ملاك ومستثمرون يتحايلون على قانون الإيجارات لإخلاء البنايات من السكان

وترصد ”الاتحاد” خلال تحقيقها الميداني هذه الألاعيب وتكشفها على لسان المستأجرين ومن خلال شكاواهم للجنة فض المنازعات التي أصبحت الملاذ الأول والأخير لكل مستأجر مظلوم يبحث عن الحصول على حقه في السكن الآمن، كما تسلط الضوء على الدور السلبي الكبير الذي يقوم به المستثمرون في استمرار دفع سوق السكن في أبوظبي إلى مرحلة عدم الاستقرار من خلال رفع الإيجارات بصورة مبالغ فيها ونشر ظواهر سلبية عديدة تشكل خطراً على سلامة المجتمع أبرزها التأجير من الباطن و”تعطيش” السوق وكل ذلك بهدف تضاعف أرباح المستثمرين الذين لا يعملون وفق تصاريح رسمية أو ضوابط تقنن عملهم.
المستأجرون من جانبهم يعيشون فترات صعبة من حياتهم، ترعبهم تهديدات الملاك والمستثمرين المستمرة لهم، ولا يأمنون على أسرهم، كما تحد الهموم التي يحملونها على عاتقهم من إنتاجيتهم في جهات عملهم، وعلى الرغم من الدور الكبير الذي تقوم به لجنة فض المنازعات في حل شكوى المستأجرين والتخفيف من معاناتهم ووقف تحويل العديد من البنايات إلى شقق فندقية أو مكاتب إدارية إلا أن بعض الملاك حصلوا على تراخيص جديدة أتاحت لهم تحوير الشقق وتحويلها لمكاتب إدارية. كما يؤكد غالبية المستأجرين أن سير الدعاوى في اللجنة بطيء، ويستمر لعدة أشهر الأمر الذي يؤثر سلبيا على نفوسهم ويضطرهم إلى قبول الأمر الواقع بإخلاء الشقق التي يسكنونها خاصة أن تهديدات الملاك والمستثمرين لهم تستمر في تطفيشهم من الشقق ويرفضون تجديد العقود الإيجارية لهم، كما رصد التحقيق معاناة المستأجرين مع الملاك إضافة إلى معاناة المحامين بسبب تأخر البت في الدعاوى أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية.

وظهرت حيل الملاك والمستثمرين فور بدء العمل بقانون الإيجارات الجديد بتاريخ 9 نوفمبر من العام الماضي، وتنوعت هذه الحيل بين ملاك البنايات التابعة لإدارة المباني التجارية الحكومية وملاك البنايات الخاصة، حيث أيقن الفريق الأول استحالة أية زيادات غير قانونية على السكان بفضل إشراف الدائرة على عملية التأجير، فلجأوا إلى تعطيل تأجير بناياتهم بحجة إجراء الصيانة لها، أوالتباطؤ في تسليمها أو إخفائها عن الإدارة، وفي نفس الوقت يقومون بتأجيرها بـ ”وثيقة غير قابلة للتداول” ولا يقومون بإخطار دائرة المباني التجارية بما فعلوه، كما قام ملاك آخرون باستئجار الشقق الخالية في بناياتهم السكنية بأسمائهم أو أسماء أبنائهم أو بعض موظفيهم بالقيمة الإيجارية التي تحددها اللجنة وتقل عن أسعار السوق بنسب تتراوح بين 50 % إلى 100% ثم يقومون بتأجيرها لمستأجرين آخرين بضعف القيمة، وضبطت الدائرة حالات عديدة وقامت بفسخ التعاقد معها، وأعادت طرح هذه الشقق في نظام القرعة.. أما فريق ملاك البنايات الخاصة فقد كانوا أكثر وضوحاً مع المستأجرين حيث فرضوا عليهم زيادات غير قانونية واتخذوا إجراءاتهم لطردهم من البنايات السكنية.

ومع بدء عمل لجنة فض المنازعات الإيجارية أواخر العام الماضي وإصدارها لعشرات الأحكام القضائية التي ردعت الملاك والمستثمرين المخالفين للقانون وقضت بخفض إيجارات شقق سكنية ارتفعت قيمتها بنسب وصلت إلى 200% لجأ ملاك ومستثمرو البنايات الخاصة إلى حيل أخرى لطرد السكان كانت أبرزها حيلة إخلاء البنايات بدعوى الصيانة وعلق الملاك والمستثمرون في مداخل البنايات ”رخصة بناء” تصدرها بلدية أبوظبي للمالك بإجراء صيانة أو تحسينات وديكور أو تحوير وتحويل وإضافات بالبناية وطالبوا المستأجرين بالإخلاء الفوري تمهيداً لتحويلها إلى مكاتب إدارية أو شقق فندقية أو إعادة تأجيرها لمستأجرين جدد بقيمة إيجارية مبالغ فيها. الشكاوى والدعاوى التي تلقتها لجنة فض المنازعات بهذا الخصوص تعد بالمئات، والتقت ”الاتحاد” مع عدد كبير من أصحاب هذه الدعاوى والشكاوى الذين كشفوا حيل ”وألاعيب” يقوم بها الملاك والمستثمرون لطردهم من مساكنهم.

شقق فندقية

يشير المستأجر هاشم الأسير إلى أنه يسكن حالياً في بناية بشارع المطار، وفوجئ بالمالك يطلب منه ومن بقية المستأجرين البالغ عددهم 75 إخلاء شققهم السكنية بدعوى حصوله على ترخيص من البلدية بتحويل البناية إلى شقق سكنية فاخرة، ثم أرسل المالك كتباً إلى جهات عمل المستأجرين أكد لهم فيها أنه بصدد البدء في أعمال تحويل وتحوير البناية المستأجرة من قبل موظفيها في شارع المطار إلى أجنحة سكنية فخمة، وتشمل هذه الأعمال كامل البناية وملحقاتها وخدماتها مثل إزالة وإعادة القواطع الأسمنتية والأطقم الصحية ونظم التكييف والكهرباء وغيرها الأمر الذي يستلزم إخلاء السكان.

وأمام رفض غالبية السكان كما يقول هاشم الأسير فإن المالك أرسل لهم رسائل جديدة ذكر فيها أنه بصدد تحويل البناية إلى مكاتب إدارية وطالبهم بالموافقة الودية على إخلاء الشقق معرباً عن استعداده لسداد مبلغ وقدره عشرون ألف درهم لكل ساكن لتغطية مصاريف نقل أثاثه!.

وانقسم سكان البناية أمام تهديدات المالك إلى فريقين أولهما آثر الانسحاب وترك له السكن بينما ظل الفريق الثاني وهو الأكبر عدداً حتى اليوم يقاوم بعد أن تلقى تأييداً من لجنة فض المنازعات الإيجارية التي طالبتهم بعدم إخلاء البناية وسرعة سداد القيمة الإيجارية لشققهم السكنية في حساب اللجنة في بنك أبوظبي الوطني، واطمأن غالبية السكان لدعم اللجنة، لكن ما حدث أن المالك ووكيله بدآ في تكدير صفو المستأجرين.

ويواصل المهندس عمر عبدالرحمن من سكان نفس البناية سرد معاناة المستأجرين، مؤكداً أن المالك اتفق مع شركة مقاولات لتحوير الشقق التي أخلاها بعض السكان وفرض سياج حول البناية كما تم تعطيل المصاعد، ويستيقظ السكان في السابعة كل صباح على أصوات مرعبة تصدرها المعدات الضخمة التي تزيل وتحطم القواطع الأسمنتية في الشقق بكل قوة.

وفي نفس السياق يؤكد المستأجر محمود أبو الوفا أن الحياة أصبحت لا تطاق في البناية، وقال إن المستأجرين خاطبوا المالك بوقف أعمال التحوير، إلا أن رده عليهم كان ”أنا لا أطالبكم بالخروج ولكن تحملوا”، ويشير إلى أن غالبية السكان سئموا من هذه الألاعيب وقدموا طلبات في قرعة السكن في أبوظبي منذ شهور لكن لم يحالف الحظ أياً منهم، الأمر الذي دفعهم إلى مخاطبة المالك برفع القيمة الإيجارية للشقق بنسب معقولة أو البحث لهم عن شقق في أماكن أخرى لكنه رفض على الرغم من أن القيمة الإيجارية للشقق تتراوح بين 85 ألفاً إلى 110 الاف درهم، لكن بالطبع فإن تحويل الشقة إلى مكتب إداري قد يدر على المالك أضعاف ذلك خاصة أن البناية تقع بجوار السوق المركزي الجديد.

ويختتم المستأجرون حديثهم بالتأكيد أنهم لا يقفون ضد أن يحقق المالك أرباحاً، لكن ما هو ذنبهم، علماً بأنهم استأجروا هذه الشقق بقيمة إيجارية مرتفعة في وقت كانت فيه الشقق المماثلة لها لا تزيد عن 60 ألفاً أو 70 ألف درهم.

المكيف والصيف

يعد تعطيل مكيفات البنايات السكنية عن العمل، حيلة أخرى من حيل الملاك والمستثمرين لتطفيش السكان، وقد تزايدت هذه الحيلة خلال أيام الصيف، وارتفاع نسبة الرطوبة ليلاً، الأمر الذي دفع بسكان بعض البنايات إلى توزيع أسرهم عند الأقارب بينما قام سكان آخرون بتركيب مكيفات ”شباك” وهناك مستأجرون مازالوا يقاومون في ظل أجواء الصيف الملتهبة.

وفي سوق السكن تصدمك الأهوال التي يسوقها المستثمرون للمستأجرين وتؤكد أن هؤلاء المستثمرين يعدون سببا رئيسيا لاستمرار أزمة السكن حالياً وأنهم يستغلون الملاك والمستأجرين لتحقيق أطماعهم، ويدير المستثمرون البنايات إدارة كاملة بدلاً عن الملاك ويحددون قيمة الإيجارات السكنية وفق مصالحهم الشخصية علماً بأنهم يتحملون تكلفة فاتورة الكهرباء والمياه في الشقق التي يديرونها.

ويتحايل بعض المستثمرين على قانون الإيجارات لتطفيش العوائل من شققهم السكنية عن طريق عدم سداد فاتورة الكهرباء والمياة كما حدث يوم الخميس الماضي مع سكان إحدى البنايات السكنية في شارع المرور، ويسرد المستأجرون إبراهيم حسن وإبراهيم مصطفى وجمال حسين معاناتهم مع المستثمرين، ويذكرون وقائع لأحد المستثمرين الذي طالب السكان بدفع القيمة الإيجارية الجديدة لشققه وهي 60 ألف درهم بدلاً من 28,26 ألف درهم وعندما رفض السكان بدأ حيله في تطفيشهم عبر تخريب المكيفات وتهديدات كلامية للمستأجرين ثم تطور الأمر إلى فصل التيار الكهربائي عن جميع الشقق من غرفة الكهرباء مما اضطر السكان لتقديم بلاغ في شرطة أبوظبي وجاءت قوة من الشرطة وفتحت الغرفة وأعادت التيار الكهربائي مرة أخرى، ولم تتوقف ألاعيب المستثمر فقام بتعطيل المصاعد وكلل تطفيشه للسكان بالامتناع عن دفع قيمة فاتورة الكهرباء وفقاً للاتفاق مع المالك وطالب السكان بتحمل قيمة الفاتورة التي وصلت إلى 86 ألف درهم وحدد نصيب كل مستأجر بـ 8 آلاف درهم ، إلا أن السكان رفضوا الدفع بسبب محدودية دخلهم فامتنع عن دفع الفاتورة وقامت شركة أبوظبي للتوزيع بفصل التيار الكهربائي وتدخلت شرطة أبوظبي ولجنة فض المنازعات وأعادتا الكهرباء، إلا أن السكان مازالوا متخوفين من تهديدات المستثمر.

رفض التجديد بدون إبداء أسباب !

أما أشد الحيل تحدياً لقانون الإيجارات التي يلجأ إليها بعض الملاك والمستأجرين فتتمثل في قيامهم برفض تجديد عقود المستأجرين بدون سبب، ومن أبرز الشكاوى التي رصدتها ”الاتحاد” للشاب سعد عبدالناصر سيد الذي تحولت حياته إلى جحيم، ففي الوقت الذي قبل فيه سعد مضطراً بزيادة القيمة الإيجارية للشقة التي يسكنها في شارع المرور بنسبة 42% إلا أن المالك طالبه بإخلاء الشقة حيث أرسل له حارس البناية بإخطار يؤكد له فيه أن المالك لن يقوم بتجديد العقد له بعد انتهاء العقد الحالي في 20 يوليو 2007 لسبب ”عدم رغبتنا فقط”.

واتصل سعد بالمالك ليحدد موعداً لمقابلته وشرح ظروفه الإنسانية الصعبة له خاصة أن زوجته وطفليه قادمون إلى الإمارة خلال أيام، لكن المالك رفض المقابلة وقال له لا حل أمامك إلا بالبحث عن شقة أخرى لأن البناية تم تأجيرها بالكامل لشركة أجنبية، وطلب سعد من المالك أن يؤجل قراره لمدة 6 أشهر طبقاً لنصوص قانون الإيجارات كما سمع عنها، وحتى يجد مسكناً آخر، إلا أن المالك رفض وهدده بفصل التيار الكهربائي.

ولم يجد سعد إلا ان يتقدم بدعوى إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية، وعندما علم وكيل المالك بذلك استشاط غضباً وبدأ في ”تطفيش” الساكن (سعد) من الشقة، فمرة يغلق أبواب البناية وهو خارجها، وتارة يعطل التكييف، أو يقطع الكهرباء، ويقول سعد: سئمت من هذه الألاعيب وأبحث حالياً عن شقة في أبوظبي حيث إن طبيعة عملي على فترتين تحول دون إقامتي في منطقة مصفح، علماً أن أسعار الإيجارات فيها لا تقل عن أبوظبي ولا يوجد فيها شواغر. وتتشابه معاناة المستأجرة أمل الحوسني مع معاناة المهندس سعد حيث طلبت أمل من وكيل مالك بنايتها تجديد عقد إيجار شقتها غرفة وصالة بالقيمة الإيجارية 27 ألف درهم مضافاً إليها نسبة الزيادة القانونية إلا أن الوكيل رفض التجديد وقال لها إن قيمة الإيجار 50 ألف درهم على دفعة واحدة، ولم يعطها إخطاراً مكتوباً بذلك، وعندما ذهبت إلى لجنة فض المنازعات طالبتها بإخطار مكتوب بالزيادة وعادت للوكيل مرة أخرى، إلا أنه أكد لها أن الإخطار شفهي، ولم يعطها مستنداً رسمياً بذلك ولم يجدد لها إلى اليوم.

وتشير إلى أنها ستتجه لإيداع القيمة الإيجارية في حساب اللجنة، إلا أن المشكلة أن الوكيل بدأ يهددها بالطرد، وقالت أمل الحوسني: ”لدي أطفال صغار وإذا طردني المالك فأين أذهب مع أطفالي خاصة أنه لا توجد حالياً في أبوظبي شقة واحدة معروضة للإيجار”.

الحوسني: الأولوية للدعاوى المستعجلة وحلول لعلاج التأخير في نظر القضايا

أكد سعادة سلطان الحوسني نائب رئيس لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي أن اللجنة تعطي أولوية للدعاوى المستعجلة للبت فيها بسرعة، مشيراً إلى أنه لا يوجد أي مبرر لخوف المستأجرين المتقدمين بدعاوى للجنة من طردهم من شققهم السكنية طالما أودعوا قيمتها الإيجارية السنوية في حساب اللجنة في بنك أبوظبي الوطني.

واتفق سلطان الحوسني مع القائلين بوجود بعض التأخير في البت في الدعاوى المنظورة أمام اللجنة، إلا أنه شدد على أن هذا التأخير يرجع الى حجم الأعمال الضخمة المنوطة بها اللجنة، إضافة إلى كثرة عدد الدعاوى التى تلقتها خلال فترة عملها على مدار 8 أشهر وزادت عن أكثر من 5 آلاف دعوى.

وقال: ”نحن بصدد إيجاد حلول للإسراع في البت في الدعاوى خلال الفترة القليلة المقبلة”، وحول طبيعة هذه الحلول وهل تشمل تعيين عدد أكبر من القضاة أو لجان فرعية جديدة للجنة، فضل سلطان الحوسني عدم الكشف عن هذه الحلول، إلا أنه قال: ”سنعلنها قريباً جداً وستفي بالغرض”.

ولاحظ سلطان الحوسني انخفاض عدد الدعاوى التي تتلقاها اللجنة خلال الأشهر القليلة الماضية، مشيراً إلى أن نسبة الانخفاض تصل إلى النصف تقريباً، وعلل ذلك بتزايد وعي المستأجرين بقانون الإيجارات إضافة إلى أن الأحكام التي أصدرتها اللجنة في صالح المستأجرين أجبرت ملاكاً كثيرين على الالتزام بنصوص القانون سواء بنسبة زيادة القيمة الإيجارية أوعدم إخلاء البنايات من السكان، لأنهم سيخسرون الدعاوى لا محالة.

وكشف عن أن لدى اللجنة الكثير من الدعاوى المتقابلة التي يرفعها مستأجرون وملاك ضد بعضهم البعض مشيراً إلى أن هذه الدعاوى تمثل في النهاية دعوى واحدة ويصدر فيها حكم واحد كما أن هناك دعاوى عديدة يرفعها سكان بناية واحدة ولو صدر فيها الحكم لمستأجر واحد فالحكم يشمل الجميع.

وأشار إلى أنه لاحظ خلال عمله باللجنة أن هناك الكثير من الدعاوى الإيجارية لا داعي له، ويمكن حل المشكلات التي تسببت في هذه الدعاوى بسهولة قبل وصولها إلى اللجنة مشيراً إلى أن الفترة الماضية شهدت تصالح العديد من الملاك والمستأجرين وقال: نحن بحاجة ملحة إلى دعم ظاهرة التصالح ولو حدث ذلك فإن أعداد الدعاوى ستقل بدرجة كبيرة.

وأوضح أن غالبية الدعاوى التي تنظرها اللجنة لمستأجرين ضد مستثمرين وليست ضد ملاك مشيراً إلى أن هؤلاء المستثمرين يبرمون عقوداً مع الملاك لمدد تصل إلى خمس سنوات لإدارة البنايات السكنية بالكامل مقابل مبلغ معين ويقوم هؤلاء الملاك بتحصيل أضعاف هذا المبلغ من المستأجرين بصورة مخالفة للقانون، وفي حالات عديدة فوجئ الملاك بمخالفات المستثمرين لكن لم يكن بيدهم أي شيء يفعلوه حيث إن العقود التي أبرموها مع المستثمرين تحول دون أي تدخل منهم، كما أن هناك ملاكاً يقبلون بالمبالغ التي حصلوا عليها من المستثمرين حتى يريح باله من مشكلات إدارة بنايته السكنية. وأضاف الحوسني: المشكلة الكبرى أن غالبية هؤلاء المستثمرين ليسوا مؤهلين أو مرخصين وهدفهم جني المزيد من الأرباح على حساب المستأجرين والملاك معاً.

وأكد الحوسني أن ملاكاً ومستثمرين كثيرين يلجأون الى حيل عديدة لإخلاء السكان من شققهم السكنية لإعادة تأجيرها بقيمة إيجارية مضاعفة قد تصل إلى نسبة زيادة تفوق 200 % مشيراً إلى أن الأحكام الكثيرة التي أصدرتها اللجنة برفض الزيادة غير القانونية للقيمة الإيجارية هي التي دفعتهم الى هذه الحيل لتطفيش السكان.

وأشار إلى أن أبرز هذه الحيل تتمثل في توجيه الملاك والمستثمرين إنذارات للمسـتأجرين لإخلاء البناية بدعوى إجراء صيانة شاملة مشيراً إلى أن هدف الملاك والمستثمرين ليس الصيانة بل إخلاء السكان وإعادة تأجير البنايات بقيمة إيجارية مضاعفة بعد إجراء تحسينات بسيطة مثل تركيب سيراميك أو أطقم حمامات جديدة.

وذكر أن اللجنة تلقت الكثير من الدعاوى التي كشفت عن هذه الحيلة بكل وضوح مشيراً إلى أن اللجنة طالبت المستأجرين بعدم إخلاء شققهم السكنية والبقاء فيها في حالة إصرار المالك على تنفيذ الصيانة المطلوبة كما طالبت الملاك بالحصول على ترخيص رسمي من البلدية يفيد أن الصيانة المطلوبة تستوجب إخلاء السكان وقد أدى موقف اللجنة إلى الحد من هذه الحيلة خاصة بعد أن رفضت اللجنة دعاوى الملاك بإخلاء البنايات للصيانة وطالبتهم بالالتزام بقانون الإيجارات والذي لم ينص في أي بند من بنوده على أن الصيانة سبب من أسباب الإخلاء، كما رفضنا قبول دعاوى الإخلاء.

وذكر الحوسني أن بعض المستثمرين والملاك لجأوا إلى حيل أخرى لتطفيش السكان أبرزها تعطيل المكيفات والمصاعد والتسبب في قطع التيار الكهربائي عن البنايات السكنية مشيراً إلى أن اللجنة تتدخل مباشرة وبسرعة لحل شكاوى المستأجرين التي تكشف هذه الحيل وذلك بمخاطبة شرطة أبوظبي أو شركة أبوظبي للتوزيع وفي حالات عديدة تساعد المستأجرين على إصلاح المكيفات.

وأوضح أن اللجنة كشفت عن حيلة جديدة يلجأ إليها بعض الملاك تتمثل في طلب المالك الحصول على شقة أو أكثر في بنايته السكنية لابنه أو ابن عمه مشيراً إلى أن هؤلاء الملاك يخالفون قانون الإيجارات الذي وضع شروطاً يلزم توفرها في هذا المالك أبرزها أن لا يكون له مسكن آخر في نفس المدينة إضافة إلى حصوله على ترخيص بذلك من البلدية.

وأوضح ان بعض الملاك والمستثمرين بدأوا يفطنوا أخيراً لخطورة إنذارات ”الإشعار الخطي” التي يوجهونها للسكان سواء بزيادة القيمة الإيجارية أو الإخلاء بسبب الصيانة مشيراً إلى أن اللجنة تلقت في الفترة الأخيرة دعاوى كثيرة تؤكد رفض الملاك أو المستثمرين لتجديد العقود الإيجارية مع المستأجرين بدون إبداء أسباب لذلك، واكتشفت اللجنة لاحقاً أن السبب في رفض التجديد هو رغبة المالك في رفع القيمة الإيجارية بصورة مبالغ فيها علماً بأنهم يوجهون إنذارات شفهية للمستأجرين بذلك سواء مباشرة أو عن طريق وكلائهم أو نواطير البناية.

وذكر أن اللجنة في هذه الحالات تصدر أحكامها بتجديد العقود وتطالب المستأجرين بإيداع القيمة الإيجارية على دفعتين أو دفعة واحدة حسب طريقة الدفع السابقة في بنك أبوظبي الوطني.

ملاك: مبررات منطقية لرفع الإيجارات!

قبل أن يستعرض لنا المالك عبيد عتيق عبيد مالك، وجهة نظر العديد من ملاك البنايات السكنية في أبوظبي حول أزمة السكن يشير إلى أن الغالبية يعتقدون أن نقص السكن مشكلة تخص الوافدين، مؤكدا أن هذه المشكلة يعاني منها المواطنون أيضا وبشدة، وإن كانت القيمة الإيجارية لهم أعلى حيث ارتفعت إيجارات الفلل للمستأجرين المواطنين من 150 ألف درهم إلى 400 ألف و500 ألف درهم سنوياً، والسؤال أي مرتب وأي مخصص يفي بهذه القيمة المرتفعة جدا وأضاف ”أعرف مواطنين كثيرين يدفعون أموالا لسماسرة تتراوح بين 15 ألفا و20 ألف درهم للبحث عن سكن لهم سواء فيلا أو شقة كبيرة وهذا أمر لم يكن متصوراً أو معقولاً قبل ذلك مطلقاً”.

ويؤكد أن لدى العديد من الملاك مبررات منطقية لرفع الإيجارات، مشيراً إلى أن هؤلاء الملاك يؤكدون أن أسعار السلع الرئيسية وغيرها ارتفعت خلال العامين الماضيين بشكل كبير وصلت في بعض السلع الرئيسية إلى أكثر من 300% كما زادت رواتب الموظفين في أبوظبي وغيرها من إمارات الدولة، وإذا كان كل شيء في الدولة ارتفع فلماذا نستثني الإيجارات من الارتفاع ؟.

ورأى بعض الملاك في أزمة السكن الحالية فرصة لا تعوض خاصة مع تزايد الطلب على السكن في أبوظبي بسبب النشاط الاقتصادي الكبير الذي تعيشه وأدى إلى دخول العديد من الشركات الأجنبية بموظفيها وعمالها للعمل في الإمارة فضلاً عن أن معدلات بناء البنايات الجديدة خلال السنوات الماضية لم تواكب الزيادة الكبيرة في عدد السكان سواء مواطنون أو مقيمون، وقد انتهز بعض الملاك هذه الظروف ورفعوا الإيجارات لكن الغالبية منهم التزمت بعد ذلك بنسبة الزيادة التي حددها القانون.

ويوضح أنه من خلال علاقته بالكثير من الملاك المواطنين تأكد أن الغالبية منهم لا يودون رفع الإيجارات خاصة للمستأجرين محدودي الدخول كما أنهم لا يفكرون مطلقاً في مخالفة قانون الإيجارات، لكن المشكلة الكبرى في المستثمرين الذين ”يطنطنون” على آذانهم مؤكدين للملاك أنهم سيدرون عليهم دخلاً من هذه البنايات يزيد عن ثلاثة أضعاف ما يحصلون عليه حاليا، وقد فوجئ ملاك كثيرون بهؤلاء المستثمرين والسماسرة يأتون لهم بمستأجرين يوافقون على القيمة الإيجارية المضاعفة، كما أن هناك ملاكاً لا يرغبون أن يكدروا حياتهم بإدارة البنايات وحل مشكلاتها خاصة البنايات القديمة وأراحوا أنفسهم بتأجيرها لمستثمر أو سمسار أو مكتب عقارات شريطة أن يحصلوا منهم على شيك مقبول الدفع بقيمة الإيجار لمدة خمس سنوات متتالية.

مستثمرون: السماسرة سبب الغلاء!

المستثمرون من جانبهم يبرئون أنفسهم من تهم رفع الإيجارات واستغلال معاناة المستأجرين لتحقيق المزيد من الأرباح ويكيلون الاتهامات على السماسرة ومكاتب العقارات ويؤكدون أنهم سبب البلاء، وخلال جولات ولقاءات ”الاتحاد” الميدانية وجدنا أن فئة المستثمرين لا تقتصر على جنسية معينة سواء عربية أو آسيوية أو مواطنون أو شركات أجنبية، كما تأكدنا أن عدد هؤلاء المستثمرين كبير جداً من الصعب حصره، ولا توجد جهة معنية ترخص لهم بالعمل ناهيك عن رصد أعدادهم وأنشطتهم، وأتاح غياب الضوابط المنظمة لعمل المستثمرين في مجال السكن بصفة خاصة والعقارات بصفة عامة إلى دخول شرائح غير مؤهلة مثل ”حلاقين” و”طباخين” إلى هذا المجال وحققوا أرباحاً خيالية.

ولم ينكر المستثمر عماد حسن أبوعيدة وجود ”فئة كبيرة من المستثمرين” الذين استغلوا أزمة السكن الحالية لتحقيق أرباح طائلة، إلا أنه ذكر بالمقابل هناك مستثمرون قيدهم قانون الإيجارات بنسبة الزيادة الإيجارية (7%) وحرمهم من تحقيق الأرباح، واستدل بحالته مشيرا إلى أن لديه محلات وورشاً في منطقة مصفح الصناعية تم تأجيرها منذ سنوات طويلة بعشرة آلاف درهم سنويا، ووصلت قيمة إيجارات المحلات والورش المماثلة لها في نفس المنطقة حالياً وإبان فورة ارتفاع الإيجارات إلى 70 ألف درهم، وعندما اتخذ إجراءاته لرفع الإيجارات فوجئ بالقانون الجديد الذي قيده، وقال: ”لا يعقل حالياً أن أؤجر ورشة بهذا المبلغ القليل جداً لأن استثماراتي ستتعرض للضرر ولابد أن تحمينا الجهات الحكومية، وقد لجأت إلى لجنة فض المنازعات لأجد حلاً لكن المشكلة أن البت في الشكاوى والدعاوى باللجنة بطيء جداً، وقد وكلت محامياً لرفع دعوى نهاية العام الماضي وصدر الحكم في منتصف أغسطس الجاري برفض الدعوى ولو كانت اللجنة أخبرتني سابقاً بذلك كان من الأفضل لنا.

ويحمد أبوعيدة الله على أنه رفع قيمة إيجارات الشقق التي يديرها في مدينة أبوظبي من 60 ألفا إلى 75 ألفا و80 ألف درهم قبل صدور القانون، مشيراً إلى أنه إذا لم يوفق في ذلك لكانت خسارته فادحة، وأكد التزامه حالياً بنسبة الزيادة القانونية سنوياً، ويشير أبوعيدة إلى أن أبوظبي تشهد أزمة كبيرة في السكن، مطالباً بضرورة أن يخضع السكن في الإمارة لقوانين العرض والطلب، وأكد أيضاً أن السبب الرئيسي وراء الأزمة الحالية هم السماسرة، وقال ”السماسرة هم سبب البلاء، رفعوا الأسعار واستغلوا المستأجرين ولو اختفوا سينضبط السوق بكل تأكيد.

توثيق العقود يحد من المخالفات

شدد سلطان الحوسني على ضرورة توثيق العقود الإيجارية بين الملاك والمستأجرين مشيراً إلى أن هذا التوثيق سيحد من مخالفات كثيرة يشهدها سوق السكن في أبوظبي أبرزها ظاهرة التأجير من الباطن غير القانونية.

وأوضح أن اللجنة تفاجأ بدعاوى لمستأجرين جدد يشكون من مضاعفة القيمة الإيجارية للشقق السكنية التي استأجروها من الملاك أو المستثمرين أو مكاتب العقارات بنسبة تزيد عن 100% لكن هؤلاء المستأجرين لا يملكون صورة من عقد المستأجرالسابق وفي الغالب فإن هذه العقود تكون غير قابلة التداول ولو قارناها بعقود إدارة المباني التجارية فسنتأكد من أن هذه العقود تجحف حق المستأجرين وتكلفهم أعباءً كثيرة مثل الصيانة وغيرها فضلاً عن أن بعض مواد هذه العقود تتناقض مع قانون الإيجارات.

وأشار إلى أن توثيق العقود الإيجارية ضروري جداً حيث سيوفر قاعدة بيانات متكاملة عن الوضع السكني في أبوظبي كما يمثل مرجعاً رئيسياً للجنة فض المنازعات للكشف عن أي زيادة غير قانونية للقيمة الإيجارية للشقق إضافة إلي أنه سيحد من ظاهرة التأجير من الباطن غير القانونية. وقال: خلال عملي بلجنة فض المنازعات وإدارة المباني التجارية اطلعت على عقود إيجارية صيغت بين ملاك ومستأجرين بأسلوب ركيك جداً وبعضها لم يحدد القيمة الإيجارية أو موقع البناية أو اسم المستأجر والمالك الصحيح، كما أن العقود المبرمة بين الملاك والمستثمرين تصاغ بطريقة مجحفة للملاك ولا تحميهم ولا تحدد على من تقع مسؤولية صيانة البناية أو نوعية السكان وفي الغالب فإن المستثمرين يلجأون إلى تحويل شقق البنايات السكنية المخصصة للعوائل إلى تقسيمه لغرف للعزاب وهذه مخالفة صريحة تساهم في تزايد أزمة السكن في أبوظبي.

تعطيل المكيفات في بنايات النادي السياحي

منطقة النادي السياحي هي أكثر المناطق التي شهدت خلال الفترة الماضية حيل الملاك والمستثمرين بتعطيل المكيفات عن البنايات لــ تطفيش السكان، ومن بين بنايات عديدة تقدم مستأجروها للجنة فض المنازعات بناية المستأجر أيمن عطا الله أحمد الصغير الذي تقدم بأكثر من شكوى ودعوى للجنة، ووفقاً لما أخبرنا به أيمن وكتبه في عريضة الدعوى فإن المكيف بالبناية معطل منذ ثلاثة أشهر، ولا توجد شركة صيانة في البناية، وطلب من اللجنة أن يقوم السكان بإصلاح المكيف على حسابهم الخاص ثم يتم حسم قيمة التصليح من إيجار الشقق حيث إنه يستحيل على السكان العيش في البناية في أجواء الصيف القائظ الحالية.

وفي بناية أخرى بمنطقة النادي السياحي فوجئ السكان بتعطيل المكيفات الرئيسية وعطبت أطعمة 36 أسرة فرقت أبناءها على أقاربهم في أبوظبي ومصفح وبعد أكثر من أسبوع وبضغط من لجنة المنازعات والمستأجرين تم إصلاح المكيف لكن حالته لم تعد كما كانت سابقاً.

3500 درهم إيجاراً شهرياً لغرفة الأعزب

نجح المستثمرون في إبرام عقود مع الكثير من الملاك بمقتضاها يتخلى الملاك عن بناياتهم كاملة للمستثمرين يديرونها كيف يشاؤون ويحققون منها الأرباح الطائلة، وفي الغالب فإن المستثمرين يقومون فور تسلمهم لإدارة البنايات بتحويل شققها إلى شقق عزاب وتوزيع ما بين 10 و12 شاباً أعزب على شقة واحدة ثلاث غرف وصالة، ويتكفل المستثمر بدفع فاتورة الكهرباء والمياه مقابل أجرة شهرية من كل أعزب تصل إلى 3000 درهم إذا كان الأعزب يسكن غرفة مستقلة أو 1500 درهم أو 2000 درهم إذا كانت الغرفة مشتركة بين اثنين أو ثلاثة. ويشرح مهند الشايب وأيمن زهدي معاناتهما من استغلال المستثمرين للعزاب خاصة أنه لا يحق لهما التقدم لنظام القرعة للتعاقد على شقة سكنية حيث إن إدارة المباني التجارية تؤجر حالياً للعوائل فقط بسبب أزمة السكن، ويشيرا إلى أنهما استأجرا غرفة في شقة منذ نحو عام بمبلغ 2100 درهم شهرياً ثم رفع المستثمر الإيجار مؤخراً إلى 3 آلاف درهم وبسبب أزمة السكن الحالية يطالب برفع الإيجار إلى 3500 درهم شهرياً، وفكرنا في شكواه لكنه هددنا بالطرد وللأسف لا توجد لدينا عقود رسمية تحمينا وتثبت وجودنا في السكن واضطررنا في النهاية للقبول برفع الإيجار كل شهرين أو ثلاثة رغم أن راتبنا في الشركة الخاصة التي نعمل بها لا يزيد على 4 آلاف درهم.

قاض واحد ينظر أكثر من 5 آلاف دعوى بـ “فض المنازعات”

ثمن محامون الإنجازات التي حققتها لجنة فض المنازعات الإيجارية منذ نشأتها، إلا أنهم اشتكوا من بطء إجراءات البت في الدعاوى أمام اللجنة، واتفق المحامون على أن أعداد الدعاوى التي تتلقاها اللجنة في تزايد مؤكدين أن اللجنة تحتاج إلى عامين للبت في الدعاوى الحالية فقط وأن أمامها دعاوى لم يتم الفصل فيها منذ أكثر من سبعة أشهر، وطالبوا بضرورة تزايد أعداد القضاة باللجنة مؤكدين أن باللجنة حاليا قاضياً واحداً بينما يزيد عدد الدعاوى التي سجلتها اللجنة عن أكثر من 5 آلاف دعوى.

وأكد المحامي عمران عبدالله راشد الطنيجي على وجود بطء ملحوظ في سير الدعاوى في لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي، مرجعاً ذلك إلى الروتين، وأوضح أن بعض الموكلين من المستأجرين لا يفهمون طبيعة التأخير في دعاوى لجنة أبوظبي، مشيراً إلى أنهم يتهمون المحامين بصفة مستمرة بأنهم السبب الرئيسي وراء التأخير في البت في دعاواهم، الأمر الذي ينعكس سلبياً على نفسية وأداء المحامين، كما أن هناك مستأجرين فضلوا التنازل عن حقوقهم بدلاً من انتظار أحكام اللجنة، خاصة وأن الملاك ينغصون عليهم حياتهم، وأكد أن الحل الوحيد والمطلوب سريعاً هو تزايد أعداد القضاة واللجان الفرعية.

ويتفق اسماعيل علي محمد الباحث القانوني في مكتب قرقاش للمحاماة مع ما ذكره المحامي عبيد الطنيجي، مشيراً إلى أن لجنة فض المنازعات تتكون من 6 أعضاء بينهم قاض واحد، وتنظر اللجنة حاليا مابين 60 إلى 70 دعوى أسبوعياً على جلستين يومي الثلاثاء والخميس، ومن المتوقع أن تعقد اجتماعاتها خلال شهر رمضان مرة واحدة أسبوعياً، وبحسبة بسيطة فإن اللجنة بحاجة إلى عامين لنظر الدعاوى المسجلة لديها حالياً والتي يزيد عددها عن 5 آلاف دعوى علماً بأن كل دعوى قد تحتاج إلى جلستين أو أكثر لسماع آراء كل طرف، وقد يؤجل القاضي الحكم فيها لعدة أشهر، كما هو الحال حالياً، حيث إن هناك دعاوى تنظر في شهر يونيو وسيصدر فيها الحكم في سبتمبر أو بعد هذا الشهر، وقال: ”اللجنة تقوم بعمل ضخم وعليها أعباء كبيرة، وبالتأكيد فإن قاضياً واحداً لا يتحمل هذا الكم الضخم من الدعاوى”.

ولاحظ المحامي عمران الطنيجي من خلال شكاوى ودعاوى المستأجرين لديه أن غالبية الخلافات الإيجارية تنشأ بين ملاك ومستأجرين للبنايات الجديدة وليست القديمة حيث يرغب الملاك في إعادة تأجيرها بقيمة مبالغ فيها وحسب أسعار السوق، أما البنايات القديمة فإن قيمتها الإيجارية ترتفع قليلاً.

ولاحظ الطنيجي أيضاً أن صيانة البناية هي الحجة الأكثر انتشاراً التي يلجأ إليها الكثير من الملاك لطرد المستأجرين من الشقق السكنية تمهيداً لإعادة تأجيرها بقيمة أعلى مشيراً، إلى أن هذه البنايات قد لا تكون بحاجة الى صيانة حقيقية وفي الغالب فإن بعض الملاك يجرون صيانات بسيطة جداً لا تتناسب مع قيمتها الإيجارية الجديدة ويصرون على إخلاء السكان أولاً، وبمجرد أن يحدث هذا يقوموا بتأجيرها على الفور.

ويرى اسماعيل علي محمد الباحث القانوني أن النزاعات بين الملاك والمستأجرين ستستمر إذا لم يتم إغلاق الباب نهائياً أمام تحايل بعض الملاك على قانون الإيجارات الذي أنصف الجميع، مشيراً إلى أن بعض الملاك يحصلون على تصاريح من البلدية بإجراء تحسينات أو ”تحوير” أو تحويل بناياتهم السكنية إلى مكاتب إدارية أو شقق فخمة لأن الهدف من ذلك هو زيادة أرباح الملاك والمستثمرين ومن المهم أن يتم إلغاء كل هذا وتقتصر التصاريح على الهدم فقط وتكون هذه التصاريح مشفوعة بتقارير من لجان هندسية متخصصة، تؤكد أن البناية تستحق الهدم وتنطبق عليها كافة الشروط التي حددها قانون الإيجارات لهدم المباني القديمة، وهذه الشروط تحمي حقوق المستأجر والمالك معاً.