتالي يمكن لتثبيت الايجارات ان يفهم ضمن هذا الاطار خصوصاً ان الملاك حصدوا نتائج النمو طوال سنوات ويتفهمون ضرورة الحد من الارتفاع خلال العام الحالي، وتمتد الاجراءات على صعيد القطاع العقاري لمتابعة المشروعات ومعرفة ما هو تحت البناء وما تم الغاؤه أو تأجيله واتخاذ القرارات المناسبة .

وكل المتابعين يعرفون أن دبي كانت دائماً صاحبة القرارات الشجاعة والمبدعة وهذا أمر تعلمناه من صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي عبر سنوات طويلة من العمل، علماً بأن مبادرة سموه الى تشكيل المجلس الاستشاري ليتولى معالجة الوضع الحالي يأتي في مقدمة الإجراءات الشجاعة التي لم نرها في كثير من الدول لأنه يعكس تشخيص الأزمة والتحرك لمعالجتها .

نحن نواصل العمل على هذا الصعيد، لكن الإعلام يبالغ أحياناً في رصد تفاعلات الأزمة لدينا ورغم ذلك فنحن متفهمون لوجهة النظر التي يطرحها .

طبعاً لا يوجد عصا سحرية لحل المشكلات في العالم بأجمعه ودول كثيرة متورطة، والحقيقة ان الوضع لدينا لا يختلف عن محيطنا لكننا مطالبون على ما يبدو بالمبادرات السريعة دائماً لأننا عودنا الجميع على الجرأة في اتخاذ القرارات .

نحن لا نزال قادرين على ذلك ولدينا روح التحدي ونستطيع ان نواجه بشجاعة كل المشكلات لأن الأوضاع الحالية هي التي تختبر القدرات الحقيقية، أما في مرحلة الطفرة فقد كان النجاح أسهل لأن الأسواق تعطيك تلقائياً ما تطلب من نمو .

ونحن ندرك أن بعض الاجراءات يمكن اتخاذها فوراً وإجراءات أخرى تستغرق وقتاً وأوضاعاً قد تتطلب بعض الصبر والتريث، عموماً نحن نعطي لأنفسنا العام 2009 كمساحة للمعالجة .

وعندما تحدثت قبل أيام عن ارتفاع عدد القادمين الى دبي خلال الشهرين الماضيين بنسبة 5% جاءتني اتصالات كثيرة من رجال أعمال يتحدثون عن صعوبة الأوضاع، والواقع ان ما أعلنته متحفظ قليلاً في مستويات النمو المحققة، لكننا نقول للناس ما يحدث فعلاً فلا يزال النمو موجوداً لكن ذلك لا يعني ان أوضاعنا أفضل مما كانت عليه في المرحلة السابقة، فقد كان نمو اعداد القادمين يصل الى 14% والنمو في اعداد الرخص الصادرة لمزاولة الاعمال يتراوح بين 40% و50%، نحن لا ننكر ان هناك تراجعاً في نسب النمو لكن المهم ان النمو لا يزال موجوداً بنسبة معقولة قياساً الى الوضع الحالي، وان كان ذلك لا يشمل كافة المؤشرات، فهناك تراجع في نسب الاشغال لدى الفنادق، ينبغي ان يدفعنا لدراسة أسباب هذا التراجع فهل هناك تحول نحو فنادق الثلاثة نجوم وهل تغيرت تركيبة السياح القادمين فأصبحت النسبة الكبرى هي من بعض الجنسيات الآسيوية وليس الأوروبيين وبالتالي نقوم بالخطوات اللازمة، لكن كونوا على ثقة أننا نقول الأرقام الحقيقية .

هل هناك التزامات مالية كبيرة يترتب على حكومة دبي تسديدها خلال العام 2009 من إجمالي ديونها؟

الديون المترتبة على حكومة دبي محدودة أصلاً، فهناك قرض حصلت عليه الحكومة ووضعته في وديعة وقرض آخر بقيمة 4 مليارات دولار لمؤسسة الماء والكهرباء وهي مؤسسة تحقق أرباحاً جيدة، ما تبقى هي ديون لشركات تستثمر في قطاعات الاعمال المختلفة كأي شركة خاصة في العالم حتى لو كانت ملكيتها عائدة للحكومة، وبالتالي فإن شركاتنا ستتعامل مع موضوع الديون كما تتعامل معه أية شركة في العالم ضمن الظروف الحالية .

كبرى شركات صناعة السيارات تواجه صعوبات، حتى الشركات اليابانية والألمانية، وقد أعلنت عن تراجع مبيعاتها وتكبدها للخسائر، وقالت انها ستسدد جزءاً من التزاماتها للبنوك وتعيد جدولة الجزء الآخر، وشركاتنا ستقوم بنفس الأمر لأنها اقترضت لتمويل أعمالها وفقاً لأسس العمل التجاري البحت، فهي لم تأخذ القروض لتسدد مصروفات الحكومة أو من أجل الخدمات الاجتماعية، ولديها مشاريع استثمارية وحساب أرباح، وبالتالي فهي مثل كل الشركات في العالم تسدد في ظل الوضع الحالي جزءاً من ديونها وتعيد جدولة جزء آخر .

ولا أفهم لماذا يتعامل الجميع مع ذلك في الشركات العالمية كأمر طبيعي ويصبح أمراً استثنائياً لشركاتنا .

كل شركة منها ستنظر الى أعمالها وقد تعيد جدولة بعض الديون لعدة سنوات، وعموماً هناك سداد مستمر للالتزامات، جزء تم تسديده في ديسمبر الماضي وخلال الشهر الحالي واحدى المؤسسات لديها قرض منذ سنة تعيد جدولته أصلاً في إطار عملها الطبيعي حتى لو لم تكن هناك أزمة .

والغريب أنه حتى على صعيد الديون الحكومية لم أسمع أحداً يتساءل كم سددت الحكومة الأمريكية من ديونها، كل ما نعرفه أن هذه الديون ترتفع باستمرار لتمويل احتياجاتهم الجارية حتى لصندوق الضمان الصحي، والتقديرات تقول إن حجمها يصل الى 26 تريليون دولار ولا توضع مقابلها ضمانات بل يحصل المقرضون على السندات فقط، بينما نحن كل ديوننا مقابلها ضمانات وغالبيتها تمول مشاريع مربحة، فما المشكلة إذا تمت جدولة جزء منها .

هل هناك تأجيل لبعض المشروعات؟

أمر طبيعي بالنسبة لكل رجال الأعمال في ظل الوضع الاقتصادي الراهن أن يسعى المستثمر لحماية شركته بكل الطرق . في كل مجالس الإدارة التي أتعامل معها في العالم، هناك مشاريع تؤجل الآن، وأخرى تقلص، وثالثة تبقى على جدول الانجاز بانتظار رصد الأوضاع .

وهذا ينطبق على شركاتنا أيضاً يمكن أن تؤجل مشاريع لستة أشهر لسنة بينما مشاريع أخرى تستمر، كل شركة ستنظر في وضع أعمالها وتطور أسواقها والتزامها تجاه عملائها وتقرر في ضوء ذلك كله المشاريع التي تستمر والمشاريع التي تؤجل وفترات التأجيل، هذه من البديهيات في عالم الأعمال عندما يكون هناك نمو اقتصادي يجب أن أواكبه بنمو في أعماله وعندما يتباطأ الاقتصاد أطبق استراتيجية شد الأحزمة .

هل أخذتم قروضاً من حكومة أبوظبي؟

سبق أن سئلت عن ذلك وقلت إننا لم نقترض ولم نبع أي شركة أو جزء من شركة، ولم نطلب بيع أي أصول لدينا لأن ليس هناك ما يستدعي هذا الأمر . أما شراكتنا مع أبوظبي فتمتد لسنوات طويلة منذ أكثر من 10 سنوات، وفي ظل النمو الاقتصادي دعيناهم ليشاركونا في “دوكاب” . . الشراكة مع أبوظبي مطلوبة ومفيدة، وعندما شاركونا في دوكاب رغم أن حجم ملكيتنا في الشركة انخفض لكن قيمة هذه الملكية أصبحت أكبر .

وفي الألمنيوم عقدنا شراكة مع أبوظبي منذ 3 سنوات، ولا علاقة لذلك بالأزمة، هذا أمر طبيعي يُلبي رغبة مواطنينا في الإمارات، وعلى العموم فهناك استثمارات ضخمة من أبوظبي في دبي، لو نظرت الى السنوات العشر الماضية ستجد أن أكبر مصدر للاستثمارات القادمة الى دبي هي أبوظبي .

لكن هناك قلقاً في أوساط العاملين في دبي من الاستغناء عن خدمات الموظفين؟

القلق من ذلك موجود في العالم كله، والذعر يتصاعد عالمياً منذ انهارت أسواق الأسهم، هناك مؤسسات في كل الدول تضطر في ظل الأوضاع الحالية الى الاستغناء عن بعض الموظفين، وقد يحدث ذلك بالنسبة لبعض الشركات في دبي، بالنسبة لنا في إعمار تم الاستغناء عن 100 موظف، وأعتقد أننا انتهينا حالياً من عمليات الاستغناء عن الموظفين وربما يكون الوضع نفسه بالنسبة لبقية الشركات .

في المرحلة الماضية وبفعل الطفرة كانت العروض المستمرة التي يتلقاها الموظفون تشكل ضغطاً على الشركات لزيادة عروضها من أجل الاحتفاظ بالكفاءات لديها، الآن هناك إمكانية لإحداث التوازن على هذا الصعيد كذلك، ما يحدث يعطى فرصة للتوازن والعقلانية على مستوى التضخم عموماً، لكن يجب أن نتعلم من هذه التجربة ولا ننسى في المستقبل .

هل هناك تأجيل في مشروع مدينة الملك عبدالله في السعودية ومشروع ابتاون مصر؟

لا لم يتم أي تأجيل في مشروع مدينة الملك عبدالله وليس هناك تأجيل في مشروع ابتاون مصر، السوق في مصر لا يزال جيداً، ونحن يمكننا الاستفادة من قيام العديد من المستثمرين بتأجيل مشاريعهم، في المرحلة الماضية دخل الى الاستثمار العقاري أعداد كبيرة من المستثمرين، ومع خروج نسبة مهمة منهم الآن سيتاح لنا كمختصين بالاستثمار العقاري ان نقوم بعملنا على أفضل وجه .

هل تعانون من مشكلات مالية في شركة “إعمار”؟

ليس لدينا مشكلات مالية، فقد أدت السياسة التي اتبعناها في السنوات الماضية على صعيد الاحتفاظ بالسيولة رغم الضغوط التي شهدناها في الجمعيات العمومية من قبل المساهمين عبر المطالبة بزيادة التوزيعات الى تمتع الشركة بوضع مالي جيد حالياً، والحقيقة أننا حين اتخذنا هذا التدبير لم نكن نتوقع انقلاباً كاملاً في الوضع الاقتصادي العالمي بل كنا نتحسب فقط لأي هبوط محدود في النمو الاقتصادي .

وبالنسبة لمشروعاتنا ندرسها في ضوء الوضع الحالي إذا كان هناك ما خططنا لإنجازه في 2009 ويستلزم التأجيل قد نؤجله للعام ،2010 وذلك على ضوء دراستنا للسوق وما يمكن بيعه الآن وما يقتضي التأجيل، طبعاً نواصل العمل في برج دبي لإكمال استثماراتنا في هذا المشروع الذي يعد معلماً للإمارة، ويفترض أن يتم إتمامه في غضون سنة، وعلى العموم سنطلع الأسواق على تطور أعمالنا .

هل ستقومون بشراء أسهم الشركة؟

الاحتفاظ بالسيولة أهم للشركة الآن .

هل ستواصلون إعطاء توزيعات للمساهمين بنسبة 20% من رأس المال .

الظروف تغيرت الآن وسنتشاور في هذا الأمر مع مجلس الإدارة .

هل أنتم راضون كرجال أعمال عن القرارات الاقتصادية التي صدرت عن القمة الاقتصادية العربية؟