مهم لمستثمرين العقار: قانون الملكية المشتركة

يراعي أحكام عقد المقاولة في القانون 5/1985
الملكية المشتركة يحدد التزامات المطورين وأحكام جمعية الملاك

الدائرة: دائرة الأراضي والأملاك.

الرئيس: رئيس الدائرة.

السجل: السجل العقاري لدى الدائرة.

المطور الرئيسي: كل من يرخص لممارسة أعمال تطوير العقارات في الإمارة وبيع وحداتها وذلك طبقاً لأحكام نظام المجمع الرئيسي.

المطور الفرعي: كل من يرخص لممارسة أعمال تطوير العقارات وبيع وحداتها والذي يمنحه المطور الرئيسي الحق في تطوير جزء من مشروعه العقاري وفق أحكام نظام المجمع الرئيسي المطبق على المشروع.

العقار المشترك: كامل المبنى أو أي جزء منه أو الأرض أو كلاهما والتي يتم تقسيم أي منها إلى وحدات مخصصة للتمليك المستقل ويتم تحديد جزء من ذلك المبنى أو الأرض كأجزاء مشتركة.
الوحدة: أية شقة أو طابق أو جزء من أرض أو بيت (فيلا) متصل ببيت آخر أو بشكل مستقل تقع ضمن عقار مشترك.

الأجزاء المشتركة: الأجزاء المشتركة من العقار والمخصصة للاستخدام المشترك لمالكي وشاغلي الوحدة المبينة في مخطط الموقع.

مخطط الموقع: المخطط المسجل في السجل والذي يبين الوحدات وأجزاءها المشتركة.

المالك: كل من يسجل في السجل كمالك أية وحدة بما في ذلك الأشخاص الذين لديهم عقد إيجار طويل الأجل أو حق انتفاع لمدة محددة وكذلك المطور الرئيسي أو الفرعي فيما يتعلق بالوحدات غير المباعة.

نظام المجمع الرئيسي: الشروط والأحكام التي يخضع لها تطوير وتشغيل العقار المشترك.

نظام إدارة المبنى: مستند يصدر وفق اللوائح المعنية ويسجل في السجل ويبين ترتيبات صيانة المرافق والأجزاء المشتركة والمشاركة في التكاليف المتعلقة بها بما في ذلك المعدات والخدمات الموجودة في أي جزء من مبنى آخر خاضع لأحكام هذا القانون.

جمعية الملاك: الجمعية التي تؤسس وفق أحكام المادة (17) من هذا القانون.

النظام الأساسي للجمعية: القواعد والأحكام المنظمة لجمعية الملاك والتي تصدر سنداً لهذا القانون.

الشاغل: كل من يستأجر أية وحدة عدا عقد الإيجار طويل الأجل وأي شخص من زوار مالكها.

خدمات المرافق: أي من خدمات تمديد خطوط المياه أو توريدها، تمديد خطوط الغاز أو توريده وتوريد الكهرباء وتكييف الهواء وخدمة الهاتف وبيانات الكمبيوتر أو خدمة التلفزيون ونظام الصرف الصحي وتصريف مياه الأمطار ونظام إزالة أو التخلص من النفايات أو المخلفات ونظام تسليم البريد أو الطرود أو البضائع وأي نظام أو خدمة أخرى مخصصة لتحسين المرافق في الوحدات أو الأجزاء المشتركة.

وتسجل لدى الدائرة الأراضي التي يملكها المطورون والتي تستخدم لإنشاء العقارات المشتركة، وكذلك الوحدات التي يبيعها هؤلاء المطورون: وفي حال استخدام أية وحدة من عقار مشترك من قبل مالكي عقار مشترك آخر، تصبح جمعية ملاك العقار الثاني عضواً في جمعية ملاك العقار الأول.

وتعد الدائرة وتحتفظ بسجلات خاصة للعقارات المشتركة ومالكيها، وتصدر سندات الملكية اللازمة لها وتنظم وتوثق عمليات بيعها ورهنها أو أي تصرف آخر يتم على هذه العقارات، كما وتسجل لديها عقود الإيجار طويلة الأجل وحقوق الانتفاع المتعلقة بها، ويحق لكل ذي شأن الاطلاع على تلك السجلات. وتسري أحكام المادة (4) من القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي على تملك العقار المشترك.

ويشكل مخطط الموقع ونظام المجمع الرئيسي النظام الأساسي للجمعية جزءاً من سند ملكية العقار المشترك وترفق معه، وتحتفظ الدائرة بالنسخة الأصلية من نظام المجمع الرئيسي في كافة الأوقات، ويجب على مالك الوحدة التقيد تجاه مالكي وشاغلي الوحدات الأخرى وجمعية الملاك بنظام المجمع الرئيسي والنظام الأساسي للجمعية، ويجب على شاغل الوحدة التقيد تجاه مالكي وشاغلي الوحدات الأخرى وجمعية الملاك بنظام المجمع الرئيسي والنظام الأساسي للجمعية بقدر ما تسري أحكامهما على ذلك الشاغل.

وما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك تتكون الأجزاء المشتركة من العقار المشترك ومن دون حصر، مما يلي:

(أ) الأجزاء الهيكلية للعقار المشترك بما في ذلك الدعائم الرئيسية والأساسات والأعمدة والجدران الهيكلية والعتبات والأسقف ووصلات الأسقف والردهات والسلالم وممرات السلالم ومخارج الطوارئ والمداخل والنوافذ الواقعة على الجدران الخارجية والواجهات والأسطح.

(ب) مواقف السيارات وغرف الحراسة والمرافق والمعدات الترفيهية وحمامات السباحة والحدائق ومرافق التخزين والأماكن المخصصة لاستخدام جمعية الملاك أو من تعينه أو تبرم معه عقداً لإدارة العقار المشترك.

(ج) معدات وأنظمة المرافق الرئيسية بما في ذلك مولدات الكهرباء وأنظمة الإضاءة وأنظمة ومعدات الغاز والمياه الباردة والساخنة والتدفئة والتبريد وأنظمة التكييف ومرافق تجميع ومعالجة النفايات.

(د) المصاعد والخزانات والأنابيب والمولدات ومداخن ومراوح ومجاري التهوية ووحدات ضغط الهواء وأنظمة التهوية الميكانيكية.

(ه) أنابيب المياه الرئيسية ومجاري الصرف الصحي وأنابيب ومداخن الغاز وأسلاك ومجاري الكهرباء التي تخدم ملاك أكثر من وحدة.

(و) التجهيزات والتوصيلات والمعدات والمرافق التي يستخدمها ملاك أكثر من وحدة.

(ز) أجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق.

(ح) أية أجزاء أخرى لا تقع ضمن حدود أية وحدة وتكون ضرورية أو مطلوبة لوجود وصيانة وسلامة العقار.

وما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك، تتضمن الأجزاء المشتركة من العقار المشترك المكون من أرض وليس من مبنى أو جزء منه ومن دون حصر ما يلي:

(أ) الطرق والدوارات ونقاط التقاطع والممرات وحواف الرصيف ومجاري التصريف والجزر الفاصلة في الطريق والجسور القنطرية وأنظمة التصريف وما يرتبط بها.

(ب) البحيرات والبرك والقنوات والمتنزهات والنوافير والأشكال المائية والمجاري المائية الأخرى بما في ذلك كافة والمعدات المرتبطة بها.

(ج) المسطحات الخضراء والساحات العامة وساحات اللعب.

(د) الأسلاك والكوابل والأنابيب ومجاري التصريف والقنوات والمكائن والمعدات والتي يتم بواسطتها تزويد الوحدات أو الأجزاء المشتركة بخدمات المرافق.

(ه) أجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق التي تعتبر أنها مخصصة للاستخدام المشترك من قبل مالكي وشاغلي الوحدات.

وما لم يرد غير ذلك في مخطط الموقع تشتمل كل وحدة في مبنى أو جزء من مبنى ومن دون حصر، على ما يلي:

(أ) الأرضيات ومواد وأجزاء الأرضية حتى أسفل قاعدة الوصلات والهياكل الداعمة لأرضية الوحدة.

(ب) الأسقف الجصية وكل أنواع الأسقف الأخرى والإضافات التي تشكل جزءاً من القسم الداخلي للوحدة والمساحات بين تلك الأسقف وكذلك الأسقف فوق الجدران الداعمة والهياكل داخل الوحدة والجدران التي تفصل الوحدة عن بقية العقار المشترك وأية وحدات أو أجزاء مشتركة مجاورة.

(ج) الجدران غير الحاملة للثقل والجدران غير الداعمة داخل الوحدة.

(د) النوافذ والزجاج والتركيبات التي تشكل جزءاً من النوافذ الداخلية وأنظمة الإضاءة والأبواب وإطاراتها وكل المعدات والتركيبات التي تخدم الوحدة.

(ه) التوصيلات الداخلية التي تخدم الوحدة.

(و) التركيبات والتجهيزات التي يركبها مالك أو شاغل الوحدة.

(ز) الإضافات والتعديلات والتحسينات المنفذة على الوحدة من وقت لآخر.
ولغايات هذه الفقرة لا تشمل الوحدة خدمات المرافق الموجودة فيها التي تخدم الأجزاء المشتركة أو أية وحدة أخرى. وما لم يحدد مخطط الموقع خلال ذلك تشمل كل وحدة من عقار المشترك والتي تتكون من أرض وليس من مبنى أو جزء من مبنى من دون حصر كل شيء يقع داخل حدود الوحدة عدا خدمات المرافق التي تخدم الأجزاء المشتركة أو أية وحدة أخرى. ولكل وحدة الحصول على دعم وحرم مناسبين عن الوحدات الأخرى والأجزاء المشتركة. وتعتبر الجدران الفاصلة بين الوحدات المتجاورة مشتركة بين كلا المالكين إذا كانت ضمن الأجزاء المشتركة. ويملك مالكو ومطورو الوحدات فيما يتعلق بالوحدات غير المباعة حصة غير مجزأة من الأجزاء المشتركة وفق النسب المبينة في نظام المجمع الرئيسي ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك. ولغايات هذه المادة تحدد النسب على أساس مساحة الوحدة من مجموع المساحة الكلية للعقار المشترك.

جمعية الملاك

تتأسس جمعية الملاك بحكم القانون عند تسجيل أول بيع لوحدة في عقار مشترك في السجل. وتتكون الجمعية من مالكي وحدات العقار المشترك بما في ذلك المطور الرئيسي أو الفرعي بالنسبة للوحدات غير المباعة.. وتبدأ عضوية مالك الوحدة في الجمعية من تاريخ تسجيلها باسمه لدى الدائرة وتسقط عند انتهاء تسجيله كمالك لتلك الوحدة. وتعتبر جمعية الملاك مؤسسة لا تهدف للربح ويكون لها شخصية معنوية مستقلة عن شخصية أعضائها، ويكون لها حق التقاضي بهذه الصفة كما يحق لها تملك الأموال المنقولة. وتسري على جمعية الملاك الأحكام والشروط التي ينص عليها هذا القانون وكذلك نظام المجمع الرئيسي والنظام الأساسي للجمعية، ويمثلها مديرها أمام القضاء أو أية جهة أخرى. ولمالك الوحدة وللمطور بالنسبة للوحدات غير المباعة الحق في الحضور والتصويت في اجتماعات الجمعية العمومية لجمعية الملاك وفقاً للنظام الأساسي للجمعية. ويكون لكل مالك وحدة عدد من الأصوات يتناسب وحصصه في العقار المشترك كما يحددها نظام المجمع الرئيسي. ويجب على كل جمعية ملاك أن تذكر في اسمها عبارة “جمعية ملاك” ورقم العقار المشترك واسمه إن وجد. وتتولى جمعية الملاك مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة ويتعين عليها لهذا الغرض الحصول على ترخيص من الدائرة. ويجوز لجمعية الملاك تفويض بعض صلاحياتها إلى أي شخص أو شركة مقابل أتعاب ووفق شروط يتفق عليها. ويدفع كل مالك وحدة إلى جمعية الملاك حصته من رسوم الخدمة السنوية لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة، وتحدد تلك الحصة بنسبة المساحة التي تشكلها الوحدة من المساحة الإجمالية للعقار المشترك، على أن يدفع المطور رئيسياً كان أم فرعياً حصته من الرسوم بالنسبة للوحدات غير المباعة. ولا يجوز لأي مالك وحدة أن يتخلى عن حصته في الأجزاء المشتركة لتجنب دفع حصته من رسوم الخدمة السنوية. وباستثناء ما يسمح به النظام الأساسي للجمعية ونظام المجمع الرئيسي، لا يجوز لمالك الوحدة أو لشاغلها إجراء أية تعديلات أو تغييرات على الهيكل أو المظهر الخارجي لوحدته أو أي جزء من العقار المشترك بما يؤثر جوهرياً في الوحدة أو العقار المشترك أو مظهره الخارجي. ويقع على عاتق مالك الوحدة الذي يخالف أياً من أحكام الفقرة (1) مسؤولية إصلاح الضرر الناشئ على نفقته الخاصة وبالطريقة التي تطلبها جمعية الملاك، وإذا تخلف مالك الوحدة عن الالتزام بهذا الشرط تتولى جمعية الملاك إصلاح الضرر واسترداد تكاليف الإصلاح من المالك.

الأجزاء المشتركة

مع الالتزام بالنظام الأساسي للجمعية، على مالك وشاغل الوحدة وضيوفهم استخدام الأجزاء المشتركة فيما أعدت وبطريقة لا تمس حقوق الآخرين في استخدام تلك الأجزاء أو تزعجهم أو تعرض سلامتهم أو سلامة العقار المشترك للخطر. ولجمعية الملاك حق امتياز على كل وحدة فيما يتعلق برسوم الخدمات غير المدفوعة والالتزامات الأخرى التي تفرض على مالك الوحدة وفقاً لأحكام هذا القانون أو النظام الأساسي للجمعية ويستمر هذا الحق بالنفاذ حتى وإن انتقلت ملكية الوحدة إلى أي شخص آخر. وفي حال لم يدفع مالك الوحدة حصته من الرسوم أو تخلف عن تنفيذ أي من التزاماته، يعتبر القرار الصادر عن مدير الجمعية ضد مالك الوحدة بعد انقضاء ثلاثة أشهر من إخطاره به عن طريق الكاتب العدل قابلاً للتنفيذ من قبل قاضي التنفيذ لدى أية محكمة مختصة، وفي جميع الأحوال يجوز للمتضرر من هذا القرار الاعتراض عليه خلال تلك المدة لدى المحكمة المختصة، على أن يوقف التنفيذ لحين البت في موضوع الاعتراض.

التزامات مطور العقار

مع مراعاة أحكام عقد المقاولة المنصوص عليها في قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 تستمر مسؤولية المطور عن إصلاح أو تصحيح أية عيوب في الأجزاء الهيكلية من العقار المشترك والتي تخطره بها جمعية الملاك أو مالك أية وحدة لمدة عشر سنوات تبدأ اعتباراً من تاريخ الحصول على شهادة الإنجاز للمشروع الذي قام بتطويره.وتستمر مسؤولية المطور عن إصلاح أو استبدال التركيبات المعيبة في العقار المشترك لمدة سنة من تاريخ الحصول على شهادة الإنجاز للمشروع الذي قام بتطويره أو جزء منه، وتشمل هذه التركيبات لغايات هذه المادة الأعمال الميكانيكية والكهربائية والتركيبات الصحية وتركيبات الصرف الصحي وما شابه ذلك. ومع مراعاة أحكام الفقرتين (1) و(2) السابقتين ليس في هذا القانون ما يمنع أو يؤثر في أي حقوق أو ضمانات مكفولة لمالك الوحدة بموجب أي تشريع آخر تجاه المطور الرئيسي أو الفرعي للعقار. ويقع باطلاً أي اتفاق بعد نفاذ هذا القانون مع ما ورد في هذه المادة. وفي حال تطوير مشروع العقار المشترك على مراحل، يبين نظام المجمع الرئيسي ترتيبات تقسيم هذا المشروع. وإذا اقتصر العقار المشترك على جزء من أي مشروع عقاري، ولم يتضمن نظام إدارة المبنى كيفية إدارة هذا المبنى وجب عندئذ تسجيل نظام إدارة المبنى في السجل.

التأمين على العقار المشترك
تلتزم جمعية الملاك بالتأمين على العقار المشترك بمبلغ يضمن إصلاحه أو إعادة بنائه في حال هلاكه أو تهدمه لأي سبب من الأسباب وتكون الجمعية هي المستفيد من هذا التأمين. وتلتزم جمعية الملاك بترتيب تأمين ضد المسؤولية عن الأضرار التي تلحق بالعقار المشترك وكذلك عن الأضرار والإصابات الجسدية التي تلحق بمالكي وشاغلي الوحدات. وتحسب أقساط التأمين المستحقة على مالكي الوحدات ضمن تكلفة رسوم الخدمة الواجبة الدفع لجمعية الملاك وفقاً لأحكام المادة (22) من هذا القانون.

ومع مراعاة أحكام المادة (18) من هذا القانون يحق لجمعية الملاك باسمها وبالنيابة عن أعضائها مقاضاة الغير بمن فيهم مالكو الوحدات ومستأجروها وكذلك أي شخص يشغل العقار المشترك وذلك عند إخلال أي منهم بأي حكم من أحكام هذا القانون أو بالنظام الأساسي للجمعية. ويصدر الرئيس اللوائح والقرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.ويلغى أي نص في أي قانون أو لوائح إلى المدى الذي تتعارض فيه وأحكام هذا القانون، ويصدر الرئيس القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون، كما ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من تاريخ نشره.

………………………………………….. ………………………………………….. ………………………….
منقول للفائدة