السلام عليكم
اخي الفاضل هناك فرق كبير بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع المسجل " او ما استقر علي الناس علي تسميته عقد بيع نهائي" والفرق بينهما يكمن في الاثار المترتبة علي كلا منهما
عقد البيع الابتدائي عبارة عن تلاقي ارادة طرفي العقد علي بيع عقار معين ... فيبرم بينهما العقد ويدون مع احتفاظ كلا منما بصورة من العقد اثباتا لحقه
والعقد الابتدائي اذا لم يتم تسجيله فانه لا يترتب عليه اي التزامات سوي التزامات شخصية ... وبعبارة اوضح يمكن القول ان العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يجوز الاحتجاج به في مواجهة الغير ... اذ ان
الملكية لا تنتقل الا بالتسجيل حسب ما ينص عليه قانون الشهر العقاري المصري
وبموجب ما تقدم نستطيع التوصل الي الفرق بين العقد الابتدائي والعقد المسجل .... فالعقد المسجل لا يكتفي اطرافه بمجرد امبرامه او الحصول علي حكم بصحة التوقيع وانما يتم تسجيل العقد حتي يمكن ان تنتقل
الملكية او الاحتجاج بالعقد في مواجهة الغير
والاصل ان التسجيل يكون بناءا علي طلب يقدم الي مامورية الشهر العقاري التابع لها العقار المباع .... ومع ذلك , فقد استقر الفقه والقضاء علي ان اسباغ نفس الاثر المترتب علي التسجيل - نقل الملكية - علي دعوي
صحة ونفاذ عقد البيع ... وبرجاء ملاحظة الفرق بين دعوي صحة ونفاذ العقد ودعوي صحة التوقيع الوارد علي العقد .. فالدعوي الاولي يقوم القاضي بدور موثق العقود ومن ثم يترتب علي شهر الحكم بصحة ونفاذ العقد نفس
الاثار المترتبة علي التسجيل من حيث نقل الملكية وخلافه
اما دعوي صحة التوقيع فدور القاضي يقتصر علي بحث مدي صحة التوقيع الوارد علي العقد ومدي نسبته الي صاحبه دون الخوض في تفصيلات العقد
ونجمل ما سبق في النقاط الاتية
1- العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل
2- العقد لا يكون مسجلا الا باحد طريقين : تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري او رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة اتباع الاجراءات الخاصة بها
وردا علي اسئلتك اخي الفاضل ... نقول:
كون العقد ابتدائي او مسجل لا يمنع من التصرف في العقار ... وقد ترد علي بان العقد الابتدائي لا ينقل الملكية فكيف يمكن التصرف في الشيئ المبيع؟
ارد علي ذلك بان البيع في حد 1اته لا يشترط فيه شكل معين او اتخاذ اجراء معين .... اما الملكية فهي اثر من اثار البيع مستقل تماما عن البيع في حد ذاته فلا تنتقل الابالتسجيل
مع ملاحظة ان اذا كان البائع يمتلك عقار معين بموجب عقد ابتدائي واراد التصرف فيه ... وقام ببيعه الي مشتري اخر ... فهذا المشتري اذا اراد ان يسجل عقد البيع الخاص به , فلابد ان يقوم ايضا بتسجيل عقد المالك
الاصلي لان تسجيل عقد البيع لا يكون الابناءا علي عقد مسجل
وبالنسبة للسؤال الاخير فانا في الحقيقة لا اعرف الاجابة ولا اعرف هل هناك مدة من عدمه يجب ان يتم فيها التصرف ... لذا استمحيك عذرا ان تتقبل اجابتي علي اسئلتك وان كانت اجابة منقوصة
والسلام ختام
