السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
أرجو من الاخوه اهل الخبرة المساعدة فى تقيم عقاري التالي
ارض على شارع القرم من الداخل 100 فى 205 ويوجد عليها خمس فلل (فلة كبيره واربع فلل صقيرة) موجرة بمبلغ 1450000 مليون واربعمائة وخمسون الف
الفلل عمرها حوالي 15 سنة ولكنها شبة جديدة (تم عمل صيانة وتجديد الفلل من الداخل والخارج بالكامل قبل سنة)
مع وجود مساحة فاضية 50 فى 100 يمكن بناء فلتين عليها والتصريح موجود (حاليا باركن لثمان سيارات)
اتمنى التقيم من اهل الخبرة والارض معروضه للبيع لاعلى سعر
للتواصل على العام او الخاص
وشكرا لكم مقدما
العرض ساري….
موفق بإذن الله … لك مني أجمل تحية .
احب اشكر الاخ عواد على هذه الجهود الطيبة والرد على كل الاسئلة…
طبعا الاسعار اللى فوق فقط من اجل التوضيح فى كيفية تقييم اللعقار…
والسعر النهائي للعقار المذكور اعلاه = 20 مليون درهم
وشكرا لكم
س 1: عواد
ذكرت “العمر المتبقي من العمر الإفتراضي” 10 سنوات ولم تاخذ بعين الاعتبار الصيانة الشاملة الذي تركت المبني شبة جديد وهذا يعطيها اقل شي 15 سنة ان لم يكن اكثر
صديقي العزيز .. العمر الإفتراضي لأي مبنى في أبو ظبي ضمن المعايير والمقاييس في الثمانينيات والتسعينيات مع الصيانة .. هو 25 سنة ..
س2: عواد
لم تاخذ بعين الاعتبار المساحة الفاضية 50 فى 100 ومصرح عليها فلتين 6 شقق وفي حالة بناء الفلتين بتكلفة حوالي 3 مليون سوف تاجر بمبلغ حوالي 700 ألف
أنا أخذت بعين الإعتبار الأرض الفاضية .. والدليل على ذلك أني قمت بحساب مساحة الأرض كاملة وهي .. 205 × 100 والإجمالي .. 20500 .. وعلى هذا تم الحساب ..
إلا إذا كنت تقصد .. أن 50 × 100 هي مساحة أخرى غير .. الـــ 205 × 100 فالحسبة هنا تختلف بإزدياد …
س3: عواد
ذكرت “سعر القدم للأرض بشكل عام حوالي 250 درهم للقدم .. ” هل هذا السعر يطبق على كل المناطق داخل ابوظبي بغض النظر عن مميزات المنطقة او الارض ومن هو المخول او المسؤول على وضع هذا السعر, هل هو السوق او جهة اخري؟؟
طبعاً السعر يختلف .. من منطقة لأخرى ..
المخول عن وضع الأسعار .. هي لجنة التقييم في البلدية ..
س4: عواد
ذكرت “10× ( نسبة الفائدة في أبو ظبي ) ×( العمر المتبقي من العمر الإفتراضي ) – 1” لماذا وضعت -1 فى المعادلة؟؟
السموحة من الاخ عواد والاخوة الباقين على كثرة الاسئلة ولكن الاستفاده دائما تاتي من اهل الخبرة…
عزيزي هذه معادلة .. من الأكادميات العقارية .. والأساتذة في العقار علمونا عليها ..
مجرد معادلة ..لحساب تقريبي لقيمة العقار ..
وبالنهاية السعر يحكمه السوق ..
يعني خذ على سبيل المثال ..سعر القدم في جزيرة الريم .. على المخطط وصل سابقاً .. 1750
أما اليوم حوالي .. 1000 إلى 1100 .. مع أنه الآن يوجد نسبة إنجاز على أرض الواقع ..
وأن تعلم بان السعر على المخطط غير السعر لما يكون العقار قائم ..
يعني خلاصة الحديث .. السعر يحكمه السوق …
والله يوفقك ..
ج1: ارباب
نعم انا متفق معاك انه سوف يكون دخول لوحدات كثيرة من قبل الشركات الاستثمارية ولكن هل تتوقع ان هذه الشركات تطور كل هذا الحجم من المشاريع من دون دراسة مسبقة وعلم بوضع السوق فى الوقت الحاضر وفى المستقبل وهل تعلم ان ابوظبي لم تنجز من خطة 2030 حتى الان الى 20% وان ابوظبي مقبلة انشاء الله على طفرة فى جميع المجالات (الصحة,الطاقة,التعليم,السياحة,الثقافة,الخ) ولهذا السبب يتم تجهيز هذا الوحدات السكنية حتي يتم استيعاب من سوف يقوم على ادارة هذه المؤسسات ناهيك على النقص فى عدد الوحدات السكنية فى الوقت الحاضر بعدد حوالي 25000 وحدة سكنية…ومن وجهة نظري ان كان هناك نزول فسوف يكون نزول الى حد 20% وبعدها سوف يكون هناك استقرار فى الاسعار
تعقيب فقط ..
عزيزي..
المطورين .. مرابحهم تكون 250 % وما فوق .. … يعني مهما تبهدل السوق .. ترى ..هم ربحانين ..
حتى لو يكون ربحهم 10 % .. ما عندهم مشكلة .. لأن 10 % تغطي ..كافة التكاليف ..
وهذا تحليلي على المعطيات:
السعر = (((10× ( نسبة الفائدة في أبو ظبي )×( العمر المتبقي من العمر الإفتراضي )) -1)×(القيمة الايجارية)) + (250×(حجم الارض الطول فى العرض))
السعر = (((10×( 9 %)×(15)) -1)×(1,450,000)) + (250×(20,500)) = 23,250,000
وفى حالة اخذنا بعين الاعتبار النزول فى القيمة الايجارية الى 20%
السعر = (((10×( 9 %)×(15)) -1)×(1,160,000)) + (250×(20,500))= 19,625,000
وفى حالة ان المشتري قام ببناء الفلتين التى سوف تكلفة 3 مليون تزاد على قيمة الشراء 23,250,000 = 26,250,000 سوف يكون تقيم الارض بهذا السعر:
السعر = (((10×( 9 %)×(15)) -1)×(2,150,000)) + (250×(20,500)) = 32,000,000
وفى الختام احب اذكر الاخوة كل ما ذكرتة سابقا هو من وجهة نظري, قابلة لصواب والخطأ…
واذا فيه حد جاد لشراء ما بنختلف انشاء الله…
والسموحة على الاطالة وشكرا لكم…
أي شي في بالك .. حاضرين .. للفائدة العامة ..
والله ولي التوفيق ..
__________________
واسمحوا لي ان اطرح بعض الاسئلة والاجوبة:
س 1: عواد
ذكرت “العمر المتبقي من العمر الإفتراضي” 10 سنوات ولم تاخذ بعين الاعتبار الصيانة الشاملة الذي تركت المبني شبة جديد وهذا يعطيها اقل شي 15 سنة ان لم يكن اكثر
س2: عواد
لم تاخذ بعين الاعتبار المساحة الفاضية 50 فى 100 ومصرح عليها فلتين 6 شقق وفي حالة بناء الفلتين بتكلفة حوالي 3 مليون سوف تاجر بمبلغ حوالي 700 ألف
س3: عواد
ذكرت “سعر القدم للأرض بشكل عام حوالي 250 درهم للقدم .. ” هل هذا السعر يطبق على كل المناطق داخل ابوظبي بغض النظر عن مميزات المنطقة او الارض ومن هو المخول او المسؤول على وضع هذا السعر, هل هو السوق او جهة اخري؟؟
س4: عواد
ذكرت “10× ( نسبة الفائدة في أبو ظبي ) ×( العمر المتبقي من العمر الإفتراضي ) – 1” لماذا وضعت -1 فى المعادلة؟؟
السموحة من الاخ عواد والاخوة الباقين على كثرة الاسئلة ولكن الاستفاده دائما تاتي من اهل الخبرة…
ج1: ارباب
نعم انا متفق معاك انه سوف يكون دخول لوحدات كثيرة من قبل الشركات الاستثمارية ولكن هل تتوقع ان هذه الشركات تطور كل هذا الحجم من المشاريع من دون دراسة مسبقة وعلم بوضع السوق فى الوقت الحاضر وفى المستقبل وهل تعلم ان ابوظبي لم تنجز من خطة 2030 حتى الان الى 20% وان ابوظبي مقبلة انشاء الله على طفرة فى جميع المجالات (الصحة,الطاقة,التعليم,السياحة,الثقافة,الخ) ولهذا السبب يتم تجهيز هذا الوحدات السكنية حتي يتم استيعاب من سوف يقوم على ادارة هذه المؤسسات ناهيك على النقص فى عدد الوحدات السكنية فى الوقت الحاضر بعدد حوالي 25000 وحدة سكنية…ومن وجهة نظري ان كان هناك نزول فسوف يكون نزول الى حد 20% وبعدها سوف يكون هناك استقرار فى الاسعار
وهذا تحليلي على المعطيات:
السعر = (((10× ( نسبة الفائدة في أبو ظبي )×( العمر المتبقي من العمر الإفتراضي )) -1)×(القيمة الايجارية)) + (250×(حجم الارض الطول فى العرض))
السعر = (((10×( 9 %)×(15)) -1)×(1,450,000)) + (250×(20,500)) = 23,250,000
وفى حالة اخذنا بعين الاعتبار النزول فى القيمة الايجارية الى 20%
السعر = (((10×( 9 %)×(15)) -1)×(1,160,000)) + (250×(20,500))= 19,625,000
وفى حالة ان المشتري قام ببناء الفلتين التى سوف تكلفة 3 مليون تزاد على قيمة الشراء 23,250,000 = 26,250,000 سوف يكون تقيم الارض بهذا السعر:
السعر = (((10×( 9 %)×(15)) -1)×(2,150,000)) + (250×(20,500)) = 32,000,000
وفى الختام احب اذكر الاخوة كل ما ذكرتة سابقا هو من وجهة نظري, قابلة لصواب والخطأ…
واذا فيه حد جاد لشراء ما بنختلف انشاء الله…
والسموحة على الاطالة وشكرا لكم…