يطيل العمر الافتراضي للمبنى إلى 60 عاماً .. مشروع «كودات البناء»

يطيل العمر الافتراضي للمبنى إلى 60 عاماً .. مشروع «كودات البناء» الجديد بأبوظبي يوفر الطاقة بنسبة 50%

الاتحاد – سيد الحجار /

يوفر مشروع “كودات البناء” الجديد الذي بدأ تطبيقه بداية العام الجاري في أبوظبي استهلاك الطاقة بنسبة تتراوح بين 45 و50%، بحسب مسؤولين بالمشروع وخبراء واستشاريين هندسيين.

وقال هؤلاء الخبراء لـ”الاتحاد” إن قرار دائرة الشؤون البلدية بأبوظبي بتطبيق مشروع “الكودات” الجديد على جميع المباني والفلل بالعاصمة مؤخراً، سيؤدي إلى إطالة العمر الافتراضي للمبنى ليتراوح بين 50 و60 سنة، مقابل متوسط 15 إلى 30 عاماً حالياً.

وأكد المهندس على بكير مدير برنامج تطوير “كودات البناء” بدائرة الشؤون البلدية أن الحديث عن ارتفاع تكاليف البناء بعد تطبيق النظام الجديد لا يستند لمبررات منطقية، موضحاً أن مشروع “الكودات” يزيد تكاليف الإنشاء الأولية بنسبة تتراوح بين 1% و2.5% فقط، حسب نوعية المبنى، وذلك لتحقيق متطلبات توفير الطاقة الجديدة.

وأكد بكير أن “الكودات” الجديد سيؤدي إلى تخفيض استهلاك الحديد للخرسانة المسلحة بنسبة 50%، مشيراً إلى أن مواد البناء التي يوصي “الكودات” باستخدامها متوافرة بالسوق المحلية وبأسعار معقولة.

وأضاف بكير أنه في المقابل، فإن النظام الجديد يخفض تكاليف الطاقة بنسبة تزيد على 50%، وذلك عبر ترشيد استهلاك الكهرباء والمياه والتبريد، وهو ما يعود بالفائدة على المستخدم، فضلاً عن ترشيد الاستهلاك الكلي للإمارة من الطاقة وتقليل الضغط على محطات المياه والكهرباء بالعاصمة.

وفيما يتعلق بالعمر الافتراضي للبناء بالعاصمة بعد تطبيق “الكودات” الجديد، أوضح بكير أن بعض المباني التي تم بناؤها بالعاصمة في السبعينيات من القرن الماضي كان يتم هدمها بعد 15 عاماً فقط، فيما يؤدي النظام الجديد لإطالة العمر الافتراضي للبناء لأكثر من 50 سنة.

وقال بكير إن تخوف بعض الأفراد من أي تطور جديد أمر اعتيادي، حيث يميل بعض الأفراد تلقائياً لرفض أي جديد، موضحاً أن هذه المخاوف ستتلاشى مع الوقت، وبعد التطبيق الفعلي لـ”الكودات” الجديدة.

وأوضح بكير أن الفترة السابقة كانت تشهد تطبيق “كودات” مختلفة في البناء، ولكن التطور الجديد يتمثل فقط في إقرار “كودات” جديدة تتناسب مع البيئة المحلية، حيث يقوم النظام الجديد على مجموعة من “الكودات” الدولية، التي تم إدخال بعض التعديلات عليها بنسبة تقدر بنحو 5% لمراعاة ظروف البيئة المعمارية في أبوظبي، وهو ما يعني أن “الكودات” ليست جديدة تماماً بالنسبة للاستشاريين.

وأضاف أن “الكودات” الدولية التي تم الاستناد عليها كلها أميركية، موضحاً أن هذه “الكودات” الأميركية بها مواصفات تناسب البيئة المحلية، وهي التي تم الاعتماد عليها في إقرار النظام الجديد.

ورش عمل

وذكر بكير أن الفترة الماضية شهدت تنظيم أكثر من 60 ورشة عمل للاستشاريين لشرح “الكودات” الجديد، حيث شارك بهذه الورش أكثر من 3 آلاف مهندس، مشيراً إلى استمرار هذه الدورات بعد تطبيق النظام الجديد مؤخراً.

وأضاف أن أغلب الاستشاريين الذين يبدون تخوفاً من “الكودات” الجديد لم يشاركوا بهذه الدورات، وبالتالي لم يطلعوا بصورة مباشرة على أهميتها، موضحاً أن جميع الشركات العالمية والكبرى العاملة بالعاصمة رحبت بالنظام الجديد لإدراكها أهميته في جودة البناء وأيضاً في تخفيض التكاليف.

من جانبه، أشار المهندس أحمد جاسم مدير المشاريع بشركة خطوط وأبعاد للاستشارات الهندسية إلى أهمية كود البناء الجديد في جعل أبوظبي مدينة خالية من التلوث والضجيج، وبما يتماشى مع رؤية أبوظبي 2030.

وأوضح جاسم أن المشروع الجديد اهتم بمراعاة البيئة والمحافظة على الطاقة بطريقة أفضل مقارنة بالأوضاع السابقة، وذلك عبر تحسين مواصفات الزجاج ومواد العزل في تمديدات أجهزة التبريد والتكييف للمباني، حيث تمت زيادة الفراغ العازل بين الطبقتين الخارجية والداخلية إلى 18 ميليمترا، وهو ما يسهم في الحفاظ على الطاقة داخل المبنى وعزل الضجيج القادم من الخارج، لا سيما بعد اشتراط تزويد الطبقة الخارجية للزجاج بطبقة عاكسة لفلترة حرارة أشعة الشمس والسماح بدخول الضوء.

وأضاف جاسم أن الكود الجديد للبناء يعتبر أكثر أماناً فيما يتعلق بمواجهة الظواهر الطبيعية مثل الزلازل والرياح الشديدة، فضلاً عن معالجة المشكلات التي تنتج عن زيادة السكان من خلال تأمين مواقف سيارات داخل المباني، ما يجعل الإمارة أكثر هدوءاً، وهو ما يتوافق مع متطلبات تطوير السياحة من ناحية أخرى.

وتوقع جاسم أن يسهم “الكودات” الجديد للبناء في توفير استهلاك الطاقة والمياه بنسبة تصل لأكثر من 45%، حيث يأخذ في الاعتبار ضرورة وجود عداد مياه في كل طابق من المبنى ضمن غرفة مركزية لقياس كميات الاستهلاك لكل شقة على حدة.

وتابع: “بالنسبة لتوفير الإضاءة، من المقرر استخدام معلقات الإنارة الموفرة للطاقة، حيث تطفأ تلقائياً، بمجرد الخروج من المنزل”.

وأكد جاسم أن “الكودات” الجديد للبناء يسهم في إطالة العمر الافتراضي للمباني، ويدعم معايير الاستدامة ما يسهم في خلق بيئة نظيفة خالية من التلوث، فضلاً عن دوره في توفير المصاريف اللازمة لعمليات الصيانة أو إعادة البناء للمباني المتهالكة.

معايير الاستدامة

ووافقه في الرأي، أيمن شاور المدير العام لشركة دلتا للمشاريع الهندسية، مشيراً إلى أهمية “كودات” البناء الجديد بأبوظبي باعتباره خطوة في طريق تحقيق الاستدامة بالبناء، وإطالة العمر الافتراضي للمبني.

وذكر أن برنامج “استدامة” الذي أقره مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني منتصف نوفمبر الماضي يهدف إلى تقليل استهلاك الطاقة والمياه بنسبة تصل إلى 40%، موضحاً أن الالتزام بـ”الكودات” الجديد يضمن الحصول على درجات متقدمة في نظام تقييم درجات اللؤلؤ الذي يحدد مدى التزام الاستشاري بقواعد الاستدامة العمرانية.

وأكد شاور أن “كودات” البناء الجديد ومعايير الاستدامة سيضاعفان العمر الافتراضي للمبني، وهو يعود بالفائدة على المالك، كما أن توفير الطاقة بالمباني الخضراء يعني إمكانية تعويض المالك أي زيادة في تكاليف البناء في خلال سنوات قليلة.

ويعد برنامج استدامة أسلوب عيش جديداً، ويضمن مفهوم استدامة والتقييم بنظام اللؤلؤ ودرجاته المختلفة التي وضعها مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني وفق أعلى المستويات العالمية، للحفاظ على البيئة، تقنين نسبة استخدام الطاقة في بناء المباني والفلل الجديدة أو تجديد المباني القائمة، ويجعل تلك المباني أكثر راحة وأقل ضرراً على البيئة، ويضمن للسكن أن يكون صحياً، وبالتالي يكون استثماراً ذكياً لأجل المواطنين والمقيمين بشكل خاص والإمارة بشكل عام.

كما يمكن خلق مفهوم استدامة من خلال اختيار النوافذ والأبواب ومكيفات الهواء ومراوح الشفط، وسد كل الفتحات بإحكام عبر مانع تسرب عالي الجودة للتقليل من كمية الهواء الحار الذي يدخل المنزل، والالتزام بالمخطط الذي يحدث التوازن ما بين النوافذ ومساحة الجدران للسماح بالقدر المناسب فقط من ضوء النهار بالدخول إلى المنزل، وتقليل الحاجة إلى إنارة الكهرباء ما يؤدي إلى إظهار رحابة المنزل دون امتصاص الحرارة الزائدة.

مواصفات محلية

من جهته، أكد أحمد طهماز المدير العام لمختبر الخليج لفحص التربة أهمية إقرار “كودات” بناء جديد يتناسب مع البيئة المحلية.

وأوضح طهماز أن الفترة السابقة كانت تشهد اعتماد المختبرات على الكودات الدولية في تحديد مدى جودة التربة وملاءمة المواد المستخدمة في البناء، موضحاً أن هذه الكودات كانت لا تتناسب أحياناً مع البيئة المحلية، فيما سيؤدي استناد المختبرات على المواصفات الجديدة لنتائج أفضل فيما يتعلق بجودة البناء والعمر الافتراضي للمبني.

وذكر طهماز أن أي مشروع غالباً ما تكون له مواصفات محددة بناء على دراسات الاستشاري، فيما ستكون المواصفات الجديدة إلزامية للجميع، وهو ما يسهم في توحيد مواصفات البناء ويضمن مستوى معيناً من الجودة.

وبين طهماز أن نشاط مختبرات فحص التربة لا يقتصر فقط على فحص طبيعة الأرض، بل يمتد إلى جميع المواد المستخدمة في البناء.

وتوقع طهاز أن تشهد الفترة المقبلة نشاطاً في أعمال المختبرات بعد تطبيق “الكودات” الجديد، مشيراً إلى أهمية توجه الجهات المسؤولة لاعتماد مختبرات من جهات ذات ثقة للتأكد من كفاءة وخبرة المختبرات وبما يضمن دقة النتائج.

من جانبه، أكد خالد جاسم المزكي مدير التسويق بشركة “يو تي للتقنية “ أن “الكودات” الجديد بأبوظبي يعد خطوة مهمة في سبيل تعميم تقنيات الخدمات الذكية بالمنازل، حيث يضم مشروع الكودات الجديد بعض هذه التقنيات التي تسهم في توفير الطاقة.

وأوضح المزكي أن التقنيات الذكية تشمل عدة جوانب، حيث تعمل الأضواء في الممرات تلقائياً فور مرور الشخص، ثم تغلق مرة أخرى تلقائياً فور ابتعاده، كما تعمل أجهزة الإضاءة بنسبة 80% بما يسهم في خفض الاستهلاك، وبما لا يؤثر على مستوى الإضاءة، وهو ما يزيد العمر الافتراضي لأجهزة الإنارة.

وأضاف أن تطبيقات البيوت الذكية تسهم بترشيد ما نسبته 30% من استهلاك الطاقة الكهربائية المنزلية، وتوفير نحو 50% من المساحات اللازمة للبنية التحتية التكنولوجية، علاوة على تمكين السكان من التحكم بمنازلهم كل على حدة من خلال وحدات طرفية في كل منزل تسهم في الترشيد استهلاك الطاقة، وذلك بالتحكم باستهلاك الكهرباء والماء والغاز.

وذكر أنه بتطبيق هذه التقنية، فإنه على سبيل المثال فإن أجهزة تسخين المياه أو المكيفات لا تعمل طوال اليوم، ولكنها تعمل فقط عند دخول أي فرد للمسكن، لتغلق تلقائياً بعد ذلك فور خروجه.

نشاط المقاولات

وفيما يتعلق بتأثير “الكودات” الجديد على نشاط المقاولات، قال المهندس محمد فيصل سليمان عضو اللجنة الاستشارية العليا بجمعية المقاولين، إن تأثير النظم الجديد على المقاول محدود جداً، موضحاً أن شركات المقاولات تحدد الأسعار بناء على تصاميم الاستشاري.

واستدرك سليمان بالقول: “إن المقاول قد يتأثر سلباً في حالة واحدة فقط، وذلك عند توقيع عقود وفق الشروط القديمة، ثم تعديل الاستشاري التصاميم لتنفيذ البناء وفق القواعد الجديدة”.

وفيما يتعلق بتكاليف البناء بعد إقرار “الكودات” الجديد، أوضح سليمان أنه حتى اليوم لم يتم إجراء دراسة فعلية على أرض الواقع يمكن الاستناد إليها في هذا الجانب، حيث تعتمد الأرقام المعلنة على مجرد توقعات، مشيراً إلى صعوبة تحديد التكاليف الحقيقة إلا بعد التطبيق الفعلي لـ”الكودات” ومرور فترة لاستقرار السوق.

وأضاف سليمان أنه لا يمكن تجاهل أن النظم الجديدة أفضل على المدى الطويل، حيث ستؤدي إلى تخفيض استهلاك الطاقة، ما يؤدي لتقليل الضغط على محطات الكهرباء والمياه.

وأوضح سليمان أن المستأجر الذي يتولى سداد قيمة استهلاك الطاقة والكهرباء ربما يستفيد بصورة أكبر من المالك المؤجر، إلا أن المالك نفسه سيستفيد في حالة استخدامه المبني للسكن، وبالتالي تحمله لفواتير الكهرباء والمياه.

فترة انتقالية

على الجانب الآخر، أشار عادل زكريا المدير التنفيذي لمركز الهندسة للاستشارات الهندسية إلى أهمية مراعاة أوضاع المكاتب الاستشارية التي تأثرت سلباً بتطبيق النظم الجديدة سواء المتعلقة بكودات البناء أو معايير الاستدامة، حيث توقفت أغلب طلبات الترخيص المقدمة مؤخراً للبلدية بسبب عدم الالتزام بالشروط الجديدة. وأوضح زكريا أن كثيراً من البنود الجديدة غير واضحة للاستشاريين، مشيراً إلى أن القوانين الجديدة تتطلب فترة انتقالية لضمان استيعاب الجمهور لها.

وأشار زكريا إلى أهمية التأكد من اعتماد مواصفات محلية بـ”الكودات” الجديد، مشيراً إلى رؤية بعض الاستشاريين حول عدم مطابقة بعد بنود الكود للمواصفات الإماراتية المعمارية.

وأوضح زكريا أنه رغم أهمية “الكودات” الجديد في إطالة العمر الافتراضي للبناء لنحو 50 إلى 60 سنة، فإنه لا يمكن تجاهل زيادة كلفة البناء بنحو 10%.

وهو ما رفضه علي بكير، مؤكداً أن تطبيق “الكودات” خضع لدراسة مستفيضة لتحديد التكاليف الإضافية ومدى استفادة السوق العقارية من النظم الجديدة، حيث أكدت الدراسات تحقيق فوائد عديدة من خلال توفير الطاقة ودون زيادة كبيرة في تكاليف البناء

وأوضح بكير أن العناصر الأخرى مثل راحة السكان وزيادة معايير الصحة والسلامة والتمكين من الوصول في بيئة أنظف في المباني تمثل قيمة مضافة يوفرها نظام “كودات” البناء الجديد.

من جهته، أوضح مصدر مسؤول بدائرة الشؤون البلدية أن تطبيق “كودات” البناء الجديد في أبوظبي يهدف إلى توفير مبانٍ أكثر أماناً وجودة وأقل استهلاكاً للموارد في أرجاء الإمارة كافة، وأيضاً لوضع إطار تنظيمي شامل لحركة البناء، ووضع تشريعات الصحة والسلامة التي ترتقي بقطاع البناء في أبوظبي، فضلاً عن تحسين معايير البناء، وترشيد الإنفاق على المباني، بحيث يكون التركيز على تعزيز الجودة لإطالة العمر الافتراضي للمباني، والارتقاء بالمعايير المهنية في قطاع البناء لما فيه فائدة الاقتصاد والتنمية في الإمارة.

وذكر المصدر أن “الكودات” يؤسس نظام بناء متوافقاً وموحداً لجميع جوانب صناعة البناء والتشييد والتطوير العقاري في إمارة أبوظبي، كما سيؤدي تطبيق “الكودات” إلى تشييد مبانٍ أكثر فاعلية من حيث عمرها الافتراضي، وتكاليف البناء والصيانة على المدى الطويل، ومن حيث استهلاك الطاقة.

كودات البناء الدولية

وتقدم كودات البناء في أبوظبي إطاراً عاماً ينظمه نظام كودات البناء الدولي الذي يشمل عدد من العناصر مثل الكود الدولي للبناء، والكود الدولي للحرائق، والكود الدولي لتقليل استهلاك الطاقة، والكود الدولي للأعمال الميكانيكية، والكود الدولي لأعمال التمديدات الصحية وشبكات المياه، والكود الدولي لغاز الوقود، والكود الدولي للصرف الصحي الخاص، والكود الدولي لصيانة العقارات.

ويسهم “الكودات” في ضبط علميات تصميم المباني وفق معايير موحدة والتركيز على جودة الأداء، موضحاً أن نظام كودات البناء الدولي هو نظام شامل يؤسس الحد الأدنى للمقاييس المتوجب تطبيقها في أبنية أبوظبي باستخدام تطبيقات وترتيبات دقيقة ومحددة ترتقي بالأداء والجودة. ويتناول الكود الدولي للبناء نظم تصميم وتركيب المباني من خلال متطلبات تؤكد جودة الأداء، فيما يتناول الكود الدولي للحرائق المخاطر التي تحدق بالحياة والممتلكات جراء الحريق والتفجير واستخدام المواد الخطرة أو مناولتها واستخدام وإشغال المباني والعقارات،

ويشمل الكود الدولي لتقليل استهلاك الطاقة تصميم أغلفة مبانٍ فعالة للطاقة وتركيب أنظمة طاقة ميكانيكية وإنارة وطاقة فعالة من خلال متطلبات تؤكد جودة الأداء، ويتناول الكود الدولي للأعمال الميكانيكية تصميم وتركيب أنظمة ميكانيكية من خلال متطلبات تؤكد جودة الأداء.

أما الكود الدولي لأعمال المجاري وشبكات المياه، فيتناول تصميم وتركيب أنظمة تمديدات المياه والمجاري من خلال متطلبات تؤكد جودة الأداء، ويشمل الكود الدولي للصرف الصحي الخاص التركيب الآمن والصحي لأنظمة الصرف الصحي الفردية. ويتناول الكود الدولي للغاز تصميم وتركيب أنظمة الغاز والأجهزة المشغلة بالغاز من خلال متطلبات تؤكد جودة الأداء، فيما يشمل الكود الدولي لصيانة العقارات صيانة المباني القائمة.