مقالات وأخبار عن العقارات .. وماذا عن التصحيح العقاري؟

9 thoughts on “مقالات وأخبار عن العقارات .. وماذا عن التصحيح العقاري؟”

1. بالنسبه للاراضي السكنيه . . . . . . . على سبيل المثال (خليفه أ و ب و ج, مدينة محمد بن زايد, الشامخه, الرحبه, الشوامخ)

   ياخي هذيله مثل سلة التفاح وسط مجاعه …. تخيل سلة تفاح فيها 10 تفاحات فقط يعني انت بتاخذ عسب تبيعها وتربح فيها والثاني بيشتريها عسب يبني فمتى ما خلصت هالسله شو بيصير ….. ؟؟؟؟؟؟ حتى لو واحد خاف وباع وقت الخوف والله بيندم وعقب بيشتري بالغالي وكله حسره……

   الاراضي المتداوله معدوده جداً بس للاسف هنالك بعض المضاربين الجدد اللي يخافون ويبيعون خوفاً من اللي صار في امريكا ههههههه وبعد ماترتفع يصيحون ما علينا …..

   بعد ضمان الودايع من قبل الحكومه كثير من المستثمرين بييون وبيشتغلون هني وهم مطمنين يعني سيوله بتزيد ….. والله عمركم شفتو اامن من دولة الامارات ؟ ؟ ؟ ؟ لا ضرايب ولامشاكل وامن ورخاء ولله الحمد.
   وبعدين اصلاً حنا مو محتاجين شي من سيولة الاجانب اللي عدنا يكفينا وزياده واللي ضخوه للبنوك يكفينا اكثر من 10 سنوات …..

   بالاضافه قروض المواطنين على الابواب وهذا بيعزز الطلب على الاراضي ……

   اقولك كلنا نداوم ورواتبنا ولله الحمد فوق ال 30 الف واضن كافيه ولله الحمد وعن نفسي اي بيزات تزيد عندي اشتري فيها ارض حتى لو تنزل مايهمني والحمد لله ترد ترتفع وابيعها واستفيد منها وعقب اشتري حتى لو غالي وابيع اغلى ولله الحمد……

   وبالنسبه للتماويل اللي يقولون عنها الناس والله انها نفس الشي البنوك ردت تتصل لاعطاء التماويل لشراء الاراضي او الوحدات السكنيه او حتى بناء الاراضي على ربح %4.71 مصرف ابوظبي الاسلامي

   انا عن نفسي لست خائفاً وعلى الرغم من تداعيات الازمه العالميه بس والله واقولها بامانه ان ابوظبي عندها احتياطي نقدي ضخم يكفيها الى اكثر من 100 عام .

   واقولكم ان ابوظبي امنت 25 سنه لقدام من بيع البترول يوم كان فوق ال 130 دولار للبرميل…… وما علينا من سعره اللحينه ارتفع خير وبركه ,,,, نزل عادي ماكنا عايشين على ال 7 وال 10 دولار للبرميل…..

   الله يحفظتش يابلادي

   الله يخلي شيوخنا الكرام

   وتذكر كلامي بعد فقط شهرين وشوف الاسعار بعدين ……

   وتذكر دائما ان الطلب مازال يفوق كثيراً العرض

   تحياتي لك (بوحمد)

2. بسم الله الرحمن الرحيم

   عزيزي السائل …….

   العقارات – هل هي فقاعة بانتظار الانفجار أم استثمار حكيم؟
   استطاعت أبو ظبي في السنوات القليلة الماضية تجاوز جارتها دبي وأصبحت المكان الأكثر جذباً للمستثمرين. ومن المتوقع أن يستمر معدل النمو في الإمارة في المستقبل المنظور خاصة مع ترشيح جونز لانغ لاسال إمارة أبو ظبي لأن تصبح مدينة العالم الناشئة، وتوقعها بأن تصبح مركزاً إقليمياً بحلول عام 2015، هذا بالإضافة إلى العدد الكبير من المشاريع الجارية.
   الأثنين 11 أغسطس 2008 – 15:55 GMT+4
   وخلصت التقارير التي ألفتها بيوت الاستثمار مورجان ستانلي والمجموعة المالية المصرفية هيرميس إلى أن استمرار ارتفاع الأسعار في القطاع العقاري في إمارة أبو ظبي يكاد يكون مؤكداً، وبمعدلات كبيرة حتى عام 2012. وتوقعت دائرة التخطيط والاقتصاد في أبو ظبي أن يصل معدل النمو في القطاع العقاري إلى 23% في السنة.

   وقال تقرير هيرميس ‘إن النقص الهيكلي للمساحات ذات النوعية الجيدة عبر مختلف أنواع العقارات، إلى جانب الطلب المحتجز والآفاق القوية لعمليات الهجرة تعمل جميعها على تعزيز ديناميكيات العرض والطلب في سوق العقارات في الإمارة’.

   الطلب في أبو ظبي يفوق العرض

   يعمل النقص الحاد في العرض على دعم ارتفاع الأسعار في كل من الوحدات التجارية والسكنية في الإمارة، التي لا تكفي في الوقت الحاضر حتى لتلبية احتياجات السكان الحاليين في المدينة.

   وسلط تقرير مورجان ستانلي الضوء على هذه الحقيقة بالإشارة إلى الأرقام الحالية والمتوقعة للمدينة. فعلى فرض وجود 180000 وحدة سكنية للسكان الذين يقلون عن مليون نسمة في عام 2007، فإن عدد الوحدات لن يبدأ بالتوافق مع الطلب حتى عام 2012، عندما ستتعامل 278000 وحدة سكنية مع عدد السكان البالغ 1.5 مليون نسمة.

   وقال فادي عنتر من شركة بتر هومز ‘يتم كل شيء على الخارطة الآن. ونتوقع أن يبدأ تسليم الوحدات في الفترة من منتصف إلى نهاية عام 2009 ضمن المشروعات البرية، بينما قد يتم تسليم الوحدات ضمن مشروع الريف في وقت أقرب. وتتفق توقعاتنا حول السوق مع تقرير مورجان ستانلي، وهي أنه سيواصل نموه. سينطلق سباق الجائزة الكبرى في خريف عام 2009، ولذلك فإن أكثر المشاريع على جزيرة ياس ستكون جاهزة بحلول مارس’.

   واتفق اندرو كوفيل من شركة إل إل جي بروبرتيز مع هذه الحقائق وقال ‘سيكون هناك نقص كبير في العرض لسنوات عديدة إذا ما نظرنا إلى الأرقام وعدد الناس القادمين للإمارة’. وهذه أخبار جيدة للراغبين في الاستثمار في العقارات، فمن شأن النقص الذي تسبب نتيجة لقرار وقف البناء في الإمارة في فترة التسعينات من القرن الماضي أن يعني بأن الطلب سوف يتجاوز العرض بالنسبة للمستقبل المنظور.

   وجدير بالذكر أن العدد الكبير من المشاريع التي أعلن عنها والتي من المقرر تسليمها خلال السنوات القليلة المقبلة سوف تكفي السكان الحاليين في المدينة وليس بالضرورة الحاجات المستقبلية، وكشف تقرير كوليرز انترناشيونال أن الأسعار قد ارتفعت بنسبة 53% خلال ال12 شهراً إلى مايو من هذا العام.

   وبناء على ذلك، فإن الأنباء السيئة للمستثمرين المحتملين هو أن الاستحواذ على الفرص المتاحة بات أمراً أكثر صعوبة بسبب النقص الحاصل، وأن المعيار المالي للعقارات الجديدة سيكون أعلى من ذلك بكثير نتيجة لذلك. ولن يجد المشترون المحتملون إلا عدداً قليلاً جداً من الوحدات الجاهزة، ولذلك ستقوم الغالبية العظمى من المشاريع ببيع الوحدات على الخارطة.

   زيادة أسعار الشقق السكنية

   أشار تقرير صادر عن بنك إتش إس بي سي إلى أن معدل ارتفاع أسعار الإيجار في العاصمة الإماراتية بلغ 22% سنوياً بالمتوسط، ما يعني أن الكثير من السكان قد تحولوا لشراء منازل خاصمة بهم.

   وقام تقرير كيرشو حول تكاليف المعيشة بإصدار دليل إرشادي حول التكاليف التي يمكن للمشترين توقع دفعها بالاعتماد على الزيادات التي وصلت في المتوسط بين 80% و 100% في بعض المشاريع ضمن مشروع الريف، وإلى 55% على الوحدات التي ستكون جاهزة عام 2010.

   ويبدأ سعر الشقق ذات غرفة النوم الواحدة، والتي تعتبر أكثر الأنواع جذباً للمضاربين، من 650.000 درهم و1.3 مليون درهم و2.123 مليون درهم في مدينة هيدرا وشاطئ الراحة ومارينا باي على التوالي. أما الحد الأعلى للأسعار في هذه المناطق فهو 885.00 درهم و 1.75 مليون درهم و2.45 مليون درهم.
   ويتراوح سعر الشقق التي تضم غرفتي نوم في مها تور، والراحة ومارينا باي في الحد الأدنى من 1.5 مليون درهم و2.3 مليون درهم و2.5 مليون درهم.

   المشترين المضاربين

   بدء المطورون المحليون محاولات لتهدئة سوق المضاربات المحموم، خاصة في ظل تقرير رويال انستيتيوشن أوف تشارترد سيرفيورز الذي قال إن حوالي 80% من المبيعات في أبو ظبي كاستثمارات مضاربة. وأعلنت الدار العقارية، التي تقوم بتطوير مشاريع الرحا أنها ستتبنى تدابير لرصد عقود إعادة البيع على الخارطة، في حين فرضت شركة القدرة القابضة حالياً رسماً يصل إلى 2% من القيمة السوقية الحالية للوحدة على جميع عمليات نقل الملكية التي تتم على الخارطة.

   وقال كوفيل ‘بات السوق ساخناً للغاية بعد معرض سيتي سكيب أبو ظبي، وكان البائعون غير واقعيين. واحتاج الأمر إلى فترة من الوقت حتى تستقر الأمور، وكانت فترة الصيف الهادئة هي تلك الفترة. وكانت الأسعار منخفضة للغاية من قبل، ولذلك بدت أن أي زيادة كنسبة كبيرة، لكنها أصبحت الآن أكثر نضجاً. وسيجد البائعون مشترين إذا كانوا واقعيين’.

   ويشير عنتر إلى عدم وجود عدد كبير من الخيارات من حيث المجتمعات المحلية، حيث تمثل مشاريع الريم و الراحة ثلثي السوق: ولكن هناك الكثير من المشروعات داخل هذه المجتمعات. وستضم جزيرة الريم حوالي 70000 وحدة متعددة الاستخدامات بينما سيضم شاطئ الراحة نحو 40000 وحدة. ولكن سنشهد الإعلان عن الكثير من المشاريع الجديدة خلال التسعة أشهر القادمة.

   الاستثمارات الحكومية والتغييرات التشريعية

   على الرغم من اقتصار بيع العقارات ضمن التملك الحر على مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة أو مواطني دول مجلس التعاون الخليجي في مناطق معينة، تهدف المبادرات الأخيرة التي قامت بها حكومة أبو ظبي لاجتذاب الاستثمارات من قبل الأجانب عن طريق السماح لهم بتملك وحدات من خلال عقد إيجار لمدة 99 عاماً.

   كما أعلنت الحكومة عن خطط لاستثمار 275 مليار دولار على مشروعات البنية التحتية والعقارات على مدى السنوات الخمس المقبلة. وتعمل الحكومة على الإشراف بعناية على هذه المشاريع؛ بما فيها جزيرة السعديات وجزيرة ياس وجزيرة الريم وكابيتال سيتي.

   ومن شأن قصر عمر القطاع العقاري في أبو ظبي ومجالات النمو فيه أن يعني قدرة الحكومة على تطويق وكبح جماح هذا القطاع، ورصد إطلاق الوحدات العقارية لضمان عدم إغراق السوق بالآلاف من الوحدات الجديدة في أي وقت من الأوقات وإبقاء الأسعار والطلب مرتفعين.

   وقال تقرير المجموعة المالية المصرفية هيرميس ‘إنه وبالنظر لديناميكية العرض والطلب، حيث من غير المتوقع أن يلحق العرض بركب الطلب قبل 18-24 شهراً المقبلة على الأقل، فإن الأسعار والإيجارات سوف تستمر في الارتفاع في جميع قطاعات العقارات’.

   خطة أبو ظبي 2030
   كما وقامت أبو ظبي بوضع خطة مستقبلية لها وهي خطة أبو ظبي 2030. ويظهر اجتذاب عدد من العلامات التجارية مثل متحف اللوفر وغوغنهايم لأول مرة من خارج بلدانهم مدى التزام السلطات المحلية في تشجيع آفاق النمو في الإمارة.

   وتوفر الثروة التي تحركها العوائد النفطية والتي تقود النمو في الإمارة إلى الأمام ضمانة أخرى لأمن الاستثمار. إن لدى الحكومة القدرة والإرادة على التدخل إذا أحست بأن السوق يمر في وضع صعب.

   وقال كوفيل ‘إن السوق في دبي أكثر رسوخاً، بينما السوق في أبو ظبي أصغر قليلا، ولكن عليك أن تأخذ بعين الاعتبار الثروة والخطط الرئيسة وراءه. أنا أومن إيماناً راسخاً في هذا السوق، الذي ما زال أمامه طريقاً طويلاً. ولا يزال هناك الكثير من المشروعات التي لم يتم كشف النقاب عنها بعد، وما تم هو غيض من فيض’.

   استقصاء: شراء العقارات في أبوظبي
   أظهرت نتائج الاستقصاء العقاري السنوي الذي تنفذه إيه إم إي إنفو، أن القطاع العقاري في أبو ظبي بات محط اهتمام المشاركين في المسح بشكل متزايد. وجاءت نتائج المسح بعد دراسة 1358 استبيان حتى تاريخ 16 سبتمبر. يشار إلى أن عدد المشاركين الذين يعيشون في دولة الإمارات العربية المتحدة يقل عن 61% من العدد الكلي للمشاركين في المسح.
   الأثنين 11 أغسطس 2008 – 15:52 GMT+4
   إلى جانب شرائهم لعقارات في أبو ظبي، استثمر كثيرون من الذين يعيشون في دولة الإمارات وحدات عقارية في إمارات أخرى. وكانت دبي واحدة من الإمارات الأكثر شعبية. أقل من 66% من الذين اشتروا عقارات في أبو ظبي اشتروا أيضاً في دبي تليها عجمان.

   عقارات أبو ظبي تجذب المستثمرين

   بلغت نسبة الذين اشتروا العقارات من أجل الاستثمار 74%، واستفاد هؤلاء من سوق الإسكان المزدهر في الإمارة، حيث أخذت الأسعار في الارتفاع بمتوسط الثلثين سنوياً وفقاً للأرقام الصادرة.

   وينعكس هذا على أنواع العقارات التي أثبتت انتشارها، حيث اشترى معظم المستثمرين الشقق التي تضم غرفة نوم أو غرفتي نوم، وبنسبة وصلت إلى 37% و43% على التوالي، ويعود السبب وراء انتشار الاستثمار بهذه الشقق إلى الطلب الكبير عليها من قبل المضاربين وأولئك الذين يتطلعون لتأجير وحداتهم. وتوجه أولئك الذين استثمروا في الفلل ضمن المشاريع في العاصمة الإماراتية للوحدات الأكبر حجماً؛ حيث كانت المنازل التي تتكون من ثلاث وأربع غرف نوم القاعدة بين المشاركين.

   وتوقعت غرفة تجارة وصناعة أبو ظبي أن يصل النقص في الوحدات التي يحتاجها السوق إلى 20000 للعام 2008 – مع توقعات بأن يزداد العجز في العام المقبل بسبب عدم توفر المساكن. وقد وصلت نسبة الذين اشتروا عقارات على الخارطة إلى 94%. ولكن لسوء الحظ، فإن ما يزيد قليلا عن نصف الأشخاص الذين شاركوا في الاستطلاع وجدوا أن تسليم بيوتهم قد تأخر.

   مقيمون يتوجهون للشراء

   وجد الاستطلاع أن العديد من الأشخاص الذين يقيمون في دولة الإمارات العربية المتحدة وأولئك الذين خططوا لشراء عقارات في أبو ظبي والذين اشتروا بالفعل ينوون شراء وحدات إضافية في الإمارات الأخرى حيث كانت دبي وعجمان، الإمارتين الأكثر شعبية كمواقع ثانوية.

   وعلى العكس من المجموعة الأولى، فبينما كانت الشقق التي تحتوي على غرفتي نوم تحتل فرص الشراء الأكبر، 45% من المشاركين قالوا إن هذه هي الوحدات التي يرغبون بشرائها، كانت المفاجأة رغبة 42% من المشاركين بشراء الفلل التي تحتوي على ثلاث غرف نوم، الأمر الذي يظهر الاهتمام المتزايد للمستخدمين بهذه السوق. وجاءت الشقق التي تضم غرفة نوم واحدة والفلل التي تضم غرفتين وأربع غرف نوم في المرتبة التالية من حيث الانتشار.

   وقال الأشخاص الذين أظهروا مهتمين بشراء عقارات على الخارطة إنهم كانوا يفعلون ذلك بسبب رخص ثمنها مقارنة بالوحدات الجاهزة ولأنها توفر فرص استثمارية أفضل، خصوصاً مع الزيادة المحتملة في الأسعار. وأعرب ما يزيد عن 57% من الأشخاص الذين أرادوا شراء منازل جاهزة عن رغبتهم في الانتقال إليها على الفور.

   زوار الإمارات يستثمرون أيضاً

   بلغت نسبة الأشخاص الذين شاركوا في مسح إيه إم إي إنفو من غير المقيمين في دولة الإمارات العربية المتحدة 39%، مع الإشارة إلى أن العديد منهم اشتروا عقارات في أبو ظبي بنسبة 78% تلتها دبي. والمثير للدهشة أن رأس الخيمة جاءت في المرتبة الثالثة من حيث الأماكن الأكثر شعبية بين هؤلاء لشراء وحدات إضافية، حيث بلغت نسبة الذين اشتروا في العاصمة ورأس الخيمة أيضاً 22%، متفوقة على عجمان.

   وكان اختلاف نسبة شراء الوحدات السكنية أقل بالنسبة لهذه المجموعة من المشاركين. فبينما اشترى 57% منهم شققاً سكنية تحتوي على غرفتي نوم، اشترى 50% منهم فللا تضم ثلاث غرف نوم (علماً انهم ينوون شراء عقارات متعددة). وكان الفرق بين شراء الشقق التي تضم غرفة نوم واحدة والتي تضم غرفتي نوم قريباً كذلك، حيث وصلت النسبة إلى 28.6%، و25% على التوالي، في حين لم يظهروا الكثير من الاهتمام في أنواع العقارات الأخرى.

   وكانت نسبة الذين اشتروا عقاراتهم على الخارطة ضمن هذه المجموعة كبيرة جداً حيث وصلت إلى 95%. ووجد ما يزيد قليلا عن النصف من هؤلاء، كما هو الحال مع المقيمين في دولة الإمارات العربية المتحدة، أن تسليم عقاراتهم تم في وقت متأخر. وأعرب عدد كبير من المستثمرين غير المقيمين في الإمارات عن عزمهم شراء وحدات إضافية، مما يعكس تسارع شعبية سوق العقارات الإماراتي، حيث يسعى المستثمرون الأجانب إلى الاستفادة بأكبر قدر ممكن من الزيادة السريعة في الأسعار وهو الأمر الذي يروقهم حالياً.

   وكان 42.3% من هؤلاء يبحثون عن الاستثمار في الفلل التي تضم ثلاث غرف نوم، تليها الشقق التي تضم غرفة وغرفتي نوم.

   شراء العقارات في أبوظبي من الألف إلى الياء
   قامت حكومة أبو ظبي في العام 2005 بسن قانونين مختصين بالقطاع العقاري وهما القانون رقم 3 ورقم 19 بهدف توضيح بعض الجوانب الغامضة أثناء شراء العقارات في الإمارة – لا سيما حقوق التسجيل والملكية. وقد ساعدت هذه القوانين بالتأكيد إلا أن عملية شراء العقارات لا تزال معقدة، ولا سيما لأولئك الغير معتادين على تلك الممارسات البيروقراطية في دولة الإمارات العربية المتحدة.
   الأثنين 11 أغسطس 2008 – 15:50 GMT+4
   وهناك العديد من الاختلافات في الإجراءات حيث يقوم كل مطور أو وكيل بالعمل وفق نظامه الخاص في ظل عدم وجود سلطة مركزية. ومن المتوقع أن يتحسن هذا الوضع في المستقبل خاصة مع تشكيل هيئات لتسجيل الأراضي وإدخال مبادئ توجيهية لتنفيذها، ولكن في غضون ذلك، ينبغي لهذا الدليل مساعدتك على استخدام النظام بأبسط ما يمكن.
   القواعد
   فقط مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة يملكون الحق في التملك الحر للعقارات في أبو ظبي. ويستطيع مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي، بدورهم، التملك الحر للعقارات ولكن فقط في مناطق استثمارية معينة. أما الرعايا الأجانب فلا يمكنهم سوى شراء عقود استئجار داخل المناطق الاستثمارية؛ حيث لا يسمح لهم بالتملك الحر للعقارات في إطار القوانين الحالية. لا يشترط أن تكون مقيماً في دولة الإمارات العربية المتحدة لتتمكن من شراء عقارات كأحد الرعايا الأجانب، ولكن يحذر اندرو كوفيل رئيس المبيعات لدى شركة إل إل جي بروبرتيز من أن خيارات الرهن العقاري المتاحة لك قد تكون محدودة بدرجه اكبر إذا كنت تعيش في الخارج.

   وخلافا لوعود بعض المطورين، فلا يمكن لشراء العقارات تأمين تأشيرة دخول للمشترين. ولا يزال هذا خاضعاً لتقدير السلطات في دولة الإمارات العربية المتحدة. إن أكثر ما يمكن للمطور أن يعد هو المساعدة في تقديم طلب الحصول على التأشيرة بناء على أساس شراء العقارات. وتقتصر المناطق الاستثمارية في أبو ظبي حالياً على جزيرة الريم وشاطئ الراحة وفلل الريف.

   إن من أكثر القوانين الحالية الغير واضحة هو القانون المتعلق بالحقوق السطحية التي يستطيع الرعايا الأجانب الحصول عليها. وتعطي هذه الحقوق المشتري الحق بالمساحة التي اشتراها ولكن ليس قطعة الأرض. وأشار أحد الخبراء إلى قيام بعض المطورين بالإعلان عن حق التملك الحر ضمن مشروعاتهم إلا أن هذا يعني الشراء الحر للعقار، وليس للأرض التي بني عليها العقار نفسها.

   قامت دبي مؤخراً بإنشاء مؤسسة التنظيم العقاري وقانون حساب الضمان من أجل ترخيص وتنظيم هذه الصناعة رسمياً أمام المستثمرين. وعلى الرغم من غياب مثل هذه التشريعات في أبو ظبي حتى هذه اللحظة، إلا أنه من المرجح أن تحذو الإمارة حذو جارتها في المستقبل بسبب الشفافية والأمن اللذان يوفرهما القانون لهذا القطاع. وقال كريس دوميت، الرئيس التنفيذي في “جون تشاركول دبي” إنه لا يوجد نفس الإطار القانوني للحماية كما هو الحال في الأسواق المتقدمة حتى الآن، إلا أنه في طريقه إلى الوصول.

   من أين تبدأ؟
   وعلى الرغم من الإغراء الحالي وهو تصفح سوق الإسكان لمنزل الأحلام الخاص بك قبل ترتيب أمور الدعم المالي، إلا أن الخبراء ينصحون بعكس ذلك. وقال كوفيل “إنه مع ارتفاع الأسعار بشكل سريع نسبياً فإن من المهم معرفة كم يمكنك أن تدفع أو كم هو المبلغ المتاح للاستثمار في العقار. ويمكن أن يتأثر هذا بشروط الدفع للمنتج، ولكن يجب عليك أكبر مبلغ يمكن أن يناسبك قبل الشروع في البحث”.

   ويمكن للرسوم الخفية أن تشمل: رسوم المقرضين ورسوم المطورين ورسوم السمسار العقاري وغيرها التي يمكن أن تضيف مجتمعة ما يصل إلى 5% على سعر الشراء. ويجب عليك الحفاظ على بعض المرونة في ميزانيتك لاستيعاب هذه الرسوم.

   وقال دوميت “لا يمكن التنبؤ بزمن الموافقة على التمويل العقاري حيث يمكن أن تستغرق وقتاً طويلاً” وهو ما يتناقض في كثير من الأحيان مع الإجراءات السريعة لشراء العقارات. وقد يجد المشترون على عجل والذي يفشلون في الحصول على موافقة مسبقة لقرض عقاري أنفسهم مضطرين لدفع عوائد للعقارات ثم يتسابقون مع الزمن للحصول على الأموال اللازمة قبل تاريخ انتهاء العقد: حيث يمكن أن يؤدي عدم الوفاء بالموعد النهائي إلى فقدان كل من العوائد والعقار نفسه.

   ولكن شدد فادي عنتر مدير العمليات في بتر هومز – أبو ظبي على أهمية وجود تنسيق وثيق بين القرض العقاري واتفاقية الشراء. وقال “كثيراً ما يطلب البنك رسما يصل إلى عدة آلاف درهم من أجل إعطاء موافقة مسبقة صالحة لمدة 60 يوماً فقط”. ويمكن أن يؤدي الإخفاق في تأمين اتفاقية شراء في هذا الوقت إلى فقدان كل من الموافقة المسبقة والرسم. ولذلك كن متأكداً من الموازنة بينهما.

   القروض العقارية

   يوجد هناك وفرة في الرهون العقارية المتاحة في دولة الإمارات العربية المتحدة. ويمكن أن تقسم إلى قسمين الرهون العقارية التقليدية والإسلامية. إن أهم ميزة في التمويل الإسلامي هو تسديد قرض العقارات التي تشترى على الخارطة لا تبدأ حتى تسليم العقارات.

   أما من حيث المنتجات التقليدية، فإن هناك عدة منتجات متاحة، بما في ذلك بعض المنتجات التي وضعت خصيصاً من أجل سوق الشراء للتأجير. وتأخذ هذه المنتجات في الاعتبار عوائد دفعات الإيجار عند تقدير راتبك للموافقة على القرض.

   ويمكن لأولئك الذين لديهم حساب توفير الاستفادة من الرهن العقاري المتوازن والذي يعمل على موازنة الأموال المتوفرة عند ترتيب قرض الرهن العقاري. وبالمثل، تقوم بعض البنوك بتخفيض سعر الفائدة على القرض الذي يتم ترتيبه على أساس القيمة – حيث يعمل وضع دفعة أكبر على العقارات على تخفيض نسبة الفائدة على الدفعات. ولكن لا يعتبر هذا وضعاً شائعاً ولا تأخذه كثير من البنوك بعين الاعتبار.

   هذه هي بعض السبل المتاحة لتخفيض معدل فائدة الرهن العقاري ولكنها تحدث في ظروف محددة. وحدد دوميت معدل الفائدة في الوقت الحالي بحوالي 7%، ومع ذلك، يمكن أن تكون المعدلات التمهيدية أقل بكثير من هذا.

   وقال إن البنك المركزي أوصى بان لا يزيد تمويل البنوك للمشترين عن 85%، في حين لم يتم تنظيم ذلك بعد، وهو تحذير يستحق الإصغاء نظراً لتوقع التباطؤ في السوق في المستقبل.

   يجب أن لا يقل عمرك عن 18 عاماً من أجل الحصول على قرض عقاري. أما الحد الأقصى لمعظم البنوك 65 عاماً، فيما يوافق بعض البنوك على السداد عند وصول المشتري إلى سن 70 عاماً. وتمتد فترة السداد عموماً من 20 إلى 25 عاماً.

   يعمل كل بنك حسب قناعاته من حيث المنتجات المختلفة وسياسات الائتمان. ويعد استخدام خدمات وسيط عقارات محلى واحدة من أنجع السبل لإيجاد أفضل بنك يناسب احتياجاتك. ابحث عن المشغلين الأفراد الذين لهم علاقات مع بعض كبار المطورين، حيث يتعامل بعضهم مع عدد محدد من البنوك. تجنب وسطاء البنوك قدر الإمكان لأنهم لا يملكون إلا مجموعة محدودة من المنتجات ويعملون على أساس العمولة في كثير من الأحيان.

   لا يوجد هيئات تنظيمية تنظم عمل وسطاء الرهن العقاري في الوقت الحاضر، ولكن اختر شركة ذات سمعة حسنة من شأنها أن تعطي مشورة بشكل مستقل حيثما أمكن ذلك.
   الأوراق
   تختلف الأوراق المطلوبة من البنوك للشهادة التي تسبق الموافقة بين مقدمي الخدمات وظروفك الخاصة: إذا كنت موظف / تعمل لحسابك أو مقيم / غير مقيم الخ، وتشمل هذه الوثائق: صورة عن جواز السفر مع صفحة التأشيرة، دليل على العنوان الحالي بيانات بنكية تثبت الراتب لمدة تتراوح بين 6 إلى 12 شهراً وشهادة الراتب ورسالة من صاحب العمل يؤكد قيمة الراتب. أما إذا كنت تعمل لحسابك الخاص، فإنك قد تحتاج إلى هذه الوثائق مضافاً إليها: كشف حساب يصل إلى 3 سنوات وعدد من الوثائق الأخرى لإظهار صحة عملك. كما تطلب بعض البنوك بيانات بطاقة الائتمان كجزء من إجراءات التدقيق.

   ماذا بعد أن تتم الموافقة على الطلب

   سيتم إصدار شهادة موافقة عندما تتم الموافقة على القرض. وسوف تساعدك معرفتك بالودائع المتوفرة لديك والميزانية ومن هم المطورون الذين يتعامل معهم مقدمو القرض في البحث.

   ووفقا لعنتر فإن “هناك ثلاثة تكاليف رئيسة: ألا وهي السعر نفسه ورسم الوكالة ورسم نقل الملكية” هذا خلافاً لأي رسوم مرتبطة بالقرض العقاري. وأوضحت كارين لاي من شركة إل إل جي بروبرتيز ترتيب هذه التكاليف كما يلي: عندما تشترى مباشرة من المطور فإن ذلك يشمل السعر. وعندما تشتري من السوق الثانوية فإنه ليس بالضرورة أن تشمل الرسوم الإضافية ( يجب أن تتحقق من الأمر مع وكيل العقارات الخاص بك. ويتوجب عليك دفع 2% من سعر الشراء الأصلي للمطور كرسوم نقل الملكية إضافة إلى 2% كرسم للوكالة”.

   ستقوم بمجرد اختيارك للعقار ووضع وديعة تتراوح بين 5 إلى 10% بالتوقيع على مذكرة تفاهم مع المطور، تشير إلى العقار الذي تنوي شراءه وسعره. وسوف يعقب ذلك توقيع اتفاقية البيع والشراء، والتي تمثل العقد القانوني بين المطور والمشتري ويحدد أدق التفاصيل.

   وسوف يقوم البنك بعد ذلك بطلب وثائق أخرى من أجل إتمام الصفقة، بما في ذلك، على سبيل المثال لا الحصر: مذكرة التفاهم، وشهادة عدم ممانعة من المطور وتقييم رسمي للعقار، وثائق التأمين على الحياة وثائق التأمين على العقار.

   ويتعهد البنك بدفع المبلغ الموجود في التقييم الرسمي والذي قد يختلف عن السعر المتفق عليه في مذكرة التفاهم. وفي هذه الحالة، يجب على المشتري تعويض الفارق.

   وتختلف إجراءات نقل الملكية بحسب اختلاف عملية الشراء وما إذا تمت في السوق الأولي أو الثانوي. فسيقوم البائع في سوق البيع الثانوي، بزيادة السعر الأصلي لتحقيق أرباح. وسيتم توقيع مذكرة تفاهم جديدة وهناك رسوم نقل ملكية يفرضها المطور والتي تبلغ 2% من سعر الشراء الأصلي أو سعر البيع، أيهما اكبر. ثم سيقوم المشتري بعد ذلك بدفع عمولة على ثمن الشراء، وعادة ما تكون 2% من سعر الشراء. وحث عنتر المشترين على التأكد من تسوية التوازن في الدفعات قبل الشروع في نقل الملكية لتجنب التكاليف والتأخير غير المتوقعين.
   
   اقرأ بتمعن هذا التقرير المنقول عن شراء العقارات في أبوظبي من الألف إلى الياء | شراء العقارات في أبوظبي

   وانت تحكم ما اذا بتنزل العقارات والا لا ياخوي ابوظبي بعدها يبالها 5 سنوات اقل شي عسب يتساوى الطلب والعرض.

3. اشكــــــرك على هاي النصيحة ونتمنا من الجميــــــــــــــــع التقيد وبعيدآ عن الطمــــــــــع تكسب لقمة حلال بدل ما تقول قصيت علية هامور ويستاهل

4. ماذا يقول اصحاب الخبرة عن التالي:

   عرض مكاتب للاجار في ابو ظبي بسعر يفوق 3000 درهم للمتر المربع؟

   و هل هذا السعر معرُض للصعود ام للهبوط ؟

   هل هذا السعر في صالح الاستثمار في ابو ظبي ام ضده ؟

   نرجو الافادة من اصحاب الرأي و الخبرة و جزاكم الله كل خير

5. HI Dear All,
   for Sure is not time for Sall ,time for buying trust me the properties in Abu Dhabi will increase a lot COZ there are a Shortage of Units in the Market, look to the Rent how much now & will Go Up very Soon, lot of comapy will come over no Place to live,
   DO not listen to the Romers , WE ARE IN U A Emirates
   Kind REgards
   Hamad

Comments are closed.