“جلوبل” يتوقع استمرار الدعم الحكومي للسوق العقاري الإماراتي

قال تقرير حديث لبيت الاستثمار العالمي انه خلال الخمسة أعوام الأخيرة، تمتعت منطقة مجلس التعاون الخليجي بازدهار عقاري غير مسبوق، فقد تجاوزت قيمة مشروعات التشييد المخططة وتلك التي تحت التنفيذ في المنطقة تريليون دولار، وقد تركز حوالي ثلثي هذه المشروعات الكبيرة في الإمارات .

وكان قطاع العقارات الاماراتي قد قفز بمعدلات نمو مضاعفة على أساس سنوي وساهم بحوالي 15 في المائة في الناتج المحلي الاجمالي للدولة .

عقب خمسة أعوام من النمو المتميز، ألقت الأزمة المالية العالمية بظلالها على قطاع العقارات الإماراتي الأكثر إثارة للجدل . وللمرة الأولى منذ سنوات، يتباطأ سوق العقارات الاماراتي في ظل تقييد الائتمان، انخفاض حجم المشروعات، انخفاض فرص العمل وانهيار الأسعار الذي أعقب أزمة الائتمان العالمي خلال شهر سبتمبر/ايلول 2008 .

وقد نما اجمالي الائتمان الموجه للقطاع العقاري بمعدل نمو مضاعف . وقد أظهرت أحدث البيانات الصادرة أن قروض الرهن العقاري استقرت عند 5 .87 مليار درهم في شهر يونيو/حزيران من العام 2008 بمعدل نمو بلغ 49 في المائة بالمقارنة بمستواها البالغ 8 .58 مليار درهم في نهاية العام ،2007 ومع ذلك، فقد أجبرت أزمة الائتمان الأخيرة البنوك الإماراتية ومؤسسات الإقراض على تشديد معايير الإقراض، فقد خفض بنك “أتش إس بي سي” معدل قروضه/ القيمة إلى 70 في المائة، منخفضا من 85 في المائة . كما أوقف “لويدز” قروضه بغرض شراء الشقق وخفض معدل قروضه إلى القيمة على الفيلات في الإمارات إلى 50 في المائة .

وبحسب التقرير عن القطاع العقاري في الإمارات، فقد تم تحفيز ازدهار العقارات في الإمارات إلى حد ما من جانب المضاربين الذين ساعدوا على ارتفاع أسعار العقارات إلى مستويات مرتفعة للغاية من خلال شراء العقارات الخارجة عن الخطة بدفعات فورية منخفضة للغاية ثم يتم التصرف فيها خلال فترة قصيرة من الوقت عملا على تحقيق عوائد مرتفعة . وهؤلاء المضاربون، الذين وجدوا تشجيعا من خلال السيولة المتاحة والرخيصة، ساعدوا على رفع أسعار العقارات الخارجة عن الخطة أو تلك التي لم يتم بناؤها بعد إلى مستويات العقارات المنتهية أو التي على وشك الانتهاء . والآن انقلبت المائدة رأسا على عقب، وتشهد الآن المبيعات الخارجة عن الخطة، والتي اعتادت أن تشهد أكبر ارتفاعات، الصدمة الكبرى .

والجدير بالذكر، أن تأثير أزمة الائتمان على السوق العقاري الاماراتي كان قويا في ظل المبيعات الخارجة عن الخطة . وجزئيا فإن المضاربين أنفسهم الذين سعوا لدخول السوق هم الذين يسعون حاليا للخروج منه ويدفعون أسعار المبيعات الخارجة عن الخطة للهبوط، وهو التوجه المعروف ب”البيع المحموم” . وتوقع التقرير لهذا البيع المحموم أن يستمر في دفع الأسعار للهبوط، ومع ذلك لا يتوقع لأسعار المشروعات التي في طريقها للانتهاء، أن تشهد انخفاضا حادا مثل تلك التي في المبيعات الخارجة عن الخطة . ويقول التقرير: على أي حال فكما ذكرنا سلفا فإن التوجهات ستكون مختلفة على مستوى الإمارات . ولا تزال الرؤية المستقبلية لسوق العقارات في أبوظبي أقوى من دبي . وبعكس دبي فإن السوق العقاري في أبوظبي وغيرها من الإمارات يبدو أكثر مرونة .

وفي ظل نقص التمويل على أثر الأزمة المالية العالمية الأخيرة، توقع التقرير للتباطؤ في السوق أن يستمر في الأجل القصير تماشيا مع التباطؤ الاقتصادي الذي سيؤدي إلى إلغاء المشروعات أو تأخيرها . وقد خفضت إدارة التمويل في الإمارة مستهدفها السابق لنمو الناتج المحلي الاجمالي البالغ 11 في المائة حتى العام 2015 إلى مستوى أكثر تواضعا يتراوح من 4 إلى 6 في المائة . ومن المرجح أن التباطؤ في النشاط الاقتصادي سوف يؤدي إلى انخفاض نمو عدد السكان المغتربين ومن ثم انخفاض الطلب على كل من العقارات السكنية والتجارية . ومن ثم فإن الشركات العقارية التي سيكون لديها القدرة على الوقوف أمام العاصفة هي تلك التي تمتلك علامة تجارية جيدة، وسجل أعمال جيداً وتمويلاً متاحاً .

وعلى صعيد الاتجاه الصعودي، سوف يؤدي إلغاء المشروعات وتأخيراتها إلى زيادة الطلب المقيد نتيجة لتأخر العرض، وبالرغم من ذلك، سوف يسمح تصحيح السوق للمشترين الذين تراجعوا سابقا مع ارتفاع الأسعار، بدخول السوق بأسعار مقبولة للغاية . ووفقا لما تقدم، وبالتطلع مستقبلا، نتوقع لسوق العقارات الاماراتي أن يخضع للمستخدمين بدرجة أكبر من المضاربين خاصة في ظل التزام الحكومة بتقديم تشريعات تنظم السوق .

وتوقع التقرير من الحكومة أن تستمر في دعم السوق، وأن تحقن السيولة عندما تستدعي الحاجة لذلك . وانطلاقا من ذلك، نعتقد أنه بالرغم من الهبوط الأخير في السوق، لا تزال الرؤية المستقبلية إيجابية في الأجل الطويل مدعومة بالأسس القوية، والسياسات الحكومية المتأهبة للتدخل والتي ستقصي المضاربين بعيدا وتعمل على استقرار السوق . وبمجرد استقرار السوق، سوف تظهر الفرص أمام المستثمرين من المنظور طويل الأجل الذين يرغبون في سداد دفعات فورية أعلى وعوائد أقل من تلك المحققة في فترة الازدهار .