نهــــــــــــاية مشكلــــــــــــــــــة الإسكــــــــان الآن – فى البلاد
بقلم المهندس/ نبيل محيسن
مشكلة الإسكان مشكلة وهمية على سبيل المثال فى مصر لتوفر مقومات البناء أنما يوجد بعض المسببات لوجودها الحالى كظاهرة وتلك المشكلة هى السبب
الخفى لمشاكل مصر كلها وتدل كل الأحصائيات على زيادة أعداد المساكن أكثر من الأسر . فأين المشكلة ؟ إنما هى صرخة المحتاجين بحثا عن
المأوى وأغنية ينشدها البعض من أجل مصلحتة بدليل أن كل الأحصائيات أكدت أن عدد الشقق دوما أكبر من عدد الأسر ففى عام 1986 كان عدد
الشقق الفارغه 1.8 مليون شقة والآن 3 مليون شقة فارغة فى حين الأحيتاج السنوى ربع مليون شقة أى لدينا من الشقق ما يكفى لــ12 سنة قادمة
وفى حين أن الأحصائيات تقول أن عدد عقود الزواج 525 الف عقد زواج سنوى أى لدينا حاجتنا من السكن لمدة حوالى 6 سنوات قادمة أى أن مشكلة
الإسكان بسبب عدم أستغلال الشقق وليس بنقصها ولاحصاء حكومى لسنة 2006 عدد الشقق الخالية والمغلقه بلغت 7.8 مليون شقه.
مشكلة الإسكان مشكلة لا تئن منها الدول النامية فقط بل العالم المتقدم والنظم العالمية كلها فشلت فى حلها ففى الدول الرأسمالية يعتبر المسكن سلعة شأنه
شأن أى سلعة أخرى والعرض والطلب هو المقياس لها ولقد وجد " وليم ستيف " بأن مقدار الزيادة فى سعر البيت قد بلغ 75 % فى لندن خلال
السنتين 71، 72 علما بأن الثمن قد ارتفع فى إحدى المدن الإنجليزية التى تتمتع بالحكم الذاتى من 2397 دولار سنة 58 إلى 84600 دولار
عام 1960 ولقد بات واضحا أن زيادة الأثمان للوحدة السكنية الواحدة بمقدار 35.5 مرة خلال عامين لم يكن وليد التطور الكبير فى بنود التكاليف
الإسكانية بقدر ما يرجع إلى الارتفاع الجنوني فى هامش الربح نفسه .
وفى الدول الأشتركيه يعتبر المسكن خدمة تقدمها الدولة لمواطنيها وفشلت أيضا للصعوبة المالية ولذا أقدم ورقة العمل هذه تحت مفاهيم معينة هو أن
الإنسان خليفة الله في الأرض وكل شيء سخره الله له التصرف كيفما يشاء ولكن للمجتمع حق أو نصيب في ما يملك دون اعتداء على حرية الأول فيما
يملكه أى أن المسكن ضرورة تسقط أن وجدت دون تحديد للملكية أو الإيجار أنما مازاد عن الضرورة يدفع عنها المالك زكاة أو ضريبة فى حالة عدم
الأستغلال بيعا أو تأجيرا .
وإن حصر مشكلة الإسكان في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر يبعد مشكلة الإسكان عن أساسها وجذورها مثلها مثل مضغ اللبان يحرك الفم
والمعدة لكن لايفيد الجسم والواقع الفعلي لأزمة الإسكان يرجع إلى عدة عوامل أهمها هو تغير نمط الإسكان من الاعتماد على الخامات المحلية وأدوات بناء
يدوية عند البناء إلى البناء باستخدام الخرسانه المسلحة والمعدات الحديثة ذات التكلفة العالية مما مثل عبء مالى كبير على راغبى البناء وكذلك أيضا
السيكلوجية الاقتصادية فنحن نحتقر الصناعة فلجأنا ونلجأ دائما إلى الأنشطة المعمارية ذات الخطورة الأقل بل ومضمونة المكسب وخصوصا أن القوانين
الحالية لاتفرض ضرائب على عدم استغلال السكن وبالإضافة إلى مرور الإسكان في مصر بنقص في مواد البناء أثناء الحرب العالمية الثانية لحاجة
المجهود الحربي لتلك المواد. وأيضا إلى صدور قوانين تتعلق بتخفيض الإيجار أو تجميده وخلافه مما أدى لوقوع مشاكل جمة بالإضافة إلى عدم قدرة
أي حكومة من الناحية المالية على الوفاء ببناء المساكن لمواطنيها مما أدى إلى تدخل البنوك في عمليات البناء والنشاط العقاري ( استثمارا ) مما
أدى إلى غلاء المساكن والأنشطة المعمارية نظرا لرغبة البنك في الكسب بالإضافة إلى ربح المستثمرين أنفسهم فأصبح العبء على المواطن الراغب في
السكن مضاعفا . إضافة إلى وصول بعض المقاولين إلى بعض مراكز التشريع وصنع القرار مثل مجلس الشعب فبات من مصلحتهم بقاء المشكلة كما
هي وأشاعوا بوجود نقص كبير في أعداد وحدات السكن رغم أن معظم الأحصائيات أوضحت أن أعداد الشقق دوما أكبر من عدد الأسر بالإضافة إلى أنه
في السنوات الماضية زادت نسبة الاستثمار العقاري مقارنة بالأنشطة الأخرى الإنتاجية .
هذا النشاط الذي يمتاز بطول الدورة الاستثمارية ( دورة رأس المال ) له مما أدى إلى عدم قدرة الأشخاص على تحمل الإيجارات الجديدة وعدم
تناسب الدخول مع القيم الإيجارية وأيضا تركيز الأنشطه الصناعية والتجارية في أماكن معينة وأخيرا وضع صيغ غير مناسبة للعلاقة بين المالك
والمستأجر.
تحديث للسؤال برقم 1
شروط كرها أو تضحى ببعض خطط التنمية من أجل توفير السكن والقليل منا عنده المقدره المالية على البناء وذلك لتغير نمط البناء .
بقوم الحل على 3 مرتكزات اساسيه
1- انشاء صندوق اسكان يعطى قروض بدون فوائد للراغب فى البناء .
2- انشاء صيغة ايجاريه تربط القيمة الايجاريه بوزن سلع
3- تحول تدريجى وسلس من الحالة الحالية الى الوضع المرغوب فيه
يجب إنشاء صندوق إسكانى وظفيته الأساسية إعطاء قروض بدون فوائد لراغبى البناء بعيدا عن ميزانية الدولة وروافده من خارج أعتمادت الحكومه
وهى كالتالى :-
– ضريبة عدم الإشغال على الشقق الفارغه وضريبة الحد الأدنى للكهرباء والماء وكذلك الأراضى الغير مستغله .
– التأمين الذى يدفعه المستأجر لدى صندوق الإسكان ليرد للمؤجر عند أنتهاء العلاقه الإيجاريه .
– ثلث أرباح المراكز التجارية التي سوف تقام فى المجاورات المختلفة .
ـ - قيمة إيجار المساكن التي سوف تؤجر فى المدن بواسطة مجلس المدينة .
– قيمة إيجار المبانى التي سيتنازل أصحابها عنها بعد تعويضهم بأراضى فى المدن الجديدة ومنحهم قروض .
وبالنسبه للفرد يستطيع البناء من خلال الأقتراض من صندوق الإسكان – أو بواسطة مشاركة المستأجر – أو التعاقد مع شركة مقاولات أو شراء
مواد البناء بضمان صندوق الإسكان المقترح .
قانون الإسكان القديم صحيح من الناحية الدينية والقانونيه لكنه لا ينفع كعلاقة غير محددة المدة وزيادة الإيجارات فيه ظلما جديدا للمستأجريين أنما يجب
تعديل العلاقة الإيجارية على أن تتضمن زيادة غير فورية للإيجار ولأن للدولة والمستأجريين حقوق للتحول من حالة المثل إلى حالة الثمنيه .
القانون الجديد ( 4 لسنة 1996 ) ومثله فى السعودية ودول الخليج الفترة الأولى صحيحة من الناحية الدينية والقانونية لكن الزيادة عند
التجديد ...باطلة....... و....ربا....... لذا فإن الحل المقترح هو قيام لجنة أقتصادية أجتماعية بتحديد الإيجار
العادل لإيجار المتر المربع ولنقل مثلا أصبح إيجار المتر المربع 2 جنيه فنقارنه بقيمة وزن بعض السلع مثل السكر والأرز والعدس فيكون قيمة متوسط
تلك الأوزان هو إيجار المتر المربع على الدوام ويسمى الجنيه الإيجارى العقارى وتقوم وزارة الإسكان فى 1/1، 1/7 من كل عام بإعلان تلك
القيمة بناءا على سعر تلك الأوزان فى الأسواق وتكون فترة الإيجار لمدة 5 سنوات وملزمة على المالك كفترة أولى بعدها يجدد العقد سنويا من تلقاء
نفسه إلا فى حالتين المالك رغب فى بيع الشقه أو أحد الأولاد بلغ 21 عاما وأراد الزواج .
المفهوم العام لبنود ورقة العمل :-
– تقسيم البلاد إلى مجاورات وهمية وإعطاء كل قطعة أرض أو بيت أو شقة رقم كودى يدل موقعه وتدون الشقه فى السجل العقارى وأيضا أسم المالك
تحديث للسؤال برقم 2
والمستأجر أن وجد ................ الخ وإنشاء شهادة بيانات لكل منهم .
– يتم التعامل مع الشقق والأراضى كتعامل الإسلام مع الذهب والأبل مازاد عن القيمة التى حددها الأسلام وجبت الزكاة أو الضريبه ألا العوامل منها
فلا تجب الزكاة عليها ففى السكن لكل مالك عقار وحدة سكنية بدون ضرائب أنما يجب دفع زكاة أو ضرائب عن الشقق الأخرى فى حالة عدم تسكينها أو
تمليكها .
– تفرض ضريبية الحد الأدنى لاستهلاك الكهرباء والماء على كل الشقق وذلك بتقديرات أشبه بالرمزيه تبعا لمساحات محددة وجب على المالك أو
المستأجر للشقه دفع المتم للقيمة الواجبة فى حالة الأستهلاك أقل من القيمة وفى حالة الأستهلاك أعلى من القيمة لا يدقع شيىء .
– وجب على المستأجريين الجدد دفع مبلغ تأمين يحفظ لدى صندوق الإسكان على أن يرد للمالك عند أنتهاء العلاقه الإيجارية .
– قيام لجنة أقتصادية أجتماعية بتحديد الإيجار العادل لإيجار المتر المربع ولنقل مثلا أصبح إيجار المتر المربع 2 جنيه فنقارنه بقيمة وزن بعض
السلع مثل السكر والأرز والعدس فيكون قيمة متوسط تلك الأوزان هو إيجار المتر المربع على الدوام ويسمى الجنيه الإيجارى العقارى وتكون فترة
الإيجار لمدة 5 سنوات وملزمة على المالك كفترة أولى بعدها يجدد العقد سنويا من تلقاء نفسه إلا فى حالتين المالك رغب فى بيع الشقه أو أحد الأولاد بلغ
21 عاما وأراد الزواج .
- بالنسبه للمساكن القديمه تكون تحت تأثير علاقتين إيجارتين بحيث تكون القيمة الأعلى لمصلحة المالك العلاقة الأولى هى العلاقة القديمة بين المالك
والمستأجر والعلاقة الثانية هى أن القيمة الإيجاريه من الآن ولمدة 5 سنوات قادمة الإيجار صفرا وبعد 5 أخرى يكون ربع قيمة الإيجار للشقه المثيله
لها من حيث المساحة وبعد 5 أخرى يكون النصف وبعد 5 أخرى ثلاث أرباع وبعد 5 أخرى القيمة كاملة كالشقة المثيله لها من حيث المساحة .
– أصحاب الشقق فى المدن الجديدة والتى عليها أقساط يحق لهم تأجير شققهم لأى شخص يختارونه على أن تدفع القيمة الإيجاريه لصندوق الإسكان
مقابل توقفه عن سداد بقية أقساط الشقة طوال فترة الإيجار بشرط دفع الحاجز للشقه ربع قيمة الشقه نقدا .
– يحق لأى مستأجريين قدامى تبادل السكن بدون أذن المالك على أن يكون كلا منهما مستأجر ثان للملاك
- إنشاء جمعيات إقتصاديه وإجتماعيه وثقافيه تدار بواسطة القاطنين فى المجاورة على أن توزع الأرباح بالتساوى بين صندوق ال
