ارتفاع أسعار العقارات في دبي مع تراجع الأسواق الأخرى

مع تواصل فعاليات معرض دبي الدولي للعقارات 2008 تبرز حالة عقارية جديرة بالدراسة، وتتمثل بالتالي: “مع تصاعد العقارات في دبي وبيرث عاصمة استراليا الغربية فإن أسعار السلع تغذي الاقتصاد. إلا أن أسعار العقارات تتباطأ في بيرث في أستراليا بعد صعودها 40% في عام 2006 وتزداد في دبي…. والسؤال هو لماذا؟

توفر هذه الدراسة الميدانية رؤية للقوى الاقتصادية الفاعلة بالإمارات مبينة أسباب ازدهار العقار المتواصل في دبي كما هو واضح لأي شخص يصل للبلاد.

في حالة بيرث، فإن سعر المتر المربع الواحد هو أعلى من مثيله في دبي، وكذلك عوائد الإيجار أو نسبتها إلى سعر المنازل تبلغ 3.8% وهي النسبة الأقل في أي مدينة أسترالية رئيسية.

فبالمقابل، يحصل أصحاب البيوت في دبي على نسبة 7-10 بالمئة، ويثبت هذا الأمرارتفاع جاذبية دبي. وترتبط قيمة النقود في دبي بمعدل الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي والذي انخفض بنسبة 3% بينما ارتفع في أستراليا بنسبة 7%، وهي النسبة الأعلى منذ 11 عاماً مع توقع زيادات أخرى هذا الصيف.

القوى الاقتصادية

تمارس القوى الاقتصادية ضغوطاً متضائلة على أسعار العقارات في بيرث وأخرى متصاعدة في دبي. ومن الجدير ملاحظة التشابهات في كلتا المدينتين بعد ربط ثرواتهما بقيمة السلع في دولتيهما. تتميز المدينتان بسوق عمل مشبعة و نقص في العقارات المستكملة.

فتحت دبي سوقها العقاري للمستثمرين الأجانب في شهر أيار من عام 2002 ومنذ ذلك الوقت والسوق يشهد ارتفاعاً ملحوظاً لكن ذلك الارتفاع لا يزال متدنياً بانسبة إلى المعدلات في المدن الأخرى بالمقارنة مع اجمالي الناتج المحلي، وبناءاً على ما ذكر في دراسة حديثة أجراها بنك Hsbc.

وفي حين لا يزال السوق العقاري في بيرث مغلقاً في وجه المستثمرين الأجانب بعكس المواطنين، اتخذت دبي منحاً معاكسا تماما حيث أغلقت سوقها العقاري في وجه 80 بالمئة من المقيمين حتى سنة 2002. ولهذا السبب كانت قيمة العقار بالنسبة للدخل والدين في مدينة بيرث متماشية مع المستويات الأسترالية أو بالأحرى العالمية.

فتكلفة بناء وحدة سكنية في أستراليا تعتبر أكثر بـ 25% من قيمة بيعها. ولهذا يعتقد مطورو العقارات في دبي بأن مشاريعهم ستدر عليهم الكثير من الأرباح بعكس ما يعتقده السماسرة في مدينة بيرث. وقد يعكس ذلك التنبؤات بانخفاض النمو السكاني في بيرث والتي تفرض نظاما صارما للهجرة.

الشراء في دبي

هل يعني ذلك أن الصفقات الرابحة في بيرث هي بيع المنازل و في دبي شراء العقارات؟

يظهر مصرف أستراليا للاحتياط (rba) اهتماماً متزايداً بالسيطرة على التضخم والذي يبدو كخاتمة لا مفر منها. وبالرغم من التطور الاقتصادي المحلي إلا أن أسعار المنازل ستشهد انخفاضاً ولا بد من أن تعود للصعود جالبة معها المزيد من مطوري العقارات.

ولكن بيرث تسعى للاستثمار في بناء مستقبلها الاقتصادي تماماً مثل دبي، حيث أعلنت الأسبوع الماضي بناء مشروع بيرث المائي الذي تصل تكلفته الى 272 مليون دولار أمريكي. وجاء هذا الإعلان خلفاً لإعلان خطة من قبل الحكومة لتشييد ملعب رياضي مفتوح بكلفة 1.1 بليون دولار أسترالي في سوبياكو ومتحف بتكلفة 506 مليون دولار أسترالي في موقع محطة الطاقة الشرقية لبيرث.

وقد يرى المستثمرون العقاريون في بيرث أن الطريقة القاسية لحكومتهم في معالجة التضخم قد تجنب اقتصادهم المحلي الدخول في دورة الازدهار ثم الانكسار. ولكن على الأرجح هذا لن يعوضهم في المدى القريب بينما تستحوذ دبي على الأفضلية.